プレシス西日暮里ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレシス西日暮里について情報が欲しいです。
物件のことや周辺の治安、開発などはどうでしょうか。小さめの間取りが多そうですね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.presis.com/tokyo/nishinippori/
所在地：東京都荒川区西日暮里六丁目51-4他（地番）
交　通：ＪＲ山手線・京浜東北線「西日暮里」駅徒歩7分、日暮里・舎人ライナー「西日暮里」駅徒歩5分
　　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅（出入口3）徒歩6分

構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上13階建
間取り 1LDK～3LDK
専有面積 30.50m2～54.98m2
売主：一建設株式会社
施工会社：株式会社イチケン　東京支店
管理会社：伏見管理サービス株式会社
竣工時期：2019年12月上旬（予定）
入居時期：2020年1月中旬（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[189: マンション掲示板さん]

ものすごく熱心な営業さんの情報は、いつ見ても為になりますね
素晴らしいです！

[190: 匿名さん]

地図を見る限りでは買い物できるお店とか多そうですし、
駅も近いですが実際のところ住み心地とかいかがでしょうか？
治安とか周辺の雰囲気とか知りたいです。

[191: 匿名さん]

以前検討中に散歩した感想です。
雰囲気は落ち着いた下町でした。きらびやかな派手さはありません。
治安に不安を感じる事はなかったです。
決して多くはないですが常に歩行者はいました。
徒歩5分圏内で生活必需品は揃えられるので住み心地は悪くないと思います。徒歩圏内のスーパー回りました。
ただ、服、雑貨、家具等は電車かネット使わないと厳しいですね。

何にせよ私の感想ですので、ご自身で近辺散歩してみるのをオススメしますー

[192: 匿名さん]

駅までの道はどうなんでしょう
ほぼフラットなんですか？

[193: 匿名さん]

≫192
行ってみたほうがいいですよ
あの雰囲気は表現しにくいので

[194: 匿名さん]

西日暮里6丁目は冠新道商店街を中心に地元の方々のコミュニティも強く、比較的落ち着いていると聞きます。
2019年現在、荒川区は文京区の次点で犯罪認知件数が少なく、発生率の低さも上位なので、治安は及第点にはあるのではないでしょうか。
https://bunkyo-life.com/2019/02/26/crimeranking/
ただやはり細い道や暗い道が多いので、女性は大通り沿いを歩かれることをオススメします。
駅まではアンダーパスか踏切を渡ることになりますが、それ以外は基本的にフラットアプローチです。

191さんの仰る通り、服や家具等は繁華街に出る必要がありますが、二、三駅内に北千住や上野がありますので、電車移動が苦でなければ問題はなさそうです。
また西日暮里の再開発が上手くいけば、目と鼻の先に商業施設が出来ますし、
2021年には東日暮里に大丸松坂屋が、また徒歩15分程で行ける三河島でも北口で再開発の予定があるようですので、
将来的にはそのあたりの施設も充実してくるかもしれませんね。

[195: 口コミ知りたいさん]

https://www.kensetsunews.com/archives/345263

西日暮里の開発エリア、具体化してきましたね。

[196: 匿名さん]

>>195
区内最大級ってすごそうですね。
ここまで話進んでて、やっぱり駄目でした無かった事にってパターンあるのですかね

[197: 匿名さん]

東京だと再開発が白紙になったケースはあんまりないんじゃないかしら。
土地が全部取得できなくて形が歪になったケースは結構あるけど。

[198: 匿名さん]

なんか凄い勢いで在庫回転してますね
先月末はまだ二期1次で各間取りが2戸ずつくらいあった気がするのですが・・・たぶん今月だけで10戸くらい売れてる気がします
晴海フラッグ脱落組が周辺のグロスの低いマンションに流れてるのでしょうか

[199: 名無しさん]

なかなか凄い煽りスレですね。
逆に売れなくて困っているように感じてしまいます。

価格は安くて良いのですが、初期の修繕積立金が安すぎるのは段階的に増えていくタイプの長期計画なのだと思い、考え直す事にしました。
駐車台数も少なく修繕積立金に組み入れるのもたかが知れてるので、将来的に大きく不足するのは明らかだと思いまして…

[200: eマンションさん]

もうB,C,Dだけですね。
もうすぐ売り切れですかね？

[201: 匿名さん]

Bも無くなりましたね

販売期毎で売出し中の間取りしか表示していないのかと思っていましたが完売したのですかね
最終○○邸とか表示されれば判りやすいのですが。

[202: 匿名さん]

周辺の音とかいかがですか？
結構大きめの道路が通っていたりしますが、
部屋の中にいて外の音がうるさいってことになったりしそうでしょうか。

[203: 匿名さん]

50平米超だったA、B、E、Fの間取りは7月までに全て完売してしまったようです。ファミリーやDINKSにニーズがあったのでしょうか。あとはキャンセル待ちとのこと。

残りは1LDK、2LDKのC、Dタイプのみとのことです。独身女性あたりがターゲットになるのでしょうか。
周辺にあるオシャレな喫茶店やバーなど、若人が行きたくなるお店の紹介やマップがあると魅力が高まりそうですね。

[204: 口コミ知りたいさん]

もう1LDK部屋しか残ってないんですかね？
まだ完成前ですが早いほうなんでしょうか？

[205: 匿名さん]

どうなのでしょうね、竣工5ヶ月前に完売は早そうですよね
最近マンション売れ行き良くない記事見かけますし

私が比較して迷った他の物件では小さい間取りがまだ残ってますのでこれからの売れ行きも気になります

[206: 匿名さん]

早い方ではないでしょうか。
近年は土地価格や人件費が販売価格に転嫁されているため、主要駅徒歩圏や広いマンションはどうしても価格が高くなってしまい、
富裕層を呼び込める街以外はどうしても販売に時間がかかり、荒川区も例外ではなく周辺も苦戦しているマンションが多いと聞きます。

今残っている間取りでは、需要層が明確な1LDK（Cタイプ）よりも、2LDK（Dタイプ）はやや時間がかかる印象を持っていましたが、
同じ販売代理会社が扱っている三ノ輪の物件は先に2LDKが完売しているようなので、
そのあたりのノウハウはあるかもしれませんね。

[207: 匿名さん]

ちょうど今1億円キャンペーンをやってるんですね。
私はもう他の物件に決めてしまいましたが、購入サポート券を当てて使いたかったです。

[208: 匿名さん]

購入サポート券あてたかったとインテリアオプション資料見ながら思います。

オプションで玄関の大きめの姿見を付けたいですが結構な値段しますね、イケアで買って取り付けもしてもらった方がコスパ良さそう？

契約した方は付けようとしているオプションってありますか？

[209: 匿名さん]

オプションは自分でつけると時間がかかったり、面倒だったりするものにしていけばいいのではないかと思います。
自分でできることは、時間がある人は自分でした方が安上がりかも？
例えば姿見に関してもそうですし。
コーティングとか、引き渡されてからだと面倒になりそうなのは行う方多いのでは？

[210: 匿名さん]

プレシスシリーズの特徴の一つとして、一建設は売主ですが、施工や営業、管理などは各会社のセクションとなっており、それぞれ各関係者は一定の責任と品質をもって業務を遂行してくれます。
ただし利害関係者が多いため、セクションに跨る問題（例えば竣工後の契約内容不備は、デベor販売代理or管理会社の中のどこの守備範囲となるか）など、
各利害関係者でたらい回しや責任の押し付け合いなどにより、問題解決が中々進捗しないということもあります。（これは当シリーズに限らず業界全体に言えることではありますが）
その中でも、リノベやオプション造作を含む施工関係については、外部業者の価格の方が一般に安いことも多いですが、
施工時に問題が発生したとしても、デベ側は無関係ですし、外部業者もそこまで品質に拘るプレッシャーはないでしょう。下手をすると余計に追加の補修費用などがかかるケースもあります。
一方で提携の業者が竣工前に施工不良を起こした場合、当該業者の責任範囲が明確化されますし、
何より彼らはデベとの関係性もあるため、しっかりとした業務の依頼を、デベ・販売代理を通して働きかけることは可能かと思います。
またマンションの住人も当該業者を利用している方も多いと思うので、問題が起こった時に力になってくれるケースがあるかもしれません。
そう言った意味で、価格の高低や時間の効率性に加えて、大型な造作や施工が伴うものなど、
外部に委託した場合で問題が発生したときに後で揉める可能性が高いものについても、選択肢の一つとして検討してみるのも良いかもしれません。

[211: 匿名さん]

そういった関係について全く意識したことがありませんでしたが、
その他のパターンって例えばどういう形があるんですかね？
あんまりイメージできなかったので。。

[212: 口コミ知りたいさん]

近くの田端新町公園が工事中で、来年3月に新しくなるようです。結構広そうです。

[213: 匿名さん]

>>211 匿名さん
例えば造作家具等でしょうか。
内壁と外壁の間には柱や配線などの空間がありますが、家具を造作するために壁にビズなどを打ち込む際、
下地や間柱でない部分に打ち込まれることで、棚が外れたり壁が崩れやすくなったりすることがあります。
万一、施工不良が発生してしまった場合、関係業者であれば一応デベの紹介ということもありますからその監督下にあり、また業務を委託している他の住民もいるでしょうから、基本的には真摯に対応して頂けるでしょうし、
関係者に悪意や重過失の継続が見られる場合は、某足立区の物件のように、そもそもの多くの施工のやり直しをさせるといった選択肢を住民側で取り得るでしょう。
ただ自身や外部業者で行ったときは基本的には他の方々は関係ないので、当事者と外部業者との間で解決すべき問題となります。なので、自分で解決出来る方には特段問題ないかと思います。

[214: 匿名さん]

最終6戸になってますね

[215: 検討板ユーザーさん]

早めですね。

[216: 匿名さん]

駅に近く、当然ながらいろいろ店が多くて便利な立地。
住みたいなと思っている人は多いと思いますが
狭い間取りしかないのが残念なところです。
この立地で買いやすい価格帯とあれば、人気なのも納得です。
完売するのも時間の問題でしょうね。

[217: 匿名さん]

近く寄ったのでまた撮りました。
現在と田端新町公園です。

[218: 匿名さん]

マンション目の前のバスの時刻表です。

[219: 通りがかりさん]

>>217 匿名さん
田端新町公園の南側はキャッチボール広場を想定しているのでしょうか。
このあたりは公園がやや足りてないので、緑の敷地面積が増えるのは嬉しいですね。
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-seisaku/documents/tabatashinmachi.pdf

[220: 匿名さん]

>>219 通りがかりさん
工事中で判りませんでしたが、pdfにキャッチボール広場 約330㎡とありますね。
知れて良かったです。ありがとうございます。
いろいろ楽しみです。

[221: 匿名さん]

西日暮里駅が少し新しくなるようです。


JR東日本、西日暮里駅に文化交流拠点「エキラボ niri」や地域事業創造拠点「西日暮里スクランブル」を開業
https://r.nikkei.com/article/DGXLRSP519240_X10C19A9000000

JR東日本からのプレスリリース
https://www.jreast.co.jp/press/2019/tokyo/20190917_to03.pdf

[222: 匿名さん]

2019年9月に公表された基準地価では、荒川区が3年連続で東京都住宅地上昇率1位を記録しました。

＞住宅地は２・５％の上昇で、区市町村別では、荒川区（８・６％）、豊島区（７・９％）、台東区（７・６％）の順で高かった。利便性が高く、割安感のある都心の周辺区で上昇率が高い傾向にあるという。上昇率（２３区）の上位１０地点は、荒川、豊島両区が７地点を占めた。
https://www.asahi.com/articles/ASM9C5GK8M9CUTIL05W.html


なお、昨年住宅地で基準地価上昇率1位だった西日暮里4-19（2017年：524,000円⇒2018年：577,000円、+10.1%）は、2019年は何故か基準地点から除外されてしまいましたが、
2019年新たに設定された西日暮里4-11では、昨年地点と比較すると駅からより離れた地域にもかかわらず 726,000円を記録しており、
（完全に同地点での比較ではないですが）約+25.8%の上昇率を見せていることからも、西日暮里周辺地域の勢いを感じますね。

[223: 匿名さん]

西日暮里駅、より良くなるのはいいなと思いました。
意外だったのは、もっと商業施設系が入るのかと思っていたんですが、
地域交流の拠点的な感じで新しくなることです。
ワークショップができたり、他の駅とは全然違う感じですね。
ベックスコーヒーショップも入るみたいなので、お茶ができる場所が駅のところにできてそれはいいです！

[224: 匿名さん]

文化施設使った事ないのですが需要あるのですかね
知らないだけで楽しいならこれを機に検討してみようかな

[225: 通りがかりさん]

西日暮里の駅周辺は、今後文化交流拠点を中心とした街整備を検討しているようです。
ただ西日暮里の再開発はもちろん文化関連施設だけでなく、商業施設や公共施設も整備される予定で、複合的な街機能を有すると聞いています。
他地域の方にも関心の高い文化交流地域とするためにも、回遊性を意識した駅周辺や尾久橋通りの歩道の整備・拡張、緑地の増加を期待したいですね。

[226: 匿名さん]

今後商業施設などの整備が進むのは期待ですね。
ちなみに文化関連施設ってどんなものがあげられますか？
博物館とか図書館とかそういう話ですかね？

[227: 匿名さん]

私も具体的になかなかピンと来ないです

[228: 匿名さん]

今方針として検討されているのは①文化ホール②産業振興機能（地元の中小企業支援）③図書関連機能あたりのようですね。

[229: 匿名さん]

となるとあまり近隣の住民からすると実用性があるといいますか、
あまり日常的に利用する施設の整備が進むわけではない感じですね。
とはいえ街の再開発が進んでいくのは喜ばしいことではあります

[230: 匿名さん]

大型スーパーとか近くにないので、心配です。
今後できてほしいですね！

[231: 匿名さん]

文化ホールとか図書館関連となると
買い物とかが便利になるって感じではなさそうですね。。
けど将来的にできてくれれば良いなと思っています。

[232: 匿名さん]

一応>>113では
野村不動産が計画しているショッピングセンター事業リストに西日暮里再開発地域が入っていて、
同様のSCだと必ずそれなりの規模の食品スーパーが入っている印象ですけどね。
期待は厳禁だけど、北千住の再開発のイメージを目指しているようだから多分入るんじゃないかな。

[233: 匿名さん]

地域センターや図書館、区民ホールなどが商業施設と一体化して複合施設になるのかしら？
文化施設って案外利用しないかなと思いますが、子供やご高齢の方にとっては需要大です。

区民ホールでは講演会やショーやコンサートを行ったりするのを見に行けますし、

地域センター等はサークルや習い事もやっていたり、また、図書館は最近は漫画の貸し出しも行っているし一般の方でも活用価値は高いと思います。
お金がかからず利用できるのはうれしいです。

[234: 匿名さん]

建設中なので台風心配しましたが、以前に外周完了して内装工事中と伺ったので大丈夫ですかね

[235: 名無しさん]

今日写真を撮りました。

[236: 口コミ知りたいさん]

>>235 名無しさん
何のですか？

[237: 匿名さん]

写真見たいですね

[238: 名無しさん]

マンションを契約したもので、今日マンションを見に行って、A type の部屋が13階から３階までシートが取れてたので写真を何枚か撮りましたが、写真を添付する方法が分からなくて、、すみません！

[239: 匿名さん]

PCなら書き込み欄の左側にある、矢印の左側のボタン押せば参照する写真を選んで添付すれば上げられますね。
携帯なら写真を追加する、から該当の写真を添付すれば上げられるかと思います。

[240: マンション比較中さん]

235です。　1/5

[241: マンション比較中さん]

残りの4枚です。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>241 マンション比較中さん

ありがとうございます！
塀が少し低い気が、、HPのイメージ写真見ると透明な柵が追加で設置されるんですかね？

[243: 匿名さん]

図面集見る限り、ガラス手摺があるので後付けするのだと思いますよ。

[244: 匿名さん]

お写真ありがとうございます！
もうほとんど見た感じは出来上がっていて、あとは仕上げに入るって言う感じになっていますね。
これでガラス手すりが付けば、
CGのイメージ通りのものが出来上がるのではないでしょうか。
周囲からも浮かないデザインです。

[245: 匿名さん]

シート取れ始めて半月経っているのでそろそろ全容見えてるのですかねー

[246: マンション比較中さん]

11月2日に撮影

[247: 匿名さん]

西日暮里近辺にしては大きいというか立派なマンションですね。246さんの写真見て思います。
実際この辺は5階建てで20戸ぐらいのマンションが多いですし。

[248: 匿名さん]

清潔感があるというか、高級感漂う良い外観ですね。
ただ大きい道に面していますが、
どれくらいの交通量で、音はどうなのだろうという部分が気になりました。

[249: 口コミ知りたいさん]

モノレールは意外と音が小さめですね。
ただ、トラックが頻繁に通るので、車の騒音は多少はありそうです。

[250: マンション比較中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[251: 匿名さん]

写真で見ると迫力があります。
下からみると大きいですね。
歩道は広めなので圧迫感はそこまでないのかな。

247さんが言う通り、立派なマンションと思いました。
間取りは2LDKが残っているようです。3LDKや4LDKは残っていないですか？もう最終期なので3LDKなど広い間取りの方が、先に売れてしまったのかもしれないですね。

[252: 匿名さん]

3LDKは6月頃売り切れましたね
4LDKはもともと無いです

もう残り4部屋って事は、既に68部屋売れたってなかなか凄いですよね

72世帯も増えたら下のセブンイレブン売上上がりそうです(笑)

[253: 匿名さん]

2LDKのDtype(41.47平米)のみが残っているみたいですね。入居開始になっても売れ残っていたら、値引きするかもね

[254: 匿名さん]

最近は余程の値付けミスでない限り、住友はじめどこのデベも比較的短期で売り急がない販売傾向に変わってきているので、
竣工後販売になったからと言ってすぐに値引販売に応じるかは微妙なラインかもしれません。
横浜山手のような物件だと明確に値引販売していますが、周辺の三ノ輪や田端の物件は、完売までそのような広告販売は見られませんでした。
ただ購入の意思が固ければもしかしたら応じてくれるかもしれないので、興味があれば一度足を運んで聞いてみるのも良いかもしれません。

最終期の販売戸ながら、比較的眺望の悪くない上層階が残っているので、
予算は4000万前後だけれど、山手線徒歩圏でかつ上層階や2LDKを探している独身orDINKSには一定の需要があるかもしれません。

[255: 匿名さん]

3LDK、売れてしまったんですね。早いですね・・・
4LDKは最近ないと思っていました。4LDKよりも3LDKが主流になってきているみたいです。

>>252
>>72世帯も増えたら下のセブンイレブン売上上がりそうです(笑)
ですよね。
競合他社のコンビニ（ローソンやファミリーマート）もできてほしいです。ラインナップがちょっとずつ違うので。ローソン、「ホボクリム」がおいしかったですよ笑

[256: 周辺住民さん]

今日ここの前を通りましたが、凄く重厚で雰囲気のある作りになっていましたね。
アースカラーのタイルがいい意味で異彩を放っていましたよ
はす向かいからだと写真映えしそうでした

[257: マンション検討中さん]

うちは10月頃見に行きましたが、３LDK普通に残っていましたよ。

[258: 匿名さん]

写真では解りにくいですが、なかなかの迫力で驚きました

[259: 匿名さん]

1週間前の情報ですが、1LDKが残り2部屋でした。
引き渡しまでに完売しそうですね。

[260: 匿名さん]

259です。間違えました。
1週間前の情報ですが、2LDKが残り2部屋でした。

[261: 匿名さん]

土曜日に撮影①

[262: 匿名さん]

土曜日に撮影②

[263: 匿名さん]

写真撮影をありがとうございます。何時頃の撮影でしょうか？日差しある部屋とない部屋が...

[264: 匿名さん]

何時頃の撮影でしょうかる。

[265: 匿名さん]

261 262です。
返事遅くなりすみません。
確か、15時30分頃だったと思います。

[266: 匿名さん]

ご回答いただきましてありがとうございます。隣のビルとかは日射しが届いているのに、この建物だけ半分暗いですね。なんか悔しいです…

[267: 匿名さん]

元々、西向きなのはわかっていますが、西日がかなりキツそうですね

[268: 口コミ知りたいさん]

ほぼ完成ですね、入居までに完売するかな？

[269: 匿名さん]

太陽も夏冬で高度かなり変わるので、陽が当たるかどうかは季節と時間帯次第、ということでしょうね

[270: 匿名さん]

実際は、日差しが入ってもカーテン閉めますし、入らないでも同じくカーテン閉てるだけですけどね

[271: 口コミ知りたいさん]

>>266 匿名さん
何階ですか

[272: 匿名さん]

全く日射しがないとちょっとつらいね
少しほしいが、西日になるとまた微妙ですよね

[273: 匿名さん]

先月中旬ですが、14:30頃に通ったときは陽が当たっていました。時間と季節によるんでしょうね。写真を載せます。ご参考まで。

[274: 匿名さん]

写真アップありがとうございます！良かったです！やはり時間と季節によりますね！

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん
やはり全体像が見えるフレームはかっこいいですね。
逆梁アウトフレームは重厚な雰囲気がでます。
エントランスがお目見えするのが楽しみですね。

[276: 匿名さん]

すごい落ち着いたデザインで良いですね。
ちゃんと日が当たっていてこれなら室内も明るそうです。
関係ないですがすぐそばにコンビニがあるのは地味に嬉しいですね。

[277: 匿名さん]

本日、見に行って来ました！凄く丈夫で品質も良くて良かったです。

[278: 匿名さん]

時間は16:30頃です。

[279: 匿名さん]

後ろはこんな感じです。普通に綺麗でしたよ。

[280: 匿名さん]

綺麗ですし思っていたよりも高級感がある印象です。
夕方の時間帯は低層階になると少し日当たりが怪しいかな？という感じですね。
上層階は日当たりに関してほとんど気にならなそうです。

[281: 匿名さん]

写真ありがとうございます。とても参考になります。
日当たりは想像していたより良さそうで安心しましたが、向かい側のマンションや舎人ライナーとの距離感や視線がどんな感じなのか気になります。

[282: 匿名さん]

281さんのおっしゃる通りです。向かい側のマンションは非常に気になります。

[283: 評判気になるさん]

向かいは特に気になりませんでしたが、舎人ライナーとの距離は↑の写真で見てわかると思います。結構近いですよ。
ただ壁は防音で窓閉めてれば気にならないと現地案内の時にありました。私は高層階なので日差しも関係ないです。

[284: 匿名さん]

日暮里舎人ライナーに乗車されると感じられるかもしれませんが、
電車走ってる時は、沿線のマンションは距離が近すぎて、通ってる時も一瞬なので逆に何も見えないですよ。
駅に停車してる時の近くのマンションや、沿線から少し離れたマンションの方が実はよく見えたりします。

[285: 匿名さん]

通り過ぎるだけだったら、まだそこまで家の中は見えないっていうことなんでしょうか。
確かにスピードが緩んだり、停まったりというところだと見えるけれど…
ただ停まる時っていうのは
完全に駅の中に入ってしまっていますから、マンションの中までは見えないのかも。

[286: 匿名さん]

舎人ライナー、まる1年通勤に利用してた時期ありましたが渋滞もしないし止まんないですからあんまそこは気にしないですね…

購入済みの人はあれですが内見日そろそろですね。結局売り切れなかったなあ2LDK

[287: 匿名さん]

ついに内覧日ですね。長かったなぁ。
2LDKは売り切れないとは意外です。なぜでしょう。

[288: 匿名さん]

そうですね。上の階から売れていくものだと思っていました。景色も抜けそうですし。早く売れるといいですね。