シエリアタワーなんば

[買い替え検討中さん]

シエリアタワーなんばってどうですか。


公式URL：http://cielia.com/m/namba220/

所在地：大阪府大阪市中央区高津3丁目17番1、34番2(地番)
交通：大阪メトロ御堂筋線 「なんば」駅徒歩 12分 、大阪メトロ堺筋・千日前線「日本橋」駅 徒歩8分
土地権利：借地権種類定期借地権(転借地権)
借地権の種類と期間建物は区分所有、敷地は専有面積割合による一般定期借地権(転借地権)
借地期間:引渡日より70年間
構造・規模：鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地下1階地上30階建
総戸数：220戸
間取り：2LDK～3LDK
売主：関電不動産開発、住友商事、パナソニック ホームズ
施工会社：日本国土開発
管理会社：関電コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[121: マンション比較中さん]

>>118 マンション検討中さん

どちらかというと日本橋エリアです。
難波を通り越して黒門市場や阪神高速、堺筋線を越えてます。

シエリアタワー高津町です。

[122: マンション掲示板さん]

>>121 マンション比較中さん
東京ディズニーランドが千葉ディズニーランドに変更になれば全国のマンション名も変更になっていくことでしょう。
まずはここから

[123: マンション比較中さん]

>>122

高津町といえばシティホテルではないホテルが大阪市内で最も隣接する地区です。
高津町では、戦略上売れないから5km範囲内ということで誰でも知っている
「なんば」にしたのだと思います。
街の改善につながれば良いと思います。

シエリア夕陽丘北山町も、四天王寺夕陽丘とは丘を下って程遠い距離です。

[124: マンション検討中さん]

天高くそびえるタワーが堂々と「なんば」ってウソの名前を付けたらあかんわ。
普通の人は大阪球場跡地の辺りに建ってると思うやろうな。
自由の女神像のホテルニューヨークがアメリカではなく横浜にあるのと同じレベル。

[125: 匿名さん]

私は、高津が文教地区、なんばが繁華街ってイメージだけどね。

[126: 匿名さん]

タワマンを検討する人は眺望も気にするのですかね。
私的にはタワマンの良さって、眺めしか思いつかない。
だとしたら、毎日見ていたら飽きそうだけど。
間取り豊富ですね。
収納スペースが小さいから、２WICじゃないときついかも。

[127: マンション検討中さん]

シエリア上町台パークタワーの詳細が明らかになってきてますが相当高いみたいですね。
一般的なサラリーマンが大阪市内で買えるタワーマンションはもうここしかないのでは！？

[128: 匿名さん]

マンション優遇制度が受けられること、ホームページに丁寧に記載されています。

前、調べた時に「表記では50㎡以上でも登記上は50㎡ではないこともある」例があることを知ったので、50㎡台でも住宅ローン減税を受けられることが説明してある点は親切だと思いました。
住宅ローン減税、10年まで最大400万円なのは知っていましたが11年以降もローン残高が残っていたら3年間は残額に応じてもらえるんですね。消費税10％になりましたが、税制では優遇されていると思います。
預貯金があっても13年はローンを組んだ方がいいのかな。

13年目で一気に繰り上げ返済が一番お得になりますか？

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
こちらは2020年12月入居ですので住宅ローン控除は13年対象物件です。
個人的意見ですが、繰り上げ返済すべきかは金利次第だと思います。
現状だとフラット35で35年間金利1%以下でロック、もしくは、変動金利で1%を越えたら繰り上げ返済がよいかと。
変動金利の場合は1%越えるまでは極力頭金は出さずに住宅ローン控除の恩恵を受けながら、手持ち資金を運用にまわした方がよいかと。
今後金利が上がるか下がるかは誰にもわかりませんし、個人の財力、考え、状況によっても住宅ローンの組み方は変わってくるかと思います。

[130: 匿名さん]

>>127 マンション検討中さん

定期借地とくらべるのはNG

[131: 長嶋 修の「不動産経済の展開を読む」]

割安な「定期借地権マンション」は買いか？

https://www.youtube.com/watch?v=rBZkTxcz36Y

[132: 匿名さん]

＞＞126 匿名さん

＞タワマンを検討する人は眺望も気にするのですかね。

そりゃ～そうでしょ！

＞私的にはタワマンの良さって、眺めしか思いつかない。

あなたも眺望を気にしてますやん（眺望＝眺め）
先ほどの『・・気にするのですかね』のケツには『？？』が付いてないのかな？？

＞だとしたら、毎日見ていたら飽きそうだけど。

う～ん？？支離滅裂で何が言いたいのやら訳ワカメ！
ちなみに、わたしはタワマンの３２Fに住んでました。
素晴らしい眺望（特に夜景が）でしたが、３ヵ月ほどで飽きて
しまい何も感じなくなりました。



＞＞127　マンション検討中さん

シエリア上町台ですかぁ～
谷四、谷六へ6～7分と駅から遠いし、29階とそんなに高層でもない。
しかも、おゼネは長谷工やのに、そんなに高いとは意外です。
コレ！といったセールスポイントが思い浮かびません。

[133: 通りがかりさん]

>>123 マンション比較中さん
四天王寺夕陽丘より、北山町の方が格上でしょ。地元民の中では。

[134: 物件比較中さん]

>>133 通りがかりさん

圏外から来訪される方は、ネームバリューは
四天王寺前夕陽ヶ丘なんですよ。

北山町の方が交通量少なく静かで暮らしやすいですが。

[135: マンション掲示板さん]

>>134 物件比較中さん
知らない人はそうという事ですね。

[136: 匿名さん]

>>129　匿名さん
ありがとうございます！
頭金は余裕がある限り、最大限支払うのがいいものなのか、もしくは住宅ローン減税を適用させて長く払っていくのがいいのか迷っていました。
貯金もある程度は残しておかないと、急な出費に対応できなかったりしますよね。

>>変動金利の場合は1%越えるまでは極力頭金は出さずに住宅ローン控除の恩恵を
この点、すごく聞きたかったことでした！金融関係の方ですか？
住宅ローンも借りる銀行によっては繰り上げ返済手数料が0円のところとそうでないところもあります。あとはイオン銀行だと買い物が割引になるんでしたっけ？
金利も変動と固定でよくわからず……
詳しい人に聞けてよかったです。

[138: 匿名さん]

借地権付き物件であったとしても、
立地が良くて買いやすい価格帯なら売れると思いますが
ここは駅から遠くて立地もイマイチよくないです。
余程買いやすい価格帯にしないと、完売は厳しいのではないかなと思います。

[140: マンコミュファンさん]

>>139 マンション検討中さん

仰る通りです。
古い建物多いです。
夜は難波方面行くには、自転車でないと
((( ；ﾟДﾟ)))怖いです。

スーパーは難波かライフでしょうか？

[142: 匿名さん]

物件価格の8割以上が建築費用です｡
残りは物件価格の１割の消費税と残りが70年の定期借地一時金ですね。
解体準備金と借地地代の合計が毎月支払いですね。１万円位です。契約してますが私の息子でも100歳になります。
70年は購入者の孫世帯でしょうね。
日本中の270万棟のなかで建て替えは300棟未満です｡
いかに難しい事か理解するべきではないですか。
12月までで90戸位は契約完了してますよ。
なんば徒歩圏内何でもあります｡
なんば在住してますが梅田は本当に行く機会減りました｡
タワーに必要ないものがなく良いです。安く楽しく快適生活できます。
今は全部入りタワーです｡
最初だけですね。フィットネスルーム、コンシェルジュ､ゲストルーム
間取りは本当に使いやすいと思います。
今後はこのタワーのような販売方法増えると思います。

[144: マンション検討中さん]

>>142 匿名さん
共用施設は必要最低限なので良いと思いますが、その割に管理費高くないでしょうか？
一番小さい部屋で管理費月額12,800円からは少し高い気がします。
他のマンションもそのような感じでしょうか？もしくは何か高い理由あるのでしょうか？

[145: 匿名さん]

142です。
このマンションの規模､戸数と最低２LDK55㎡を考えると妥当です。
内廊下、エントランス全て年中全館空調､キッチンにディスポーザー完備
快適生活できます。
一度､内廊下、タワー住んで見たらわかるでしょうね。
もう外廊下の田の字の平凡でプライバシーのない廊下側に部屋の窓がある
マンションには戻れません｡
一つ残念なのは各階にゴミステーションがない事だけですね。
ディスポーザーがあるので生ゴミは大丈夫ですが､贅沢な事は言えないです。
地味に売れてますが完売したら、外観も良く､エントランスも出来映え良く
評価が変わりますよ。
掲示板の場所柄の評価とか好きな事言わせておけば良いです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 匿名さん
なるほど！ありがとうございます。
購入検討中なので参考になりました。

[148: 匿名さん]

周りにはタワーマンション有りません。
車と同じで土俵が違うところで安い高いとかはないです。
国産の大衆車とリース契約したベンツと比べようが有りません。
全て違います｡

[149: 検討板ユーザーさん]

>>148 匿名さん
ベンツ？
それは言い過ぎ。

[152: 匿名さん]

わかってないね。
賃貸の利回りを。賃貸する場合､定期借地なんて何のハンデの有りませんよ。
東京は定期借地賃貸マンションなんて沢山あります｡

[155: マンション検討中さん]

[No.137～本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[156: 匿名さん]

グランドパレス10階の西向き63
㎡で3130万円で新築契約しました。
2LDKは2700万円台位と記憶してます。
1年半住んで15%以上高く売却して
別のマンションに買い換えしました。
記載情報の物件は購入金額より全て
価格アップで売り出ししてますよ。

[157: 評判気になるさん]

でもシエリアはその価格よりかなり高いし、定借なので、売り時にはそれなりに値下げをしなければならないので、マジ厳しいよ
何か良い情報あったら教えてよ。徹底的に調べても利幅が小さすぎる。

[158: 匿名さん]

坪単価グランドパレス200万円オーバーは
あり得ないくらい高いよ。
この金額は中古で絶対売れません。
新築金額150万円台坪単価でした。
1000万円近くオンしてます。
このタワーといくら定借でも変わらない。
オーナー欲掻きすぎです。

[159: 評判気になるさん]

インカムでこちょこちょ稼いでも、これ金利上昇、月額地代上昇、解体準備金上昇で利益は雀の涙ですわ。将来的にも人口減少でかつ駅遠物件なので、他の優良タワマンと比較して小粒案件です。

[160: 匿名さん]

なんで定期借地だから値段が下がると
解るんですか？
これだけの規模のタワーマンションの
定期借地はレアですよ。

[161: 評判気になるさん]

低層階・中層階の２LDK買ったの？

[162: マンション検討中さん]

わしもレインズ見たが、こりゃ高すぎる。
判断に困るようなら手を引いた方が良いべ

[163: 名無しさん]

販売期【予告】第2期11次申込受付
予定販売戸数2戸
予定販売価格3,760万円・10,690万円
間取り2LDK・3LDK
住居専有面積58.23㎡・111.24㎡
バルコニー面積9.90㎡・19.35㎡
管理費13,500円・25,700円
修繕積立金4,700円・8,900円
修繕積立一時金376,000円・712,000円
管理準備金15,000円
支払地代(月額)5,700円・10,800円
解体準備金(月額)5,000円・9,600円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)3,148,620円・6,014,970円
月額地代敷金(引渡時一括払)136,800円・259,200円
インターネット基本利用料(月額)1,150円
先着順受付開始日2019年12月22日(日)16:00～
申込期間先着順
申込受付場所シエリアサロンなんば

[164: 匿名さん]

ゆっくり少しずつ売れているのか？

[165: マンション検討中さん]

定期借地がレアなのは分かりますが、マイナス要素でしか無い

[166: 名無しさん]

販売期
【予告】第3期1次申込受付
予定販売戸数
4戸
予定販売価格
3,950万円～5,140万円
間取り
2LDK・3LDK
住居専有面積
55.27㎡～76.25㎡
バルコニー面積
5.35㎡～9.90㎡
管理費
12,800円～17,700円
修繕積立金
4,500円～6,100円
修繕積立一時金
360,000円～488,000円
管理準備金
15,000円
支払地代(月額)
5,400円～7,400円
解体準備金(月額)
4,800円～6,600円
前払地代(引渡時一括払※販売価格に含む)
2,988,560円～4,122,990円
月額地代敷金(引渡時一括払)
129,600円～177,000円
インターネット基本利用料(月額)
1,150円
先着順受付開始日
2020年1月4日(土)14:00～
申込期間
先着順
申込受付場所
シエリアサロンなんば

[167: 匿名さん]

確実に売れてきてますね。
東京､長く住みましたが定期借地マンションの築年数が古くても一定の金額で
売買は確実にできます。
ましてやここはタワーで解体準備金を積み立て70年の超長期的視点での
新しいビジネスモデルです｡
リーズナブルな予算内で検討できるタワーでしょうね。

[168: 匿名さん]

確かにタワマンの定期借地マンションは珍しいかもしれません。
一般的に中古でのリセールを予想するにはマンション販売時の
売れ行きを見たほうがいいと言われますが、
定借の場合はまた事情が違って来そうですよね。

[169: 匿名さん]

定期借地権はちょっとないかなと思っていましたが
便利な立地でリセール可能なのであれば
マイナスに考える必要はないのかなと思いました。
永住という固定概念をとっぱらえば良いのかも。

[170: ろくでなしブルーノ]

大阪エリアの定借であればシエリアタワー千里中央のような駅直結ぐらいの立地が欲しいです。ここは、シエリアタワーなんばと言いつつも日本橋駅徒歩8分と立地に関してはクエスチョンですが、貸借期間70年というのは最低限評価できると思います。近くにパトマ幼稚園や高津小学校があるのは子育てや先々の賃貸需要にはポジティブですが、インバウンドの影響もあり外国人も多く夜は街の雰囲気も暗いので、日本橋という土地に何らかの地縁がないと購入の決断するのは難しいでしょう。

［一部テキストを削除しました。］