パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1601/

所在地：神奈川県横浜市栄区小菅ケ谷一丁目1684番3（地番）
交通：京浜東北・根岸線「本郷台」駅　徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：66.24平米～96.88平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[534: 通りがかりさん]

このところお引越しされている方を度々お見かけします。
ただマンション周りの緑道を歩くと1階はまだまだ空きが多い感じですね。

このマンションは1階が最上階とほぼ同じ価格なので一層割高感があるのでしょうね。
川沿いで虫の心配、湿気の心配、万が一の時の浸水の心配…など1階は購入を躊躇う要素が多いですが、1階もいいなぁと羨ましく思うこともあります。周りの住戸へ響く可能性もあるので配慮は必要ですが足音は比較的気にしないで済みますし、夏場は庭に大きめのビニールプールを設置されていたり、お子さんがボール投げをして遊んでいたり、ガーデニングをされていたり…1階ならではの楽しみ方も魅力があります。
接する緑道は住人だけでなく外部の方も通ることが可能ですし、まだ植栽が充分に繁っていないこともありますが外から家の中がよく見えてしまうためカーテン必須の生活になるのがちょっと残念ですが。

[535: 評判気になるさん]

>>519 マンション検討中さん

全くと言っていいほどないですね。

[536: 通りがかりさん]

>>535 評判気になるさん

条件の良いお部屋にお住まいなのでしょう。
総じて全く音がしないというのは事実ではないかと。
実際、管理会社に騒音の苦情は何件かあるようですし。
廊下を走るような音は室内まで響いてきますし、上階なのか左右なのかはわかりませんがドタバタと走るような音、ドスンと壁に何かが当たったり床に物が落ちたりしたような音は聞こえてきます。
生活音のする日中は気になりませんが、夜など静かな時間は繰り返し聞こえるとやはりちょっと気になるかなというレベルです。
長時間音がし続けるわけではないので問題視するほどではありませんが。
これらが直床だからなのか、二重床ならそういう音は全くしないのかはわかりません。

[537: 匿名さん]

駅周辺のスーパーが深夜まで開いているのはいいですね。
子育て中はなかなか買い物にも行けずネットスーパーに頼る事が多くなりがちですが
スーパーが遅くまで開いていれば会社帰りの旦那さんにちょっとした買い物を
お願いできそうですね。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん

生協も便利に使えますよ。
こちらのマンションは各種生協に入っていらっしゃる方が複数人いらっしゃるようで、オートロックですが不在時もどなたかが必ずオートロックを開けてくださるので荷物を玄関前に置いてくれて助かります。子育て中のお買い物の選択肢の一つとしてご参考までに。加入時に他に組合員さんがいらっしゃるかどうか聞くと教えてくれます。
ただ、一時的なものを除いて原則として共用廊下には私物を置くことは禁止なので、受け取った後の生協の箱は自宅内で保管することになりますが…

[539: 検討板ユーザーさん]

少し前には載っていなかった75平米の間取りが3件今現在ホームページに載っていて売出中みたいですね。
この3件、以前ＭＲでもらった資料には販売済と表示されていた3件なんですが…
キャンセル物件なのかな。
価格は表面上は前と同じみたいですが、もしかしたら値引き交渉できるかも?ですね。

[540: 匿名さん]

四人暮らしだと75㎡台ある方が助かりますね。
70㎡も収納等は頑張っているように感じますけど。
しかし検討しやすい価格帯の部屋はどれも中部屋なのがちょっと残念ですね。
全体的に売れ行きが良かったんだろうと思います。
そんな中で庭付きが出たのは朗報なのかなあ。
今後も今までに出ていなかった部屋やキャンセルになった部屋とか出てきますかね？

[541: 匿名さん]

７５平米、人気があった印象ですね。
７５平米以上からトイレもグレードアップで手洗いがトイレ一体型でなく別になります。
といってもこのマンションはタンクレスでないのが残念で、手洗いが別になっても見た目のスッキリ感はあまり変わらないですが。
水圧の問題がなければトイレは後々リフォームでタンクレスに取り替え可能だとは思います。

収納はどの間取りも頑張ってると思いますが、残念なのは外に専用のトランクルームがないのと玄関収納が他の部屋に比べて少な目なこと。
共用廊下は私物放置禁止なので、ベビーカーやその他玄関収納物が多めな方は予算が可能ならシューズインクローゼットが付く８０平米以上をおすすめします。
WESTは南向きの条件の良い広めのお部屋はもうほとんど無さそうですから、気になる方は今のうちに WESTで設備仕様等を下見しておいてEASTが販売されたらすぐに申し込みできるようにしておいた方が良さそうですね。

[542: 匿名さん]

子供が少ない昨今では平米数は60-70平米くらいのタイプのほうが人気のようですね。

特にお子さんは20年くらいたてば家から出て行ってしまいます。将来夫婦二人になった時、ちょうどいい広さが住みやすいです。
固定資産税の節約にもなりますし、
もちろんマンションは将来リセールするという前提で住まれる方もいらっしゃいますが、ファミリーの場合は
大体が永住目的でしょうから、そう考えるとあまり広すぎる間取りより程よい広さのほうがいいのかなと

[543: マンション掲示板さん]

>>542 匿名さん

HPの物件紹介のスペシャルムービーも家族が巣立っていくストーリー仕立てになっていて…そんな暮らしの提案が売主の「推し」なんでしょうね。
でも、実際のところ66平米は他の間取りと比べるとまだかなり売れ残っていますよね。ご年配の方も多い印象ですが、条件の良い広めのお部屋から売れているような印象です。
本郷台は戸建てがメインの街ですし、近所の戸建てからの住み替えの方はやはり70平米以下は狭く感じるのでは…
この街に住むとして、マンションにするか戸建てにするかを考えた時もマンションの立地と設備仕様は魅力的だけど、価格と広さを考えると戸建てにしようかと迷うところです。

[544: マンション掲示板さん]

イーストも着々と工事が進んでいますね。
完成してからの販売になるのでしょうか？まだ何も情報が出ていないですが楽しみです。
でも完成してからとなると、ウェストでは可能だったようなキッチンの作業台の高さや浴槽の形のセレクトは最初からできなそうですね。
コンビニは地区センターの中にできるのでしょうか。こちらもどこのコンビニが入るのか気になります。個人的にはヤマトの取り扱いがあるコンビニが嬉しいです。

[545: 匿名さん]

平米数がある程度あって住みやすそうな印象です
広くなればなるほど価格帯は高くなってきますから、広ければいいという問題ではない気がします

どのタイプもあまり大差がないですから、差がないというところは良いと思います。
その他、キッチンにパントリーがついているところがいいですね。

[546: 通りがかりさん]

冬になり、晴れた日は部屋の奥の方まで日が入るようになりました。
朝のうちだけ床暖を付ければ日中は暖房なしでも２０℃超えで有り難いですが、かなり強い日差しが入りますので、窓に紫外線カットフィルムを貼ることをお勧めします。
わが家は悩みましたが念のためと思い、オプションで飛散防止と紫外線カットの両方の効果があるフィルムを南側の窓だけ貼っておいたのですが正解でした。
カーテンや床、家具をなるべく痛めたくない方はぜひ！

[547: 通りがかりさん]

マンション周りの公開空地が、緑が多く広々としていて気持ちがいいと思いました。
住人以外の方も中央の広場でランチをされていたり、休憩されていたり、雑談されていたり…
クリニックモールや調剤薬局、建設中の地区センターなど周辺住人の方々の利便性や憩いの場としての役割も兼ねたマンションなんですね。

[548: 匿名さん]

日差しが入ると暖房いらずはほど暖かいのはいいなと思います。冬に20℃というのはすごいですね。紫外線カットフィルムを貼っても暖かくなることに変わりは無いのでしょうか？
レースのカーテンを一日中閉めておくよりは紫外線カットのほうがすっきりしていいかもしれませんね。費用的にはどうなのでしょう？自分でも貼れるものですか？

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん

紫外線カットフィルムが貼ってあっても暖かいですし、視界もクリアで貼ってある感じはしません。
さすがに朝は冷えるので床暖房を入れますが、日差しが入る頃には日によって暑いくらいになったりします。むしろ、晴れている日の日中は紫外線カットフィルムだけではまだ日差しが強すぎてさらにレースのカーテンを閉めたりもします。
費用ですが…すみません。他のオプションいろいろと込みでお支払いしたので細かくは忘れてしまいました。業者さんによっては安くやってくださるところがあると思いますし、ホームセンターでフィルムを買ってDIYも可能だとは思います。
ただ、窓が大きいですし、南側全部だと数があるので労力的にちょっと大変かもしれません。毎日過ごす場所ですし、人目にもつく場所なので仕上がりを考えるとプロにお任せした方がいいかもしれません。
ご参考までに。

[550: マンション比較中さん]

もう中古で販売が開始されてるんですね。

[551: マンション検討中さん]

>>550 マンション比較中さん

もう中古で出始めましたね！8階の70平米ですね?
もうすぐ竣工して一年ですし…
まだ売れ残りを新築で売っているのに中古で安く出てしまうとこの先の売れ行きがより心配ですね。
新築扱いのお部屋と比べてだいぶお安い中古物件は早い者勝ちですね！
売れ残りのお部屋もあちこちモデルルームにされていて、写真を見るとアクセントクロスや、ピクチャーレール、造り付けの食器棚など付いているので、もしこのモデルルームになっているお部屋を購入できたらオプション分をお得に購入できることになりますね。値下げみたいなものかな…
お隣のイーストも建物はほぼ完成している感じなのに一向に販売されませんね。

[552: 匿名さん]

>>551 マンション検討中さん

東向きですね。
だいぶ安いというよりは少し下げたかなくらいじゃないでしょうか。

[553: マンション検討中さん]

イーストはいつ売り出されるんでしょうね？価格も気になります。

[554: 通りすがりさん]

>>553 マンション検討中さん

多分、価格はウエストと同じなんじゃないでしょうか？
外側から見る限りでは設備仕様も同じような感じですし、将来的に共用部分はウエストとイーストで相互利用ですし…

[555: 口コミ知りたいさん]

横にマンション予定地ってありますが、いつ頃販売し始めるとか、聞かれたかたいますか？？

[556: 匿名さん]

こちらの物件って２LDKの間取りは無いんですかね・・・？

[557: 匿名さん]

>>556 匿名さん

WESTは、一番小さい66平米の間取りでも3LDKですね。でも、ウォールドアで仕切らなければ2LDKとしても使えますが。

[558: 匿名さん]

こちらのスレッドで紫外線カットフィルムというグッズを知りDIYも可能なのかと色々調べてみると、皮膚の深層部まで届くUV-A（波長380?400nm）の高領域紫外線をカットする製品があると知りました。
私はアレルギーを持っているので対策として導入してみようと思います。良い情報をありがとうございました。

[559: マンション検討中さん]

イースト敷地内の地区センターが入る建物はSAKAESTAというのですね。
もうだいぶ出来上がっている感じですが、オープンは今年の12月だとHPに書いてありますね。
フロアマップも公開されていたのでちょっと見てみましたが1階は何も書いてないので…コンビニや保育園が入るのかな？
オープンが今年の12月ということは、イーストの入居もそのくらいには始まるのでしょうか？まだ販売に関する情報が何もないですね？
ウエストのモデルルームに行くと何かしら情報をもらえるのでしょうか？

[560: マンション検討中さん]

1階、2階は特に外から見てもかなり残ってる感じがしますね。
カーテンなしで1年近く南からの日差しに晒されていて床など痛まないのかと心配になります。
コロナ禍とは言え、これだけ残っていると住人の方は不安になるでしょうね。
もうすぐ隣のイーストも売り出されるのでしょうし、何か営業戦略的なものはないのでしょうか…
近くに新築中のブランズシティと比較した場合、こちらのマンションは駅近、スーパーなどが揃っている等の利便性、南向きが多いこと、あちらが5階建てであるのに対して高層階があることが挙げられるでしょうから、それに該当しない東向きや南向きの低層階の価格を下げたらもう少し注目されそうですね…
すでに購入された方はあまりいい気持ちはしないでしょうけれど。売れ残りが多いよりはいい気がします。
イーストの販売前で値下げ期待の様子見の方もいるでしょうから、どんな戦略で来るのか楽しみに待ちたいと思います。

[561: マンション検討中さん]

イーストも完成されているので、日差しで床が傷んでる可能性もあるし、部屋のカラーも選べないですよね。その辺りも加味して値段設定してくれるといいですね。

[562: 匿名さん]

>>561 マンション検討中さん

イーストとウェストで共用部分の相互利用があるようですし、施設設備に大差なさそうですし、大幅な価格差はないと予想してます。
部屋のカラーはウェストときっと同じで最初から部屋ごとにアイボリー、ブラウン、ベージュが設定されていて、その３色から好みのタイプの部屋を選ぶ形ではないでしょうか。床は、新築なのでイーストに価格を下げるほどの傷みはさすがにないでしょう。
ウェストも上層階はちょこちょこ売れているようで引越しされている方がいますし、週末は見学にいらしている方を見かけます。
ウェストで価格を下げるならまずは売れ残りが多そうな低層階や東向きからかなと。
それに合わせてイーストは最初から低層階や東向きは価格を低めに売り出される可能性があるかなと。

[563: 口コミ知りたいさん]

>>552 匿名さん
内覧しました。元々4900万円台の部屋らしいです。

[564: マンション検討中さん]

マンションを購入した方は子育て世代が多いでしょうか？

[565: 匿名さん]

>>564 マンション検討中さん

お子さん連れの方、たくさんお見かけします。
今はコロナで利用は少ない感じですが、キッズルームやライブラリー、マンション前の広場や緑道でもお見かけします。
マンション北側の道路を挟んだ向かい側のUR住宅の内の公園は小さな子向けの遊具や砂場があり、こちらのマンションやご近所の小さなお子さん連れがよくいらっしゃいます。

[566: 通りがかりさん]

この地区の公立小学校、中学校の情報についてお持ちの方いらっしゃいますか？
レベルが高いことを望む訳ではありませんが、私自身が県営団地が同じ学区にある中学に通っていて、全体の傾向としては不良の人が多かったり問題が起こることが多かったので、本郷台ではどうなのだろうと気になっています。

[567: 匿名さん]

竣工後、まだ売れていない空き住戸には日焼け止めの養生カーテンが取り付けられていると思いましたが
違うんですか？
賃貸などでも薄い茶色のカーテンが取り付けられているマンションをよく見ました。
こちらはそのような対応は取られていないのでしょうか。

[568: マンコミュファンさん]

>>567 匿名さん

少し前にこちらのマンションの前を通った際には、1階の未入居と思われるお部屋は中まで見える状態でした。
その後はわかりませんが…

[569: 匿名さん]

>>566 通りがかりさん

この地区、というのはこのマンションの学区の本郷台小学校、本郷中学校のことで宜しいですか？
小学校に関して、私も気になり知り合いに聞いたりしたのですが特に悪い話はありませんでした。
学年によって多少差はあるようですが、全体として落ち着いているらしいこと。校長先生はじめ、女性の先生が多いらしいこと。多くはないけれど、中学受験をする生徒もいるということ、などを在校生の保護者の方からも聞きました。
私自身、近くの公園で放課後に遊んでいる本郷台小学校のお子さんをよく見かけますが、服装や言葉遣いなど際立って悪いというような印象は受けませんでした。暗くなるまで公園で遊んでいる子もいますが…
公立ですからいろいろな子がいるのだろうなとは思います。
中学校も、登下校の様子を見る限りは特に悪そうな子は見かけません。

[570: マンション検討中さん]

>>567 匿名さん
売れてない住戸の対応もきちんとしてもらえないと、さらに売れ残ってしまいますよね。すでに建築済みのイーストもありますし・・。イーストはいつ販売するんでしょうね？すでに完成して3か月くらいたってそうな気がします。

[571: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん

コロナ禍で売れ残りを抱えているところも多いと思います。そのような物件に対して一般的に養生などどのような対応をしているのかわからないですが、どこも同じような感じかもしれません。
販売会社によっては日除けなどきちんとされているかもしれませんね。
そこが購入の決め手でしたら養生などをしっかりされているところをご購入されたらいいのかと思います。

そして、躯体は出来ているようですがイーストはまだ完成はしていないと思います。
販売がいつからなのかは気になるところではありますが。

[572: マンション検討中さん]

完成から既に1年以上ですか？法律的には既に新築ではないですね。現在どれぐらい残っているのかわかりませんが、、、かなり値引しないと一生完売しないのでは？

[573: マンション検討中さん]

>>572 マンション検討中さん

WESTは竣工が2020年1月なので、新築でなくなったばかりという位置付けですね。
EASTの販売もありますし、晴れて？竣工1年が経って新築でなくなった訳ですし、これからやっと値下げができる感じでしょうか。
残りはまだ100戸前後ありそうです。
管理費や修繕積立金もありますし、売れないと住人の方が困りますね。

[574: 検討板ユーザーさん]

どうしても同じ本郷台、大規模、駅近物件ということでブランズシティと比較してしまいます。
こちらがいいなと思っても価格があまりに違いますね。
値下げしてくれたら選択の幅が増えるのですが…

[575: 匿名さん]

>>573 マンション検討中さん
100戸も売れ残ってるんですね。やっぱり本郷台でこの値段は高いと思います。駅近でも肝心の駅前に何もないし魅力が低い町なのがネックですかね。
ブランズシティもヤバそう・・

[576: 通りがかりさん]

>>575 匿名さん

駅前に何もないと感じるか、この街の魅力が低いかは価値観の問題です。いいと思う方が購入されれば良いだけのこと。
確かに価格は現時点では割高ですね。今後値下げがあれば購入を前向きに検討される方も増えてくるのでは。本郷台という街と価値観が合う方にとってみたらこの立地は最高ですから。
575さんもご自身が魅力的と感じられる街でご予算に見合った良い物件に巡り逢われますように。

[577: マンション検討中さん]

駅近が売りだとは思いますが…
本郷台で坪240は高すきでしょう。
しかも既に新古品で買った瞬間に数百万の含み損ですからね…
さらにこっからのイースト次第では相場が崩壊するかもしれません。検討する方はタイミングを見誤らないように…

[578: 通りがかりさん]

>>577 マンション検討中さん

わかりますけど…
そもそも価値観が違うのでしょうね。
お金の算段だけが住まいの価値じゃないと思いますよ。
含み損だとかリセールバリューだとかだけを気にしてマイホームを購入する人種ばかりではこの世の中ないっていうことです。
住んで気持ちがいい。この場所にずっと住み続けたいっていう人にとっては含み損とかリセールバリューとか意味が全くないですから。
逆に、その街、物件の住み心地とか好き嫌いとかは二の次でただただ資産価値高い物件はどれだろう、リセールバリューは？とか気にしてマイホームを探すのって虚しく感じますね。

[579: 匿名さん]

突然の転勤など、万が一の場合はリセールが必要になってくるかもしれませんが
それ以外は基本的に永住を考えるのではないでしょうか。
私の場合は駅からの距離と買い物環境、病院の通いやすさで選んでおります。

[580: 匿名さん]

イーストの敷地内のサカエスタにできる保育園も工事中の様子が外から見えますね。
可愛らしい小さな手洗いや靴箱が微笑ましいです。敷地内の緑道はきっと散歩コースになるのでしょう。
今までは駅に一番近いのはベネッセの保育園でしたが、こちらができるとまた便利で選択肢が増えますね！

[581: マンション検討中さん]

サカエスタは2021年12月にオープン予定ということですが、イーストもそのあたりに入居開始になるんでしょうかね？

[582: 匿名さん]

マンションの敷地に保育園ができると親御さんは安心ですね。
最近は園庭がない保育園が増えているようですが、
こちらも近くの公園まで出張(笑)する感じでしょうか。
こちらもマンション住人優先ではないでしょうが、希望の園に入れますようお祈りしております。

[583: 評判気になるさん]

60m台の小さめ3ldkが余っているようですね。本郷台くらいの郊外に求めるのはコンパクトでは無いということなんでしょうかね。