仲介業者の囲い込み？損ですか？

[買い替え検討中さん]

中古マンション→中古マンションの買い替えについてご相談させてください。
実はもう新居には引越し済みで、現在、旧居を売却活動中です。

引越し先を探しているときからお世話になっていた
ある一社と専属専任契約を結んでいます。

社員数名の若い小規模な会社ですが
元気にフットワークよく活動している印象です。

その担当者とはある程度の信頼関係があります。
と言いますのは、うちが引越し先を探すにあたり
実に様々なことで連絡・相談させてもらった都度、
常に親身に丁寧に対応して下さり
そしてご自身の損得抜きで、
わが家目線での答えを常にしてくれます。

うちが何か月も希望の引っ越し先が見つからない間、
暇さえあればあちこちへの内覧に付き合ってくれ、
しかも、しつこく連絡をよこすわけでもなく
うちが他社とコンタクトを取り合うのも良いことと勧めてくれていました。

そしてついにいまの住まいである新居をネットで見つけたとき
彼に仲介を頼もうと連絡したのですが
「自分が仲介に入れるかどうか分からないので機会を逃すといけないからすぐに問い合わせてみた方がいいです」と言ってくれて、その通りにしたところ、掘り出し物件を契約することができました。

おかげで多数申し込みが殺到した一番手になることができ
彼に仲介は頼むことはできませんでしたが、
そのネット掲載していた他社と契約して希望物件に引っ越すことができました。

長くなりましたがここまでが私がその担当者を信頼している理由です。

すみません、ここからが本題で質問です。
いまの状態が果たして
いわゆる「囲い込み」に該当して
うちが損しているかどうかをお伺いしたいのです。

仲介の契約は２か月更新にしています。売り出して３か月目です。
義務付けられている不動産流通機構には登録されていませんが
その理由としては「仲介手数料を規定の半額以下にしているから」と言われました。

だからと言って、買い手を逃すようでは困るのですが
大手不動産サイト２社＋自社サイトには掲載してくれていますし
毎週広範囲にチラシも配布してくれています。
また隔週ごとくらいにオープンハウスも開催してくれています。
(オープンハウスの都度、日に数名訪れていますが「すぐに」という感じではないらしいです。
価格的にも仕方ないでしょうが…わたし自身は我慢比べで客待ち状態の時期と思っています)

そして物件価格は、相場を知り尽くしている私自身から見ても
取りあえず最高値で売り出してくれています。
本人曰く、そこから最小限の値引き交渉に挑戦してみる、とのこと。
「安くすれば売れるのは当たり前。それなら営業は必要ないからちゃんと仕事します！」
と言われました。
私自身は値付けが高すぎるのでは、と不安を漏らしましたが
「すぐ動かすのは勿体ない。しばらく様子見をした方がいい」とのこと。

以前、他の大手不動産会社から買い取りを進められた際も
その担当者は、
「良い物件だから買い取りは勿体ないから止めた方がいい。
　大変言いづらいが、すぐに買い取りを勧めるのはあまり良い業者とは言えない。
　うちと契約しなくてもいいけど、もっと高く売ることを考えた方がいい」
と言ってくれました。この件は、彼と知り合って間もない専任専属契約を結ぶずっと前のことです。

このように、こちらの意志や立場を尊重してくれる営業担当者で
専任専属契約、かつ不動産流通機構には未掲載ですが
その他のサイトやチラシやオープンハウスなどで広めてくれている場合、
囲い込まれてこちらが損しているとは考えなくて大丈夫でしょうか。

よかったらアドバイスをお願いいたします。

[1: 匿名さん]

専任専属契約の場合には不動産流通機構（レインズ）に登録する義務がありますから、宅建業法違反という事になりますね。良い担当者さんのように思われますが、なぜ不動産流通機構（レインズ）に登録しないのか問い正してみてはいかがでしょうか？

[2: 買い替え検討中さん]

早速ありがとうございます。

そのように問い合わせたところ
「その代わりに仲介手数料を割引しているから」とのお答えでした。

手数料が既定の半額以下なら、うちも助かりますし
それで頑張ってもらって契約に至るのであれば…と思ったのですが。

わが家にとって何か不利益はあるでしょうか…

知識不足で申し訳ありません。
よかったらアドバイスお願いします。

[3: 匿名さん]

>わが家にとって何か不利益はあるでしょうか…
その不動産屋さんの力の及ぶ範囲でしか買いたい人が現れず、売買の機会損失を被るという不利益があると思います。

[4: 買い替え検討中さん]

質問者です。

お答えいただいた方、ありがとうございます。

うちにとっての不利益は
その業者以外の力を得られないということだけでしょうか。

そうであれば取りあえず、あくまでも短期スパンでの展望ですが
こちらも目を光らせつつ様子見しようかと思います。

これまでお世話になった複数のどの担当者よりも手広く販売活動してくれるので。

それと、ひと昔前とは違い
いまや物件探しは不動産会社に依頼するよりも
各自、ネットやチラシを見て…が多いのではと思うので
ふつうに有名ポータルサイトに掲載されていれば問題ない…
…と思っても大丈夫でしょうか。

わたしもマンション探しには日々自分でネットを見ていましたし、
業者も信頼度を自分で調べて、自分で問い合わせしていました。

それでもやはり一社だけに任せている状況は不利益でしょうか。
ネットで気に入った物件があればその担当業者に連絡すると思うのですが。

ただレインズ未登録で宅建業法違反というのがどう影響してくるかが、
いまだよく理解できないのですが。

怠慢な業者に囲い込みされるなら不利益ですが…
他社にないほど、最も熱心に動いてくれる担当者であれば
囲い込みされても一概に不利益とは言えない…？？？

すみません、いまだ払しょくされない疑問も交えて書いてしまいました。

あとは自分の思うようにするしかないのですが
同じ状況なら皆さんどうされるのか…と思います。

[5: 匿名さん]

>>4 買い替え検討中さん

レインズに載せないのは致命傷かと思いますが。
その専任契約をした不動産業者が有力な購入先を持っているなら話は分かりますが、今からチラシを撒いて探すとなると相当時間がかかるのではないでしょうか？

今の世の中ネットですが、それも自社サイトとレインズを比べた場合、比較にならないでしょう。

結論として、そこの業者は手数料の両手が欲しいのではないですか？
その場合、売主からの手数料が安くても購入者から取れれば問題ないですから。

その業者のことを知らないので、断定はできませんが、一般的な話としてです。

[6: 買い替え検討中さん]

質問者です。

たびたび恐縮です。
本当にありがとうございます。

決して反論ではないですが
無知な素人の疑問として
もう少々お付き合いいただけると有り難いです。

それと買い替えにつき
先に引っ越すことはできたので
それほど切羽詰まって急がずに売却活動していますが
数年以内に必要な子どもの学費をローン残債に充てたため
今回の売却がスムーズにいくと非常に助かる…という
庶民中の庶民なので…切実なのです…

レインズに掲載できない点で不利なのは理解できますが
自社サイトに加え、suumoのような有名サイト２社に掲載していても
やはりレインズ掲載に比べて、極端に劣るでしょうか。

あとはおっしゃるとおり
その業者がどれだけ購入希望者を連れて来れるかですよね。
単純に考えても、たった１社だと不利なのは明らかです。

ただこの１年程の間、現住居の物件探しの際にも
大手含め何社もの担当者複数人と関わった中で
大して信頼できる人がいないどころか不信感を持ったり
不安にさせらりたり…が多いなか(不動産売買は心身消耗します…)
今回の担当者にはずいぶんといつも助けられたので
やはり信頼できる、そして信じたい気持ちもあるのです。

ただそこは私自身もシビアで、情に流されることはなく
早く高く売れる業者を第一に選びたいとは思っています。
(これがなかなか難しいですが)

両手分の手数料が欲しいのは、どこも同じですよね？
それについても、うちのケースの場合
両手が欲しい代わりに、こちらの手数料を値引きしている。
その点に関しては、winwinとも言えます。

あとは、営業活動が複数社に依頼するより劣れば
うちにとって不利益です。
その分、大いに頑張ってくれてカバーしてくれたら。

営業マンの頑張りや
レインズ以外の複数サイト掲載では到底挽回できないほど、


レインズに載せないことは確実に大いに劣勢になるでしょうか。

(ご回答では、
その業者のことを知らないので一般的には…
とおっしゃってましたね。しついこいようですみません。
私の疑問の核心がそこにあるものですから…
つまりレインズに載せなくても
業者・担当者次第では有利にもなり得ますでしょうか)

[7: 匿名さん]

売却を急いでないならいつかは売れると思いますので、あまり関係ないかもしれませんね。

実質的にはローン残債の金利分だけが負担になります。
例えば5000万円で0.8%の金利だとすると、月33000円程度の負担です。

レインズを一般の方は見ませんので、違いは他の業者が関与するかどうかです。

また、専任であろうが一般であろうが、大手以外は仲介手数料を値引きしてくれますよ。
特に専任は大手でも値引きするところが多いです。

[8: 質問者]

たびたび本当にありがとうございました。
いくつかの疑問が解消され助かりました。

急いでいないとはいえ焦りますので
「いつかは売れる」とのお言葉、心強く感じました。
(もちろん、値下げすれば…とか条件付きでしょうが…)

ローン残債は手持ち資金で一括返済できたので
いまは新居の新たなローン支払いのみですが
旧居の管理費、修繕費、駐車場代が月々大きいです。
それでも物件価格の値引きと照らし合わせたら
それらの維持費を半年～１年支払い続けたとしても
価格下げずに一定期間、客待ちする意味はあるのかな…と。

良い買主様が現れるのを祈るのみです。

仲介手数料値引きの件も大変参考になりました。
値引きしてもらえるよう交渉しつつ
いずれ他数社くらいも交えることも考えていこうと思います。

貴重なお時間でアドバイスいただきありがとうございました。

[9: デベにお勤めさん]

レインズに掲載しないのは、業法違反です。
それよりも、なぜレインズに公開しないのか。
つまり、その業者さんは　売主様の手数料を割引しているため　両手取引に固執しなければならないという事ですね。
本当に良い物件であれば、相場範囲での上方価格でも、情報間口を広めれば3か月以内に必ず買い手は付きます。
先に書き込みの方もおっしゃっていますが、囲い込みは、自社の為になりますが　機会損失で　決してお客様の利益にはなりません。
正規の手続き、レインズ登録をした上、仲介手数料も割引いてくれる会社もありますので　探してみてはいかがでしょうか。

[10: 匿名さん]

物件をレインズ掲載しているのに、お引越しが終わるまでは内見できません！と2か月案内させない。その間に、自社の客で契約をして両手仲介。恥ずかしくないんですか？