シエリアタワーなんば

[買い替え検討中さん]

シエリアタワーなんばってどうですか。


公式URL：http://cielia.com/m/namba220/

所在地：大阪府大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通：大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分 、大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
土地権利：借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:引渡日より70年間
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数：220戸
間取り：2LDK～3LDK
売主：関電不動産開発、住友商事、パナソニック ホームズ
施工会社：日本国土開発
管理会社：関電コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[503: 口コミ知りたいさん]

>>502 匿名さん


信号待ち加味して 自分の場合ランニングシューズ早歩きですが
12分から ゆったり目で15分ですね。

[504: 口コミ知りたいさん]

>>502 匿名さん

駐輪場
https://ebisubashi-magazine.com/bicycle-parking-namba/

[505: 匿名さん]

他のタワマンの掲示板はちょっと駅から遠いだけで駐車場の空きや出庫の待ち時間を心配する人に溢れているのに…　ここは自転車がどうとか歩いたら遠いとか空気感が違いすぎる。毎日通勤で駅まで歩く人と、用事がある時しか駅のへんまで出ない人だと感覚が違うのかな。

[506: 匿名さん]

面白いですよね、ここの近所のグランパレス夕陽丘の検討スレなんかをみると本当に同じ地域にある物件なのかと思うぐらい地域評が違ったりするので
物件のイメージとセットなんでしょうね、毒を食らわば皿までな感じなのかな

[507: 匿名さん]

なんばのタワマンでこの価格！というふうに価格面でのメリットを訴えていますよね。
確かにそうかもしれないけど
地代がそれなりにするからなぁ。土地部分の固定資産税がなくとも、建物部分についてはかかってくるから
結構それなりにコストはかかりそうな。
地代の変動ってあるんでしょうか。

[508: 匿名さん]

土地にかかる税金が上がれば地主としても地代の見直しは発生するんじゃないかな、ここがどうなっているかは何ともいえませんが、だいたいは地主と管理組合で話し合いのもとで価格交渉が行われるかと思います

税金うんぬん関係なく定期的に見直しのタイミングが設定されているなど計画されている場合もあるみたいですね、ローンがあるぐらいの期間は低めに設定して、後半は上げてくるとかはあるみたいです、高すぎると人がいなくなるので負担を分散する意味合いもあるでしょうね

価格面でのメリットというのは初期費用的な面だけかと、残らないけど土地代はどのみち地代として分割でとられますしね

[509: 匿名さん]

ググったら公式サイトに載ってた。消費者物価指数に基づくそうな。
https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

どのくらいの幅で連動するんかは聞いてみないと分からんですね。
あくまでCPIベースなんだったら資源価格、穀物価格ばっかり上がってCPI上昇の場合も地代が上がる理屈にはなります。
不動産価格だけ上がって家賃があんまり上がらない場合はお得感が出るということでしょうか？

[510: 匿名さん]

地代、あたりまでだけど一応基準はあったんですね。
消費者物価指数基準かぁ。
直近で考えるとこの情勢で一気に上がりそうだけど…長い目で見たときに正直、わかりにくいです。
借地というシステムそのものは、エンドが最初からわかっていていいなと思いますが
地代については見通しがよくわからないっていう方は多そう。

[511: マンション検討中さん]

ここって平均坪単価いくら？

[512: 匿名さん]

>ここって平均坪単価いくら？

下記のブログによると、低層階で200万ちょっとの水準、最上階のプレミアムフロアだと350万超とか
https://mansion-madori.com/blog-entry-6434.html

[513: 匿名さん]

『地代は3年に1度改定され地代の算出は、消費者物価指数の変動に基づいた一定の算出方法により行いますので、上がることもあれば下がることもあります』 だそうです。
正直地代が消費者物価指数で決められるとは驚きです。
てっきり路線価により決められるものだと思い込んでいました。

[514: 匿名さん]

他だと借地は路線価で計算してる場合のほうが多そうですしね。
ここで路線価だと過去に何度か検討されてた抹茶町筋線でもできたりしない限りは大きな上昇はなさそうからかな。

[515: 匿名さん]

安いとこで
230万/坪でしょうか。

前の源聖寺坂は名所ですね。お寺が多く緑があって、落ち着いた佇まい。

[516: 匿名さん]

なんばよりも谷九のほうが近い。

難波もいいが、上本町のほうを向いて、
お寺や緑のある歴史が感じられる閑静なイメージにしてはいかが？

[517: 匿名さん]

もう埋まってると思いますが安いところだと200切るところもあったみたいですね

https://mansion-madori.com/blog-entry-6435.html

場所的に堺筋と谷町筋の間ともあって夕陽丘や日本橋など名前に付けたマンションもこの付近には多いですね
難波をつけたマンションも他にあるので、各社の販売戦略かと思いますが地図上ではまとまりのない感じになっちゃってますね

[518: 匿名さん]

10年ぶりの超高層タワーマンション、イメージ図でも相当高いことがわかります。
新生活応援キャンペーンでは50万円のサポートプレゼント。
相場がよくわからないのですが、50万円ってオプションつけていたらあっという間ですか？

このサポートプレゼント期間が5月8日まで。
前からやっているキャンペーンなんでしょうか。

来場キャンペーンじゃなくて制約キャンペーンなので……期間が少し短い気がしました。

[519: 匿名さん]

同じものかわかりませんが年明けぐらいに50万の成約キャンペーンやってたみたいなので、完売するまで似たようなキャンペーンが繰り返されるかと？

すでに建っている物件なのでオプションの変更というより、登記代などの初期費用から50万引く感じかな

[520: 匿名さん]

北は＊＊＊、東は墓場、南は動物園・西成、西は高速道路の四重奏+松屋橋筋直下の上町断層、谷九までは小学校前にスモークガラスのベンツ、地獄坂、ラブホ街、ノーブレーキのチャリ軍団

[521: よ]

もうこれ以上住人増えて欲しくないですね。
段々とエレベーターの待ち時間が増えて来てますので。
25階夜景は気に入ってます。
fixガラス最高ですね。

[522: 匿名]

>>521 よさん
まだ完売していないのですか？

[523: 匿名さん]

成約キャンペーンの話題でてるぐらいだからまだなのでは？

[524: 匿名]

>>523 匿名さん
竣工から2年ですよね？苦戦しているようですね。

[525: 匿名さん]

定借ですからねぇ、毛嫌いする人もいるので余程条件よくないとなかなかでは？

[526: マンション比較中さん]

近辺歩いていると、照明すくなく　寂しい限りです。
日中も寂しいですが、夜は特に暗いんですよね。

[527: 匿名さん]

周りにお寺か住宅街しかないですからね、深夜までやっているお店がないので暗く感じるのかな
まぁ、夜中酔っ払いが騒いでたり、においなどのトラブルとは無縁そうですけどね

[528: マンション比較中さん]

>>527 匿名さん

えっマジでまだ完売してないんだ。。。
相当ヤバいですね。

[529: 匿名さん]

>>528 マンション比較中さん
その理屈だとシティタワー東梅田とか住友不動産は相当ヤバいですね。

[530: 匿名さん]

>>528 マンション比較中さん

527です、他のコメントへの誤爆ですかな？
コメントに対して脈絡のないレスだったので少々困惑気味ですが

条件や立地によっては未入居物件も珍しくはないので、ここがどうなのかは販売側の想定次第かと

他では百万単位、高級なとこでは1千万単位の値下げとか見たことあるので、50万程度のキャンペーンとかやってるうちはそこまで焦っていなさそうかなと思いますが、実際は販売関係者に聞いてみないとなんともかな

[531: 匿名さん]

定借は売るときに苦労すると思う。

[532: 検討板ユーザーさん]

>>529 匿名さん

スミフは5年計画で販売するので
ほかのデベのような竣工後の完売は
全く考えてないよ。
煽り方が稚拙。

[533: マンション検討中さん]

もう2年経つのに28戸も売れ残りがあるの？

[534: 名無しさん]

ここ駐車場が高いのよね。
22,000からあるはずだけど空きなしと言われ、27,000出してる。
それだけで車のローン組めそうやわw
並んでたりすると出し入れに時間かかるし、ないわ。

[535: 名無しさん]

タワマンは上から売れていくから、今売れ残ってる部屋は相当値引きしないと売れないと思う。
つまり売れ残ってる部屋は今は買いじゃなくて値引きを待つべき？

[536: 匿名さん]

へぇ、残り1割ぐらいまで来てるんですね
夜真っ暗でお墓とかラブホとかに囲まれてて、ノーブレーキチャリ軍団とか言ってるぐらいの立地らしいからもっと売れ残ってるのかと思ってた

[537: 契約者さん]

>>536 匿名さん
安くてタワーマンションに住みたい方もおるだよ。あまりにも失礼な発言はやめてください。別に東向きでなければ、安くて２０階以上の眺めのいい部屋も悪くないし、資産価値を考えなければね

[538: 匿名さん]

>>537 契約者さん

あ、気に障ったらごめんね、このスレッドざっと眺めて書かれていることの割りに売れてるんだなって率直に思っただけだから

でも、ノーブレーキチャリ軍団って源聖寺坂をノーブレーキとかチャレンジャーな人とかいるのかな

[539: eマンションさん]

定借70年だからね、問題として気になるのは残り15年を切ったくらいからじゃないかな？賃貸に出せば借りる人は定借なんて関係ない。賃貸に出せる間取りなら賃料から逆算すれば資産価値がわかると思う。

[540: 匿名さん]

55年後なんてここに居る人ほとんど…

[541: 匿名さん]

55年後だと普通に亡くなってる人もいそうですしね

タワマンは未知数なところはあるけど、さすがに築50年以上だとリフォーム頑張らないと賃料厳しそうかも

[542: 匿名さん]

グロス利回り6%位で貸せてるっぽいですね。
住宅ローン使って実需で買う場合も家賃より月の支払い額安くなりそう。

[543: 匿名さん]

低層の２LDKとかの部屋とかならフルローンで組めばランニングコスト含めても月10万代前半とかで行けそうな価格でしたからね、手放す場合は賃貸感覚で短い期間住む感じならいいかもですね

[544: 買い替え検討中さん]

低層階なら10万切るのでは？(駐車場を除く)
この立地では低層階に住む意味はないと思いますが。。

[545: 匿名さん]

ローンだけなら10万以下だろうけど、定借の場合地代や解体費用も掛かってくるからランニング含めたらさすがに10万は超えそうかな
低層階でも手ごろな感じの部屋は既に埋まっちゃってるみたいなので、意味のあるなしは今更言ったところで、、、

[547: マンション検討中さん]

チャリ軍団、学園坂をノーブレーキでしかも自転車道があるのに歩道を降りてくる奴がいる。
マンションどうのではなく、マナーの問題やな。

[548: 匿名さん]

>>547 マンション検討中さん
>マンションどうのではなく
確かにここと学園坂って離れてる。あっちの学校行く子ども位しか通らないのでは？

[549: 匿名さん]

位置的に源聖寺坂が目の前のなのでそちら利用する人のほうが多そうですね、大体の用事は日本橋や難波方面に行きそうですし学園坂のほうは特に理由がない限りはあんまし関係なさそうですね

[550: 販売関係者さん]

まだ完売してないのｗ

[551: 販売関係者さん]

第4期53次ですか。道のりは長いね。

[552: マンション掲示板さん]

100次までいきそうな勢いですね。

[553: 評判気になるさん]

>>552 マンション掲示板さん

定置借地が足を引っ張ってます。

https://www.cielia.com/m/namba220/guide/

[554: 匿名さん]

スレ上のほうに来てたから見にきたけど書き込んでる人まだおるんやな
販売関係者さんとか日付見たらお盆の連休中だろうにわざわざこんな所までチェックしてるとかお仕事大変そうやな、お疲れさんやで

[555: 販売関係者さん]

わざわざ書いてくれて
ありがとうやで

[556: 匿名さん]

>>555 販売関係者さん
おう、仕事がんばりや

[557: 販売関係者さん]

お前もな

[558: 匿名さん]

ちょっと覗いたらパソコン広告にずっと出てきます。
定置借地じゃなかったら買いだった。

[559: 坪単価比較中さん]

立地が良ければ定借でもいいが、ここの場合は立地も今ひとつだったかな

[560: 評判気になるさん]

最上階、120㎡の部屋、一億円けらいになりませんかね?

なったら買いでしょうか?

[561: 匿名さん]

現在物件概要では先着順の24戸が出ている状態ですが、
第4期53次販売があったとは本当ですか？
期分けをそんなに細かく分ける売り方は初めて見ましたが申し込みが入るとその住戸を販売するスタイルだったんでしょうか。

[562: 口コミ知りたいさん]

>>561 匿名さん
ジワジワと売っていくスタイルなんでしょう。

[563: 匿名さん]

>>561 匿名さん
情報更新のために定期的に数字積んでるだけな感じかもね
とくに公式とかには載ってなさそうだからただのネタかもしれないけど

[564: 匿名さん]

>>560 評判気になるさん

最上階の120m2の部屋まだ空いてるんですね。
お金があるんだったら買いだと思いますよ

[565: eマンションさん]

>>564 匿名さん

11000万円で交渉した方は蹴られたみたいなんで、まだまだ無理そうですけど、、、。
さすがにこの位置の定借ってことを考えると、高額になればなる程売りにくいでしょうし、、、。

[566: 匿名さん]

>>565 eマンションさん
定借だから早く売りたいってのはあるかもしれないけど、立地的には短期では売り切れるのは想定してなかったところに、マンション相場自体が上がり続けてるのもあって相対的に値下げを行っていないのかもしれませんね

[567: 名無しさん]

>>566 匿名さん
そうみたいですねぇ。
でも、公開されてからもうすぐ２年経ちますし、本町辺りのタワマンラッシュを考えたら、ここを買う意味がないというのが普通の人の考えだと思うので、なんとかならんかと思ってるのですが、別に安く売る必要ないですもんね、よく考えたら、、、。

[568: 匿名さん]

>>567 名無しさん
上本町にできるメトロのタワーも関電関わってる定借物件みたいですが、あっちは数年前建ったの周辺の定借じゃないマンションの坪単価と大して変わらない値段で出してきてるみたいですし勢いがちょっと怖い感じですね

[569: マンション検討中さん]

急にレスが多くなったｗ

[570: 匿名さん]

>>569 マンション検討中さん
定期的にコメント残してくれる人様様ですな

[571: 名無しさん]

>>568 匿名さん
数十年後、乱立するタワマンに訪れる大規模修繕、建替え問題で取り壊し前提の定借のイメージは良くなっていくとは思うのですが、それも希望的観測ですしねぇ。
一億超出すなら、本町辺りにするべきでしょうかねぇ、、、。

[572: 匿名さん]

>>571 名無しさん
本町の物件がいいかは何を重視するかにも変わってきそうかな
部屋の広さとかを重視するならあの辺りの物件だと１００㎡超えると2億3億とかの価格帯になってくるので金額的には厳しくなってきますね
その分資産価値的なものでみると立地的にもここより強いし、キタにもミナミにも出やすいので利便性の面でも良さそうですね
ただ基本オフィス街なので住居環境としては好みが分かれるところかもしれませんね
など必要な条件だったり許容できる条件を整理して自分の中で優先度付けてあげれば決めやすくなると思いますよ

[573: 口コミ知りたいさん]

>>572 匿名さん
アドバイスありがとうございます。
そうなんですよね、あの辺りだとここの倍以上は確定しますからねぇ。高値を掴まされるのが嫌なので、価格を下げて販売する可能性があるかどうかなんですよね、、、。

[574: 匿名さん]

>>573 口コミ知りたいさん
大阪万博が過ぎれば需要は落ち着くとはいわれてましたが、最近の高騰は国際情勢の悪化による輸入材料の高騰も関係しているといわれてますからなかなか難しいかもしれませんね、円安の影響も近いうちに相場に反映されてきそうですし

[575: 高級マンション住んでる人]

こことザファインタワーウエストコースト
どっちがいいか悩んでます
どっちがいいでしょう
住み心地はどっちが上ですか？

[576: 匿名さん]

>>575 高級マンション住んでる人さん

どちらがいいかは目的や好みによるところもあるので下記のような地域情報サイトなども参考にされるとよいかも

弁天町
https://www.chintai.net/news/2018/07/04/30560/

高津
https://osakakiten.com/region-information/15494/

[577: 評判気になるさん]

>>576 匿名さん
あなたならどっち選びますか？

[578: 匿名さん]

>>577 評判気になるさん

私の場合は仕事などの関係でどちらかといえばなんば近いほうになるかな

弁天町のほうの物件も商業施設が近くにあって便利そうでよさそうですけどね

[579: マンション検討中さん]

分譲でこの値段ならまだ、きっと、無理かｗｗｗ

[581: 名無しさん]

完売したの？

[582: 匿名さん]

>>581
公式サイド見る限り販売中になってます。

[583: 匿名さん]

先着順申込受付で26戸。販売中みたいです。
価格、販売価格3,970万円～12,990万円と書いてあってちょっと恐ろしいですが、最多販売価格帯4400万円台・4800万円台・5,200万円・5400万円(各2戸)と中央値はそこまで高くないみたいです。

[584: 匿名さん]

現金買いで明らかに相場より高い家賃で出してたのも決まったみたい。
買っても大コケしなさそうなのに完売しないのは何か罠でもあるのか？

[585: マンション検討中さん]

>>584 さん

>>584 匿名さん
私もモデルルームいきましたが、定借地ですし、どこ駅からもあまり近くないですし、近隣の寂れた雰囲気があまり好まなく、女性は敬遠される方か多いかと思いました。ジャパンが近くのは便利そうでしたが。

[586: 匿名さん]

>>584 匿名さん

定借だし駅前立地というわけでもないので富裕層が手をださないからか、価格高めの部屋は軒並み残っちゃってるみたいですね
投資向けの購入も下層の部屋はそれなりに人気あったみたいですが、高層階とかになるとコスパ悪いとかで人気ないのかも

[587: マンション検討中さん]

やはり、駅力が弱く、その駅から遠く、周りにはお寺とお墓そして夜景はラブホでは苦戦するのも仕方ないですね。ただ、昨今高騰する市内マンションを手に入れるためにどこまで我慢できるかですね。

[588: 匿名さん]

立地的にはここより駅に近いシャリエも大分時間かかったみたいだし、ある程度は織り込み済みで売り出してはいそうですね、今になっても大幅な値下げとかも特に行ってないみたいですし。ただ、ここより南にあるグランパレスは割と早めに売り切ってたみたいなのでもう少しはやりようはあった気もしますが、、、

[589: 匿名さん]

賃貸はすぐ決まってるけど、あの家賃で借りる位だったらローン組んで買った方が得だと思うけどねえ。

[590: 匿名さん]

分譲物件の賃貸は結構いい値段しますしね、同じ間取りでも中層の部屋買った人より低層の賃貸に住んでる人のほうが所得的には上かもしれませんね。まぁメリットデメリットあるので賃貸とローンでは単純には比較できませんが

[591: 匿名さん]

なぜマンション名に難波？日本橋でしょ
騙されて買う人いるのかな？

[592: 評判気になるさん]

流石に地図すら見ないで買う人はいないと思うけど、人呼んだ時にちゃんと伝えなければ難波駅から歩かされたみたいな話にはなるかもね
まぁこの辺の物件はほかにも難波とか夕陽丘とかつけてる建物もあるしそういうもんなんでしょうね

[593: マンション検討中さん]

梅田じゃないのに「梅田」付けて売るマンションとかザラなんでこの業界なら普通どころか当然なんでしょ。中津の離れでも梅田●とか、、、。

[595: 買い替え検討中さん]

中央区は駅近所有権タワーが乱立中。ライバル強すぎてリセールは微妙。
ここは日本橋までも遠すぎで定借。価格は安いので永住目的で車持ちならいいんじゃないが、地代等の維持費をよく考えてね

[596: 匿名さん]

日本橋まで遠いのはいいとして、定借が問題な気がしてしまいます。
駅まで遠いので価格も安いのに納得。

「なんば」と書いてあるものの、最寄りは日本橋か谷町九丁目だったりするんですよね。。。まあ、「なんば」とは何かという議論になってしまいますが。

[597: 買い替え検討中さん]

賃貸なら利益出そう。自分が住むのは無理

[598: 匿名さん]

地理的にずれた名称使ってる建物なんてそこかしこにあるので今更な感じも。
千葉にある夢の国とか堂々と東京名乗って営業続けてるのに比べたら可愛いものかと

[599: マンション掲示板さん]

ここ中古物件売りに出されまくってるのはなぜ？
なんかあった？

[600: マンション検討中さん]

なんかあったのかな？
なんで買ったのかな？

[601: 匿名さん]

建ってから結構たったし、売れ残りが新築枠外れて新古扱いになったのでは？

[602: 通りがかりさん]

この前、空いている2件内覧行きましたが、住人が全員ボロボロな感じでした。中国人がかなり住んでいましたね。