オープンレジデンシア代々木大山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア代々木大山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


所在地：東京都渋谷区大山町1062番3他（地番）
交通：小田急小田原線・東京メトロ千代田線「代々木上原駅」徒歩　5分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.07平米～81.29平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：古久根建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

まぁ買う意思やお金に余裕がありそうな人にはあまり値下げしないんじゃない？

[162: 匿名さん]

オープンレジデンシア、最近よくマンションを見かけます。

値引きはどうなんでしょうね。値引きしなくても購入意志がありそうならしないと思います。マンションの決算時期っていつなんでしょう？戸数を伸ばしたいのなら値引きしてくれるのかもしれません。

62㎡で7700万円台、81㎡で9900万円台とやはり23区内は高級な印象。
キッチンの水栓が2つあって、浄水器つきなのが素敵と思いました。設備仕様も高級感があります。

[163: マンション検討中さん]

うちも検討して、モデルルーム行ったけと
メールも電話も特にないよ。

[164: 匿名さん]

159さんじゃないけど、私も9月下旬に電話で値引き販売の連絡来ましたよ。9月が決算期だから、9月限定ということでしたけど。
来る人と来ない人がいるのは売れ残ってる部屋に対する予算とか本気度にもよるんですかね。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん

多分、それはもう条件があまり良くない安い部屋の価格になってますね。
もっと高い部屋の方が多いですから。

[166: マンション検討中さん]

モデルルームで値引きの話しをしたら笑われましたよ。
うそつき。

[167: マンション検討中さん]

>>164 匿名さん

チョツト前にも書かれてるけど9月の決算だから値引きしてもなんの得もテベ側にはないですよ。それは誰が聞いてもおかしな話しだと思います。

[168: 通りがかりさん]

ここのネガも値引きというデマとオープンの営業の悪口くらいしか書く事ないようだな。

[169: 通りがかりさん]

そりゃモデルルームで値引きの話したら笑われると思う。会社側は相手選んで案内してるだろうから、表向きは値引きなんてしてないことにしてると思うし。ちなみにうちにも値引き案内は来たし、案内された部屋は今表に出てる部屋や価格とは違うけど、確かに以前にこの会社の別のマンションで購入直前まで行った経緯があるからかも

確かに今価格出てる部屋は条件良くない安い部屋だよね

[170: 通りがかりさん]

169だけど、うちも案内来たのは9月くらいだったような気がするけど、とりあえずそのとき案内されてた条件の良い部屋は売れたのかもしれないね。今は元々安かった部屋が残ってるのかも

[171: 匿名さん]

こんな時期に値引きするデベがあるなら教えて欲しいもんだわ。しかも9月決算で値引きという時点でもはや言ってる事おかしいし大体デマって分かる

[172: 購入経験者さん]

東証一部上場企業の営業が
そんな常識なかったら驚きだよな。
事実なら会社が法律違反してるって言うようなもんだし。

常識的に売り上げにもできないのにそんな値引きして売る意味ないよね。
個々の案内次第とかそれ以前の問題

[173: 匿名さん]

本当オプレジは批判が多いなぁ。誰か殺したの？

[174: 匿名さん]

売上関係なしに社内で年度内契約数のノルマがあったりとか？
それにしても値引きは意味わからんね。
値付け間違えたから調整してるのかな。
恵比寿は1期が安過ぎたので2期から値上げしてたけど。

[175: 164]

値引き案内があったのは真実なので、売り上げノルマがあったんですかね。デマと言ってるのはオプレジの方でしょうね。
このご時世、こういったことはすぐ明らかになってしまうのに、なぜ検討中の方や購入済の方に不満が出るようなやり方をするのか、デベ側のモラルが問われると思います。

[176: 匿名]

オプレジの営業はモラル最低でしたね。
複数の担当者から同じ物件の案内もらったり、謝罪もできない、連絡も遅い。
一度抽選まで行きましたが、一番条件のいい人が当選するみたいでした。

こういうことがあったので、オプレジの物件は買わないことにしました。

[177: マンション検討中さん]

>>176 匿名さん
情報管理が全くできていないですよ、
うちにも何度も違う担当から連絡来ました。
個人ごとに営業ノルマを課されていて大変なんですかね

[178: マンション掲示板さん]

そうそう、なぜ必死になって値引きをデマということにしようとするのかわからないのと、その根拠が9月決算なんて理由はおかしいっていうことみたいだけど、うちは何度も値引きの案内があって、その都度違う理由言って来ますよ。9月の時はたしかうちも決算がどうとか言われたけど、その後は広告費が浮いたとかなんとか、いつも違う人だし、そんな感じ。値引き案内はこれだけの人が言ってるしうちにも来てるから事実だし、理由もいつも違うから、あんまりそこに拘って議論しても意味ないかも。とりあえず値付け間違えたのか価格調整してるのかと

[179: 周辺住民さん]

オープンハウスがアレだってのはともかく、
場所だけを考えると値引きしなくても余裕で売れるはず。
しかし、駅で営業しまくってるところを見ると、アカンのだろうな。

[180: 通りがかりさん]

場所が良ければ価格がいくらでも売れるって訳ではないから、高すぎたんでしょうね。確かにスペックの割に高過ぎるし、駅近って条件ならもっと安くて同じくらいのグレードの築浅中古マンションありますからね。今は建設コストが高過ぎるんでしょうね、残念ながら。この価格で買っても資産価値保てるかかなり危ういので、手が出せません

[181: 匿名さん]

>>場所が良ければ価格がいくらでも売れるって訳ではないから、高すぎたんでしょうね。
価格、2LDK62㎡台で7700万円台、3LDK81㎡台で9900万円台です。あとちょっとで億ションになってしまうので、どうしても高すぎる気がしてしまいますね……。値段は割引になるのでしょうか。

オーダーメイドシステムはいいと思いました。つくりつけの家具、収納の変更、キッチンサイズや形を変更、間取りも変更できるので好みの部屋にできます。色やコンセント、照明は無料変更なので、それ以外の有料変更プランがどのくらいあるのか、いくら追加料金になるのかが不安です。

[182: マンション検討中さん]

>>180 通りがかりさん

安くて同じくらいのグレードの中古マンションなんてある？
そもそも代々木上原で駅近探してる時点で、あっ…と察してしまうのだけど

中古なら大山町のパークコートはいいけど駅遠だし、オーベルやグランドメゾンはなかなか中古出ないよね

[183: 検討中]

>>182 マンション検討中さん
物件はあるけどなかなか中古は出ないですよね。この間駅から1分のルジェンテ出てました。オープンハウスと同じグレードなのか分からないですが、安いし広くてまだ築浅だしオープンハウス買うよりは良さそう。でも代々木上原って徒歩5分以内も便利だけど、雰囲気が良いのは徒歩7分〜10分くらいの住宅地ですよね。不便ってほど遠くもないし

[184: 匿名さん]

坂の多い街だから、できれば近い方が自分はベター。
けれど線路沿いや幹線沿いは抵抗あります。
北側の2LDKは完売したのかな?

[185: マンション検討中さん]

坂の多い街ってのは坂の上のが環境よく地位高いものだよ
そういう古い価値観が苦手な人は中央区とか住んだ方が快適かと
マンションの時点であまり気にしても仕方ないという考え方もあるけどね

[186: 匿名さん]

住宅地としては、この辺りはとても良い、品のある場所だと思います。坂があるけれど、考え方は人それぞれ。気にしないという人もあれば、坂の上だからこそいいんじゃないか、という人もあれば、坂は単に不便だと思う人もあるわけで。
全体的な風通しを思うならば、周囲よりも高い土地であることはとてもいいことだと思いますよ。

[187: 匿名さん]

井の頭通り沿いのマンション。
まあまあ、車の通りはありますよね？
開口部は、井の頭通り側を向いているということになります。
音という点ではどうなんだろうと思うけれど
日当たりという面では
ある程度の道幅のある道なので、かなり良好なのではないかと予測されます。

[188: マンション検討中さん]

以前もう少し代々木公園寄りの井の頭通り沿いのマンションを訪ねたことがありますが、信号が変わるときの車の音は結構うるさいと感じました。
日当たりは良すぎて夏は暑いかも。ただここは街路樹があるのでまだ良いかもしれませんね。

[189: 匿名さん]

総合的なデメリットとしては車の走行量、排気ガス、騒音になってくるのかしら。
南向きで日当たりが良いという点は好条件ですね
オーダーシステムで無償で変更できる項目はキッチンと洗面台の高さ、色調、コンセントの配置変更、照明の位置変更と結構幅広いところまで変更できるのが良いと思います。
こういった変更は有償のところもありますから無償で行ってくれるのはうれしいですね

[190: 匿名さん]

千代田線の始発駅。
その点もとてもここの場合は良い材料になると思います。すべての電車が始発ではなくて、半分くらいだと思いますが、
それでも通勤で座っていくことが可能であるのは相当な魅力ではないでしょうか。
やはり電車、都内は特にどこも大変なことになってしまいますから、楽に行くには座っていくことになります。

[191: 名無しさん]

出遅れたがここっていつから売り出してるの？

[192: 検討中]

>>191 名無しさん
7月からです

[193: マンション検討中さん]

最大のデメリットは売主のブランドの弱さだと思うよ。アフターも心配だし、リセールも弱い。

それでも立地や価格は魅力的だし、デザインや仕様も悪くない。今まで見たオプレジの物件では抜きん出ている印象。

[194: 検討板ユーザーさん]

>>191さん

この物件は北側の新宿向き眺望住戸がウリで、北側はすぐ売れてしまったようです。
残ってるのは南側だけかな？
物件概要には5戸とあるけど、もっと残ってるのかは不明。

同時３物件やってて、
OR代々木上原ヒルズは残り５戸、
OR代々木上原はすぐに完売してしまいました。

>>193さん

デザインは、色だけ見るとここもオプレジ色だと思いますけどね。
ヒルズが今までのオプレジとちょっと違う感じで高級感出してるように思います。
OR代々木上原は今までのオプレジ色とは全く違った色使いで、オプレジを感じさせないデザインでした。

[195: 匿名さん]

高級感を出しているオプレジは初めてここで見たんですが、こういうマンションも作るんですね。
もっと駅チカでこじんまりとしているところだと、
シンプルに作り上げてきているように感じられます。ここの場合は、このエリアということも考えて、ここに相応しいデザインにしました、というのは感じられるなと思いました。

[196: マンション検討中さん]

>>193 マンション検討中さん

なぜオプレジだけブランド力が弱いと言われるのでしょうか？
他にも中小デベロッパーのマンションありますよね。

[197: マンション検討中さん]

>>196 マンション検討中さん
オプレジにはアンチが多いから

[198: マンション検討中さん]

>>193 マンション検討中さん
アフターの何が心配ですか？

>>197 マンション検討中さん
どっからアンチが湧いてくるのか不思議
物件自体は良いと思うのですが。

[199: 匿名さん]

>>198
物件はそんなに悪くないと思いますよ。
結局は設計してる事務所と施工会社次第ではありますから。

オープンでよく言われるのが、営業が看板もって街中にいるのがマイナスなのと営業体質がちょっとイケイケ系。
これは日本の不動産業界は落ち着いた年配の営業を好む風潮があるからだと思います。

[200: マンション検討中さん]

ここは例外的にモノも悪くなさそうだけど、ほか見てごらんよ。レジデンス時代よりはマシとはいえ、財閥系が手がけない狭小地や不整形地が多いし、上物もあらゆるものが最低限だし、管理も巡回だったりで安かろう悪かろうだよ。そして営業力で売ってるってことは、中古になったときはどうなるか分かるよね。

[201: マンション検討中さん]

財閥系が手掛けるところは中小は参入できないですよね。
上物は中の設備はまぁ良い感じだから構造も最低限キチンとやってくれてるなら問題ないと思いますけど。

[202: 匿名さん]

財閥系は都心でもちょっと外れた郊外でも広い土地じゃなきゃやらないですからね。
都心だと超高額、郊外だとブランド力で割高設定。
オープンやモリモトがその隙間を縫って小さい土地でマンション事業やってる感じ。
不整形地って物件はだいぶなくなってきた印象はありますけど。

[203: マンション検討中さん]

中古になったとしても駅近、便利な所にしか建ててないからそれなりに需要あるのでは？

[204: 匿名さん]

オプレジは賃貸で回した方がいい気がするな
立地よければ売れないことはないけど価格維持率悪い印象ある
特にグロスかさむ3LDKとかは港区、渋谷区の築浅でも価格改定繰り返してるよね
はっきり言えば転売に失敗してるケースが目立つ

[205: マンション検討中さん]

賃貸なら設備が良ければオプレジだとか気にしないしね。

価格改定繰り返してるのはローン残債で出したのか高めに設定してるのか分からないですよね。

[206: マンション検討中さん]

オプレジのリセールが弱い理由だけど、実需の検討者が複数の中古物件を実物見て比較する中で、柱と梁の出っ張りや半地下、方角や開口部の狭さ、管理人の実質的な不在や貧相なエントランス、駐車場駐輪場の少なさ、売主およびゼネコンのブランドのなさといった要素がボディブローのように効くのではないかな。

住友のエントランスやモリモトのデザイン、三井のブランドみたいに一目惚れさせられれば目も曇って少々の弱点も気にならないけど、オプレジはこじんまりとした地味な物件を営業力で売るスタイルでしょう。

ここみたいに立地がピカイチなら大丈夫だと思うけど、凡庸な立地のオプレジは絶対に手を出してはいけないと思う。

[207: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
最近は柱でっぱりないし、半地下もやってないよね？

巡回管理は他物件もあるっちゃあるし。
コンシェルジュつき希望枠からは外れるだろうが。

ゼネコンも物件によるけど他デベが使ってるところだし。

設備もよいし永住するならいいって話だよね。
リセールするにも他物件と検討しても駅近なら購入する人もいそう。

[208: 匿名さん]

半地下というか、最近は全地下？の住戸は100%ですよね。
大山も全地下住戸あります。

巡回もまあ普通にありますし、ここだけって話ではないですかねえ。

あとはデザインというか色使いが好きかどうか。
オプレジ特有の色使いがあるじゃないですか。
薄黄土色というか何というか。
これがいわゆるオプレジ色かなと。

流石に代々木上原３物件は全て色使い変えたようですけれども。

[209: 匿名さん]

Iタイプは２LDKですがサービスルームも付いて77㎡とゆったりしています。廊下も短く有効に面積も活用できます。部屋にもしっかり窓があり通風もよし、リビングも２LDKとは思えない広さです。明るく、掃除しやすそうな設備でキッチンを綺麗に保てそうです。アクセスもよく、始発をうまく利用できればそう無理は無さそう。飛行機の旅や出張も便利そうです。

[210: 匿名さん]

Gタイプって北向きの窓だから、サービスルームになっている部分っていうのは居室にならないのかな？

窓自体はそこまで小さいものじゃないみたいですし
直射日光が当たらないにしても
それなりに明るくはなるんじゃないかしら…と思うけれど。

使う分には、普通に寝室として使っても
特に問題はないように思いました。