マンション派 vs 一戸建て派 【ラウンド12】

[匿名さん]

前スレッド
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/6306/

※土地100㎡以下の一戸建てや占有面積60㎡以下のファミリーマンションは
「ミニコ、ミニマン、タウンハウス」ですので別スレで、やりあって下さいね。
※学歴ネタは２ちゃんねるの学歴板でやりあって下さいね。

[302: 匿名さん]

おいおい、安くないぞ。
建築条件の無い土地だと130万/坪するぞ。駅徒歩10分以内ならね。
駅徒歩20分で飯田の良い家なら5000万しないけどね。

[303: 匿名さん]

>>301
環境の善し悪しは個人差もあるから一概には言えないけど、
調布駅あたりは、南側の多摩川周辺（調布徒歩10分圏よりももっと遠い地域だけど）
に地盤の悪い地域があるだけで、あとは良好な台地面。
北側の調布ヶ丘あたりは区画も整っていて、やや高台の良好な住宅地。

狛江駅は多摩川に近いから、調布より地盤の悪い所が多いだろうけど、
別に良好な地盤の地域が無い訳ではないよ。喜多見、仙川、国領の方向に行けば行く程良好な台地面。
地盤良好な立地は稀少という程ではない。普通に探せば見つかる範囲。
だいたいたまたま狛江を例に出したけど、喜多見もそんなに地価変わらないよね。
徒歩10分前後で建売り30坪5000万ちょいであるんでないのかな。

>そういう利便性でありながらなぜ調布・狛江の戸建が相対的に安いか？
というより、マンションが高いだけだと思うんだが。

[304: 匿名さん]

狛江は共産主義者とプロ市民運動家が多くていやなところです。

[305: 匿名さん]

マンションの場合、管理費・修繕費・駐車場を毎月払うのはすごくもったいないと思う。
そんな金は毎月風俗に使うべきだ。だから俺は一戸建てが勝ちだと思う。

[306: 匿名さん]

風俗禁止地区の駅近マンションでこっそり風俗営業している俺はもっと勝ち組。

[307: 匿名さん]

マンション貶す人の下品さがよく判りますね

[308: 匿名さん]

307は人格批判だから、もっとも下品な書き込み。

[309: 匿名さん]

●東急線沿線では新築マンション価格が戸建を上回る

戸建、新築および中古マンションの80m2換算5,000万円購入可能地域を抽出すると、
戸建の5,000万円ラインは東京23区境と、横浜市中心部に位置し、
それ以外の地域では5000万円未満での購入が可能な計算になる。

ソース

http://www.kantei.ne.jp/PDFs/44syuto.pdf

P.3
新築マンションの5,000万円ラインは23区の内側にあり、戸建との価格差(=地域差)は極めて小さい。
一部、城南地域に延伸する東急線は、戸建ラインの外側 に新築マンションのラインが拡張している。
これらの地域は理論上、新築マンションと戸建の価格 水準が逆転していることになる。
中古マンションの5,000万円ラインは都心部の西側と城南・城西 地域の都心よりに限定しており、
マンション価格の“重心”はこの地域にあることがわかる。

[310: 匿名さん]

>>309
そのデータでは同時に中古マンション価格の安定も示されてますな。
まぁ、永住前提で買ったマンションではあるけれども何かの事情で売らなければならない事態も想定されるわけで。
その場合でも自分の買ったマンションが優良な資産だと心強い。

[311: 匿名さん]

はっきり言って自分の意志では建て替えもままならない
マンション買うなら中古より新築が良いね。
今マンションは供給過剰だから将来の中古マンションは確実に買い手市場だね。

[312: 匿名さん]

>>311
こんな時期に買う、ある意味底値拾いであつまってきた山っ気の多い購入者とか、逆に何も考えてないといった購入者
で占められるマンションよりも、2003,4年頃に本当にそのマンションに惚れこんで買った住民が多数を占める物件を買う
ほうが住民のマンション自治という意識は高いと思う。

まぁ、そういう意識の高い物件でも、今回の騒ぎでさっさと手放し始めたら似たようなもんだけど。

[313: 匿名さん]

なんか戸建派というよりアンチマンション派みたいな人は耐震偽装マンション問題はすべてのマンションにあてはまるとでも思ってない？
実際は殆どのマンション住人は他人事と思ってるわけなんだが。
マンションの安全性は過去の大災害でも実証済みなわけだし。

[314: 匿名さん]

>>310
2ページ目の価格下落率のトップ20とワースト20の表の、下落率の欄はあまり鵜呑みにしない方がいいと思うよ。
よく見てみると、平均築年数の欄がワースト20の地域の方が築浅なんだよね。
逆にトップ20の地域の方が平均築年数が古いことが分かる。
築古の物件の取得時と現在の物価は違うから、
実はこの表は中古マンションの価格の安定性を示しているのではなくて、
築古物件の値下がり率が少ない、ということを示しているだけなんだよね。
昭和40年台や50年台初期に良い立地にマンションを購入した人は、
築30年以上で売却したのに、購入時の価格とあまり変わらない価格で売却できている、というだけのこと。
築浅物件の価格下落率は、もっと高いと思うよ。
ましてや5000万程度で買える、区境近辺の新築マンションの将来の資産性はあまり期待しない方が良いと思う。

[315: 匿名さん]

>>313

半壊の木村物件　偽造なしと判断　福岡市
　福岡市は二十六日、耐震強度偽装問題を受けて実施している調査の中間報告を発表した。木村建設が施工し三月の福岡沖地震で半壊したマンションについて、審査機関が構造計算書を再計算した結果、「偽造なし」と判断したことを明らかにした。

　市は国土交通省報告の十六件も含め、姉歯建築設計事務所などの関与物件計六十件を調査。これまでに同事務所設計のマンション「ダイナコートエスタディオ県庁前」一件で偽造が判明。木村建設関与十四件、シノケン関与九件、福岡沖地震による半壊マンション二件の計二十五件を「偽造なし」とした。

　現在、審査機関が調査しているのは十六件。このうち木村建設とシノケンの計四件で構造計算書の再計算を実施している。残り十八件は「書類の保存期間が過ぎている」ことなどを理由に資料が未提出の状態。市は来年一月中旬をめどにすべての調査を終える予定。
（西日本新聞） - 12月27日2時24分更新

[316: 匿名さん]

福岡の木村物件、「偽装」はなかったそうだが、「手抜き」があったか無かったかは今のところ分かってない。
いずれにせよ建物の現物を調査してみるべきだと思うな。
東京の例だと、木村は偽装の上に手抜きがあった事が明らかになったし。

まぁ酷い業者が１社淘汰されたのは良いことだが、まだ残ってる鴨しれんので。

[317: 脳内デベロッパー（＾＾；）]

【とある街にマンションと戸建を隣接して建てたら価格差はどうなるか】
ちょいとしたお遊びです。あまりムキになって突っ込まないで根。でもアドバイスとかは歓迎。

マンションは各住居占有面積の平均を80㎡とし、延床総面積／戸数 を104㎡と仮定。
ＲＣ造で工費は 22万円/㎡ とします。
比較する戸建は２階建て、1・2階とも15坪で、工費は 50万円/坪 とします。
またいずれの工費・地価ともデベロッパーの利益分or業者の仲介手数料、施工業者の利益も含んだ価格とします。

①近隣商業地域(80/400)地価200万/坪でなら
【マンション】
80/400で目いっぱい建てたとしておよその 総面積/戸数 は32.5㎡≒10坪
ゆえに　工費(104×22)＋土地代(200×10)≒平均価格４，２９０万円
【戸建】
なんと！建蔽率80％地域だと建坪15坪の家なら敷地は19坪あればオッケーなんですね！
驚きです。実際は「19坪だけ売ってくれ」などと言って売って貰える訳ないし、たまたまそんな土地があったとしても家を建てられるかどうかは不明ですが、
まぁ脳内には建ててみましょう。
すると　工費(30×50)+土地代(200×19)≒価格５，３００万円

建蔽率80％で、いくら目いっぱいの家を建てたとしても値段はマンションより1,000万も高くつきます。
しかもこの敷地面積だと公庫融資が受けられません。
公庫融資が受けられるようにし、折角戸建に住むなら庭も欲しいし日照も確保したい・・・・となれば、さらにン千万出して土地を求めなくてはなりません。
つまり、坪200万もする都心近くでは庶民には戸建は無理だけどマンションなら手が届くようです。

[318: 脳内デベロッパー（＾＾；）]

【とある街にマンションと戸建を隣接して建てたら価格差はどうなるか】Ⅱ
ちょいとしたお遊びです。あまりムキになって突っ込まないで根。でもアドバイスとかは歓迎。

今度は、近郊で「車庫つき」でプランニングしてみます。
近郊・郊外の「住居地域」なら都心近くより地価は安くなりますが、建蔽率も60％以下です。
そこで、どうせ広い敷地を確保しなければならないのなら、いっそ「駐車場100％確保」を謳ってる中規模マンションを想定してみましょう。
しかし空地部分をすべて駐車場にしてしまうと見てくれも悪いし車庫出しも大変。そこで駐車場の１／３を棟内とし、残り３／２を敷地内平面駐車にしてみます。
すると敷地面積も建物総面積も>>317の例とは異なってきます。
マンションは各住居占有面積の平均を80㎡とするのは同じで、延床総面積／戸数 を111㎡と仮定します。

②住居地域(60／300)地価100万／坪 でなら
【マンション・全戸駐車場付き】
今度は60／300で目いっぱい建てたなら　およその総面積／戸数は63.3㎡≒19.5坪
よって 工費(111×22)+土地代(100×19.5)≒平均価格４，３９０万円
【戸建・庭＆車庫付き】
地価がお手ごろな地域なんだから敷地は100㎡≒33坪を確保し、公庫融資も受けられるプランを想定してみました。
すると　工費(30×50)+土地代(100×33)≒価格4，800万円

おっと！建蔽率と容積率の若干制約が大きいところを想定してみると、マンションはいくら車庫付きだからとはいえ>>317の①近隣商業地域の脳内マンションより100万円も平均価格が上がりました！
これたと②の脳内マンションの上層階と戸建では殆ど価格差がありませんねぇ。
やっぱり巷間言われる「坪100万以上の地域だとマンションの方が戸建より安い」説が少し裏付けられましたね。

[319: 脳内デベロッパー（＾＾；）]

実際にはマンションは駐車場あり/なしに関わらず建蔽率/容積率が80/400以上とれる場所に建つのが普通でしょう。
それにより地価の高い（＝たいていは便利な）場所でも庶民に手が届く価格に抑えられ、しかもワンフロアが好きな人や戸締り・セキュリティーを気にする人にとってはほぼ満足のいく住居が手に入る。
戸建が欲しいのなら普通のサラリーマンでも通勤時間が増える事をガマンすれば、今ならそんなに遠くない郊外で新築戸建が買えると。

また、その丁度境目の、都心に割りと近い住宅地なら駅近なら近隣商業地域なのでＣ／Ｐの高いマンションが供給されるのでそっちがいい人はマンション。
一方、戸建が欲しけりゃ駅から少し歩いたところは第一/二種居住地域とかになっていて探せばけっこういい宅地がなんとか買える値段で出ている、と。
そんなもんですかねぇ。

[320: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が強制的に取られる点が含まれていないね。
駐車場代も駐輪場代もマンションはかかって来ますよ。

東京都下、山手線まで20分の急行停車駅徒歩7分の70戸75平米築8年のマンションで、
管理費15000円、修繕積立金20000円、駐車場代20000円と言う物件が実際にある。
55000円月々払うことになるね、固定費として。
これを考えるとマンションって意外に高いよ

[321: 匿名さん]

>>317-319
駅近などのマンション用地に適した土地は、だんだん稀少になってきていて、
デベの入札競争で、相場坪100万の地域でも、もっと高くで落札されている。
だから実情としては、坪120万〜130万くらいの地域の戸建てとマンションの価格が競合し、
坪100万くらいの地域は、戸建てよりマンションの方が高いケースも多くなってきている。

マンションの理念自体は素晴らしいと思うんだけど、
せっかくのスケールメリットをきちんと生かした魅力的な価格で好立地の物件は少ないのが実情。
残念なことです。

庶民には手のでない立地（都心の人気駅周辺など）なら、戸建て用地は超高額だし稀少なので、
マンションという選択は理解できる。

だけど、そういう物件は億前後、最低でも8000万はするから、
年収1500万〜2000万程度の小金持ち程度なら、近郊の好立地の戸建てと迷うだろうし、
維持費、駐車場代などを考慮すると、その程度の年収では、都心マンション暮らしは、
ちょっと節約生活になってしまうかもしれない。

年収2000万以上で、収入が順調に増えて行きそうな見通しの人が、節税対策なども含めて、
ポーンと軽い気持ちで買う場合にのみ、都心マンションは、優雅という感じがするね。