プレシス新百合ヶ丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス新百合ヶ丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/kanagawa/shinyurigaoka/index.html

所在地：神奈川県川崎市麻生区百合ヶ丘2丁目11-1他（地番）
交通：小田急小田原線「新百合ヶ丘」駅徒歩9分
　　　「百合ヶ丘」駅徒歩9分
間取：1LDK＋2S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：57.55平米～74.09平米
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社松村組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[221: 匿名さん]

青田売りの完成物件は売れ残りってレッテルというおまけつき。

[222: 通りがかりさん]

先日のパー◯ハウ◯武蔵小杉の某ya◯I ニュースが出てたけど、今回のようなことが起きてしまうと今後資産価値を考えると厳しいらしい…。立地、建物、外観など申し分なくても、災害に弱い物件は厳しそうだね。そこも検討材料の１つに入りそう。

[223: 匿名さん]

冠水して停電してるのはパークシティとシティハウスだよ。小杉の地所タワマンはこれから販売。

あと、タワマンが問題になってるけど地下になくても受電設備が一階に合ったら冠水して停電になるリスクはある。


それから資産価値を考えたら新築で売れ残るような物件は除外でしょ。

[224: 匿名さん]

新百合ヶ丘は災害にも強いし将来はリニア開通するしジワジワと資産価値上がるのでは。逆に今回の件で武蔵小杉はブランド毀損したね。不動産は色々と面白い。

[225: 通りがかりさん]

>>223 匿名さん
だよねー。隣のマンションの反対運動の垂れ幕もなくなったし、たぶん売れ残っているのをみて垂れ幕を続ける意味がないと気づいたのかもしれないね。
何よりここや近くにある分譲マンションは結構な値段で販売してくるので、簡単に買うって言えないんだよな。かといって駅前の大手デベロッパーの中古マンションは築10年以上なのに、平気で5000万超えてるし！稼ぎのある人か金持ってる人しか相手にしてないのが何かね…

[226: 匿名さん]

>224


リニアじゃなくて地下鉄ね。たまプラの物件がグリーンライン開業時の
地価の変動データ提示してるけど、上がったのは開業する一年前。まだ、先は長い。

https://adenium.jp/ms/tamaplaza/blueline/index.html

[227: 通りがかりさん]

そうなの！？
今でもそれなりに高いのに、10年後はさらにあがるの?…そうなったらマジで買えない！

[228: 匿名さん]

ブルーラインが新百合に来ても恩恵受けるのって、あざみ野と新百合の間のバス便エリア。グリーンラインのデータも同じくバス便エリアだし。

まあ、小田急が止まった時の迂回には使える程度。

[229: 通りがかりさん]

>>228 匿名さん

でもそれって個人的な意見だよね？根拠となるデータや証拠があるの？あるならぜひぜひリンク貼って欲しい！そうじゃないとマンション買いたいと思っても二の足踏むことになるし。何より説得力に欠ける…

[230: マンション購入検討さん]

>>228 匿名さん
誰がこんなデマ流してるの？バス便のエリアしか恩恵受けないって言い切ってるのこのコミュだけだし。テレビやSNSで言ったら炎上必至！ただの荒らしだな。

[231: 匿名さん]

>>228 匿名さん
その程度のメリットしかないなら企業が何百億円もかけて開通させないでしょ。

[232: 匿名さん]

地価上がると思ってるのなら余ってるところ全部買っちゃえば。ぼろ儲けだよ。

[233: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩圏内というのも魅力ですが
近くには公園があったり緑も多く
子育て環境が整っているなというのが印象的です。

今、第3期ですが、1次・6次とのこと。
総戸数66戸しかない物件で6次まであるって珍しいなと思うのですが
このあたりってあまり人気ないのでしょうか?

[234: 匿名さん]

エリアで言えばプラウドとかは売れてたよ。売れないのは価格でしょ。

[235: 通りがかりさん]

>>233 匿名さん

234さんが言う通り最大の原因は価格でしょう。
日照権というのがあるように日照は生活に欠かせません。その点ではここは弱いかなと思います。その分値引きするならば売れるでしょうが、値引きは本当の最終手段なので今はまだなさそうです。他の売れないマンションは1年以上売れてませんし、多摩センターで最近完売したところは、2年以上売れ残ってました。その辺まで売れ残れば大幅値引きが期待できるのでは？ただ、そこまで売れ残る物件にどれほどの価値があるのか…
このマンションでも通り沿いの東側や角部屋は第1期や2期には売れてしまったようです。やはり部屋の位置や作りがイマイチなところは価格をさげふしかないですね。購入者も馬鹿ではないでしょうから。

[236: 匿名さん]

一般的に値下げのタイミングは、竣工時と竣工後1年。竣工後1年を過ぎると新築と謳えなくなる。

[237: 通りがかりさん]

>>236 匿名さん

ということは来年の春までは現状価格ということかな?
このことが本当なら急いで買おうとする必要はないね。

[238: 匿名さん]

>236

あとはデベの懐事情次第。

[239: 通りがかりさん]

>>238 匿名さん

ここのデベはどれだけのキャパかな…
価格が下がったらまたこの掲示板で話題になると信じてる。笑笑

[240: 匿名さん]

>239

それはどうかな。都市伝説かもしれないけど個別値引きは口外しないと念書を書かされるらしい。

傍からわかることは、売れ行きが突然動き始めたらその可能性大ってことくらい。

[241: 通りがかりさん]

>>240 匿名さん
そうなんだ。ちなみにその念書の法的拘束力は？
バラすと契約違反で捕まる？
契約破棄になる？
とりあえず安くなるのはこちらとしては嬉しいけど、逆に安すぎるとそれだけ物件の価値を疑うから買わないだろう…

[242: 匿名さん]

売主は一建設株式会社、販売代理は株式会社モアハウジング。
不動産会社、あまりよくわからないのですがどうなんでしょう？

間取りを見る限り、使いやすそうだと思っていいなと感じています。
Brタイプの間取りが掲載されていましたが、ルーフバルコニーはそこまで広くなくていいかなと思っています。それぞれの部屋にウォークインクローゼットがあり、ちゃんと棚やポールもあるのが設計図からわかりました。
季節の暖房器具や冷房器具など収納しておくとかなりの量になり、子供を育てているとより洋服がたくさん必要になってきます。
全ての部屋に広い収納がついているのはBrタイプだけのようなので迷います。

[243: 通りがかりさん]

最近、道路側に広告の垂れ幕が貼られました。あの垂れ幕を見るとすごく魅力的な物件に見える…。

[244: 匿名さん]

>242

売主には瑕疵担保責任（主要構造部分は１０年）の提供義務がある。信用度はちゃんと調べないと。

[245: eマンションさん]

新百合ヶ丘のイトマンSSの隣に三井不動産レジデンシャルのマンションができるみたい。2020年夏以降だからまだHP上がってきてないけど、それこそ、そこが販売始めたら、このマンションも近くの分譲マンションも今の価格では売れなくなるのでは?
ただ、新しくできるマンションがアリーナ系列で最多販売価格帯が７,８千万万?なのであれば、一般ピープルにはまず手が届かないので、あまり影響なさそうだが…果たしてどうなることやら。

[246: 匿名さん]

イトマンSSの隣で建設してる建物かな。ノブレスで百合ヶ丘物件といわれていたんであそこだと完全に百合ヶ丘。あと規模が小さいから共用施設もないはず。アリーナシリーズと同じ価格帯だと売れないでしょ。

というか青田売りしてないから新築分譲じゃなくて賃貸だと思ってた。

[247: eマンションさん]

>>246 匿名さん

この前看板見たら、地下一階の地上７階建てだった気がする。70戸越えだったんじゃないかな。となると賃貸ではなくない?
確かにあそこだと百合ヶ丘の方が近いのかな。でも新百合までも徒歩7分ぐらいだから全然ありでしょう。ちなみに坂の上にあるノブレスで徒歩8分。このマンションは徒歩9分とあるので、建設中の方が立地がいいかも。

[248: 匿名さん]

アリーナシリーズは三井、小田急と地所のJV（物件によっては地所が入ってないところがあったかも）。三井単独ならパークホームズでしょ。区役所の裏に定借だけどブライトグレイスがある。

[249: 匿名さん]

新百合山手(死語かも。まあ、通りの名前としては残ってる）なら、プライムの裏がマンション建設可能な土地として残ってる。デベ次第だけどマンション建つならあっちの方が上かな。イルミネーションやってるし。

[250: eマンションさん]

>>249 匿名さん
確かに。
アリーナシリーズは人気なのか、なかなか物が出回らないからなぁ。
それを待つか、今あるものを買うか、悩みどころだな。

[251: 匿名さん]

人気の中古物件狙いなら、仲介業者に待ち登録しておかないと物件が出ても待ち行列の中ではけて表に出てこない。広告して売り出してる中古物件ってある意味売れ残り。

[252: eマンションさん]

>>251 匿名さん
確かに。それは知ってる。実際登録はしてるけど、買うかどうかは別問題。足元見てくるからね！
まぁ、こちらの物件のようにそこそこのものを買うか、交渉して大物買うか悩むとこです。

[253: 検討板ユーザーさん]

とにかくこの近辺は静かで落ち着いてる。
ヤンキーのバイクが走ることもなく、酒によって暴れる奴もいない。ホームレスもいない。
買い物便利。
URがあるので明るくて治安がよい。
学校や保育園も近隣にあるみたいなので、子連れにはよい。
住むにはいい環境かな。

[254: 匿名さん]

URが近くにあるのはデメリット。賃貸に出すときライバルになる。

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん

広くて安いからな

[256: 検討板ユーザーさん]

>>254 匿名さん
投資目的ならこの辺りではなく、駅前の物件の方がいい。稼働率も維持できるだろうし。
あと、UR賃貸のマンションのように入れ替わりの激しいところでは、マナーの点でトラブルが絶えない。なぜなら気軽さを求めてくる人が上位を占めてるから。その点、分譲は資産性を求めている人が多くいるため、住民の意識の差がある。よってそこがセールスポイントになるかもね。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_data/hikaku_...

[257: 匿名さん]

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。賃貸や売却は考えておかないと。

[258: 匿名さん]

>>256 検討板ユーザーさん
資産性じゃなくて家賃の支払いで同じ程度の金額であれば何も残らない賃貸よりも土地程度の財産が残る違い。
残るものがあるかないか

[259: 匿名さん]

>>257 匿名さん
生きている間はお金は必要。
あの世にはお金は持っていけない。
いつ使う？どう分配する？

[260: 匿名さん]

戸建ては最悪土地分は資産性あるけど、区分所有のマンションの土地持ち分って資産評価されないよ。マンションとしてリセール価値のある物件選ばないと。

[261: 匿名さん]

>259

お金が必要だから、いざというときの換金性を考えないとってことなんだけど。

[262: 検討板ユーザーさん]

このサイトの過去のレスを見てたら、このマンション、すでに賃貸で貸し出してるオーナーがいるらしい。しかも60㎡前後の部屋なのに月15万越え。その時にはリノベションされてたURもあっただろうに。
ということはこのマンション、それなりに借り手にとってメリットがあるのかもね。

[263: 匿名さん]

広告の賃料って貸主の言い値。その賃料で借り手がついたとは限らない。

[264: 匿名さん]

おまけだけど営業が賃貸に出すならこれくらいで貸せますよって賃料は、相場が高かった時期のをしれっと出してきたりするから要注意。

客観的な情報を得たかったら近隣の複数の仲介業差に当たるのが確実。

[265: 検討板ユーザーさん]

いやいや違うでしょう！
このサイトのレスにある内容は15.6万＋1.2万管理費が掲載見た3日後になくなったとあるし、掲載が販売スタート時期と同時期だから、掲載してすぐに家賃交渉して下げないでしょう。あくまで交渉に応じるのは提示条件では無理と判断した場合だから、掲載一ヶ月も経たずして値下げはないね。

[266: 検討板ユーザーさん]

過去の賃貸実績見つけちゃった。
このレス通り。
https://mansion-market.com/mansions/detail/447708

[267: 匿名さん]

タワーマンションが増えていることもあって、マンションに住むのであれば

上階に住んでみたいなと思ってましたが、低層階でも十分満たされる条件ってあることを知りました。

若干、専有面積が狭いかなとは感じますが、総戸数が多過ぎないのも魅力なのだと思います。

[268: 検討板ユーザーさん]

ここや近くのもう１つのマンションは、DINKSや小さい子がいる3、4人家族までをターゲットにしているのだろうね。よく「部屋は広ければ広い方がいい」と言われるが、マンションの場合、広さに応じて修繕費や管理費が高くなるので、無駄に広いとラーニングコストが高くなるというデメリットがある。（お金に余裕がある人は別）
一般型のマンションは夫婦2人で75m2程度。
都市型のマンションなら夫婦2人で55m2程度。
参考までに。
https://gaudi-renove.com/column/show/98

[269: 匿名さん]

夫婦2人で75㎡が適切だとすれば、こちらの74㎡はファミリー向けとして4LDKにしているけど3LDK位が妥当なのかもしれませんね。
さすがに部屋数が多くても4畳台の部屋は使い道に迷うところがあります。

[270: 匿名さん]

>267

タワマンなら柿生の再開発でできるよ。５年以上先だけど。