プレシス新百合ヶ丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス新百合ヶ丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/kanagawa/shinyurigaoka/index.html

所在地：神奈川県川崎市麻生区百合ヶ丘2丁目11-1他（地番）
交通：小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩9分
　　　「百合ヶ丘」駅徒歩9分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.55平米～74.09平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社松村組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

>259

お金が必要だから、いざというときの換金性を考えないとってことなんだけど。

[262: 検討板ユーザーさん]

このサイトの過去のレスを見てたら、このマンション、すでに賃貸で貸し出してるオーナーがいるらしい。しかも60㎡前後の部屋なのに月15万越え。その時にはリノベションされてたURもあっただろうに。
ということはこのマンション、それなりに借り手にとってメリットがあるのかもね。

[263: 匿名さん]

広告の賃料って貸主の言い値。その賃料で借り手がついたとは限らない。

[264: 匿名さん]

おまけだけど営業が賃貸に出すならこれくらいで貸せますよって賃料は、相場が高かった時期のをしれっと出してきたりするから要注意。

客観的な情報を得たかったら近隣の複数の仲介業差に当たるのが確実。

[265: 検討板ユーザーさん]

いやいや違うでしょう！
このサイトのレスにある内容は15.6万＋1.2万管理費が掲載見た3日後になくなったとあるし、掲載が販売スタート時期と同時期だから、掲載してすぐに家賃交渉して下げないでしょう。あくまで交渉に応じるのは提示条件では無理と判断した場合だから、掲載一ヶ月も経たずして値下げはないね。

[266: 検討板ユーザーさん]

過去の賃貸実績見つけちゃった。
このレス通り。
https://mansion-market.com/mansions/detail/447708

[267: 匿名さん]

タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば

上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってあることを知りました。

若干、専有面積が狭いかなとは感じますが、総戸数が多過ぎないのも魅力なのだと思います。

[268: 検討板ユーザーさん]

ここや近くのもう１つのマンションは、DINKSや小さい子がいる3、4人家族までをターゲットにしているのだろうね。よく「部屋は広ければ広い方がいい」と言われるが、マンションの場合、広さに応じて修繕費や管理費が高くなるので、無駄に広いとラーニングコストが高くなるというデメリットがある。（お金に余裕がある人は別）
一般型のマンションは夫婦2人で75m2程度。
都市型のマンションなら夫婦2人で55m2程度。
参考までに。
https://gaudi-renove.com/column/show/98

[269: 匿名さん]

夫婦2人で75㎡が適切だとすれば、こちらの74㎡はファミリー向けとして4LDKにしているけど3LDK位が妥当なのかもしれませんね。
さすがに部屋数が多くても4畳台の部屋は使い道に迷うところがあります。

[270: 匿名さん]

>267

タワマンなら柿生の再開発でできるよ。５年以上先だけど。

[271: マンション検討中さん]

最寄駅が柿生か新百合ヶ丘かでは不動産の資産価値は大きく変わるよ。
資産価値とか関係なく、タワマンにこだわるならそれもありかと。人によってこだわるところは違うからね。

[272: 匿名さん]

実質百合ヶ丘物件と柿生駅隣接。しかもタワー。柿生の方はまだ具体的な仕様が出てきてないけど資産性は比較にならないでしょ。

事業協力者がフジタなのでデベは大和かな。だとすると免震かも。プレミストの販売前に近隣でやったアンケートで免震に興味があるかなんてフライング設問があった。

[273: マンション検討中さん]

>>272 匿名さん
実質百合ヶ丘物件というのはその人の判断だね。サイトを見ると新百合ヶ丘徒歩9分、百合ヶ丘徒歩9分とある。つまり最寄駅は新百合ヶ丘と百合ヶ丘のどちらでもよいことになる。あとはどちらを最寄駅とするかはその人次第だね。まぁ、百合ヶ丘と新百合ヶ丘じゃ雲泥の差があるから最寄駅は新百合ヶ丘と誰もが言うだろうけどね。
あとは、柿生にどれだけの価値があるのかだね。タワマンができても各停しか来ないのなら価値はあまり上がらないかな…新百合ヶ丘は、急行、快速急行、ロマンスカー、多摩線乗り入れで多摩センターから京王線、バスは羽田行き、成田行きがあるなどこの辺りでは1番便利だからね。あと10年後だけどグリーンラインが来て、横浜まで乗り換えなしで行けるようになるし。

[274: マンション検討中さん]

グリーンラインじゃなくてブルーラインだった笑笑

[275: 匿名さん]

資産性でいったら地域ナンバーワンじゃないとだめ。ここは新百合物件ではその他大勢。柿生タワマンはナンバーワンになるでしょ。

[276: 匿名さん]

百合ヶ丘物件でもその他大勢か。

[277: 匿名さん]

駅徒歩は9分で同じだけど、新百合からは坂で百合ヶ丘からはほぼフラット。歩くなら百合ヶ丘でしょ。

[278: 匿名さん]

>>277 匿名さん
え、それ実際に歩いてみて言ってる？
百合ヶ丘駅からもずっと上り坂だよね

[279: 匿名さん]

百合ヶ丘からはダラーっと緩やかな上り。新百合からだと公園のところが急な上り。

[280: 検討板ユーザーさん]

情報提供なり。
地価公示（国土交通省）によると
柿生駅前: 32万/m2
この辺り（百合丘2丁目）:37.6万/m2
だそうです。
国の基準では坂の上の場所なのに、柿生駅前より地価は高いんだね。
ちなみに新百合ヶ丘駅前は121万/m2ですって！この辺りではダントツトップだった。

[281: 匿名さん]

地価が安いってことは安く買えるってことだよね。再開発で上がるかもよ。

[282: 検討板ユーザーさん]

>>281 匿名さん
そうなるといいけどな。もし本当にそうなれば麻生区長の狙い通りだな。麻生区のネームバリューはさらに上がるだろう。

[283: 匿名さん]

ここは新築時から売れ残ってるわけだから資産性厳しいでしょ。

[284: 検討板ユーザーさん]

>>283 匿名さん
俺もそう思う。でも賃貸で15.6万＋1.2万で借りてがついたのも事実。
この賃料で貸せるなら黒字になるから、一概に資産性がないとは言えないのも事実。

[285: 匿名さん]

PER、20を大きく超えるから黒字にならないでしょ。投資なら不適格。

[286: 検討板ユーザーさん]

>>285 匿名さん
なぜ黒字にならないのか、みんなにわかるように説明してください。

[287: 匿名さん]

PERぐらい勉強しようね。

[288: 検討板ユーザーさん]

>>287 匿名さん
なぜ説明をしないで人をバカにするようなことをするのですか？このサイトはみんなでマンションの情報を共有するところではないのですか？本筋からズレることのないようにお願いします。
もう一度言います。
なぜ黒字にならないのかみんなにわかるよう説明をお願いします。

[289: 匿名さん]

>>288 検討板ユーザーさん

バカは相手にしなくて良いと思いますよ

[290: 匿名さん]

マンション周辺の地価は37.6万/m2ですか。
公示地価が高額だとマンションの販売価格だけでなく固定資産税は高くなると認識していますが、当然資産価値も高くなるので売買価格も高値となるのがメリットですよね。（人気のある立地であれば？）

[291: 匿名さん]

新築時点で売れ残るようでは中古になったらもっと売れない。

[292: マンコミュファンさん]

売れ残っているからというだけで資産性（PBR）の判断するのは早いかもしれませんね。
PBRは、新築マンション販売価格と中古時の販売価格から算出されるものなので、現段階で資産性があるかないかな判断は確かな情報ではないと思われます。
ちなみにPERは収益性を表したもので、首都圏のマンションの基準値は23のようです。

[293: 匿名さん]

売れ残ってる＝この価格では買ってもらえないってこと。安くすれば売れるかもしれないけど。

[294: マンコミュファンさん]

>>293 匿名さん

その通りです。
販売価格に対しての中古販売価格から資産性は判断されるので、これからの動向に注目していく必要があるわけです。
不動産購入はタイミングが大事ですよ。

[295: マンコミュファンさん]

１つ参考情報として提供いたします。
新百合ヶ丘で1位、2位を争う優良物件と言われているマンションがありますが、優良物件なのはあくまで初期（価格が高騰する前）に購入した物件に当てはまるものだと思われます。
現在、売り出されている販売価格は約7800万。
仮にこの物件を購入した場合、将来この価格と同等かそれ以上で売らないとPBR（資産性）は低いと考えられてしまいます。
またこの物件を購入後、賃貸で貸す場合、28万以上で貸し出さないと、首都圏の平均のPER（収益性）23にならないため、収益性は低いと考えられてしまいます。
優良マンションだからといって、全てがPBR、PER共に優れているわけではないのです。
（終の棲家にする場合は、この話は関係ありません）

[296: 匿名さん]

>終の棲家にする場合は、この話は関係ありません

終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるか分からない。いざ、売りに出す必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。売却のことは考えておかないと。

[297: マンコミュファンさん]

>>296
匿名さんの考えもあると思います。
備えあれば憂いなしです。
ただ、「もしかしたら売るかもしれない」と考えて買う時点で終の棲家というより、資産運用や投資目的の要素が強くなるので、その時は掲載されている情報を参考にしてみてください。

[298: 匿名さん]

この物件、立地や建物、住環境は悪くないが、価格が高い。価格が下がれば売れるだろうが、デベも強気な姿勢。価格交渉がうまくいけばアリかも。

[299: マンコミュファンさん]

その通りです。
どんなマンションも最後は価格次第で必ず売れます。そこはデベロッパーもよくわかっているので、大幅値下げは最後の交渉手段に使われるでしょう。そう考えるとこのマンションは、築1年未満なので、まだそこまでの大幅値下げは期待できないかもしれませんね。またここ近年は住宅ローン金利も1%を切っている上に、住宅ローン減税やすまい給付金の対象拡充など、還付されるものが多いのも理由の１つです。
近年はマンションも2年以上かけて完売させるところも少なくありません。さすがに2年目以降になると、大幅値下げ交渉にも応じるようになり、そうなると今まで売れなかったのが嘘のように売れ始めます。そして完売となるわけです。
ただ、2年近く売れずに値下げしてまで売りたい物件ですから、掘り出し物というのはないと思った方がいいでしょう。

[300: 匿名さん]

まあ、そんな残りものみたいな部屋を安く買ってもリセールバリューも悪いしそこまで数百万のために待つというのも人生の時間が勿体ないという感想です。

[301: マンコミュファンさん]

その通りですね。
お金も大切ですが、時間も大切ですからね。
10年後（地下鉄開通にともなって）調布や下北沢のように新たに生まれ変わるのか、バブル崩壊の時のように、現状維持または、価値が下落するのか。
それぞれが判断して選択する必要があります。
ちなみに新百合ヶ丘は、88年に公示地価が70万/m2の高値を示し、その後下落。05年には30万/m2の安値を示しました。その後15年かけて緩やかに上昇し、今は34万/m2となっています。この先10年でどのようになるのか。また、地下鉄開通した後もどうなるのか。アンテナを高くはって情報収集する必要がありそうです。

[302: 匿名さん]

新百合ヶ丘駅まで徒歩９分という距離は悪くないと思います。
南向き物件なので、陽当たりも良いだろうなと思うのですが
なにせ間取りが狭い。なのに価格は割とお高め。
住みやすい地域も魅力ですが、それだけではなぁと思いました。

[303: 匿名さん]

>299

分かってないな。竣工後一年を過ぎると新築と謳えなくなる。下げるとしたらその頃。

[304: 匿名さん]

あと、値下げするかどうかはデベの財務力しだい。

[305: 匿名さん]

完成販売先着順販売中なんてチラシが入ってた。

詐欺まがいだね。ここは青田売りした売れ残り。お隣さんみたいに完成してから販売開始したのとは違う。

[306: マンション検討中さん]

このマンションといい、近くの新築分譲住宅といい、何でこんなに高いの?
これらの物件で６千万！と思ってしまう。
この地域で物件を買える人たちの所得ってどれぐらい？

[307: 匿名さん]

＞３０６さま
＞このマンションといい、近くの新築分譲住宅といい、何でこんなに高いの?
＞これらの物件で６千万！と思ってしまう。
＞この地域で物件を買える人たちの所得ってどれぐらい？

確かに、本当に物件価格は高いですよね。
間取りが広いとか設備が充実していれば納得することもありますが
この間取りで？この設備で？と驚くことは本当に多いです。
だからこそ、完売まで時間のかかる物件が多いのでしょうね。

[308: 匿名さん]

マンション自体のブランドや価値もあるけど、マンション内格差もある。みんながいいと思う部屋は高くてもすでに売れてる。

[309: 名無しさん]

>>308 匿名さん

確かに、何種類か間取りはありましたが自分が良いと思えるものは2つくらいでした。まだ高くてもお気に入りの間取りを手に入れるか、安くなるのをまって売れ残った部屋で間取りを諦めて住み続けるのか悩むところです。実際内見にも行きました。確かに１階は半地下のようで日当たり電波(特にSoftbankは酷い、営業の方もおっしゃってました)共に悪いですが、私自身日当たりをさほど重視しておらず、むしろ１階だけの専用庭？に植えられた植物を望める風景と半地下だからこそ人目が気にならないところは魅力的に映りました。

[310: 匿名さん]

>>309 名無しさん
この物件に関してはどの部屋も日当たりの良いという条件は期待しないほうがいい。唯一マシなのは東側バルコニーの部屋ぐらい（もうすでに売れている）ちなみに電波はソフトバンク、au,docomoともにホームアンテナ（電波改善ルーター）を無料で借りれるはず。