パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1601/

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷一丁目1684番3（地番）
交通：京浜東北・根岸線「本郷台」駅　徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.24平米～96.88平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: マンション検討中さん]

>>550 マンション比較中さん

もう中古で出始めましたね！8階の70平米ですね?
もうすぐ竣工して一年ですし…
まだ売れ残りを新築で売っているのに中古で安く出てしまうとこの先の売れ行きがより心配ですね。
新築扱いのお部屋と比べてだいぶお安い中古物件は早い者勝ちですね！
売れ残りのお部屋もあちこちモデルルームにされていて、写真を見るとアクセントクロスや、ピクチャーレール、造り付けの食器棚など付いているので、もしこのモデルルームになっているお部屋を購入できたらオプション分をお得に購入できることになりますね。値下げみたいなものかな…
お隣のイーストも建物はほぼ完成している感じなのに一向に販売されませんね。

[552: 匿名さん]

>>551 マンション検討中さん

東向きですね。
だいぶ安いというよりは少し下げたかなくらいじゃないでしょうか。

[553: マンション検討中さん]

イーストはいつ売り出されるんでしょうね？価格も気になります。

[554: 通りすがりさん]

>>553 マンション検討中さん

多分、価格はウエストと同じなんじゃないでしょうか？
外側から見る限りでは設備仕様も同じような感じですし、将来的に共用部分はウエストとイーストで相互利用ですし…

[555: 口コミ知りたいさん]

横にマンション予定地ってありますが、いつ頃販売し始めるとか、聞かれたかたいますか？？

[556: 匿名さん]

こちらの物件って２LDKの間取りは無いんですかね・・・？

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん

WESTは、一番小さい66平米の間取りでも3LDKですね。でも、ウォールドアで仕切らなければ2LDKとしても使えますが。

[558: 匿名さん]

こちらのスレッドで紫外線カットフィルムというグッズを知りDIYも可能なのかと色々調べてみると、皮膚の深層部まで届くUV-A（波長380?400nm）の高領域紫外線をカットする製品があると知りました。
私はアレルギーを持っているので対策として導入してみようと思います。良い情報をありがとうございました。

[559: マンション検討中さん]

イースト敷地内の地区センターが入る建物はSAKAESTAというのですね。
もうだいぶ出来上がっている感じですが、オープンは今年の12月だとHPに書いてありますね。
フロアマップも公開されていたのでちょっと見てみましたが1階は何も書いてないので…コンビニや保育園が入るのかな？
オープンが今年の12月ということは、イーストの入居もそのくらいには始まるのでしょうか？まだ販売に関する情報が何もないですね？
ウエストのモデルルームに行くと何かしら情報をもらえるのでしょうか？

[560: マンション検討中さん]

1階、2階は特に外から見てもかなり残ってる感じがしますね。
カーテンなしで1年近く南からの日差しに晒されていて床など痛まないのかと心配になります。
コロナ禍とは言え、これだけ残っていると住人の方は不安になるでしょうね。
もうすぐ隣のイーストも売り出されるのでしょうし、何か営業戦略的なものはないのでしょうか…
近くに新築中のブランズシティと比較した場合、こちらのマンションは駅近、スーパーなどが揃っている等の利便性、南向きが多いこと、あちらが5階建てであるのに対して高層階があることが挙げられるでしょうから、それに該当しない東向きや南向きの低層階の価格を下げたらもう少し注目されそうですね…
すでに購入された方はあまりいい気持ちはしないでしょうけれど。売れ残りが多いよりはいい気がします。
イーストの販売前で値下げ期待の様子見の方もいるでしょうから、どんな戦略で来るのか楽しみに待ちたいと思います。

[561: マンション検討中さん]

イーストも完成されているので、日差しで床が傷んでる可能性もあるし、部屋のカラーも選べないですよね。その辺りも加味して値段設定してくれるといいですね。

[562: 匿名さん]

>>561 マンション検討中さん

イーストとウェストで共用部分の相互利用があるようですし、施設設備に大差なさそうですし、大幅な価格差はないと予想してます。
部屋のカラーはウェストときっと同じで最初から部屋ごとにアイボリー、ブラウン、ベージュが設定されていて、その３色から好みのタイプの部屋を選ぶ形ではないでしょうか。床は、新築なのでイーストに価格を下げるほどの傷みはさすがにないでしょう。
ウェストも上層階はちょこちょこ売れているようで引越しされている方がいますし、週末は見学にいらしている方を見かけます。
ウェストで価格を下げるならまずは売れ残りが多そうな低層階や東向きからかなと。
それに合わせてイーストは最初から低層階や東向きは価格を低めに売り出される可能性があるかなと。

[563: 口コミ知りたいさん]

>>552 匿名さん
内覧しました。元々4900万円台の部屋らしいです。

[564: マンション検討中さん]

マンションを購入した方は子育て世代が多いでしょうか？

[565: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん

お子さん連れの方、たくさんお見かけします。
今はコロナで利用は少ない感じですが、キッズルームやライブラリー、マンション前の広場や緑道でもお見かけします。
マンション北側の道路を挟んだ向かい側のUR住宅の内の公園は小さな子向けの遊具や砂場があり、こちらのマンションやご近所の小さなお子さん連れがよくいらっしゃいます。

[566: 通りがかりさん]

この地区の公立小学校、中学校の情報についてお持ちの方いらっしゃいますか？
レベルが高いことを望む訳ではありませんが、私自身が県営団地が同じ学区にある中学に通っていて、全体の傾向としては不良の人が多かったり問題が起こることが多かったので、本郷台ではどうなのだろうと気になっています。

[567: 匿名さん]

竣工後、まだ売れていない空き住戸には日焼け止めの養生カーテンが取り付けられていると思いましたが
違うんですか？
賃貸などでも薄い茶色のカーテンが取り付けられているマンションをよく見ました。
こちらはそのような対応は取られていないのでしょうか。

[568: マンコミュファンさん]

>>567 匿名さん

少し前にこちらのマンションの前を通った際には、1階の未入居と思われるお部屋は中まで見える状態でした。
その後はわかりませんが…

[569: 匿名さん]

>>566 通りがかりさん

この地区、というのはこのマンションの学区の本郷台小学校、本郷中学校のことで宜しいですか？
小学校に関して、私も気になり知り合いに聞いたりしたのですが特に悪い話はありませんでした。
学年によって多少差はあるようですが、全体として落ち着いているらしいこと。校長先生はじめ、女性の先生が多いらしいこと。多くはないけれど、中学受験をする生徒もいるということ、などを在校生の保護者の方からも聞きました。
私自身、近くの公園で放課後に遊んでいる本郷台小学校のお子さんをよく見かけますが、服装や言葉遣いなど際立って悪いというような印象は受けませんでした。暗くなるまで公園で遊んでいる子もいますが…
公立ですからいろいろな子がいるのだろうなとは思います。
中学校も、登下校の様子を見る限りは特に悪そうな子は見かけません。

[570: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
売れてない住戸の対応もきちんとしてもらえないと、さらに売れ残ってしまいますよね。すでに建築済みのイーストもありますし・・。イーストはいつ販売するんでしょうね？すでに完成して3か月くらいたってそうな気がします。

[571: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん

コロナ禍で売れ残りを抱えているところも多いと思います。そのような物件に対して一般的に養生などどのような対応をしているのかわからないですが、どこも同じような感じかもしれません。
販売会社によっては日除けなどきちんとされているかもしれませんね。
そこが購入の決め手でしたら養生などをしっかりされているところをご購入されたらいいのかと思います。

そして、躯体は出来ているようですがイーストはまだ完成はしていないと思います。
販売がいつからなのかは気になるところではありますが。

[572: マンション検討中さん]

完成から既に1年以上ですか？法律的には既に新築ではないですね。現在どれぐらい残っているのかわかりませんが、、、かなり値引しないと一生完売しないのでは？

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンション検討中さん

WESTは竣工が2020年1月なので、新築でなくなったばかりという位置付けですね。
EASTの販売もありますし、晴れて？竣工1年が経って新築でなくなった訳ですし、これからやっと値下げができる感じでしょうか。
残りはまだ100戸前後ありそうです。
管理費や修繕積立金もありますし、売れないと住人の方が困りますね。

[574: 検討板ユーザーさん]

どうしても同じ本郷台、大規模、駅近物件ということでブランズシティと比較してしまいます。
こちらがいいなと思っても価格があまりに違いますね。
値下げしてくれたら選択の幅が増えるのですが…

[575: 匿名さん]

>>573 マンション検討中さん
100戸も売れ残ってるんですね。やっぱり本郷台でこの値段は高いと思います。駅近でも肝心の駅前に何もないし魅力が低い町なのがネックですかね。
ブランズシティもヤバそう・・

[576: 通りがかりさん]

>>575 匿名さん

駅前に何もないと感じるか、この街の魅力が低いかは価値観の問題です。いいと思う方が購入されれば良いだけのこと。
確かに価格は現時点では割高ですね。今後値下げがあれば購入を前向きに検討される方も増えてくるのでは。本郷台という街と価値観が合う方にとってみたらこの立地は最高ですから。
575さんもご自身が魅力的と感じられる街でご予算に見合った良い物件に巡り逢われますように。

[577: マンション検討中さん]

駅近が売りだとは思いますが…
本郷台で坪240は高すきでしょう。
しかも既に新古品で買った瞬間に数百万の含み損ですからね…
さらにこっからのイースト次第では相場が崩壊するかもしれません。検討する方はタイミングを見誤らないように…

[578: 通りがかりさん]

>>577 マンション検討中さん

わかりますけど…
そもそも価値観が違うのでしょうね。
お金の算段だけが住まいの価値じゃないと思いますよ。
含み損だとかリセールバリューだとかだけを気にしてマイホームを購入する人種ばかりではこの世の中ないっていうことです。
住んで気持ちがいい。この場所にずっと住み続けたいっていう人にとっては含み損とかリセールバリューとか意味が全くないですから。
逆に、その街、物件の住み心地とか好き嫌いとかは二の次でただただ資産価値高い物件はどれだろう、リセールバリューは？とか気にしてマイホームを探すのって虚しく感じますね。

[579: 匿名さん]

突然の転勤など、万が一の場合はリセールが必要になってくるかもしれませんが
それ以外は基本的に永住を考えるのではないでしょうか。
私の場合は駅からの距離と買い物環境、病院の通いやすさで選んでおります。

[580: 匿名さん]

イーストの敷地内のサカエスタにできる保育園も工事中の様子が外から見えますね。
可愛らしい小さな手洗いや靴箱が微笑ましいです。敷地内の緑道はきっと散歩コースになるのでしょう。
今までは駅に一番近いのはベネッセの保育園でしたが、こちらができるとまた便利で選択肢が増えますね！

[581: マンション検討中さん]

サカエスタは2021年12月にオープン予定ということですが、イーストもそのあたりに入居開始になるんでしょうかね？

[582: 匿名さん]

マンションの敷地に保育園ができると親御さんは安心ですね。
最近は園庭がない保育園が増えているようですが、
こちらも近くの公園まで出張(笑)する感じでしょうか。
こちらもマンション住人優先ではないでしょうが、希望の園に入れますようお祈りしております。

[583: 評判気になるさん]

60m台の小さめ3ldkが余っているようですね。本郷台くらいの郊外に求めるのはコンパクトでは無いということなんでしょうかね。

[584: 通りがかりさん]

>>583 評判気になるさん

確かに、そんな感じがしますね。
戸建てからの住み替えの方も多いようですし、この価格なら戸建てが狙えるエリアですからね。
いっそのこと、そんなことが可能なのかはわからないですが、まだ売れていない上下並びや隣接する66平米や低層階住戸を二世帯対応やメゾネットタイプなんかにリフォーム？したら注目されそうな気がします。価格は高くても駅近徒歩3分で、マンションの利便性も享受しながら戸建て感覚でゆったり住めるなんていうプランがあったら面白いなと。

[585: マンション検討中さん]

次に隣にできる塔にも60m2台が山ほどあるみたいですよwセールスの人たちは売れてると言い張ってましたが、売る側も地獄でしょうねw

[586: 匿名さん]

>>585 マンション検討中さん

塔、でなく、棟ですよw

結局は欲しい人、買いたい人、買える人が買う。
シンプルです。
まぁ、事前に本郷台という街の特徴とニーズをもう少し綿密に調査して計画を立て、販売も戦略的にやったらよかったのにとは思いますが。新型コロナという想定外もあって確かに売る側はなかなか大変でしょうね。

[587: eマンションさん]

>>586 匿名さん

入居が始まって1年2ヶ月も経っているのに、まだ売れ残っているマンションを買っても、引っ越したくなっても売れないですよ。
一生住む覚悟がない限り買うのはリスクです。

[588: 匿名さん]

>>587 eマンションさん

ご心配をありがとうございます。
不安を煽って楽しいですか？
家でも何でも普通は一度人の手に渡ったら価値は下がって当たり前。このマンションだけにあるリスクじゃないですし、リスクがあるかどうかを考えてマイホーム買う人ばかりじゃないですよ！

[589: マンション検討中さん]

ここは単純にすごくいいマンションなのでリセールはできると思うよ。ただ、現在の価格が見合ってないだけ。

[590: マンション検討中さん]

>>589 マンション検討中さん

それでも買う人がいるのが面白いです。
かなりゆっくりでもじわじわと売れてはいるようなのが面白い。来て見て、住んで良さが実感できるタイプのマンションなんでしょうか。
589さんが「単純にすごくいいマンション」っておっしゃるように、まるで本当はポテンシャルがそこそこ高いのに正しく理解や評価をされない、地味で奥手で不器用な人間のようで興味深いです。

[591: 匿名さん]

戸建が買える価格なのに敢えてマンションを選択する理由は何なんでしょう？
歳をとって戸建の管理ができなくなったのでマンションに住み替えたい方、
地域の付き合いに辟易し、隣人関係があっさりしたマンション住まいを
選ぶ方、なんでしょうか？リセールのしやすさもあるかな？

[592: 匿名さん]

>>591 匿名さん

その前に、同じ価格なら戸建を選ぶのが当然と言わんばかりなのはなぜなんでしょうか？

[593: 検討板ユーザーさん]

>>591 匿名さん
確かに戸建てに手が届く価格帯ですが、駅徒歩3分の戸建てってなかなかないですよね。本郷台は駅力としては正直高くはないですが…それでも徒歩3分のメリットは大きいです。駅徒歩3分で静かで落ち着いた環境のマンションってあまりないですし。

[594: 匿名さん]

>>593 検討板ユーザーさん

まさにそこですよね！
だからこそ、そこを狙って駅徒歩3分で戸建て並みの広さとマンションの利便性を享受できますといったような特徴的な間取りがもっとあったらより良かったのにと思います。明らかに低層階と66平米が売れ残ってしまっている感じがします。

[595: 通りがかりさん]

不動産関係の会社で本郷台も担当していましたが、本郷台で物件を探している方は本郷台に住んだことがある方が多いのですよね。他の地域より間違いなく多かったです。それだけ住み心地いいのだと思います。
今までマンションの供給が少なく市場で影が薄かったですが、三井と東急が入ってきたので徐々に売れていくと思います。最大手二社が目をつけたのはポイント高い証拠です。

[596: マンション検討中さん]

初めて本郷台に行ってみました。外からマンションを見てましたがエントランス素敵ですね。川沿いも綺麗だし。
大船のオイコスを第一候補にしてたのですが環境はこっちのほうが好きかも。まよう。

[597: 通りがかりさん]

隣は結局いつから売り出すんだろう…
完成してから販売とかになったら異例すぎだろ…

[598: マンション検討中さん]

大船、本郷台、港南台検討してます。
戸建ては戸建ての魅力ありますが家族の防犯を考えるとマンションは駅からも近く安心です。
戸建てに住んでいる時に稀に両親が不在の時がありましたが夜は怖かったです。
命はお金で買えません。
防犯、利便性はお金でどうとてもなります。
ただし元々土地を持っているなら若いうちは戸建てにして歳を取ったらマンションにすると言うのは理想ではありますね。

[599: 住み替え検討中]

>>596 マンション検討中さん
オイコスとパークホームズ比較してる方多いみたいです。これは街の雰囲気も含め好みで決めるのかな。
私もどっちも見学しましたがどっちもいいという印象です。ちょっと安めなブランズで造作家具をつけて自分好みの部屋にするというのも考えたり。
決めるの大変だけど色々考えるの楽しい。

[600: 名無しさん]

>>599 住み替え検討中さん
確かに楽しいかもしれませんね。家族と意見がぶつかってばかりですが話す機会が増えたことはよかったかな。