オープンレジデンシア代々木大山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア代々木大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩　5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.07平米～81.29平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: マンション検討中さん]

財閥系が手掛けるところは中小は参入できないですよね。
上物は中の設備はまぁ良い感じだから構造も最低限キチンとやってくれてるなら問題ないと思いますけど。

[202: 匿名さん]

財閥系は都心でもちょっと外れた郊外でも広い土地じゃなきゃやらないですからね。
都心だと超高額、郊外だとブランド力で割高設定。
オープンやモリモトがその隙間を縫って小さい土地でマンション事業やってる感じ。
不整形地って物件はだいぶなくなってきた印象はありますけど。

[203: マンション検討中さん]

中古になったとしても駅近、便利な所にしか建ててないからそれなりに需要あるのでは？

[204: 匿名さん]

オプレジは賃貸で回した方がいい気がするな
立地よければ売れないことはないけど価格維持率悪い印象ある
特にグロスかさむ3LDKとかは港区、渋谷区の築浅でも価格改定繰り返してるよね
はっきり言えば転売に失敗してるケースが目立つ

[205: マンション検討中さん]

賃貸なら設備が良ければオプレジだとか気にしないしね。

価格改定繰り返してるのはローン残債で出したのか高めに設定してるのか分からないですよね。

[206: マンション検討中さん]

オプレジのリセールが弱い理由だけど、実需の検討者が複数の中古物件を実物見て比較する中で、柱と梁の出っ張りや半地下、方角や開口部の狭さ、管理人の実質的な不在や貧相なエントランス、駐車場駐輪場の少なさ、売主およびゼネコンのブランドのなさといった要素がボディブローのように効くのではないかな。

住友のエントランスやモリモトのデザイン、三井のブランドみたいに一目惚れさせられれば目も曇って少々の弱点も気にならないけど、オプレジはこじんまりとした地味な物件を営業力で売るスタイルでしょう。

ここみたいに立地がピカイチなら大丈夫だと思うけど、凡庸な立地のオプレジは絶対に手を出してはいけないと思う。

[207: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
最近は柱でっぱりないし、半地下もやってないよね？

巡回管理は他物件もあるっちゃあるし。
コンシェルジュつき希望枠からは外れるだろうが。

ゼネコンも物件によるけど他デベが使ってるところだし。

設備もよいし永住するならいいって話だよね。
リセールするにも他物件と検討しても駅近なら購入する人もいそう。

[208: 匿名さん]

半地下というか、最近は全地下？の住戸は100%ですよね。
大山も全地下住戸あります。

巡回もまあ普通にありますし、ここだけって話ではないですかねえ。

あとはデザインというか色使いが好きかどうか。
オプレジ特有の色使いがあるじゃないですか。
薄黄土色というか何というか。
これがいわゆるオプレジ色かなと。

流石に代々木上原３物件は全て色使い変えたようですけれども。

[209: 匿名さん]

Iタイプは２LDKですがサービスルームも付いて77㎡とゆったりしています。廊下も短く有効に面積も活用できます。部屋にもしっかり窓があり通風もよし、リビングも２LDKとは思えない広さです。明るく、掃除しやすそうな設備でキッチンを綺麗に保てそうです。アクセスもよく、始発をうまく利用できればそう無理は無さそう。飛行機の旅や出張も便利そうです。

[210: 匿名さん]

Gタイプって北向きの窓だから、サービスルームになっている部分っていうのは居室にならないのかな？

窓自体はそこまで小さいものじゃないみたいですし
直射日光が当たらないにしても
それなりに明るくはなるんじゃないかしら…と思うけれど。

使う分には、普通に寝室として使っても
特に問題はないように思いました。

[211: 匿名さん]

GタイプのSR表記は謎だったのですが、パッと見、
エアコンの室外機を置くところが無いので
エアコンが付けられないんですかね。

そうなると、夏と冬は扇風機や遠赤外線ストーブなどを
利用しないとならなそうなので不便ですかね。

[212: 匿名さん]

エアコンの室外機、どこに置こうか迷いますね。

Gプランの間取りを見ているのですが、植栽の部分は置くことはできなさそうでしょうか。バルコニーの空きスペースは窓があったり防災用の壁があったりして、どちらにしても不便そう……。

洋室の6畳の外側は室外機置き場があります。LDKや他の部屋のエアコンが問題で、どのあたりに置くのばゲストになるんだろうかと思っています。LDKには床暖房があるのでいいですが、夏が困ってしまいますね。

[213: マンション検討中さん]

物件概要に出ている62平米7790万円のお部屋の間取りは良さそうでしたか？もはや最終期なのですね。。残りも少ないのでしょうか。。
間取りが出ている68平米だといくらくらいなのでしょうか。

[214: 匿名さん]

最終期とは書いていないですが、2LDKで7700万円台、3LDKで9900万円台とあります。間取りのページにあってグレーアウトになっていないのなら、まだ買えそうな気はしますが、時々「商談中」の物件もありますから。

3LDKで81.29平米の間取りは、テラスが2つあり、LDK側も洋室側もあります。テラス1とテラス2でどちらに洗濯を干す人が多いんでしょうね？LDKと洋室を完全分離にした部屋の構造なので、お客さんを呼んだときにドアを閉めておけば個人的な部屋を見せなくていいのが便利に感じました。

[215: マンション検討中さん]

62平米7790万円が地下1階のお部屋のようなのですがやっぱり地下は買わないほうがいいのでしょうか。。
平日は日中自宅にいないので、日当たりはさほど気にしないのですが。
中央部分の天井高は2900と高いようです。

[216: 検討中]

>>215 マンション検討中さん
地下は価格設定が安いが、実際の価値からしたらまだ高いことが多いから、買うなら価格交渉して買い叩かないと後から損するって読んだことあります。この物件苦戦してるし何度も価格見直してるみたいだから（何度か連絡来たけどどんどん提示される価格下がってるし）、価格交渉出来るかもしれませんね。地下ならその価格でもまだ高い気がしますよ

[217: マンション検討中さん]

レスありがとうございます！新築物件でも価格交渉出来るものなのですね。初めての不動産検討でわからないことが多くて。。実際おいくらくらい値引き提示できるものなのでしょうか。。

[218: 検討中]

>>217 マンション検討中さん
販売会社側が受け入れるかは分かりませんが、目標価格としては、当該部屋のスペックに対して、数年後中古で売り出した時どのくらいの価値がありそうか、周辺で売り出されている同スペックのマンションの売値を参考にするのが良いのではないでしょうか。同スペックと言っても駅近などの良い部分が似ているというだけでなく、地下住戸や変わった間取りであることなど部屋個別のマイナス部分も似ている物件を参考にする必要があるので、中古が少ないこのエリアでは難しいかもしれませんが。。あと、今中古も値段が釣り上げられているものが多く売れてないので、売値は参考にならないものも多いかもしれません。理想は成約価格を調べることです。あとは、オープンハウスが今この物件をどれだけ頑張って売り切りたいと思っているか次第でしょうか？昨年7月頃から販売を開始して、多分オープンハウスにしては長期戦になっているはずなので

[219: 検討中]

>>218 検討中さん
連投になりますが、このままその地下住戸が売れないと、勝手にさらに値下げしてくれる可能性も大いにあるかと思います

[220: 匿名さん]

ここはオプレジにしては戸数も多めですから少し時間かかってるんですかね。まあ戸数多い分、管理費修繕費はさらにお安めという印象。あと、住宅街側（北側）が人気で、眺望がいい部屋は速攻で売れたそうです。

[221: 匿名さん]

そもそものお話し、営業が物件担いで売っている状況でまだ売れてないのですから
中古市場では評価されない価格って事ですよね、少なくとも今の市況では。

新築価格はデベでさえ、どの程度で出せば良いか手探りで出すので即完すれば安すぎた、
長く売れてなければ高過ぎたってこと。

ここは新宿側が即完という事は安かった、それに対して眺望や日当たりの見込めない
地下は高過ぎるという評価なんでしょう。

無理して買う必要はないと思いますよ、自分がこの価格なら納得できるという価格になる
なら買えばよいですし、そうでなければ別の物件を見れば良いだけです。

ただ、、、、上原は新築物件ということでいうと殆ど無いのでそこをどう考えるかですね。
パークコート渋谷大山町の中古がポツポツ出て、ぱっとみ60平米台で２つ８０００万円台で出ているようです、それと比較してパークコートを価格交渉出来て比較対象になるならパークコートにするというのもアリかと。
管理修繕費がどうかは分かりませんが、そこは三井の方が高いかも。

[222: マンション掲示板さん]

オープンの営業マンが駅前で立て看板持っても何カ月も売れない部屋なんだから、中古なったらどうなるかはお察しではあります。管理費はコンシェルジュ付きのパークコートと巡回のオプレジでは全く比較にならないのでは。

ただ新築がしばらく出なそうというのはその通りですね。建築計画チェックしてますが代々木上原駅周辺の供給予定はほぼありませんから。ダウントレンド入ると余計に土地が出てこないエリアですし。

[223: 検討板ユーザーさん]

この辺に長く住んでいる者だけど、井の頭通り沿いはまあまあうるさいですよ。新宿の眺望があって、井の頭通りに面していない住戸がすぐ売れたのは納得。確かに割安感あった。上原の駅近中古マンションはグレード高くなくても最近高騰してる。

この物件は広めの住戸は全て井の頭通りに面しているのでパスした。管理費はもちろん安いです。パークコート大山町は単価も管理費も高い。ただマンションのグレードが違いすぎます。住人の層もかなり違いそう。黒塗りのお迎えの車とかたくさんいるし、有名人も何人か住んでる。近く通るとわかる。

駅近が最優先ならこのオプレジ物件をなるべく安く買うことが良いでしょう。高く買いすぎなければ貸したり売ったりは問題なさそう。パークコートの辺りは駅近とは言えないけど見た目ほど遠くもないし、何よりとても静か・上品な街並みで公園・緑地に囲まれ特に子育て世代にはかなり環境良さそう。

上の方が指摘の通り、上原は良いところだけどマンションに関しては良くも悪くも選択肢が限られてる。

[224: 匿名さん]

>>223 検討板ユーザーさん

大山町で、新宿の眺望があって、駅近で、大通りに面していない…たしかにこの条件満たすのはかなり希少だし、割安だったのですね…

買っておけばよかった！

[225: 匿名さん]

ところで62平米の間取りってもう無くありません？
ホームページ見ても81平米の地下住戸１戸しか表示されてませんけど。

[226: 匿名さん]

>>225 匿名さん

最近は公式ページに残1邸とありますね。キャンセルなどもあったようですが、すぐに売れてしまった？ようです。オプレジとしては47と戸数が多かったわけですが、まあ、この立地ですからね…

[227: マンション検討中さん]

市況は悪いですが代々木エリアの物件はどこも早く売り切ってますね
隣の代沢や中野になると途端に長期販売で苦戦しているのと対照的です

オープンハウスは代々木５丁目の崖下に次の物件仕込んでいますがこの売れ行きだと価格も強気かな

[228: 匿名さん]

あれ、Yahoo!もSUUMOもページ掲載が終わっちゃいましたが、完売ですか？

[229: 匿名さん]

HPも完売出ましたね。
代々木上原３物件もあとヒルズのみ。
お疲れ様でした。

[230: 匿名さん]

結局、去年の7月から売って、竣工半年前を待たずに完売ですか。

とくに新宿側の眺望良好住戸は抽選即完だったし、周辺エリアで苦戦する新築物件とは比較になりませんでした。

好立地、専有部分のそれなりのグレード、必要最低限の共有部分と維持費の低減。この辺りが消費者のニーズにマッチしてるんでしょうね。