プレシス新百合ヶ丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス新百合ヶ丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/kanagawa/shinyurigaoka/index.html

所在地：神奈川県川崎市麻生区百合ヶ丘2丁目11-1他（地番）
交通：小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩9分
　　　「百合ヶ丘」駅徒歩9分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.55平米～74.09平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社松村組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 口コミ知りたいさん]

放り込みですみません

マンション販売の営業マン
ピンキリと思います、大手販売不動産会社でもクズもいました
営業の方の技量は、、、ホント何なのでしょうね

ここの販売のMハウジング、
だめでしょ

この前行きましたが内容が低たらく。

この時期に販売してるならもう少し内容のある話できないの？

[382: 口コミ知りたいさん]

結構前に私も検討しました
タイミング的に海外転勤となり見送りましたが
将来的にはいいマンションと思ってました

売れ残りがまだまだあるのならば年単位でも待っていいのかとも思ってしまいます
〇じ〇建設なんて会社
結局二流三流ですよね

情報ありましたら教えてください。

[383: 匿名さん]

>382

ここは竣工後1年たってるから新築を謳えない。表立って値下げしてなくても交渉の余地はあるかもよ。

[384: 匿名さん]

>>383 匿名さん
そんなところはいっぱいありますよ
逆に新築とも中古とも言わなければいいのです。
まだ未入居の綺麗なお部屋です。と、、

[385: 匿名さん]

竣工後1年、2年と経過すれば自動的に価格が下がっていくものかと思い込んでいましたが
これも売主次第ですか？
掲示板で読みましたが、マンションが売れ残っても、何年経っても絶対に値引き交渉に
応じない売主さんもあるみたいですよね。

[386: 匿名さん]

>>385 匿名さん
まわりの中古の価格変動次第。

[387: 匿名さん]

値下げするかどうかは売主の財務力しだい。何年たっても値下げしないのはすみふぐらい。

[388: 匿名さん]

>384

未入居でも時間が経てば日焼けとかしちゃう。せめて紙カーテンとかすればいいのにね。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん
ふつうの中古物件はそうしてるところが多いけど。
特に築年数が浅いものだけど

[390: 匿名さん]

紙カーテン、外から見る限りしてる部屋なかったようだけど。

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん
真夏じゃないから紫外線量も少ないためではないでしょうか？

[392: 匿名さん]

５月も紫外線量多いよ。

[393: マンコミュファンさん]

結局は立地に見合った価格帯になってないのでしょう。プレミストも大和ハウスで立派なガラス張りのエントランスがあるなど高級感もあり売れそうなものですが、十数個売れ残り。あの立地と広さでの価格設定が高いのが原因（ランニングコストも高い）
ここはランニングコスト安めだけど、部屋の間取りや眺望、日照に難あり。の割にそこそこ値段しますからね。安くすれば必然的に売れるでしょうが、民度は下がる。この価格帯で新百合に新築マンション買うなら、何かは我慢しないと無理ですよ。ましてや、10年後地下鉄開通したら、始発駅であることを考えると、今より安く買える保証はないですしね。

[394: 匿名さん]

新百合の山手にあるプライムアリーナが1億で売り出してたよ。シーズンアリーナも1LDKで6000万。みんな金持ちだねー。

[395: 買い替え検討中さん]

2年前にモデルルームを見学させてもらい、私は営業の方が親切で助かりました。
意外なのは、今だに売れてないので当時買わずに済んで良かったと思っております。
営業の方が良くても結局は、自分が住みたいかどうかは別物なので、営業がどうの・・・と言ってる方がいらっしゃいましたが、営業の方が良くても資産性と居住性は、個人の価値観だと思います。
居住されてる方がいたらご意見聞きたかったです。

[396: 匿名さん]

>394

中古の販売価格は売主の言い値。人気の物件だと仲介業者の待ち行列ではけちゃう。表に出てる時点である意味売れ残り。

[397: 匿名さん]

>>395 買い替え検討中さん
このマンション２年も前から売ってるのですね

ここ、今売れてない部屋は賃貸募集するみたいですね
その辺りの情報ありませんか？

[398: 匿名さん]

>>397 匿名さん

過去のレスで16万前後で賃貸に出されていたことがあるみたいです。3900万の部屋を買って、月15万ぐらいで貸し出せば黒字になりそうですね。

[399: 匿名さん]

>397

賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると一般的に言われていてトラブルリスクになる。住民にとって転売とどっちがよかったんだろう。

[400: 匿名さん]

>>賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあると一般的に言われていてトラブルリスク
私もそう思っていました。でも、近隣のマンションのママ友を見るとそんなことないですよ。

転勤族のママだと、分譲賃貸に会社のあっせん？で住んでいたりして、品もいいです。確かに一時的な入居ならとマナー度外視で住む人もいるんだと思いますけど・・・

>>3900万の部屋を買って、月15万ぐらいで貸し出せば黒字に
住宅ローンを借りても得になりそうですか？実際、どんな収支計算なんだろう？と思っています。

[401: 匿名さん]

>400

PER２０だからトントンといったところ。

[402: 匿名さん]

自分が住むマンションに賃貸の部屋があると騒音やマナー違反を懸念してしまいそうですが、
転勤族の部屋と考えると安心できますね。
それ以外でもご家族での入居で、ある程度の賃料であればモラルの低い方は入らないと予想しますが
甘いですかね？

[403: 匿名さん]

>402

転勤族が入ってくれるとは限らないけど。あと、お金があることとモラルがあることは別。

[404: 匿名さん]

>>403 匿名さん
その通り。マナーが悪い人は金があってもなくても変わらない。むしろ管理組合がしっかりしてることの方が大事。

[405: 通りがかりさん]

http://www.city.kawasaki.jp/230/cmsfiles/contents/0000038/38652/02chik...
これを見ると、地価上がってます。

[406: 通りがかりさん]

このマンション
まだ全部売れないの？

[407: 名無しさん]

近々、新百合ヶ丘に新築マンションが売り出される。ただ、値段が高そうだから、そこが無理という人たちが流れてくるだろうから、そこが狙い目。値下げして売れば売れる。

[408: 匿名さん]

>407

イトマン脇の三井？　三井は信者多いから無理だからといって他のデベ物件には流れないでしょ。あそこだと最寄りは完全に百合ヶ丘だよね。新百合物件謳うだろうけど。

[409: 匿名さん]

>407

タイミングによってはコロナ後の新価格に期待できる。

三井は某物件でコロナ前に事前案内会のアナウンスしていたけどコロナの感染拡大で延期、緊急事態宣言解除後に再開かと思いきや予算やコロナによる購入意向の変化の設問を含むアンケートからやり直し。値付け悩んでるんだろうね。

[410: 名無しさん]

>>409 匿名さん

噂で聞いたところでは6000万円代がメインで7000万円代も普通にあるらしい。平民には買えない代物よ。ここの3000万後半から4000万円代メインの物件こそ平民向け物件。

[411: 匿名さん]

建設進んでるよね。完成売り？　販売の動きないから賃貸かと思ってた。

[412: 匿名さん]

パークホームズで、竣工売りだね。HPできてた。メインは70平米台だからそれで6000万円台？高いね。

あと、新百合山手って、もう、誰も使ってないよね。

[413: 匿名さん]

三井がアンケートを取るという事はコロナ前と同じ価格帯では売れないと判断しているのかもしれませんね。
昨日マンション販売についての記事を読みましたが、世帯主がマンションの購入を考えていても、家族に止められて成約に至らないケースが多くなっているようです。

[414: 匿名さん]

>413

コロナで収入が減ってローン支払いに窮するなんてのもテレビでやってたりするからね。第二波のリスクもあるし、このタイミングで決断って難しい。

[415: マンション検討中さん]

この前、引越し車両が来てたから、少しずつ売れてるみたいだな。

[416: 匿名さん]

駅までの距離自体は悪くないですからね。
設備仕様も一般的なものは一通り。
ただ、様子見というスタンスの人も多いので
販売もデベが予想していたよりも
ゆっくりになってしまっているのかもしれません。
本当にあともう少しなんですけれどなかなかどうも。

[417: 検討板ユーザーさん]

ここを買う人は、年収400万から600万ぐらいの人。新百合ヶ丘駅から徒歩10分圏内で新築マンションが3000万円台で買えるのだから。
これ以上の年収の人は中古でアリーナシリーズを買うか今度できるパークホームズを買うでしょ。

[418: マンション検討中さん]

ここは立地は悪くないけど、隣のマンションとの距離や、バルコニーの向き、間取りなどが最悪。もっとアレンジして建てれば売れただろうに…設計者のセンスがこの売れ残りの事態を招いたと言っても過言ではない。

[419: 匿名さん]

＞隣のマンションとの距離

お隣さんに反対されてたしね。

[420: 匿名さん]

>>417 検討板ユーザーさん
年収400万から600万で買えるの？
かなり多くの自己資金を用意しているのではないでしょうか？

[421: 匿名さん]

>>419 匿名さん
それでも申請書類に法的問題がなければ建ちます。
あちこちで見られる光景ですね

[422: 検討板ユーザー]

>>420 匿名さん
買ったことないのでなんとも言えないけど、見学行って計算してもらったらいける感じだったよ。気になるなら行ってみて計算してもらえばいいよ。

[423: マンション掲示板さん]

柿生にタワマンが建つらしいね。

[424: 匿名さん]

>422

ギリで買って、支払いに困窮すると大変なことに。営業はギリでもローンさえ通れば勧める。売った後のことは知ったことではないからね。お金を払ってでもライフプランナーに相談するのが賢明。

[425: 匿名さん]

>423

知らなかったの。数年前にバス停が移ったのがその準備。去年、都市計画変更があってそのアセスメントで市のHPに結構詳しい情報が出てた。

不動産検討してるなら再開発の情報はウォッチしておかないと。

[426: マンション掲示板さん]

>>425 匿名さん

川崎のチベットに興味なかったから。

[427: 匿名さん]

まあ、ここは百合ヶ丘物件だしね。

[428: 匿名さん]

自分はライフプランナーさんに相談した経験がありませんが、
どのような形で出していただけるんですか？
年収や家族構成から一生涯に渡る生活設計を立ててくれるとか？
自分が買えるマンションの価格帯も教えていただけます？

[429: マンション掲示板さん]

>>428 匿名さん
ライフプランナーとかファイナンシャルプランナーに相談すれば、ライフプランは提示してもらえるでしょう。ただ、不動産の購入可能価格は別です。
おそらくライフプランナーでは月々の支出可能額などを算出してくれるので、それをもとにいくらローンが組めるかなどの予想はできると思います。ただ、あくまで一般的な話になるので、実際いくらまでの物件が購入可能かは不動産屋に見積もってもらうのがいいと思います。

[430: マンション掲示板さん]

>>427 匿名さん

川崎のチベット、2021年着工。2024年竣工予定。この状況では無理だな。

[431: 通りがかりさん]

プレシスもラアトレもあまり売れてないようですね。みなさん、パークホームズ山手の杜を検討しているのかもしれませんね。あとは山手の杜の価格帯がどうなるかで、買えないお客が戻ってくるかもしれませんね。

[432: マンション検討中さん]

この前、アリーナシリーズの内見に行ってきました。確かに立地や設備はここより上かもしれませんが、部屋の様子は…って感じでした。これであの価格かと思うと迷ってしまいますね。部屋は汚くても立地がよければ、マンションは高く売れると言いますが、実際住むとなると…って感じでした。

[433: 通りがかりさん]

ラアトレレジデンスはとうとう三井のリハウスを使って売り出してた。60㎡で5400万とあった。駐車場空きなしで角部屋でもない。プレシスと1000万の差がある理由はなんだろう。

[434: 口コミ知りたいさん]

っていうか
プレシスもアトレマンションもまだ売ってるの？

二流三流はきついね
販売会社も含め、低能組

[435: 匿名さん]

三井も某アリーナを竣工後にリハウス使って売ってた（事業者売主）から50歩100歩。

[436: 匿名さん]

>435

そこ、完売アナウンスしてたんだけどね。別エリアだけど、三井って完売アナウンスした物件で、実は売れ残っていて竣工後に大量に賃貸で出したりといろいろやってくれる。

[437: 口コミ知りたいさん]

>>436 匿名さん

本当それですよね。
まぁ、三井に限らず完売アナウンス後に賃貸や売主代理で出してるところはちょくちょく見かけますが...

[438: 匿名さん]

>437

三井の場合、賃貸で借りた業者がマンション内で風俗営業して大問題なんてことしでかして話題を提供してくれてる。系列なんだから借主のチェックとかちゃんとすればいいのにね。

[439: 匿名さん]

>433

２戸だけだし元の売主が分譲継続してるから普通に転売でしょ。未入居販売してる中で中古はきついから控え目価格なんでしょ。ちなみにネットでさらされてる状態ってある意味売れ残り。人気の物件だと仲介業者の待ち登録行列ではけて表に出てこない。

[440: 匿名さん]

売れ残りは転売業者にまとめて転売ってのが一般的。三井みたいに系列に仲介業者を持ってるケースを除くと。

[441: 口コミ知りたいさん]

ここに限らず全国的にマンション販売は不況だからね。ここは駅まで徒歩１０分圏内、南向き住戸と立地条件はいいんだけどね、１０分だけど坂道、南向きだけど日当たり悪いなど、条件の良さが半減してるよね。ここを終の棲家ではなく、将来買い替え前提として買うなら値段次第ではありかもね。

[442: 匿名さん]

>>441 口コミ知りたいさん
好条件の物件は戸数こそ少ないが高値で売買されてます
ピンチはチャンスなのかも

[443: 通りがかりさん]

最近引越し車両が停まっているのをよく見るから完売間近かな。

[444: マンション検討中さん]

パークホームズ山手の杜の口コミ見てたら、色々厄介な感じですね。プレシスもそうだし、ラアトレレジデンスもそうだけど、そこまで高級でない物件で、条件が全部揃った物件なんかないんですね。
値段なら間違いなくプレシスですが、眺望や間取りがイマイチ。
間取りも値段もそこそこだけど、新百合ヶ丘駅から徒歩10分以上のラアトレレジデンス。
ブランド力のパークホームズ。ただ、余計な緑地の維持費や将来、イトマンの跡地にマンションが建つ可能性ある物件なのに値段高め。
三者三様って感じで悩みます。

[445: 検討板ユーザーさん]

間取りは今後リノベーションすれば変えられるから大きな問題ではない。日当たりや部屋の位置（角部屋）など不動のものが重要。ここのマンションは、日当たりの良い角部屋や東側の部屋が全部売れてしまっていることがデメリット。中古で出てくるのはまだ先の話だろうから、今の物件をもう少し値下げ交渉した方がいい。

[446: 匿名さん]

>間取りは今後リノベーションすれば変えられるから大きな問題ではない。

二重床でも水回りが段差スラブになっていてあまり動かせない。水回りが固定だとリノベしてもそれほど自由にってわけにはいかないよ。将来リノベする予定だったらその辺の制約は要確認。

[447: 匿名さん]

>444

緑地は、ノブレス、ガーデンアリーナとマスターアリーナにあるけど問題になってない。

イトマンは問題だね。自ら目の前にマンション建てるかもって異例。

[448: 検討板ユーザーさん]

>>446 匿名さん
結構昔ながらの感覚の持ち主の方ですね。今の建築技術はすごいですよ。スラブや水回りなどは動かせないものもあるかもしれないけど、それ以外は大体のことはできます。

[449: 匿名さん]

ここレイアウトが特殊だから水回り固定すると間取り変更ほぼ何もできない。

[450: 検討板ユーザーさん]

>>449 匿名さん
間取り見させてもらいましたが、全然問題ありません。ひとつ厄介なのが、セキュリティホーンの移設ですかね。見てみないとわからないですが、特殊な工事になりそうな気がしますが、できないということはないですよ。

[451: 匿名さん]

普通でも、リビングと隣の部屋の壁を取っ払うくらい。ここ、バルコニー側に部屋がずれてるから取っ払っても使い勝手悪いでしょ。

インターホンは線延ばすだけでしょ。それだけでも頓珍漢ってバレるよ。

[452: 検討板ユーザーさん]

>>451 匿名さん

本当に知らないんですね。
あのインターホン見る限り、線延ばすだけの工事では済まないですよ。見る人がみればわかりますよ！

[453: 匿名さん]

やっぱインターホンのことか。セキュリティホンなんて言葉すら知らない。

ちなみにカメラ付きでも配線は2本。あとオートロック解除用に3本。

[454: マンション検討中さん]

リフォーム座談会じゃないんだから
スクロールするのに無駄にギガ食うから他所でやってくれ

[455: 検討板ユーザーさん]

>>454 マンション検討中さん

無駄ではないですよ。このマンションは間取りが変わっているので、将来的に変更したいと思う人もいるみたいです。その場合、リフォームできるかどうかも視野に入れて購入すると思いますので、意見を述べたまでです。購入≠リフォームの可否ではありませんよ。

[456: マンション検討中さん]

先日パークホームズ見学行ってきました。ここよりも日当たりもいいし、広さもありました。ただ、値段が高すぎ！
一階の部屋は、ここより狭くて、将来マンションが建つことによる日当たりが悪くなる場所らしいのですが、ここの最上階の部屋と価格がほぼ同じという…。どっちを検討するか迷います。

[457: マンコミュファンさん]

>>456 マンション検討中さん

そんなことはパークホームズの掲示板に書き込めばいい

[458: マンション検討中さん]

>>457 マンコミュファンさん
Thank you for advising.
I will.

[459: 検討板ユーザーさん]

新百合ヶ丘はマンション供給が少ないことで値段が高い。456のいう三井は、坪単価300万超えの異常事態。その中ではここは最安坪単価210万で比較的落ち着いている。

[460: 匿名さん]

インターフォンの移設はモデルルームの360度画像を見ても工事の大変さが
よく分かりませんでした。
そもそもインターフォン移設の必要性を感じないかも？
システムキッチンの後ろについていて便利じゃないですか？

[461: 匿名さん]

＞ここは最安坪単価210万

それでも売れ残ってるというのがここの現実。

三井はあの価格で売れるかな。目の前ふさがれるのに。

[462: マンション検討中さん]

>>461 匿名さん
売れるとは思えない。価格が高くて、将来目の前にマンションが建つ。買う理由がない。

[463: マンション検討中さん]

中古物件が出て来ましたね。新築時の成約価格を知りたいのですが、情報や何か方法は無いのでしょうか？

[464: 匿名さん]

>463

新築時の販売価格からの上下からでなく今の価格として妥当かどうか判断できなかったら手を出さないほうが賢明かと。

ちなみに、まだ、アフターサービス期間だけど中古の場合、どういう扱いになるかは要確認。基本、継承されずに転売の売主の瑕疵担保責任だけ。転売の場合、法的な期間の決まりはないけど契約時の取り決めで一般的に3か月。

[465: マンション検討中さん]

>464さん
463です。
アドバイスありがとうございます。追加で教えて頂けるのであれば、コロナ状況下でどのように妥当性を判断したら良いか？何を基準にされていますか？

[466: 匿名さん]

コロナはこのまま収束するか第三波があるかわからないから読みづらい。今すぐって理由がなければ、様子見が安全。今すぐって理由があるのなら高値掴み覚悟でかな。

[467: 検討板ユーザーさん]

相場から大きく外れた価格は、売主に決定権があるとはいえ、仲介も普通アドバイスするならして出さないでしょう。
あとは現物見て、気に入れば買えばいいし、悩むならやめておけばいい。1人買いたい人がいれば不動産はいいわけだから。

[468: 名無しさん]

>>463 マンション検討中さん

内見、資料請求したものです。あの間取りはたしか1階で3900万　階数があがるごとに値段は100万ずつ高くなっていたような記憶があります。売り出し中の中古物件は4階ということなので4200万以上では？

[469: 匿名さん]

>468さん　>463さん
私は昨年5階を内見しました。価格は4800万以上で予算オーバーでしたので購入を諦めました。

[470: 匿名さん]

>467

むしろ仲介業者が高値査定して専任媒介契約をとりつける。そして広告して販売始めて、しばらくしてからこの価格じゃ売れないから下げますかなんてのを手口としてるところもある。

[471: 匿名さん]

未入居物件と中古物件がありますね。中古物件の反応はどうなんでしょうね。これで中古の方が先に売れるようなら、未入居の部屋はこのままでは厳しいでしょうね。

[472: 名無しさん]

少し前に内覧して思ったこと

【メリット】
・小高い丘に建てられているので水害リスクがない
・そのうえ近隣のライバルであるプレミスト上麻生やアデニウム上麻生と比べると地盤がしっかりしている
・最寄駅が新百合ヶ丘
・落ち着いた場所。しかも近くにスーパーや飲食店がある

【デメリット】
・眺望が全く期待できない
・低層階が人気だと言われたけど、その低層階が日当たり最悪だし虫やカビがかなり湧きそうな造り
・本当に最寄駅は新百合ヶ丘？GoogleMapで調べると百合ヶ丘9分に対して新百合ヶ丘11分なんだけど？
・地価が高いとはいえ、強気の価格設定。駅チカじゃないのにね。

昔サンラフレに住んでたから分かるけど、周辺環境は悪くない。
ただ資産価値は全く期待できない。

特にカビの発生が気になった。
新築の時はそれは綺麗だろうけど、10年後、20年後はどうなっているのだろうか。
他の物件よりも相当管理をしっかりしないと大変なことになりそう。

[473: 匿名さん]

ここの眺望は期待できない。過去の投稿を見るとみんなそこは指摘してる。ただ、徒歩10分圏内で価格が3000万円台から4000万円台なので仕方ない。
徒歩10分圏内の新築及び人気の中古の価格は5000万円台、6000万円台ばかりで高すぎて手が出ない。

[474: 名無しさん]

直近内覧に行きいくつか部屋を見てきました。新百合ヶ丘駅から徒歩10分圏内で、新築にもかかわらず、坪単価約210から240万です。この物件は現在、かなり割安だと思います！
ただ、どうしても3階以下は日当たりは期待できません。4階5階の部屋を見ましたが、こちらは日当たりばっちりでした。リセールバリュー等考えると、4階以上が安心かもしれません。ただ、その分3階以下は価格もかなり安くなっています。
地盤がしっかりしているので武蔵小杉等と異なり安心ですし、小田急が力を入れている主要駅でもあり、ブルーラインの延伸も決定したので、今後10年から15年で資産価値が高くなる可能性もあると思います。

[475: 坪単価比較中さん]

５階の3LDKの部屋が4420万円まで下げれましたが、結局毎日あの坂と階段を上らなければならないことや、日当たりも眺望もプレシスの3階以宇下と比較すると良いだけであって普通のマンションと比較するとそれ以下です。
またエントランスがどうしても賃貸マンションのような簡素なつくりなので、そこがきになります。
1階のエレベーター部分は完全に地下化しているので、数年後カビ問題は発生すると思います。
完成から2年近く経っていて相当数売れ残っているのはやはり理由があります。

[476: 名無しさん]

本日、物件見学に行ってきました。正面にマンションが建っていることもあり、日当たりは全体的に良くないですね。新百合ヶ丘駅徒歩10分圏内新築では考えられない値段ですが、日当たりが原因かと思います。ただ、トータルバランス考えれば既に割安圏内に入っていますので、年度内には完売してしまうのではないでしょうか。入れ替わり立ち替わりでお客さんもたくさん来ていました。

4階5階の部屋は、眺望はそこそこですが日当たりは普通よりもかなり良かったですよ！その分価格も少し上がりますが。

[477: 名無しさん]

駅からマンションまで坂はきついと思います。途中高級住宅が並んでおり街灯もあるので、治安は問題ありませんが、高齢者には厳しいと思います。

[478: 名無しさん]

新百合ヶ丘駅徒歩10分圏内のマンションは今や築10年以上の中古でも4000万越えは当たり前、新築に関しては5000万台から6000万台がメインですね。

[479: 名無しさん]

今中古で出てるお部屋のタイプと同じものが、新築でも販売中のようですが、キッチンが構造的に恐ろしく使いにくですね。

[480: 匿名さん]

[個人を特定した中傷のため、削除しました。管理担当]