オープンレジデンシア代々木大山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア代々木大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩　5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.07平米～81.29平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>>20 マンション検討中さん
説明会に行きました。坪単価500万円台で、階にもよりますが70平米前後の部屋で1億ちょっとです。

間取りがイマイチ使いにくそうなものが多いのと70平米台の部屋は井の頭通りに面しているのが気になります。

来月説明会が始まる上原ヒルズの方が井の頭通りに面しておらず間取りも良さそうです。大山町が微妙に高いそうですが、単価は大きく変わらない予定だそうです。

オープンハウスのマンションて評価はどうなんでしょうか。上原は駅近の良い中古がなかなか出ないので、オープンハウスのこの二つの新築は立地は最高なのですが。

[22: マンション検討中さん]

小規模が気にならなければオープンハウスいいと思いますよ。最近は内外装もそつない感じですし、ここは高さ出せない上に敷地狭いので財閥は見送ったのだと思いますが、仮に財閥なら坪600は下らないでしょう。

パークコートの日照なし低層階が坪450強で成約しているので、新築や方角、駅距離考えると坪500強ならブランドの差考えても値ごろ感あると思います。

[23: 匿名さん]

本当に小規模なんですよね。
マンションとしての間取りとか収納とか、あとは設備とかで納得して、
あとはマンション規模で考えてしまうところはあるかも。
やっぱり管理費修繕積立金などは、
高くなりがちになってしまう。
ただ、見方を変えれば、小規模だからこそ管理組合も小回り聞いて動きやすい。

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん
オープンレジデンシアの場合は共用部が最低限の作りということもあり、管理費は財閥系のもっと大きいマンションと比べてもそれほど高くないようです。

[25: 匿名さん]

基本的に管理人も巡回だしね
他物件ですが、植栽やディスポーザー、内廊下のエアコンなど、管理費かかる施設は入居後を考えて最低限にしていると説明ありました
ここはディスポーザーはあるのかしら

[26: マンション検討中さん]

説明会に行ってきました。立地なんかはもはやコメントすることないくらいですし、坪500万円という値ごろ感なんかもすごく良いなと思いました。ただ、部屋の真ん中を天高1900の梁が走っているんですよねぇ。それが残念だなぁという感じです。あれがなかったら即決めていたのに。
設備は最低限という感じで、ディスポーザーもないのですが、レイアウト変更などについては追加150万円位で対応してくれるみたいです。

[27: マンション検討中さん]

階数によっては梁や柱などが通常より小さいことがありますので確認したほうがいいですよ。ここの営業は階数で違う間取り図などを何故か自分から見せて来れませんから笑

[28: マンション検討中さん]

総合的に見ると、代々木上原がどうしても良くて駅近と新築に拘りたい場合はアリかと思います。そうでなければ、財閥系の築浅で、もう少し造りがしっかりしたマンションが時々中古で出ているのでそういうのを検討するのもアリかと。そもそもが高くて代々木上原というエリア上港区ほど賃料が取れないことや、これからマンション相場がまだ大幅に相場が上がることは考えにくいので、投資としてはそこまで回収率良くなさそうに思えます。今のコスト高のタイミングで建設されるマンションはおそらく値段の割に素材や設備は期待出来ないですし、代々木上原の駅近、非財閥系マンションであれば待てば時々このオープンレジデンシアよりは安く出てきます。もちろんこのオープンレジデンシアは売ったり貸したりすることに苦労はないとは思いますが。

[29: 匿名さん]

基本的に１LDKの物件が多いのでしょうか。
ここだと単身者と言うよりは、夫婦二人暮らしみたいな
小規模な世帯向けという感じのマンションがちょうどよいんだろうなぁという印象を強く受けます。
代々木上原の駅から徒歩5分、とても立地もよく、言うことないんじゃないでしょうか。

[30: マンション検討中さん]

良い点は立地中心に多く出ているのであえて、、

悪い点
ゼネコンの古久根建設に倒産歴あり
学区の小中学校が遠くアップダウンあり、特に中学校は上原中の抽選落ちると徒歩20分近くかけて代々木中に通うことに
設備はディスポーザーなし、ガラスがLow-eでない、浴室が天然石でない、玄関モニターが音声のみ

この辺りが気になり我が家は踏ん切りつかづにおります

[31: 匿名さん]

>>30 マンション検討中さん
オプレジはザ・ハウスがつかない物件は見送った方が無難ですよ。

[32: 匿名さん]

間取図見れば下がり天井が目に付きますね

[33: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん
なぜそう思われるのですか？

[34: 匿名さん]

>>33 マンション検討中さん
ザ・ハウスがつく物件でないと貴方の望む設備が期待できないからです。
ザ・ハウスはオプレジの高級シリーズです。
といってもパークホームズとさほど変わらないレベルですが。

[35: マンション検討中さん]

そもそもこのマンションに一億以上払うなら、周辺のグレードの高い財閥系マンションも視野に入り、このエリア的には駅距離数分増えてもバリューあるような気がしますね

[36: 匿名さん]

オプレジで億払う価値があったのは恵比寿の物件くらい。
パークコートやグランドメゾンにしておいた方が後悔しなくてよいかと。

[37: マンション検討中さん]

ちょうどPC渋谷大山町の中古がダブついてるので強気の指値すればオプレジより1割は安く買えそう
ブランドと仕様が雲泥の差なので5年後のリセールバリューは言わずもがな
ブランドマンションと競合する立地で弱小デベの物件に惚れ込んで買うなら永住覚悟しないとね

[38: マンション検討中さん]

37さんに同感です。PCは日照や眺望イマイチな部屋ならある程度のお値打ちで入手できるかもですね。良い条件の部屋もオープンハウスと比べると値ごろ感ある価格でいけるかもしれません

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん

仕様設備にこだわるならアリだね。でも、財閥系+スーパーゼネコンとは言え、個人的には3万以上も管理費修繕費払ってまで駅遠で薄暗い部屋には住みたくないかな。そう考えると、駅近立地で低コストのオプレジに軍配上がる感じ。

[40: マンション検討中さん]

>>39 匿名さん
確かに。ではPCの3階以上、日照・眺望良しでオプレジより少し安いくらいだったらどうでしょう。そういう部屋も出てる感じです

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん


本文 そうですね。ランニングコストが高めでよければアリなんじゃないでしょうか。その上で、極めて個人的な好みになってしまいますが、PCは低層で抜ける眺望が望めないためちょっと気が引けてしまいます。オプレジの北側の眺望は、代々木上原駅近と相まって、それなりの希少性はあると感じているところです。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
北側の眺望はおっしゃる通りですね。西新宿の夜景など圧巻です。ただ小さめの部屋しか北側にはなく、70平米前後はほとんど井の頭通り側なんですよねー。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん

ですね。当方は50平米前後から探してたので、よかったのですが。やはり北側の上層階は人気のようです。70平米ですと、たしかにPCとの比較がスコープに入ってきますね。井の頭通り沿いは結構車の通りがありますからね。

[44: マンション検討中さん]

元代々木町の三菱も高層階は眺望抜けそうですが、南向きですし価格もすごいことになりそうですね
低層エリアに住みたいけど眺望は妥協したくないという欲張りな方には、ここの北向きは良い選択肢かもしれません

[45: 匿名さん]

>>44 マンション検討中さん

おっしゃる通りかと思います。

[46: 匿名さん]

地所レジの元代々木町は確かに南傾斜ですが一低なのは敷地の北半分だけで、南側は20m、線路手前で30mまで建ちますので永久眺望とは言い難いです。価格も代々木5のジオグランデがベンチマークですから高層階は坪800万前後かと。老婆心ながら眺望の優先度高い方はオプレジを真剣に検討した方がいいと思います。

[47: 匿名さん]

抽選倍率はどの程度だったのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん

倍率まで分かりませんが、眺望の良い部屋は結構人気だったようですよ

[49: 匿名さん]

設備仕様はごく一般的なものですね。食洗機が標準なところは嬉しい。
販売価格が良心的なので、こういったものも抑えめなのはしょうがないところですが。
モデルルーム写真にはキッチン仕様とお揃いの食器棚が置いてありますが
これはオプションでしょうか。こういったものに統一感があると一気に垢抜けますね。
予算があるなら整えてみたいポイントです。

[50: 匿名さん]

オーダーメイドシステムは、無償でも対応してもらえるところもあるのは意外でした。こういうエリアのマンションだと、そういうところもきっちり有償なんだろうな、なんて先入観が有りましたから。
その他にも普通にいろいろと有償でオプションがあるので
間取り変更したい人にも対応しているのはいいことだなと感じました。

[51: 匿名さん]

梁と下がり天井がなければ最高なんですけどね。完成したら見に行きたいものです

[52: 匿名さん]

オプレジとはいえさすがに凄い値段ですね。

[53: 匿名さん]

今残っている部屋はどのタイプでしょうか。

[54: 匿名さん]

ユニクロ御殿ってこの辺ですか？

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
そうです、このオプレジ大山町の隣の隣くらいです。

[56: 匿名さん]

有償ではありますがオーダーシステムで３LDKを２LDKに変えられるサービスは良いですね。
子供が巣立ったタイミングとかにお願いするのが良いかとは思ったのですが、
このプレミアムメニューには期限とかあったりするんでしょうか。

[57: 匿名さん]

家の形自体がとても不思議な感じ。よくある田の字じゃないっていうのはどうなんだろう。特に使いにくいって言うのもないんじゃないかと思うんですがどうだろう。
部屋の形が不思議だからか、柱が不思議なところに出現しているように感じます…最小限度の影響で済むのかな？

[58: 匿名さん]

駐車場が少ないですね。
近隣に月極はあるンでしょうか？

[59: マンション検討中さん]

最上階坪600ぐらいだったんですが、これって相場的にどうでしょうか？

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
坪600で敢えて代々木上原のオープンハウスのマンションを買いたいかどうか、ですよね。。近隣のブランドマンションを中古で買うか、港区辺りに買うか、の方がお得感ある気がしますが

[61: マンション検討中さん]

マンション買うときにブランドをどの程度気にするかにつきる。建物より立地優先って人じゃないとダメかもね。

[62: 匿名さん]

坪６００払うなら元代々木町のパークハウスの方がいい気がしますが、坪６００じゃ収まらないのかな…
５分歩いて初台や西原アドレスなら坪４００なのに相場がよく分からなくなってきました

[63: 匿名さん]

駐車場は長い目で見るとかなり大きな負担ですから。
このあたりは長期的に考えた方がリーズナブルのような気がします。
注意しないと、実はロスが大きかったりします。

[64: 匿名さん]

敷地内の駐車場は10台分。
月々の駐車場料金は3万4千円から3万8千円。
敷地内の駐車場でも、かなりして来るのだなと思いました。
もしかしたら
この辺りの月極の駐車場の相場と合わせてきたのかもしれないですね。
敷地内が極端に安いと、
敷地内が当たらなかった人に不公平な感じが出てきてしまうから。

[65: 匿名さん]

大山町のパークコートなら坪450くらいでいくらでも買えますよ。
80平米3階くらいで。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん

消防学校の手前ですね！私も中古見に行きましたが条件いい部屋は坪550程度と完全予算オーバーでした(^^; 中庭の植樹も豊かですし内装もグレード高く、とてもステキなマンションですよね。

ブランド的には2段落ちるかもしれませんが、あまりこだわりないので私はオープン3物件を真剣検討中です。

[67: マンション掲示板さん]

>>57 匿名さん
柱位置と梁による下がり天井はかなり気になりますよね

[68: マンション検討中さん]

検討しているのだけど、ウレタンの厚み考えると断熱性能あまり高くない？
あと普通の複層ガラスだから結露凄そうね。

[69: 匿名さん]

ユーテリティEシンクがおしゃれで使いやすそうで良いなぁと思ってみていたのですが、
こちらのオプションとはどのようなものがあるんですかね。
カスタマイズ可能とありますが、一般的なオプションですとキッチンの高さとかそういうところでしょうが、
このオプションはそういうのではなさそうな気がしました。

[70: 評判気になるさん]

オプレジの営業マンって頭悪そうですよね。

[71: 通りがかりさん]

>>70 評判気になるさん

それはわかりませんが、交差点でどうですか？っ聞かれても、ああ是非！なんていないと思うんですが。

世の中一億する物件を声かけられて見に行く人いるんですかね？そういう声がけって逆に価値下げてる気がします。

[72: 匿名さん]

物件の認知としては地元民に声掛けるのは悪くないのでは？他のデベロッパーもテイッシュ駅前で配ってますよね。当日にモデルルーム行くような物好きはいないにしても小規模物件ですし広告出すより、安上がりで効果はあると思います。オープンの回し者ではないですよ。

[73: 通りがかりさん]

ブランドマンションじゃないんだし声かけ営業なんて普通だと思いますけどね。まぁテレビCMやるくらいなら、つり革広告でも出せばいいのにとは思いますが笑

[74: マンション検討中さん]

この間、連日道端に立っているオープンの営業マン（新入社員研修だとしきりに言っている）が、通りがかりの女性2人にマンションの営業で声をかけた後、その2人の後について行って物件向かいの東京ジャーミイの中まで一緒に入っていくのを目撃し、ドン引きしました。。ああいう営業しているマンションて決してイメージは良くないです

[75: 匿名さん]

そういう販売手法伸びてるのなら効果はあるのだろう。若手が一番稼げる販社みたいですしね。

[76: マンション検討中さん]

若手が楽しく働けているということでは
そこで知り合って仲良くなったりもあるのだと思います
元気があっていいですね

[77: マンション検討中さん]

オープンハウスに対してポジティブな方が多いんですね

[78: 通りがかりさん]

>>77 マンション検討中さん

うんうん、くさいですなー。

若手が一番稼げる販社。それが販売価格に乗ってるわけですね。最近の不動産で若手が稼げるとか言うのはむしろネガティブでずが(笑)。

[79: 匿名さん]

https://toyokeizai.net/articles/-/176431?page=2

20代が最も稼げるのがオープンハウスみたいですね
確かに75さんが言うことは事実なようですね。

イケイケな部分はあるでしょうね。稼ぎたい人にはやりがい合って向いてるかもですね。
そういう販売手法や雰囲気がダメな人は無理かもですね。

物件本筋と関係ないのでこれくらいにしときますが・・
まぁ駅前で宣伝してるのは妥当な手法だと思います。

[80: 通りがかりさん]

>>79 匿名さん
イケイケな場所じゃないから引かれてるんじゃないの？

[81: 匿名さん]

そのへんは感じ方次第でしょう。全ての人がダメというわけでもないでしょうし
それで結果出してる会社ですしね。売れ行きそのうち分かるでしょう。

[82: 通りすがり]

例えば新宿の路上で居酒屋やカラオケの勧誘行為は、
条例で禁止されているようですが、不動産会社が
路上で勧誘するのは、問題ないのですか？

[83: 匿名さん]

問題ないからやってるんじゃないか。
オープンの営業が気にいらないなら通報でもしたらどうでしょうか？
ここであれこれ言っても何も変わらないですよ。

そんなことより物件について議論したほうが有意義ではないでしょうか。

[84: マンション検討中さん]

結果的な売れ行きとはあまり関係ないかもしれませんが、会社の品格に対する好き嫌いの問題ですね。

[85: 匿名さん]

マンションの営業なんてどこも大した差はない。
買うかどうかなんて結局物件次第だしな。

[86: マンション検討中さん]

それでこの物件は順調な感じなんですかね

[87: 匿名さん]

今２期でしたっけ？
モデルルームに聞いた方が早いでしょうね

[88: マンション検討中さん]

今日オープンハウスから営業の電話来ました。まだ空いてる部屋と価格を言われましたが、今ならさらに値引きしてくれるみたいですよ。ご興味ある方はどうぞ

[89: 匿名さん]

竣工もしてないモデルルーム段階で値引きの提示は現実的ではないですね。
何だか不確かな情報ばかりのような気がします。

[90: 通りがかりさん]

全てはオプレジにほいほい土地を売る地権者が悪い。

[91: マンション検討中さん]

88ですが、私も何故値引きのオファーを受けたのかよく分からなかったのですが、一般的に今のタイミングでは変なことなのですか？あまり知らないのですが

[92: マンション検討中さん]

私も値引きを言われました。オープンハウスは9月が決算だから、値引きして売り上げの後押しをしたいと担当者から聞きました

[93: 匿名さん]

電話で値引きとか余り聞いたことないですね。しかも完成まで１年以上もありますよね。
他のデベロッパーでも普通はそんな時期に値引きしないですよね

[94: 通りがかりさん]

まじでオリジン前から高架下まで引っ付いてぐだぐだ話す営業やめてください。

[95: 匿名さん]

単にオープンが嫌いな人がデマ流してるような感じですね

[96: マンション検討中さん]

値引きをすることは既契約者にはオープンにできないでしょうから、デマってことにしておきたいでしょうけれどね。オープンハウスの販売スタイルは短期決戦型みたいなので、そろそろ値引きでもおかしくないかと

[97: 匿名さん]

それなら他の物件でもありそうだけどね。そんな話出てないよね
あと今の時期じゃ手付金しか入ってこないわけだけど、そんなものの為に値引きして売る意味あるのかな？
素朴な疑問です。デマと決めつけるわけじゃないですが不自然な投稿が多いですよね。
92,93なんて自作自演っぽいですしね。

[98: マンション検討中さん]

よくわからないですが、素朴な疑問としてそのようなデマを流すメリットがあるのかもわかりませんね

[99: 匿名さん]

>>92,93なんて自作自演っぽいですしね。

失礼91,92ですね。

[100: 通りがかりさん]

たしかに

[101: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん
売買成立してないのに売上計上したら粉飾決算なんだけど。
東証一部上場企業なのにそんなことするわけないと思うよ。

[102: 通りがかりさん]

じゃあもし本当に今のタイミングで決算を理由に値引きしていたら、粉飾決算ってことですか？

[103: 通りがかりさん]

>>101 匿名さん

いや、値引きして売買契約できたら売り上げがたつんじゃないの？

コメントがトンチンカン過ぎるよ。別に値引きしてること隠さなくていいでしょ。土地柄、そらブランド的にも苦戦するのはみんなわかってるよ。むしろ値引きしてまーす！って大々的にアピールして人集めたら？

[104: 匿名さん]

>>103 通りがかりさん
売上計上は物件引き渡し時点だよ。
おたくの国では契約だけで売上計上できるのかな？トンチンカンさん。

[105: 匿名さん]

普通は引き渡し時点でお金払うからね。その前に売上上げてキャンセルされたらどうするのか
こんなの極々基本的なことですよ。普通のデベはこんなMRの段階で値引きなどしない。
大して意味がないから。申込金や手付金で売上立てても仕方がないし。

トンチンカンなデマ流してるのは誰かはまともな人が見ればすぐ分かりますよ。
しかも電話で値引きとか、嘘でももう少しまともなレベルで頑張りましょうね。

[106: 匿名さん]

部屋の間取りは本当に大切になってくると思います。
このあたりのバランスが悪いと、余計に圧迫感があり、広さの面で不利益を受けてしまいます。
出来る限り広く、開放的な方が毎日が過ごしやすくなると感じています。

[107: 通りがかりさん]

>>105 匿名さん
オープンハウスってあんまり普通のデベとは違いますけどね
値引きの情報に何故そんなに目くじら立てるのかわからないのですが、そんなデマ流して得する人って誰なんでしょうか。検討者の普通の情報提供だと思いましたが

[108: 通りがかりさん]

まぁでも明らかにオプレジスレは変なアンチ湧いてくるよね。物件どうこうというより会社のやり方が気にくわない的な。

[109: 匿名さん]

>>107 通りがかりさん
値引きじゃなくて9月に売上計上するようなことを言われたってことに突っ込んでいるんだけど。
これが嘘なら悪質なデマだし、本当なら会社存続に関わる重大な問題なんだよ。
本当にそんなこと言われたなら絶対クレーム入れるべき。

それにしても無知ほど怖いものはないな…

[110: 匿名さん]

簿記や会計の知識がなくても社会人なら常識レベルじゃないかな。
通りがかりさんの会社は予約されただけで売り上げ計上できるようなブラックな会社なのかも
しれないけど、普通はそんなことしない。

https://xn--6oqq05l.tokyo/archives/2209

手付金もらっても売り上げに計上出来るのは引き渡し時点
決算だから値引きして後押ししたいという論理がもうおかしい。

オープンの営業が仮にアホでもそんな非常識的なすぐバレるウソはは言ってこないだろうし
普通に考えれば論理が破綻してる物件アンチが匿名掲示板をいいことにウソを付いてる可能性が高い。

[111: 評判気になるさん]

じゃあ多分ヤバイ会社の可能性があります。信じるかどうかはお任せしますが、掲示板なのでどの書き込みも最終的には真相は確認出来ないわけなので

[112: 通りがかりさん]

駅前、というか上原の交差点の声がけはすごいですね。普段代々木上原で見かけない光景なので奇異ですね。

[113: 匿名さん]

ヤバイ会社の可能性より圧倒的にアンチがデマを流してるだけ可能性が高いけどね。

[114: 通りがかりさん]

にしても、関係ない人がそんなに売上計上の認識についてそんなに目くじらたてる？一所懸命だな。

結局は理由が何であれ、値引きは否定されないわけですな。売上の認識と関係なく値引き、ということですね。

[115: 匿名さん]

>>111

それでしたら信じられる要素が皆無なので信じません。

[116: 匿名さん]

>>114

値引きもないでしょうね。売り上げ立てたいから、値引きって論理自体が破綻してますから。
売り上げに計上できるのは引き渡ししてからですから。

[117: 評判気になるさん]

値引きの連絡があった、と嘘をつく理由も見当たらないので、それが嘘だとか本当だとか言う議論も出来ない&どちらの証明もここでは出来ないので平行線ですよね。まーマンションの販売というのはどのような客に対しても同じ条件で行われないことが多いみたいですし、人によって提示される情報違うこともあるでしょうね。デベも最初の値付けに間違うことがあるので、販売が長期化することによる日々の販促費考えたら、決算とか関係なく、数百万円くらい値引きしてもペイするってこともあると思う。程度問題。半額値引きと言われた、とは誰も言ってないし。特にローコストでビジネス成り立たせている会社の場合。この会社、他のエリアのマンション含めたら供給多いので、人手不足の可能性もあるしね。。

[118: 匿名さん]

ウソをつく理由としては
オープンハウスが気に入らないとかあるんじゃないですか
書き込みの内容見てるとそんな感じです。

そこで急に降って湧いた値引きの話は言ってること無茶苦茶ですし
信憑性はないですね。

まあ確認をしようもないですが
上場企業と常識すらない方の匿名掲示板の投稿ですから
比較するまでも無いかなと思います。

[119: 匿名さん]

>>117
９月の決算で売り上げにしたいから値引きで売りますって言ってる時点で最早ウソ確定みたいなもんだ。

[120: 通りがかりさん]

まぁオプレジスレはどこもアンチコメント凄いからね。