プレミスト照国表参道ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト照国表参道についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kyushu/kagoshima/terukuni-o/index....

所在地：鹿児島県鹿児島市照国町17番4（地番）
交通：鹿児島市電「天文館通」電停から徒歩6分
　　　鹿児島本線「鹿児島中央」駅から徒歩21分
間取：3LDK
面積：72.13平米～79.53平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社鴻池組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[132: マンション検討中さん]

>>131 通りがかりさん

自分は以下の点が気になって、検討から外しました。
・通勤時間帯に目の前の国道が大渋滞。
・公共交通機関から遠い。
・近くにスーパーがない。
・中学校区が悪い。
・格子手摺りを多用。（中が丸見え、怖い、危険）
・梁の使い方が下手。
・価格が高い。
・管理費、修繕積立金、駐車場代が高い。
・売れていないので、将来の資産価値が期待できない。

[133: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

悪いところしか言ってないwww

ネガティブキャンペーンする気満々ですね。

[134: 通りがかりさん]

でも、事実ですね。

[135: 検討外したさん]

まあネガティブ要素は結構ありますから仕方ないのでは？と思います。
私はマンションで立地悪いのは考えられず外しましたが、同じ照国で買うならデュオヒルズのが外観も場所(便利ではないが照国の雰囲気にあった場所という意味で)も良かったと思います。
但し造りはしっかりしていて流石ダイワハウスと言った感じでしょうか。(貯水槽は頂けませんが)デザインは賛否分かれそうですが私的にはNGかな笑

[136: 匿名さん]

いい点は立地ですかね。
・天文館、城山に近く且つ適度に閑静
・近くに大きな公園、図書館、美術館等あり
・近くに多数病院あり
・天文館までいけば交通の便がかなりいい
価格と自動車関連の不便さがネックになって諦めましたが、最後まで迷いました。

[137: 匿名さん]

デュオヒルズも酷かったような。そもそもあんな崖の裏に住みたくない。

[138: マンション検討中さん]

>>137 匿名さん

土砂災害警戒区域にモロに入ってるFステージよりはマシですよ。
今年の梅雨は、何回避難しなければならなかったことか。

[139: マンション検討中さん]

>>136 匿名さん

どちらにお決めになられたのでしょうか？

[140: 検討者さん]

あと何部屋残ってるの？？

[141: 匿名さん]

>>139
結局天文館から少し離れて100%平置き駐車場があるところを選びました。
決めたところは交通関係の便がよく満足していますが、ここのエントランスのイメージなどはとても素敵だったので、もし上の方で書かれていた値引きが本当ならここに決めていたかと思いやや残念です。

[142: 通りがかり]

>>140 検討者さん
あと半分近く残ってると聞きましたが、、、

[143: eマンションさん]

販売個数増えてますけど??

[144: 評判気になるさん]

第2期5次物件の分増えましたね。

[145: eマンションさん]

いったい、いくつ残ってるんですかね

[146: 評判気になるさん]

半分くらいだと思います。

[147: 評判気になるさん]

いけんすっとな、大和さん？

[148: マンション比較中さん]

人気なんですね！

[149: 名無しさん]

地元から総スカン喰らったら、それは売れ残って、当然でしょ

[150: マンション検討中さん]

残ってるんですか

[151: 名無しさん]

今現在どの部屋が空いているとかは直接問い合わせない限りわからないものなのでしょうか？
自分で見れますか？

[152: マンコミュファンさん]

もうアルファステイツ宇宿は156戸であと１戸だと言うのに～

[153: マンション検討中さん]

上の階・横の音は気になりますか？

[154: 名無しさん]

入居者が少ないので気になりません

[155: 迷子]

本当はここに住みたいです
物件価格も妥当な線だと思います
門から入って1階内廊下の雰囲気、内装どれも気に入っています
ただ一つ、修繕積立金がネックとなり断念しました
5年毎に約1.3倍に膨らんでいけば、そのうち自分のマンションを借りているような修繕積立金になってしまい、とてもびっくりしました
やはり、立体駐車場2棟の維持費がかかるのでしょう

[156: 匿名さん]

大変ですな！

[157: マンション比較中さん]

値下げは？
まだですか？

[158: 通りがかりさん]

値下げって言っても、100万200万じゃ効かないでしょ

[159: 購入経験者さん]

>>155 迷子さん
そんなの分かってて買う人いるの？
お金持ちには関係ないのかな！
将来が怖いからパス！

[160: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[161: マンション検討中さん]

実際のお部屋を見に行きました。

格子手すり、ベランダの奥行きが他のマンションと比較すると狭いからなのか？
怖く感じました。

共有部分、良い作りです。
廊下側の部屋には、防犯やプライバシー保護のガードが取り付けられています。

値引きについては、多少行われているのでは？

問題は、固定費が掛かり過ぎること
修繕積立と共益費高過ぎます。

[162:]

>>161 マンション検討中さん
この物件だけ、段違いに高いですよね

[163: マンション比較中さん]

修繕積立と共益費は設備を維持するための必要経費ですよ。
賄賂・談合などのよっぽど酷い事が無い限り、
チップや手数料にお金を支払っている訳ではないのだから、
仮に積立金の余剰が多すぎる事態になったのなら修繕積立金を上げないように
組合で取り決めるだけではないでしょうか。
県内で売出し中のマンションにタワー式の立体駐車場を備ている物件は
ほとんど無いですから、この物件だけ高いようにみえるのだと思います。
鹿児島駅前に建設予定のマンションはタワー式が3基あるように見受けられたので、
ここよりも維持費が高くなる可能性があると思いますよ。

[164: マンション検討中さん]

163さん、管理費や修繕積立金が必要なことは分かっていますよ。
現在、分譲マンションに住んでいますから

住宅ローンは支払いが終われば０ですが、管理費と修繕積立は永久です。
最初から金額が大きいと後々大変だな…という話しです。
あと、他のマンションと比較してのことです。

あのタワーパーキングが維持費が高いということですね。
分かりました。

[165: 評判気になるさん]

30年間の長期修繕計画書から一戸当たり月平均の修繕費が分かるはずだから
住民の人はその額を教えて

[166:]

>>151 名無しさん
https://suumo.jp/ms/shinchiku/kagoshima/sc_kagoshima/nc_67718815/rooms...

[167:]

>>151 名無しさん
↑ページ右上の「住居配置図を見る」をクリックし、
次ページで「全画面表示」をクリックすると見られます

[168: 匿名さん]

かなり余ってるけど
積立金・管理費は業者負担は当然だけど
駐車場も売れ残り分、負担するんだよね？
30戸位余ってるのでは？

[169: 匿名さん]

ＣＭも見ないし、ここが大量に売れ残ってる事知らない人多いかも
ＭＪＲは頻繁にＣＭ出してるよね

[170: 評判気になるさん]

>>169 匿名さん
その空き駐車場が未引渡し住居に限定して確保されているのなら業者負担でしょうね

[171: 匿名さん]

業者負担じゃないと、買った人も
今から買う人も、修繕の時、大変ですもんね

[172: 匿名さん]

どれだけ残ってるんだろう？

[173: 匿名さん]

こことパークハウスって同じ価格でしょ
１割くらい高くてもパークハウス中古の方がいいよね

[174: 匿名さん]

いや、あそこ狭いし
内装もショボイよ
工事途中にも、色々とあったみたいだから
高級感は、こっちでしょ！

[175: Ａ]

取得価格はどちらも同等かと、
建物設備がよいのはこちらかと、
ただし修繕積立金が高い、
パークハウスは必要最小限の設備しかないのでは、
しかも駐車場代が高いですよね

[176: 匿名さん]

ここは夫婦で車２台ないと生活できなけどパークハウスなら車１台で生活できる
こっちの手ぶらキーはいいね、向こうには無いような
ディスポーザー付いてる？

[177: 購入経験者さん]

修繕積立金は高くないぞ
あとからどんどん上がるよりか良いよ
1㎡200円が国の基準
しかも後から上げる時は大変だぜ～

[178: 評判気になるさん]

ここも他と同様にどんどん上がるんじゃないの？
上がらないっていうのなら証拠を見せて

[179:]

どんどん上がります
5年毎に約1.3倍
駐車場代+管理費+修繕積立金は、
最初は4万円弱でも、そのうち7万円を超えてきます

[180: 評判気になるさん]

>>179 さん
その数字は引き渡し時の修繕積立基金や約10年ごとの修繕積立一時金が含まれた月平均金額でしょうか？
もし含まれていなければ凄い額になりそう

[181:]

>>180 評判気になるさん
購入時の一括支払額↓は別です
修繕積立基金／一括 ： 721,300円～795,300円
なので179は月々のお支払い額です
持ち家を借りているようなお支払い額です
購入者の皆様の年収は20年後も上昇し続ける方なのでしょう
すばらしいです

[182: 評判気になるさん]

なんか凄いね
消費税や人件費や物価の上昇をどこまで予想して積み立ててるか知らないけど
ここに限らずマンションを買う人お金に余裕がないとね

[183: 匿名さん]

最初から、お金持ってるんだよ
金なしは安いマンションしかないね

[184: マンション検討中さん]

お金持っている人が買うんですよ。

[185: 評判気になるさん]

お金持ってるのならこんな共同住宅じゃなくて戸建て買えばよいのに

[186: 通りがかりさん]

お金持ってる人はここの資産価値を信じて買ってるんだよね？？資産価値を。。。

[187: 評判気になるさん]

資産価値？
専有部分の評価額なんて大した額じゃない
マンションって共同修繕の責任を負う居住権を買ってるようなもの
さすがにお金持ちは違うね

[188: 舞子]

取得価格は、市内の他の物件に比べれば
高い方には入らない、比較的コスパよい方だと思います
修繕積立金がびっくりなんです

[189: マンション検討中さん]

修繕積立金が高いんですね。
立地など羨ましくていいなぁと前通るたびに思います。

[190: 購入経験者さん]

マンションは立地

[191: 匿名さん]

全室　南東向き　良いですね～
日当たり　良好！
ただ、価格も良いようで・・・

[192: マンション検討中さん]

全然、売れてないようですね。大丈夫なんですか？

[193: 口コミ知りたいさん]

大丈夫でしょう
ここ買う人お金持ってるんだろうから
売れ残ってるの気づいてないかもしれない
なんのことや？って感じで

[194: ご近所さん]

プレミストマンションはもちろんプレミスト付きの便器使ってますよね？

[195: 口コミ知りたいさん]

プレミスト便器は良い便器
プレミストマンションの最近の売れ行きはどうかな
売れてるけ？

[196: マンション比較中さん]

売る気ないやろ

[197: ご近所さん]

高級マンションは安売りしません

[198: びんぼうにん]

すでに買われた方には失礼だけど、金食い虫のタワー駐車場、この維持費は平置き駐車場使っている人も負担しなければなりません。2L.3Lと狭い割に価格が高い。とても貧乏人は買わない。ここはホテルアルファ館のあとでしょう。土地の形がわるい。そもそもダイワは管理費が高すぎる　㎡当たり195円　（鹿児島での新築マンションの平均は107円）　積立金は195円/㎡　長期計画を40年で計算しているのでまあ、まともかな。それでもタワー駐車場があるから段階的に値上げするじゃろ。

[199: マンション検討中さん]

>>198 びんぼうにんさん
車が趣味の私からしたら、いくら管理費が高かろうが完全に紫外線から守れるタワーの機械式駐車場は必須です。普通は平置駐車場が有り難られるのは理解できますが、家の次に高い買い物である数百万する車を青空の下や他人の触れることができる環境下に置くことは考えられません。

[200: ご近所さん]

>>199 マンション検討中さん
駐車場っていうより車庫って考えですね
それはとても理解できます特に降灰の影響を考えると
パズル式の機械式はドアパンチや接触など考えるとタワーがよいです

[201: びんぼうにん]

そういう方もおられるでしょうね。それぞれの価値観です。出し入れの待ち時間、故障等トラブル（車がつかえない）などをどうとらえるかでしょう。

[202: びんぼうにん]

言いわすれましたが、あるマンションで故障のため車がつかえずタクシー代を管理組合に請求し、却下されたことがありました。タワー式駐車場使用細則で、故障等の補償をどうするのか細かく決めておく（だいわさんですから決めておられると思いますが）確認された方がいいでしょうね。

[203: ご近所さん]

>>202 びんぼうにんさん
細則を決めるも何も分譲に限らず時間貸しでも契約書の免責事項で「責任を負わない」と明記されています
逆に明記されていない契約書があるのなら見せてほしいくらいです

[204: おかねもち]

国土交通省の「駐車場使用細則モデル」などには免責条文はありません。ダイワさんですからおそらく免責条文は作っていると思いますので、その中身を確認してくださいと申しあげた次第です、管理組合の善管注意義務違反がない、又管理組合やメーカー側の責めにきすることができない場合(不可抗力等)は免責されるでしょう。しかし明らかにメーカー側に責任がある場合は　ある程度の補償をしないと当事者は納得しないと思います。

[205: ご近所さん]

>>204 おかねもちさん
よそもの　僕はかわない びんぼうにん おかねもち
文面や内容が同じだから名前変えても意味ないですよ
その細則モデルとか興味がないので知りませんが
現実的な話をされればどうですか？
繰り返しますが「責任を負わない」旨の条項の書かれていない契約書が存在するのであれば
それは何処の駐車場なのか教えてください
メーカー責任の部分も同様です
知人同士の貸し借りならまだしも他人間の契約で考えられませんから
それと管理料や修繕費のガイドライン等色んな勉強をされているのは十分わかりますが
そろそろ机上の話ではなく現実的のお話をされたらどうですか？

[206: おかねもち]

議論がかみ合いませんね。まず規約と契約はちがいます。マンションの駐車場を使用する場合、管理規約で基本的事項を規定します。そして細則で　細かいところを決めていきます。区分所有者が駐車場を使用する場合は管理組合と駐車場使用契約（賃貸借契約）を結びます。管理規約、使用細則、使用契約書は国土交通書がひな型を作ってくれていますので　全国のほとんどのマンションでこれをモデルとして採用されていますので免責条項を規定しているマンションは少ないと思います．うちのマンションでも免責規定はありません。私もずいぶん鹿児島市内のマンションの規約を見てきましたが免責条項あるところはありませんでした。具体的には差しさわりがあるので勘弁してください。（私個人としては　免責条項を決めていた方が管理組合としては無難だと考えていますが.）また反論してください。

[207: 通りがかりさん]

こりゃ、おかねもちさんの方が分があるな

[208: 匿名さん]

本当のお金持ちは買わない！ただそれだけ！

[209: 匿名さん]

完売する気あるの？
中央駅東口のマンション発表までに売り切らないと厳しいんじゃない？

[210: 周辺住民さん]

なぜ厳しいんですか？
大和ハウスは立派な企業だから叩き売りみたいなことしませんよ

[211: マンション検討中さん]

ダイワさんはマンション事業だけでなく大規模商業施設やコロナ禍でも倉庫建設等が好調ですから、そこまで売り急いでいないのでは？他のデベよりダメージは少ないと思います。

[212: マンション検討中さん]

なぜ、ベランダ(共有スペース)削って部屋(占有率)上げてんですか？あり得ない、せこすぎる設計！売れないはずだ！

[213: マンション検討中さん]

ここは管理費や修繕金が高いでしょう。近くにスーパーもないし、少し不便だと思います。

[214: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
高いと感じずスーパーにしょっちゅう行かない方が購入するのでは？
私は購入したかったのですが、EVの充電施設がなくパーキングに車が収まらないため見送りました。

[215: 周辺住民さん]

>>214 匿名さん
40年の修繕計画書を見ましたか？確認すれば、わかると思います。

最初は普通みたいですが、5年ごと上がって、20年後、30年後になったら、5～6万の修繕積立金が高くないでしょうか？

[216: 匿名さん]

>>215 周辺住民さん
勿論確認していますよ、そもそもそれだけ長い年数住もうとは思っていません。

[217: マンション検討中さん]

プレミストはここ最近の価格にしては以外とリーズナブルなのに、
なぜ高級物件として位置づけられるのか不思議です

[218: 周辺住民さん]

>>217 マンション検討中さん
ここでは10部屋が残っています。価格はオーヴィジョン大竜より安いようです。
高級物件として立派な建物じゃないでしょうか？原因不明です。

[219: 匿名さん]

>>217 マンション検討中さん
やはりダイワハウスのブランドじゃないかな。好きな言葉じゃありませんがコスパのいいマンションだと思います。

[220: マンション検討中さん]

>>213 マンション検討中さん
普段の買い物は山形屋とマルヤの地下です。もしくは宅配をお願いしてます。

[221: マンション比較中さん]

発売当初はパークハウスと同価格でしたが
そんなに安くなったんですか？

[222: 通りがかりさん]

ここは初期に検討しましたが、高すぎて検討から外したら「価格下げて販売することになった」と連絡があり、計算したら元の値段の1.6割弱引きになってました
もともとが論外な値段だったこともありますが、かなりお買い得価格での販売になったはずですよ

[223: マンション検討中さん]

>>221 マンション比較中さん
最大は800万値引きが出たようです。本当かどうか聞いてみてください。

残りは１０戸です。

[224: マンション検討中さん]

472戸のＭＪＲ鹿児島中央が完売したのに、ここはまだ売れ残ってるんですね。

[225: マンション比較中さん]

>>224 マンション検討中さん
んー、立地も間取りも価格も違うので比べるのがナンセンス。比較するならFステージ城山じゃないかな。

[226: マンション検討中さん]

>>225 マンション比較中さん
ここはMJR中央やFステージ城山より高いし、天文館等まで近くになります。一番気になるのはタワー型の駐車場です。

[227: マンション検討中さん]

ここは人気がないね。

[228: マンション検討中さん]

そりゃ、天文館より中央駅の方が便利だからね。西口のJRマンションに期待。ここは、パス！

[229: マンション検討中さん]

>>228 マンション検討中さん
みんな、待っているかな？

やはり西口のほうは期待していますね。

[230: 評判気になるさん]

いつの間にか売り切れていました。値下げしたらアッという間に売り切れましたね。ダイワはこれに懲りて、しばらく鹿児島でマンション作らないかもね。

[231: マンション検討中さん]

>>230 評判気になるさん
住宅ローン減税の改正による駆け込みでどこのマンションも契約期限の11月末までに一気に売れましたね。