プレミスト山吹神楽坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト山吹神楽坂についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都新宿区山吹町265番11（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「江戸川橋」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「神楽坂」駅から徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：37.42平米～72.69平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

パークハウス山吹の斜向かいのとこか。
最近この近辺大和ハウスの賃貸やら分譲が目立つな。
江戸川橋通りにも面さないから静かでいいとかじゃないかな？タバコ屋の隣の灰皿には喫煙者が夜中でもいるけど。

[2: 匿名さん]

プレミスト新宿山吹IIって書いてるとこですね
解体前は寿司屋とか雀荘、道場がありましたね

[3: 匿名さん]

こういう路地の奥に13階建って、どうなのでしょうね。
火災とか震災の時が不安です。

[4: 匿名さん]

ここって最初はフジタが建築主じゃなかった？
大和ハウスに売ったのか。

[5: eマンションさん]

目の前のザ・パークハウス山吹神楽坂や、グランドメゾン目白新坂、クレヴィア文京関口と比較してどんな価格帯で出てくるんでしょうね。
グランドメゾンは想定よりも安かったらしいですが。

[6: 匿名さん]

パークハウスがまだ全然余っているのですが、ここは彼方より静かですし、南向き面も良く全方位抜けていることから同価格より少し高めに出るんじゃないかと

[7: 匿名さん]

神楽坂から近いなんて素敵。
憧れのエリアです。
ちょっと京都みたいな古都のイメージがあり、独特な感じがとても好きな町。
値段は億越えとかでしょうか。
間取り的にそこまで広くないのでそこまではいかないか。
住戸数がそれなりに多いので共用施設なども設置されるのでしょうか。

[8: 匿名さん]

近くに住んでいる者です。
神楽坂に近いですが、周辺に神楽坂感(風情ある佇まい)はないです。
普通の住宅が並び、庶民的なスーパーや商店街が近くて便利だと思います。
>>1にもある通り、隣接する古いタバコ屋前には喫煙者が屯しているので気になる人は気になるかも。
駅は有楽町線・江戸川橋が近いです。色んな路線のハブになっている飯田橋駅の一つ手前なので、時間帯によっては乗れないほど混むと思います。一駅我慢すれば空きますが。
神楽坂駅までにはなかなかな傾斜の坂があるので、毎日通勤で通うなら良い運動になると思います。
神楽坂駅周辺は落ち着いてますね。神楽坂でイメージしやすい飲食店の並びは飯田橋側なので近くないですが、神楽坂側はレベルの高いお店が点在してる感じです。
休日は飯田橋〜神楽坂までの通りが歩行者天国になって、懐かしい雰囲気の音楽が流れていて癒されます。
総合すると住みよいところですね。
この物件より江戸川橋駅寄りに住友がマンションを作っているので、詳細は知りませんが立地ではあちらが優っているかもしれません。

[9: 匿名さん]

この辺りも値段が上がってきてますね。
高い高い言われていたパークハウス文京関口や、オーベルアーバンツ神楽坂、プラウド文京関口など今となっては安かった、そういう印象です。
いつかこの辺りに住めたらと高値高みしたくないなーと思って様子を見ていたのですが、今となってはあの時に買えばよかったなーって思ってます。
この辺りもマンションが増えてきているので、商店街も賑わってくるとますます欲しくなります（笑）

[10: 匿名さん]

ここやクレヴィアを検討するならハザードマップは見ないようにしなきゃね。

[11: 匿名さん]

このあたりハザードマップは真っ青ですね。

[12: マンション検討中さん]

ハザードマップは真っ青だけど、過去30年水没実績はないという資料をここでも見せられると思いますよ。
パークハウスやクレヴィアでも東京都の説明資料を見せられました。

[13: 匿名さん]

12さんは、この周辺でずーっと探してるの？

[14: 匿名さん]

30年起きてないからこそ不安になるんだがなぁ

[15: 匿名さん]

ずっと地震がないのと違って、ずっと水害がないのは治水が完璧になったってことで○

[16: 匿名さん]

この辺りはマンションラッシュですね

[17: 匿名さん]

間取りが独特というか、
いま出ているのが１LDK+2Sということでサービスルームが２つあるもので、
サービスルームのうち、一つは居室代わりに使えるもの、もう一つは３畳もない物置でした。
実質的には、２LDKで大型収納がある間取りということになるようです。
間取り図が手書きなので若干見づらいカナ

[18: 匿名さん]

この物件の隣に賃貸マンションも計画されてるね

このマンションから駅までの間に、他に3物件計画中で、1つは駅出口徒歩1分(というか数歩)の立地

古いマンションや、広めのコインパーキングも点在してるから今後もライバル物件は増えそう

[19: 検討板ユーザーさん]

江戸川橋通りにも面してないし、イイね。静かそうだし。
でも少したかそう多分坪単価最低でも360からだろうな。
あの意味わからん間取りでしかも江戸川橋通り沿いのパークハウスで350からだもんな。

[20: 匿名さん]

周囲の雰囲気が多少怖い気もしますが、物件自体は非常に整っていて間取りも広く収納が良いので
快適に生活する事が出来そうなイメージがあります。

[21: 匿名さん]

サービスルームは収納と割り切ってしまえば良いのかな。
引き戸採用でデッドスペース少なく使い勝手は悪くないような気もしますね。
Bタイプなら荷物の多いシングルさんにちょうど良いのかもと思いますが、需要がどの位あるのかいまいち謎です。
競合物件があるということならここのマンションの一押しが知りたいところですが
どんな点があるのでしょうね？設備仕様はいかがでしょうか。

[22: マンコミュファンさん]

今回の西日本の大災害が東京に来るとは思わないですけど、万が一きたら。。。と、考えるとやはりこの辺怖いですよね。。。

[23: 匿名さん]

>>22
このあたりが最後に水に浸かったのは1966年の大水害。
それはそれは酷い状況だったそうです。

それから半世紀の間に神田川の改修や下水道システムの改善がありました。
これらの対策が功を奏するのか、近年連発する「過去最高」の豪雨が再び牙を剥くのか。
そのあたりの判断は分かれるでしょうね。

[24: 匿名さん]

向かいの駐車場は5階建のビルが建つそうで。
まぁいずれ何か建つだろうと思ってましたが。

[25: 名無しさん]

なぜ外廊下？！

[26: マンション検討中さん]

外廊下なのは 内廊下にして
分譲価格も管理費も上乗せになったら
厳しい物件だから。
ダイワさん 賢いと思います。
さっさと売り切る物件でしょう。

[27: マンション検討中さん]

なるほどね。
災害級の大雨はそうそうないでしょうが、ふつーの雨の日に玄関から雨に当たるのは切ないなあ。

[28: 匿名さん]

外廊下だと冷暖房が無い分、管理費が安くなりますから、長い目で見れば悪くないと思いますよ。

[29: マンション検討中さん]

ここは坪350くらい？

[30: マンション検討中さん]

最低でも420はするでしょ。
大和ハウスだし450くらいじゃない。

[31: 匿名さん]

80戸中30戸が地権者ってすごいね。
大半が1Kで賃貸に回る感じ？

[32: マンション検討中さん]

事前案内会やってるんですね

[33: マンション検討中さん]

いいプランでしたよ？

[34: 検討板ユーザーさん]

400〜420のどこかじゃないかな。グランドメゾンが平均420くらいで出てきたお陰で江戸川橋エリアの坪単価上昇は押さえられる気がするな。
駅近に住不もあるし450には出来ないと思う。

[35: 匿名さん]

駅が近いので、快適に生活出来そうですね。通勤に困る事が無いので、
職場が遠い方でも便利な生活を送れる物件だと思います。
多少、案内会価格が高いのが気がかりですが。

[36: 口コミ知りたいさん]

先週、訪問してきました‼
モデルルームは未完で見れず残念でしたが、予定価格は見せていただきました。

坪単価は、70平米で400（低層階）から460（最上階）でした。
低層階と最上階ではかなり開きがありますね。

プランは良かったです。
セールスポイントとなっている、広いバルコニー、ウォールドア、大きな開口部、南向き、主寝室の適切な大きさ
どれも気に入りました。

ネックは、水害のリスクがあることとセールスマンが偉そうなことでしょうか…
セールスマンの態度は、住不並みに悪かったです。（もちろん、人によると思いますが）
もう少し謙虚に、丁寧に接客してほしいものです。

[37: 匿名さん]

立地や開発も重要ですからね。
きちんと現地を訪れて確認したいところですね。
これは怠るとデメリットですからね。

[38: マンション検討中さん]

目の前にある喫煙所はどうにかならないのでしょうか…権利者住戸が多かったり、一階に飲食が入ったりとマイナスポイントも多い中、予定価格は割高な気もしますが、皆さんどう思われますか？

[39: 匿名希望]

え、飲食店が入るんですね。

自分的には賃貸居住時代から、飲食店同居マンションは
避けてきました。

どうしても、出てきてほしくないヤツを誘引しがちなため・・・。

[40: 匿名さん]

けっこういいと思っています。
賃貸は何年支払っても、大家が喜ぶだけですし、早めに購入しといて悪くないと思う。

[41: マンション検討中さん]

外廊下だし、ヤツには出会いがちですね。
上層階でも色んな管を通ってやって来るから。

早めに購入しても、買う物件誤ると資産が目減りしますよ。

こちらは少々 強気ですね。
そんなに格のある場所ではなく、庶民派の街なのに。

500万くらい高いね。
気に入れば目減りしても 賃貸払い続けるより良いかも知れないけど、ちょっとリスクあると思う。

そう遠くない先に、あの辺りでもマンションポンポン建つと思う。

[42: 匿名さん]

キッチンがあまり使ったことの無いタイプなので気になりますね。
リビングも綺麗で、使い勝手が良さそうです。
駅からの距離は、ある程度近いこともあって、若いかたにも人気がありそうです。

[43: 匿名さん]

立地的には個人的に埼玉の中でも好感が持てる地域だと感じています。
後は、物件の価格や個人的に条件がマッチするのか、ということではないでしょうか。
私も条件は悪くないと感じているので、後は周辺環境がどうか、ということになると思います。

[44: マンション検討中さん]

店舗は気になるけど、隣に飲食店あるマンションも都内だと多いので、なんとも言えないですね、、、

[45: マンション検討中]

先日モデルルーム見てきました！
和風って感じが良かったです。
あまりないモデルルームだと思いました。

[46: 匿名さん]

先日モデルルームへお邪魔させていただきました。
事業協力者さんがけっこういらっしゃられて、いい場所を先に取られているのには‥
一階に和食屋さん？が入られるのにも‥一気に熱がさめました。
検討から外させていただきます。

[47: 検討板ユーザーさん]

土地代の上昇もあり、都心においては今後も事業協力者がいるマンションが増えると思いますよ。嫌なら埋立地等の浮島へどうぞ。

[48: 通りがかりさん]

7週連続満席は現代において素直に凄いと言わざるを得ないですね、、

[49: 匿名さん]

クレヴィアはオープンしょっぱな3ヶ月ちょっと予約取れなかったよ！

[50: 検討板ユーザーさん]

どのくらい売れるんでしょうね。

[51: 通りがかりさん]

この辺りは穴場スポットですからね。どうなんですかね？

[52: マンション検討中さん]

ここら辺は文京区で一番不便だと思うけど、バスでどこでも行けるからありっちゃあり。でも、リビングイン洗面室はちょっと…。

[53: マンション検討中さん]

ここって文京区なんですか？

[54: 名無しさん]

プランはすごく機能的ですよね。

[55: 匿名さん]

快適過ぎると思えるだけのキッチンに加えて収納に関しても完璧といえますね。
浴槽もゆったりしていて、ミストサウナまでついているのはビックリの一言です。
寒い季節の強い味方となる床暖房については搭載されているのでしょうか？
また、搭載されていないのなら取り付けることが可能なのでしょうか？

[56: マンション検討中さん]

ここって平日でも案内してくれるんですね、、嫌な顔一つせず対応してくださって少し嬉しかったです。

[57: 検討中]

>>49 匿名さん
クレヴィアは電話したらその日に見学できましたよ？

[58: 匿名さん]

>>48通りがかりさん
7個連続の若葉マークで凄いですね！

[59: 匿名さん]

江戸川橋駅も開けてきて住みやすいような感じがします。
このあたりは、通勤場所として非常に住みやすいと感じます。
あとは価格がある程度、折り合いがつくかどうかが確認が必要だと思います。
一度、このあたりの相場を調べてみようと思っています。

[60: 通りがかりさん]

周辺の物件は進捗どうなんでしょう？

[61: 匿名さん]

間取りを見ているとかなり収納系はこだわっているのが伝わってきます。
かなり収納が空間を占める割合が高め。
収納がしっかりしていると、チェストなどは最小限で済ませられるので、部屋の中自体の空間効率もぐっとよくなっていきます。
これ、結構大切です。

[62: 匿名さん]

このマンションは非常に綺麗で良いですね。
間取りもそれなりに広いですし、デザインがオシャレなので個人的には好きですね。
わりかし交通機関も整っているので便利ですね。
価格はどのくらいなんでしょうね。

[63: 通りがかりさん]

まーたリビングイン洗面室かよっていう印象

[64: 匿名さん]

高いわ！

[65: 検討板ユーザーさん]

>>64 匿名さん

坪単価どれくらいでした？

[66: 匿名さん]

>>65 検討板ユーザーさん
価格でてますよ？

[67: 匿名さん]

この中だとBタイプがものすごく独特だと思います。
サービスルームが2部屋あるみたいに書いてあって、どちらも居室にするのかと思っていたんですが
片方が極端に狭く作られてて
本当に納戸みたいに使うようになっていました。でかいWICみたいな感覚です。

[68: 匿名さん]

リビングイン洗面室って良く使われる言葉何ですか？洗面室の中にリビングって意味になりますよね、笑

[69: 匿名さん]

リビングから入る洗面室といったニュアンスだと思います。
戸建てだとリビングイン階段とかもありますね。
メリットとしては家族が顔を合わせる回数が多くなる（コミュニケーションを大事にする）、
デメリットとしてはリビングに湿気が入る・お客さんがいる時に洗面所やお風呂が使えない等
そんなところだったような？
個人的にはデメリットの方が気になるので出来れば避けたい…。
ここのように全ての居室がそうだとしょうがないですけどね。

[70: 匿名さん]

とくにここのリビングインは、リビングのど真ん中から洗面風呂へ入るプランです。
せめて洗面室と浴室の位置を入れ替えればマシになるのに。
設計者は実際の生活を想像しないのでしょうかねぇ。

[71: 匿名希望]

全然リビングのど真ん中じゃなくないですか？？
家事動線が楽になるので洗面室がリビングから行けるのはいいかなとも思います。
他のプランも見せていただきましたけど、リビングから洗面室が続いていないプランもありました。

[72: マンション検討中さん]

結構目立つ場所に建つんですね。
商店街の端っこで13階建とは、、大和さんやりますね。

[73: マンション検討中さん]

>>72 マンション検討中さん
パークハウス山吹神楽坂があるから目立たないですよ。なんならアインスタワーの方が存在感あるし。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>73 マンション検討中さん
商店街の交差点からは目立ってましたよ？
クレヴィアさんも！

[75: 匿名さん]

第1期1次で11戸って結構保守的？

[76: 検討者さん]

一階が飲食店てことはやつが出る可能性高い？

[77: 匿名さん]

>>76
>>一階が飲食店
よく言いますよね。
上層階に上がってくる確率は低くなるので、最上階の13階までのぼってくることはないとは思いますが・・・。生命力が強そうなので何とも。
それよりも、飲食店が何時まで営業するのかが心配です。夜中までの営業時間だと、声が響き渡るとイヤだなと思って。

どちらにしても、13階建てなので1階のテナントに何が入っても最上階や上層階は関係があまりないと思います。窓閉めていれば大丈夫なんじゃないでしょうか。

[78: 匿名さん]

飲食店ってどんなお店なんでしょうか。もともとこちらにあった、地権者さんのお店みたいな感じになるのでしょうか。
あまり、夜中まで騒がしい感じじゃなければ、直接的に生活には影響はないと思いますけれど。
虫については、駆除というか対策がどの程度なされるのかによって、
変わってくると思います。

[79: マンション検討中さん]

むっしーはどんなに対策してても飲食入ってるなら避けられないからなあ
いい物件ではあると思うけど

[80: マンション検討中さん]

結構寂しい商店街だから飲食店があっても結構夜は静かですよ。たまーに煩い人はいますが。。。
元々ここは八百屋があったところじゃないでしたっけ？

[81: マンション検討中さん]

八百屋やらいろいろあったね
賃貸に出すなら月いくらなんだろう

[82: 匿名さん]

地権者分30戸なんて気になるどころの騒ぎじゃない。

[83: マンション検討中さん]

Cタイプ以外のプランを知りたいです。

[84: マンション検討中さん]

この辺りは周りの物件も売れてるので、人気なんですかね。

[85: 匿名さん]

関口界隈は低地ではないでしょうか
もともと神田川沿いは印刷工場が立ち並ぶエリアだったような気がしますがあまり良い土地柄ではありませんね
また、一階に飲食店が入るのなら致命的です

[86: マンション検討中さん]

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4445-2018-12-10-12-56-55

成約状況好調みたいですね

[87: マンション検討中さん]

先日MR訪問。間取りとデザインがとっても気に入りました。ウォールドアも良いですね。
地権者住戸が30邸／80邸あるのが気になりました。他のマンションと比べてもとても多く感じましたが、大丈夫かな。

[89: マンション検討中さん]

マンションマニア載ってました。

https://manmani.net/?p=19442

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/4445-2018-12-10-12-56-55

[90: 通りすがり]

>>85 匿名さん
商店街があって駅も近くて便利なのに高台がお好きなんですね。
古典的な思考。

[91: マンション検討中さん]

先々週モデルルーム行きましたが、もう検討してた部屋が無くなってました。すごい売れ行きですね。。

[92: マンション検討中さん]

そんなわけないやろ…
竣工前完売には程遠いのでは

[93: 匿名さん]

売れてないじゃん。
この場所に8000万出す人は多くないと思うよ。

[94: マンション検討中さん]

勤務地が近いのと、内装とバルコニーが気に入って購入検討したけど、流石に64平米に8000万は出さなくて諦めた。。でも、未練があって売れてるかな、、ってチラチラここを除いてしまいます。笑

[95: マンコミュファンさん]

>>92 マンション検討中さん
昨日モデルルーム行きましたが、残り13部屋しか無かったですよ？

[96: マンコミュファンさん]

>>93 匿名さん
江戸川橋界隈の物件状況をよくご存知ないのですね。

[97: 契約者]

>>94 マンション検討中さん
私は買いました。

[98: 匿名さん]

私は職場へもそんなに遠くないし、バルコニーの感じや、商店街の雰囲気などが気に入り、価格も8000万代なら納得できる範囲内であったので購入しましたよ。

[99: マンション検討中さん]

江戸川橋の海抜は4.8mしかありません
災害時の備えはどうなっているでしょうか

[100: 匿名さん]

>>99
そこには触れないのが江戸川橋住民のお約束。