シエリアタワーなんば

[買い替え検討中さん]

シエリアタワーなんばってどうですか。


公式URL：http://cielia.com/m/namba220/

所在地：大阪府大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通：大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分 、大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
土地権利：借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:引渡日より70年間
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数：220戸
間取り：2LDK～3LDK
売主：関電不動産開発、住友商事、パナソニック ホームズ
施工会社：日本国土開発
管理会社：関電コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[383: 138]

>>381 評判気になるさん
いろいろ心配されてましたが、ここに来て一気に売れてるんですか？
それはそれでよかったですね！

[384: 匿名さん]

プレミアムプランもNEWマークが付いて出ているんですね。一億三千万。
竣工してからもこういう部屋って出てくるものなんですね。もしかしてキャンセル分とかなんでしょうか。
掲載してある間取りで6パターン、先着順で30戸とあるのでまだ載ってない間取りで空いてる部屋もいくつかあるんだと思いますがどうなんでしょう。
価格も併せて見たいですが。

[385: 匿名さん]

目玉になる部屋は最後まで取っておくみたいなのってあると聞きます。プレミアムプランも後から出しているんだったら、目玉として取っておいた？それとも、前から出ているのですか？？
それにしてもいいお値段（汗）
もうすぐ実際の部屋が見られるらしいんで、見てから判断になるのかな。

[386: 通りがかりさん]

>>385 匿名さん
前から出ている部屋ですね。
間取りはとても良いのですが、東側は仏閣が多く、お墓がもろに見えるので敬遠している方も多いのではないでしょうか。
実際どうなのか直接見たわけではないですけど…

[387: 匿名さん]

確かにお墓ビューは気にされる方は多いでしょうね。
自分はしなかったとしても、
後々、貸したり売ったりする可能性があるとするならばなんとなく気にされるのかも。
いきなり大きな建物ができる可能性は少ないだろうけれど・・

[388: 評判気になるさん]

>>386 通りがかりさん
見学で実際に見ましたが、東側であればめっちゃお墓ビューです。気にする方は必ずご自身で確認されることをおすすめします。高層階になればなるほど東側でなくてもお墓は見えてくると思いますので。

[389: 匿名さん]

お墓…。これは大きな問題かもしれません。
何かあるわけではないのはわかっていても、
確かにリセールする場合などは、値崩れしてしまうでしょうね。
ここに余程のこだわりがあれば別ですが…。

[390: 匿名さん]

もともとこの土地は誰が所有する土地かわかる方いらっしゃいますか？
どうしてわざわざ定借にしてまで、マンションをつくったのかなーって。


東京のフランス大使館のように、
北新地の一等地にある米国大使館が、もし定借でマンションつくるのならわかりますが、、、

[391: 匿名]

お墓が見えるのは確かにイメージは良くないですが、そこの場所に建物は絶対に建たないです。高いビルどころか戸建てすら建たないです。窓からの視線は絶対にさえぎることはないので、悪いことばかりでもないです。

[392: マンション検討中さん]

>>390 匿名さん
登記あげればすぐわかるよ

[393: 匿名さん]

>>388 評判気になるさん

まるで霊園に住んでるような環境ですね

[394: 通りがかりさん]

お墓ビューを気にしていたら夕陽丘あたりのマンションには住みません。
それよりもここは「なんば」といいながら、実際は「高津」で、
どの駅からも遠く、周囲がごちゃごちゃしているのがネックになっているんでしょうね。
昔からアパートや倉庫がありましたが、落ち着いた感じの街だったんですがね。

[395: 匿名さん]

お墓ビュー、値段が安くなっているならいいと思います。

>>お墓ビューを気にしていたら夕陽丘あたりのマンションには住みません。
昔はお墓がある場所は、いい場所を選んでいたと聞いたことあります。日当たりのいい場所に先祖に眠ってもらおうという意味だったような。
好き嫌いありそうですが、お墓見えない方がいいなら低層選ぶとかできそうかなと考えています。

大阪、コロナの影響あるでしょうか。
だんだん周囲が慣れてきている気がしていて、マンションモデルルームもリモート対応しないところが多いのかなと思いました。

[396: マンション検討中さん]

定借期間終了後の巨大な解体費用は誰が負担するのかなぁ？

[397: 販売関係者さん]

>>396
管理組合の解体準備金

[398: 匿名さん]

>>397 販売関係者さん
解体準備金、恐ろしく大金を用意しておかなくてはならないですね。

[399: 匿名さん]

技術革新が起きて、今の想定よりも安くできるようになることを期待したいですが…
どうなっていくことやら。
管理費の中から解体準備金を準備しているのですか？
全然、お金のことってどうなっているのか見えてこない。
物件概要には特に解体準備金については触れられていないようです。

[400: 匿名さん]

いいなと思ったら定借か。

[401: マンション検討中さん]

結局、今現在どれくらいの成約済みなのでしょうか？

[402: マンション検討中さん]

>>401 マンション検討中さん

ここなんでこんなに売れ残ってるんですか？
全然売れていないのでびっくりしました。今後大量の在庫住戸どうするんですかねー

[403: 匿名さん]

>>402 マンション検討中さん

賃貸マンションなるんじゃないですか？
定借は賃貸じゃないとなかなか難しい。

[404: 匿名さん]

大阪市内のタワマン住みです。
そろそろ引っ越しを検討しています。

ココは不人気なようですが、最上階「プレミアムトップフロア」はさすがに
いいですね。
いくらぐらいするんですかね？？
https://www.cielia.com/m/namba220/modelroom3d/

リビングのFIX窓がもっと大きいというか、長ければ考えてもいい部屋です。

[405: 匿名さん]

お墓ビューについての意見がいろいろあるとを読ませていただきました。
価格の安さがあれば…というのも一理はあるかもしれませんね。
霊感があるとかでなければ、何かにとりつかれるということもないでしょうし・・。
でも、賃貸ではなく永住と考えと安くてもやっぱり避けたいかなと思いました。

[406: マンション検討中さん]

最近見学してきた感想
　■デメリット
　　・東側だと絶景のお墓ビュー
　　　　中層階ぐらいだと意識しなければ視覚には入らない感じ、ここで話題になってないと見逃すところだったぐらい、低層階だと嫌でも目入ってくる
　　・北側は新築マンションの外廊下、南側にはUSENビルから部屋が丸見え
　　　　10階ぐらいまではせっかくのダイレクトビューサッシが裏目に出てる感が半端ないのでプライバシーが気になる方は低層階はおすすめしない
　　・高速道路や小学校近いため、窓開けるとそれなりににぎやか、窓閉めるとほとんど聞こえなくなるけど、夜はどうだろ２４時間換気があるためか車の音はそれなりに入ってきそう
　　・築半年ぐらいな割にベランダは結構塵が積もっていた印象、これも高速近いから？
　　・ダイレクトビューサッシは自力で掃除できないため定期清掃までは汚れが目立つかも
　　・日本橋駅まで徒歩8分となっているが、日本橋駅は一番近い地上入り口から改札まで距離があるうえ梅田方面向かうことを想定してる場合、堺筋挟んで西側になるので10分はみておいたほうがいいかも、坂あるけど時間と距離的には谷町線のが近く感じる？
　　・上町断層による地震の不安
　　　　日本にいる限りはここに限った話ではないけど、最近大きいのきた後だとどうしてもね、、、
　　・住み替え考える場合は70年とはいえ定借なので中古売り出しはどうだろうか
　　　　付近の賃貸相場はお墓があっても悪くはないので検討するならそちらで？

　■メリット
　　・周りに背の高い建物がないため、中層階以上だと北側からだと本町・梅田のビル群、南側だとハルカスが良く見える
　　　　背の高い建物が建つ計画もなさそうなので、プライバシー気にされる方は中層階ぐらいからにするとストレスなく暮らせるかと
　　　　ビル風による突風なども比較的少なそう
　　・電気街、なんば付近まで10分程度、GoogleMAPだとなんばのドン・キホーテあたりで10分表示
　　　　繁華街に近すぎず遠すぎずなので、適度ににぎやかすぎず落ち着いている感じが割と良い
　　・市内のマンション価格高騰と比べて、破格とも思える価格
　　　　立地にもよるが同規模の他物件と比べると１０００単位で値段が違うのはこの物件の最大の魅力だと思う
　　　　地代、解体費用など含めるとランニングコストは割高な感じはするが、それを含めても他よりも安くすみそう
　　・70年定借（実際には建ってからカウントされているので今からの場合は69年）
　　　　30才で購入なら解体する頃にはお墓の中か老人ホーム
　　・将来建て替えの問題は発生しない
　　　　タワマンの建て替えっていくらかかるんだろう？
　　・ジャパン（スギ薬局）、業務スーパーなどが近くにあるので日々の生活ではコストを抑えられる
　　・立地的に水害に合いにくい、お墓は不評だが歴史があるお寺が近くに健在していることが頼もしくも思える　　
　　・コロナのタイミングの影響なのか定借なためなのか、中国人にあまり売れてないらしい（※）
　　・住人のライフスタイルが割とばらけているみたいで、通勤ラッシュ、帰宅ラッシュのエレベータ混雑はそこまで聞かないとか（※）


　※販売担当の人聞いただけなので参考までに
　

　■その他
　　掲示板に上がっている解体準備金の計画なども聞けたので参考に
　　・計画では修繕計画の積み立てに連動していて、解体準備金は40年目から値段が上がるが、修繕費は40年目をピークに下がっていき最後は0になる
　　・ランニングコスト的には修繕費がピークとなる２６～４０年目ぐらい一番高くなる
　　・修繕・解体費用ともに、専有面積で価格が決まっている、低層階でも高層階でも同じ面積なら同じ額
　　詳細な価格は実際に見学して聞いてもらえればと思うけど、みんなが心配されているような値段ではなかった、ただしあくまで計画なので参考にですね
　　
　　お墓ビューについて
　　・お墓はお寺さんで供養され管理されている仏さんだと思うので、最近梅田の再開発で見つかっている遺骨よりかは祟られないかとは思います、上から見た感じは立派な墓石が立ち並んでいました
　　　　人によるかと思いますが、実際に見た感じだと緑がセットになってるので風景としてはそこまで気にならないかなと思いました
　　
　　成約状況は先月の段階で単身向けやコスト低めな間取りは大体埋まってきてるみたいですね
　　価格の低い低層階は投資目的に買われてるみたいでほぼ完売、残りは高層階の角部屋など割高な間取りばかりとかで残り売るのが大変みたいなことを言ってました


　長々と書き連ねましたが、あくまで個人の感想なので参考程度にしていだたけると幸いです

[407: 検討板ユーザーさん]

中国人に売れないのはコロナ禍や定借のせい以外にお墓ビューの影響もあると思う。
彼らは日本人とは比較にならないくらいお墓や葬儀場を嫌がるらしいから。

[408: 匿名さん]

ここ住むんやったら賃貸で借りた方がリスクなくてええやろ

[409: マンション検討中さん]

>中国人に売れないのはコロナ禍や定借のせい以外にお墓ビューの影響もあると思う。
>彼らは日本人とは比較にならないくらいお墓や葬儀場を嫌がるらしいから。

へぇ～、不評なお墓ビューにも以外なメリットが
中国人の全部が悪いと思わないけど、文化の違いからか住民トラブルの話題はよく聞くのでなるべく回避したいところではありますね

>ここ住むんやったら賃貸で借りた方がリスクなくてええやろ

そういやSUMOに賃貸情報掲載されていますね

27階 ２LDK 52.82m2 160000 + 28000
https://suumo.jp/chintai/jnc_000063462686/?bc=100223052897

6階 3LDK 64.95m2 196000 + 34000
https://suumo.jp/chintai/jnc_000067039124/?bc=100223108199

賃貸か購入かはまた違う話題になりそうなので避けますが、新築だけあってまぁそこそこいい値段ですね、利回りどのぐらいになってるんだろ

[410: マンション検討中さん]

中国ってそもそも全土が定借みたいな感じで土地の所有権がないけど日本では気にしたりすんのかな？

[411: マンション検討中さん]

>中国ってそもそも全土が定借みたいな感じで土地の所有権がないけど日本では気にしたりすんのかな？

中国ではできない分、土地所有の憧れから日本で購入するみたいな話は聞いたことがありますね、マンションも対象になっているのかはわかりませんが

[412: 販売関係者さん]

ブランズシティ天神橋筋六丁目
ジオ天六ツインタワーズ
日本有数のお墓ビューだけど30%以上値上がり。
中国人が一番好きな港区なんかお寺と墓だらけ。

[413: マンション比較中さん]

中国人に売れないのはオール電化も原因ですよ、おいしい中華作れないもん

[414: マンション検討中さん]

港区は地震での津波や液状化とか心配になるところですが、さすがに中国人はアグレッシブですね、たしかに海が見えるお部屋とかはロマンありますね比較的安いのもあって人気なのかな

[415: マンション検討中さん]

>中国人に売れないのはオール電化も原因ですよ、おいしい中華作れないもん

たしかに中華鍋と電気コンロは相性悪そうですね

[416: 検討板ユーザーさん]

>>414 マンション検討中さん

412さんはおそらく東京の港区を言ってるかと

[417: マンション検討中さん]

>東京の港区

なるほど、超の付く人気エリアですね、お墓にはいるにしても人気がありそうな感じです

[418: 居住してます。]

最悪です。管理人も管理会社も何もしない。マジ無駄。駐車場「空きあり」になってるけど、それは駐車場希望者に契約させないから「空き」にみせてるだけ。この立地で駐車場も使えるからと契約したのに、「駐車場は他所て借りろ」って管理会社に言われた。　草。　タワマンでこんな最悪なマンション初めて。無能な管理会社変更してほしい。

[419: マンション検討中さん]

> 駐車場「空きあり」になってるけど、それは駐車場希望者に契約させないから「空き」にみせてるだけ。

そういえば販売の期間ごとに抽選の枠が決められているみたいですね、全戸販売終わってその時点で空きがあればまた抽選の機会があるみたいなこと説明で聞いた気がします。
逆に無駄に空きがでると余分に管理費がかかるので、土地余ってる場所じゃないと全戸駐車場付きというのは難しいのかもしれませんね。

[420: 検討板ユーザーさん]

>>418 居住してます。さん

わざわざ徒歩で別の駐車場まで行かなきゃいけないのは大変ですね。近場でお安いところがあれば良いですけど
駐車場の優先権はついてないんですね？
抽選外れるとつらいですね……

[421: マンション検討中さん]

> 優先権

プレミアムフロアの成約者には優先権あるみたいですね。
抽選なのは最終分譲とかで満車になっているのを防ぐためだと思うので、仕方ないといえば仕方ないでしょうね。

[422: 匿名さん]

総戸数220戸
間取り2LDK～3LDK
住居専有面積55.27～127.91㎡
バルコニー面積5.35～22.18㎡
駐車場88台
自転車置場440台
バイク置場5台収容
ミニバイク置場39台収容

[423: 匿名さん]

シエリアは他所も戸数の割に 半分も満たないとは駐車場少ない。

[424: マンション検討中さん]

> シエリアは他所も戸数の割に 半分も満たないとは駐車場少ない。

車が生活必需品の人にはお勧めできませんね

[425: マンション検討中さん]

不動産投資ってどうなんでしょうね？？
こういう所を賃貸に出したり。儲かるんでしょうか？？

中には家賃を払わない輩がいると聞きました。
貸す際に「2ヶ月家賃を滞納したら即退去」てなルールを
設けたり出来ないんでしょうか？？

[426: 匿名さん]

儲かるかどうかはわかりませんが、大阪市内の不動産相場の上昇率から考えて買ってる人が多いのでしょうね、物件価格自体も低めですし。

基本的には貸し手側より借り手側のほうが法律的に保護されているみたいなので強制退去みたいなものは難しいみたいで、家賃回収やもしものときの法手続きなどを行ってくれる管理会社を間に立ててることが多いみたいですね。
そこの費用をケチるとトラブルになったとき苦労するみたいです。

ただ、外国人なんかの場合は家賃滞納したまま自国に帰っちゃうケースもあるらしいので、その場合は泣き寝入りみたいですね。

[427: 匿名さん]

こちらは定期借地権のマンションだそうですが、
借地期間が終了したら更地に戻す契約で
その為の積立金が徴収されますか？
地代は前払地代と地代保証金などがあり、
かなり負担が大きいように思いましたが
これらの費用込みで価格は割安感があるのでしょうか。

[428: マンション検討中さん]

ランニングコスト高すぎ＋定借売れない
二重苦でボディブローのように徐々に苦しくなる感じですよね

[429: 匿名さん]

ランニングコスト的には定借でないマンションに比べて、解体積立金、地代がかかるので割高になるのは確かですね、地代に関しては土地分の固定資産税はかからないので、少し高めな固定資産税を払うような感じでしょうか

ここは２ＬＤＫ・６０㎡前後 ぐらいで３３００～ぐらいだったと思いますが、立地にもよりますが市内のマンション相場みると同じような条件だと４０００超えるものも多いので、その差額分とランニングコストや将来買い替え考えてる人は定借のリスクなどを検討して割安かどうか判断する感じでしょうね
最近できた70年定借なので、どの程度売れるかまだ未知数なところは気休め程度にはなるかもしれませんね

[430: マンション検討中さん]

>>429 匿名さん

大阪のタワーマンションで、竣工後においてもここまで売れ残っている物件は見たことがないです。やはりこの地域はイメージが良くないので需要がないのでしょう

[431: 匿名さん]

エリアでいえば夕日ヶ丘近くなので個人的にはとくに悪いというイメージがなかったので売れ残っているならば不思議な感じですね、もちろん、北区など梅田周辺などに比べたら人気は落ちると思いますが。
商業エリアの端っこなのでさびれている感はありますが、都市部にしては落ち着いてもいますね。

立地的には地下鉄まで距離はありますが、電気街やなんばの繁華街に交通機関に頼らずアクセスできる距離にありますし、小学校が近くにあったり、谷九あたりは教育施設多いのでファミリー層にも良さそうですしね。

最近通りかかったときは建物にかかっていた販売告知のノボリがなくなっていたのでもしかしたら、そろそろ最終分譲近いのかもしれませんね。
（販売状況正確に把握しているわけではないので憶測ですが。。。）

タワマンで定借というのが珍しかったので様子見してる人が多かったのでしょうかね、ファミリー層にタワマンというイメージも富裕層以外はなさそうでしね。

[432: 匿名さん]

なんぼ最初安くてものちのち売られへんくなっていくんやったら賃貸の方が絶対いい！
わざわざ買う物件じゃない