ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawaresidence/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
地名地番：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目46-1他17筆
階数：15
高さ：45.100m
住戸数:108
交通：ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
※JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画について語りましょう。

【仮称名称を正式物件名称に変更、公式URLを追記しました。2018.5.23 管理担当】
【埼玉の新築分譲マンション掲示板から埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[401: マンション検討中さん]

>>398 名無しさん

日照が7時間から半分に減れば坪単価250万のF5階は210万程度に瞬間的に下がってもらおかしくない。
仮試算で800万の痛手。
F9階はたった300万高いだけで日照が7時間から6時間程度に済むようなアテにならない予想だけど、最終的にどっちが得か？ですわ

[402: マンション検討中さん]

>>400 名無しさん
間違ってない情報であることは確か
日照はB13階であれば7時間以上だよ
なのに坪単価230万円台
セカンドで投資したいくらい。

[403: 匿名さん]

何故、事業協力者が B部屋の11階に部屋を確保したか考えれば良い
ここから上の階であればBは今後安泰と読める
既にスミフと被り、これ以上のダメージを受けにくいからね
それなのに廊下が被ってる理由だけで日照あるのに12階以上は安い
賃貸に出しても18万〜19万は取れる
月6万以上の差益が見込める

[404: 評判気になるさん]

リビングインの風呂間取りが多くて
これだとゲストが来た時や年頃の娘さんがいる家庭では反対意見が出るものでしょうか？
裸でウロウロリビングは女性は嫌がりますかね。。。

[405: マンション検討中さん]

>>404
同感です。三菱は比較的リビングインに慎重なデベロッパーだと思ってたので残念です。これも時代ですかね。

[406: 匿名さん]

マンションは、室内設備も含めて自分が気に入った物件をセレクトするべきです。
ここは、広い間取りがあるのが魅力的ですね。
マンションは戸建てと違いワンフロアなので、そこに如何に収納があり広さがあり、水回りの位置、部屋の向きなどで判断する感じになるかと。
立地や補足部分も含めて。

[407: マンション検討中さん]

やはり陽当たりの良い部屋は、それなりの価格になりますよね。

リビングインについては、時代の流れでしょうね。

[408: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

結局そうなんです。
70㎡で将来も日当たり問題なしで5600万台なら、それなりのお値段

[409: マンション検討中さん]

せめて75㎡あれば検討したんだけどなぁ…。70〜72㎡の3LDKで子供二人に部屋を与えると、リビングがかなり狭苦しくなるよね。

[410: 匿名さん]

>>407 マンション検討中さん

リビングインは増えてるんですか。
隣のスミフはリビングアウトの廊下かは風呂になってました。

[411: マンション検討中さん]

やはり70平米の部屋で日当たりと眺望を望むのなら、5600万円～になりそうですね...。

そう考えると、同じ常盤1丁目のプラウドは目に優しい価格帯でしたね。完売してしまったようなので、もう検討できませんが...。

[412: マンション検討中さん]

でもテラスって、規模が小さくてディスポーザーがないし、両側アウトフレームじゃないし、小さいことかもだけど住んでから意外と気になりそうな感じだったし、予算が合うなら断然パークハウスでしょ。

[413: マンション検討中さん]

そうですね！
ここは前に建物あるけど、そんなのは小さいことですよね！ってか、66米とか小さすぎて、アウトポールあるなしとか関係ない気がする。
広い面積は高いし。

[414: マンション検討中さん]

60㎡台の3LDKはリセールが難しいと聞きます。スーモで中古物件を見ていても、68㎡とかの物件はなかなか動かないです。間取りがキレイで実際には70㎡以上の使い心地であっても、イメージが良くないんでしょうね。

[415: 匿名さん]

>>414 マンション検討中さん

66部屋が安い理由はそれなりにあるのですね
中古で人気のない広さでしたら、やはり70㎡が良さそうです
この地域は子供さんが2人いる家庭も多いですから

[416: マンション検討中さん]

63平米や66平米の3LDKですと、4人家族には手狭ですよね。。
そうなると、やはり70平米以上のFかGになりそう。

[417: 名無しさん]

>>414 マンション検討中さん

今はそうかもしれないですけど、売るなら10年後15年後ですよね。今の若者たちって昔の人とは違って狭い家とかでも良さそうなので狭くても駅チカだってり学区がいいとか何か条件があえば売れそうかなと思ったりします。

[418: 匿名さん]

10年後に中古でFが4700万、CDが4300万として、3人家族ならどっちを買う？
4人家族ならF Gだと思うが
ただ、Fならどっちからも選択されやすいので間口は広いよ

[419: 匿名さん]

4人ファミリーで広さがもっと必要ならばブリリアにした方がいい。
ブリリアでは予算が届かないから次善の選択として G Fで妥協するしかないわけで。

[420: 匿名さん]

部屋の間取りは本当に大切になってくると思います。
このあたりのバランスが悪いと、余計に圧迫感があり、広さの面で不利益を受けてしまいます。
出来る限り広く、開放的な方が毎日が過ごしやすくなると感じています。

[421: 匿名さん]

65平米でも四人家族で十分ですよ。広いと光熱費が余計にかかったりとデメリットも多いです。特に都会的な若い世代はそこまで広さを求めてないと思いますが。

[422: マンション検討中さん]

モデルルームの跡地に小規模マンション建つかもしれない。
駅徒歩4分だけに気になる。

[423: 匿名さん]

>>422 マンション検討中さん
それは確定みたいですよ。

[424: マンション検討中さん]

>>423 匿名さん

ブリリアと被りますね。
そうであれば早くモデルルームを閉めたいはず。
一期で半分以上放出しそう。

[425: 名無しさん]

>>423 匿名さん

どこのディバロッパーですか？ブリリア買った人ショックですね、、ブリリア買わなくてよかった〜！どこの情報ですか？

[426: マンション検討中さん]

あんな狭いところに何か建てられるんでしょうか？とても無理な気がしますが…。いずれにせよ、高層階であれば問題ないと思われます

[427: マンション検討中さん]

>>421
業者の方ですか？65㎡でも3LDKであれば光熱費はそんなに変わらないですよね。そもそも「都会的」な若い世代であれば都会に住むのでは？

[428: 匿名さん]

いずれにしてもFを一期であんまり放出しないのだ。
Fは大抽選会必至。
かと言って狭い間取りで妥協したくない人は二期にFが大量放出するなら二期まで待つのも手かな。
一期は抽選覚悟でF登録しようかな。

[429: 匿名さん]

>>427 マンション検討中さん
埼玉県民からすると、浦和は都会なんですよ。浦和では60平米クラスのマンションは多く、普通に売れてます。

[430: マンション検討中さん]

埼玉県で住宅としては浦和がナンバーワンですからね。
商業としては大宮がナンバーワンですが。

[431: マンション検討中さん]

ここって二重サッシだったりしますか？

旧中仙道と線路の影響による騒音が多少あると思うので、気になるところです。

ご存じのかた、教えていただきたく。

[432: 匿名さん]

ここの発売日っていつなんでしょうか？

[433: マンション検討中さん]

もう要望書の受付開始してる。
来月中旬には本登録開始するから早く予約しないと間に合わなくなるさ。
先まで予約が一杯だから営業さんも余裕綽々でした。
要望書の提出が遅れるほど人気部屋は入ってるだろうし、抽選になる可能性を高めるよね。

[434: マンション検討中さん]

かなりお買い得な部屋があるから抽選だけでも参加したほうがいいと思う。

[435: 匿名さん]

激安部屋は抽選になっても狙った方がいいよ。
新築で条件の良し悪しで差が出る価格よりも中古は大して差が出ないからね。
70㎡が4800万台で買える部屋なんて10年後にリセールに出しても4400万はいけるんでは？
その頃には西口再開発も完了しててやっぱり安い部屋で良かったなんてね。

[436: マンション検討中さん]

70平米4800万円だったら、たしかにリセールのダメージがなさそうですね。要望書入れたいのが違う部屋であるだけに、悩むところ...。

[437: 匿名さん]

>>435 匿名さん

今の相場が続けば10年後でもブランドマンションなら70㎡で安くても5000万くらいはしますよ。
つまり全く損しないどころか利益出ます。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん

今の市況でもそんな夢のような投資が成り立つのですか？
マンマニさんは70㎡5階5300万台の10年後を4600万で予測してましたので、2階の4800万台であれば買った値段と差のない売値が付けられるのはこれしかないと。
では、70㎡の低層狙いですか？

[439: 匿名さん]

>>436 マンション検討中さん
他に違う間取りにお目当があるのですか。
ドミノで安くなる部屋の原価を角部屋のGに少し盛ってる気がしてます。
Fは2階だけ盛るどころか逆にパンダにしてしまいました。
あと、66㎡の2部屋は日照時間が明らかに長い D部屋と短いCに殆ど価格差を付けてないので Dがお得に見えます。

[440: 匿名さん]

>>438 匿名さん

マンマニさんの話は当てにしていません。
違和感のある内容が多いので話半分です。

[441: 匿名さん]

>>438 匿名さん
２階だともっと下がるでしょう、普通に考えて。前のマンションの立て替えリスクがありますから。

[442: マンション検討中さん]

浦和駅徒歩10分圏内の中古相場ずっとみてるけど、浦和の中古って新築ほど高騰してないからリセールはあんまり期待できないよ。築10年くらいだとブランドマンションでも70m2で売出し価格が4980万くらいだもん。成約価格はそこからもっと下がるだろうし。スーモにはもっと高い売出し価格のも出てるけど、チャレンジ価格だから売れ残ってるよ。

[443: マンション検討中さん]

浦和で築10年以上のブランドマンションって、徒歩10分以上がほとんどですけど。そもそも比較の土壌が違いすぎるかと。

[444: マンション検討中さん]

>>443 マンション検討中さん
浦和パークハウス とかプラウド浦和岸町マークスとか、10分圏内マンションでも条件によっては売出しが坪240万切ってましたよ。

[445: マンション検討中さん]

6000万で新築買って10年後のリセールが5000万なら、賃貸借りるより遥かに安くブランドマンションに住めるわけで。
十分すぎるように思われますが、まさか利益が出ないと満足できませんか？

[446: マンション検討中さん]

常盤一丁目のドミノエリアでリセールで利益を得るのは、なかなか難しい気がします...。
しかしながら、ブランドマンションならプラスマイナス0にもっていけるかもしれませんね。

これに関しては、同じ常盤一丁目で現在建築中のプラウドとパークスクエアと共に切磋琢磨して、土地相場が上がることを願いたいですね。

[447: マンション検討中さん]

>>442 マンション検討中さん

徒歩10分以内のブランドマンションならだいたい5000万以上で売り出してますよ。
5000万以下で出してるのは70㎡ない部屋だったり、坂下だったり理由があります。
精査してみて下さい。

[448: 口コミ知りたいさん]

>>447 マンション検討中さん
別に争う気はないのですが、実は私自身が浦和徒歩10分圏内の財閥系のマンションに住んでまして、売却を検討して色々と見積もりを取ったのですが、思いのほか厳しい査定だったので…。浦和の中古相場がどんどん上がると嬉しいですよね。

[449: 匿名さん]

素朴な疑問
同じ徒歩7分70㎡で新築ブランドマンションが5500万で、対する中古10年物が5000万なら皆さんはどちらを買いますか？
その答えが購入して10年後にその時に売り出す新築が最大のライバルになるとは思えませんか？
私なら新築を選びます。
住宅ローン控除の上限も新築と中古では違いますし、修繕積立金も値上がりしてて新築と中古の価格差が小さいなら普通なら新築買いますよ。

[450: 匿名さん]

だから浦和自体の価値が相当上がらないと中古では買った値段で成約させるのは難しいのです。
では、浦和に伸びしろがどこまでありますか？ということ。
誰かが言ってたように500万〜1000万の安い家賃でブランドマンションに住めただけで得したと考えるのが良いでしょう。

[451: マンション検討中さん]

>>449さんが答えを言っているのでは。
新築がどんどん出てくる今の環境ですと、あえて中古を選ぶ必要がないので、中古価格があまり上がってきませんが、
今から10年後に、浦和の駅近にマンションを建てる土地が余っているとは思えませんので、いま、徒歩10分圏内のブランドマンションを買っておけば、リセールは相当期待できると思います。

[452: 匿名さん]

浦和常盤にはドミノ塞がれ問題があります。
確かに10年も待たずにマンションを建設できる駅近用地は枯渇すると思いますが、その最終形態時にドミノかそうでないかで資産価値に駅近以外の要素で差が付く可能性があります。
では、完成する2年後には目の前にある谷口ビルはその時点で築36年、その10年後はマンションの耐用年数と言われる47年に近い46年を迎えます。
さて、何階建が建つでしょうか？
資産価値を維持できる階高がないと皮算用は根底から崩れます。
200〜300万ケチって低い階を買った人の運命は？

[453: 匿名さん]

パークハウスは2階が激安、5階から11階くらいまでの価格差はそこまでない。
2階はドミノが現時点で確定だから見合った安さだけど、5階からの中層階はどうか？
仮に谷口ビルが建て替えで5階建から8階建になったとしたら少なくともパークハウスの7階から下は影響出て資産価値は下がるよね。
谷口ビルが最高で何階まで建てられるのか情報を集めるのが重要だと思う。

[454: マンション検討中さん]

今と同じくらいが上限じゃ

[455: 匿名さん]

谷口ビルも含め、タグチさんのビルもまとめて大規模な計画があるのかもしれないと邪推してしまいます。考えすぎでしょうか。

[456: マンション検討中さん]

タグチさんの建て替えもまだ具体的に決まってないようなので、そういう可能性だってあると思います。

[457: マンション検討中さん]

タグチの建て替えは時間の問題ですよ。
あの老朽化した建物を見ればスミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。
問題はタグチより賃貸マンションのエクセレントです。
エクセレントと谷口をまとめて購入する猛者デベがいたら、それこそパークハウスと同じ高さのマンションが誕生します。
仮にそこにマンション出来ても、そこが勝ち組になる保障もなく、裏にあるテスタパーキングが買収されたら、そこもドミノになる心配がありますから。

[458: 匿名さん]

>「スミフの販売動向を見ながらいつ発表するかです。」
なんといやらしい会社でしょうか(笑)

[459: マンション検討中さん]

タグチさんは、マンションオーナーとして家賃収入が永続的に入ってくる旨味を知ってるから、デベロッパーに土地は渡さないでしょう。
ローンで上物建てたら、土地にかかる相続税は二束三文だから、有効な相続税対策にもなる。
恐らく、パークスクエアの南に近接する形で10階建て以上のマンションを建てて、悠々自適。
一方で、パークスクエアは究極のドミノマンションとして、象徴的な事例になるでしょうね。
ドミノマンションで検索したら最初にヒットするようなマンションに。

[460: マンション検討中さん]

明日は我が身、、、

スミフの次にドミノ犠牲になるのは？

[461: 名無しさん]

>>460 マンション検討中さん

スミフの次も、実はスミフなんです。
見ていれば分かります。

[462: 匿名さん]

>>461 名無しさん
ここにも出たか、スミフネガ啓蒙活動家！
皆さん、若葉マークをつけたこの方は色々なスレで荒らしているので注意してください。

どうやら三菱派のようですね。

[463: 匿名さん]

>>462 匿名さん

過剰に反応するあなたはスミフの関係者か信者ですね、わかります。

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
違いまーす。

[465: マンション検討中さん]

>>462 匿名さん

事実を書いている方に過剰に反応するのもどうかと思いますが。

[466: マンション掲示板さん]

>>462 匿名さん

ここの検討者からするとあらゆる面で劣るパークスクエアには興味ありませんので幼稚なやり取りはそちらのスレで行ってください。

[467: 匿名さん]

>>466 マンション掲示板さん
アンカー間違えてるよ。
461だよ。

[468: 名無しさん]

>>466 マンション掲示板さん
住み始めたらお隣さんになる物件にそんな言い方って…

[469: 匿名さん]

住み始めたらめちゃくちゃ険悪な関係に？
三菱住民は住友見下してそう。

[470: 匿名さん]

>>469 匿名さん

住友さんは竣工後もお得意の駅前ティッシュ配りとマンションには好評販売中のノボリがあるので見る度にこっちにして良かったと思うでしょうね。

[471: 評判気になるさん]

街道側に駐車場を配置することで、機能的かつドミノ被害を最小限にする工夫って、後出しじゃんけんではあるけど、ちゃんと周辺の建築計画をリサーチしてるんだね。
それに比べて、お隣さんのパノラマウンドウは痛すぎる。

[472: 匿名さん]

>>471 評判気になるさん
なんでパノラマにしたんだろうね。
タグチの件がなくても、いつかは高層ビル建つのは目に見えてたのに。

[473: マンション検討中さん]

ちょっとでも部屋を広くするためにバルコニー半分にした結果じゃないでしょうか？

[474: 匿名さん]

それで、アルコープも無いのか。

[475: マンション検討中さん]

ゆとりのあるアルコーブが望ましいけど、最近のマンションではあまりないですよね...。

[476: 匿名Mさん]

>>475 マンション検討中さん
ここは珍しく玄関側アウトフレームだからアルコーブは十分に確保できてますね。
決め手にはならないけど、あるなら嬉しいです。

[477: 匿名さん]

バルコニーにシンクがないのが嫌だな。

[478: 匿名Mさん]

>>477 匿名さん
ちょっとしたガーデニングの際はバルコニーにシンクがあると助かりますからね。
同意です。

[479: 匿名さん]

これから浦和で出る新築でここより条件のバランスが良いのは出てこないよ。
一期で買うのが正解。

[480: マンション検討中さん]

洗濯機上の吊り戸棚があれば、ベストでしたね。
棚がないと、結構不便に感じてしまうので。

[481: 匿名さん]

>>480 マンション検討中さん

有料オプションでつけられるはずですよ

[482: 匿名Mさん]

常盤公園付近にもうひとつ住友マンションができますが、待ってたらここが無くなってしまうので、気に入ったなら早めが吉でしょう。

[483: マンション検討中さん]

パークスクエアではなく、もう一つ別のマンションが登場するのですか？
常盤公園近くなら、環境が良いのかなと少し期待したいところ。

[484: 匿名さん]

>>483 マンション検討中さん
常盤公園近辺は、全体的に土地の雰囲気が暗いですよ。駅距離は遠くなりますが、県庁周辺の方が資産価値の高い物件がそろってます。

[485: 匿名さん]

普段の生活をするには浦和は便利なところだと思っています。
実際に住む分には首都圏は非常に近くていいところだと思います。
通勤を考えたら、神奈川、千場より断然浦和ですよね。

[486: 名無しさん]

>>484 匿名さん
具合的にどの物件でしょうか？中古も含めて検討しているので是非教えてください！！

[487: 匿名さん]

>>486 名無しさん
駅前にいくらでも仲介屋さんがありますから、こんなところで質問してないで一度行かれたらどうですか？とにかく常盤一丁目はドミノエリアとして有名で、土地も安いエリアだから、販売価格も安いんですよ。普通に考えてもリセールもその分安くなると思いますが…決してお得ではありません。その辺を勘違いしないように気をつけたいですね。

[488: 名無しさん]

>>487 匿名さん
なるほど。具体的な根拠となるデータがあるわけでなく、感覚でおっしゃられてるわけですね。ありがとうございました。

[489: 匿名さん]

人気物件

そろそろ抽選を避けたい人からの他の物件が良いよ投稿増えそう。
買うな発言は買った方が良いと捉えましょう。

[490: 匿名さん]

長く住むときに不自由しないのが一番いいと思います。
実際に、値段や資産価値がいくら高くても住みにくい物件ならぜんぜん、良さを感じません。
最終的には自分の希望や条件に合致していることが大切なのではないでしょうか。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
この物件で特に良い部分ってどこだと思いますか？
KATTEとかいいですよね。

[492: マンション検討中さん]

エレベーター2基あることは良いところだと思います。KATTEは無くてもよかった気が少しします...。

[493: 匿名さん]

>>492 マンション検討中さん
この規模のマンションでエレベーター2基ないマンションって、逆にあるんでしょうか？

[494: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん
最近のマンションだとプラウドタワー府中寿町が総戸数99戸の21階建でエレベーター1基だったと思いますよ。

[495: マンション検討中さん]

>>494 マンション検討中さん
21階建てで、エレベーター1基って辛すぎますね…。

[496: 匿名さん]

>>494 マンション検討中さん
マンションマニアの記事、そのままパクったな。
はずかしい。

[497: マンション検討中さん]

>>496 匿名さん
マンションマニアさんの記事は知りませんが、モモレジさんが書いてましたよ。

[498: マンション検討中さん]

プラウドはガーデンやサンクアージュも一基では？

[499: マンション検討中さん]

興味があり、ここにきましたが明らかに三菱社員の擁護する書き込み。

あなたたち、レーベンと変わらんな。

[500: マンション検討中さん]

>>499 マンション検討中さん

激しく同意。

[501: 匿名さん]

マンションに罪はないから気にせずいきましょう。

[502: マンション検討中さん]

擁護も何も、、要望書集まりすぎて一期で半分以上放出しますよ。
１０月末の結果を見れば超人気物件であることが分かります。

迷っていると部屋無くなりますよ？

[503: マンション検討中さん]

谷口さんとエクセレントの土地合わせたら、どのぐらいの高さの建物が建てられるのでしょうか？
幅員2メートル程度なので、そこまで高い建物は建てられないものですかね？
テスタパーキングの土地まで纏めて買収されたら話は別かと思いますが。

[504: 匿名Mさん]

>>503 マンション検討中さん
二つ合わせたらパークスクエア(13階)より、一回り小さいくらいだから最大でも10階程度じゃないでしょうか。根拠はないですが。

テスタパーキングまでマンションになったら…
さすがドミノ地域でもすぐにはないですよね(笑)

[505: マンション検討中さん]

>>504 匿名Mさん
ありがとうございます。
谷口さんとエクセレントの土地だけだと線路側の細い道にしか面していないので、そんなに高くは建てられないのかと思いました。
幅員、接道、建ペイ率、県の規程？を調べればもっと分かるんでしょうけどね。

テスタ側は幅員10メートル程度だから、マンション建てるなら高く建てられるのかなぁ、と思い。
あそこら辺のエリアは何が起こるか分からないですからね（苦笑）

[506: マンション検討中さん]

前建てリスクを考えると、南東角部屋でも上層階にしたほうが良いのですかね？

どの物件にも前建てリスクはありますよね。。

[507: マンション検討中さん]

ここはドミノエリアですからね、その辺リスクあるから安いのもあるのでは

[508: 匿名Mさん]

>>507 マンション検討中さん
ここの場合は既に考慮され、土地が安かったというメリットがあるようです。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名Mさん
ドミノエリアだから土地が安いのだと思いますが。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん
言葉足らずでした。509さんの言うとおりの意図です。

[511: マンション検討中さん]

>>502 マンション検討中さん

三菱社員決定。

余計な事を言わないでください。
寒いですよ。

10月末を楽しみにしてますよ。

[512: legacy]

15日土曜日にモデルルームに行ってきました。
要望が60件くらい出ているようです。
さらに来週、再来週の土日も予約で一杯。
１期でどれくらい売れてしまうのでしょうか？
8割？9割？完売！！！

[513: 匿名Mさん]

>>512 legacy
総戸数も多いので、さすがに完売は難しいでしょうが、条件が良いところは１期でなくなるでしょうね。
気に入ったら、とりあえず飛びつくのも良い一手かと

[514: マンション検討中さん]

浦和はいいですね！

ところで本物件の杭を見ると、
良い地盤にも関わらず杭が長い気
がしますが、なぜでしょうか？

[515: 匿名さん]

これが人気物件の真実ですね。
同じような情報をこちらも聞きました。
抽選の覚悟が必要と思います

[516: マンション検討中さん]

>>514 マンション検討中さん
地盤がゆるゆるなんですよ。
ってか、浦和なんて全域がそうですよ。

[517: 名無しさん]

>>514 マンション検討中さん
表層地盤増幅率を調べられるサイトをみると、このへんは揺れやすい地域です。

[518: マンション検討中さん]

>>516,517 名無しさん
常盤地域は大宮大地の上に位置すると思ってましたので、ビックリしました。


516,517さんご親切に教えていただきありがとうございました。

[519: マンション検討中さん]

大宮大地の上に位置していても、地盤が硬くないのですね...。
常盤一丁目のみならず、周辺地域も揺れやすいのでしょうか？

[520: マンション検討中さん]

住○さんの物件も杭が長いですね。

[521: 匿名さん]

>>519 マンション検討中さん

水害リスクと地震のリスクを分けて考えなければいけないですが、湾岸と比べても、川口周辺と比べても良い地盤であることは揺るぎないでしょう。都内の荒川周辺に比べても水害リスクを考えればぜんぜんマシです。
ここより良い地盤ってどこですか？

[522: 匿名さん]

浦和駅周辺でもマークスみたいに局地的に低い所もあるからね。注意しないと。

[523: マンション検討中さん]

この破格の安さは魅力的です。

[524: 匿名さん]

>>523 マンション検討中さん
安物買いの銭失いって言葉もあります。

[525: マンション検討中さん]

岸町のパークハウは高かったのに、ここはだいぶ安いですね。これだけ安いと、パークスクエアの他に建築計画があるのではと、少しばかり疑ってしまいます...。

[526: マンション検討中さん]

もっと高くしても売れそうなのに
これなら完成後すぐ転売しても、売却益出そうですし、実際それ目的の購入もありそう

[527: 匿名さん]

>>526 マンション検討中さん
各種手数料を引いてもプラスになりますかね？

[528: 匿名Mさん]

>>527 匿名さん
さすがに即転売で利益は出ないでしょう。
シントシティ供給が終わってから、五年熟成で購入金額と同等かなと。

[529: 匿名さん]

>>528 匿名Mさん
シントシティが何の関係があるんですか？５年熟成ってどういうことですか？

[530: 匿名Mさん]

>>529 匿名さん
新中古よりも新築。大規模であれば需要はそちらに向くかと。
5年使わず、もしくはきれいに使えば、という意味です。

[531: たこやき]

新都心の方にもパークハウスできるんですね。ここがダメならそっちに流れる人も多いかも。

[532: マンション検討中さん]

さいたま市130万人突破の記事にこのマンションがでてました

[533: 名無しさん]

>>532 マンション検討中さん

どんな風に書いてあったんですか？

[534: 匿名さん]

さいたま市は人が増え続けてるし、浦和も人が増え続けてるから将来的な資産価値は期待出来る

[535: マンション検討中さん]

>>525 マンション検討中さん

岸町はハイグレードでしたが、この価格だとグレードを下げてくるんじゃないですか？

[536: マンション検討中さん]

グレードは岸町と同等以上って言ってましたよ

[537: 匿名さん]

>>534 匿名さん
2030年頃から減少に転じるかもみたいですよ。

[538: マンション検討中さん]

同じ大宮台地でも浦和は不安定な箇所があるよ。
西口の台地の形状見ればメガトン級の自信があれば割れるかもしれないから。

[539: 匿名さん]

浦和駅から同じ徒歩圏内であっても、西口と東口を比較すると、土地の価格差が驚くほどあります。同じことが岸町の物件とこの物件の価格差にも言えるのではないでしょうか。

[540: 匿名さん]

ここは土地代が安かった。
だから設備を良くできた。

高砂は1番土地代が高いよね。
坪300では済まないから常盤1で妥協するのが現実的

[541: 匿名さん]

>>536 マンション検討中さん
岸町と同等以上でこの価格だと、とんでもなくお買い得な物件じゃないですか。

[542: マンション検討中さん]

最近の物件では岸町が一番仕様高いでしょ
この価格で本当に同等なの？

[543: 名無しさん]

>>542 マンション検討中さん

グレードは同じだけど単に土地の値段が岸町のが高いからマンション価格も高いんだと思いますよ。

[544: 匿名さん]

要望書が70を超えた。
残り2週間で90行きそうだから、一期で条件の良い部屋は無くなる。
シントシティ待つより、こっちを買うべき。

[545: マンション検討中さん]

ここのキッチン天板は岸町と同じフィオレストーンなの？

[546: マンション検討中さん]

価格と仕様は申し分ないけど、ドミノが心配。

[547: 匿名さん]

>>543 名無しさん
リセールする時に、岸町並の価格で売れるというような誤解は危険だと思う。建物自体の価格は田舎で建てようと、都心の一等地で建てようと、変わらない。価格の差が出るのは、あくまで土地の価格だと。

[548: 匿名さん]

岸町は土地が高いからね

[549: 名無しさん]

>>547 匿名さん

でももともと岸町は価格が高くて、ここは安いからたぶんリセール時に損しないのはもともと価格が低いこっちだと思いますよ。

[550: 匿名さん]

>>549 名無しさん
論理的につじつまが合っていません。

[551: 匿名さん]

>>549 名無しさん

リセールするのは何年後かね？
その時ドミノでなければ良いですが。

[552: 名無しさん]

>>550 匿名さん

岸町 新築時 6300万 10年後4900万
ここ 新築時 5500万 10年後 4500万

だとしたらここのが得ですよね。

[553: 匿名さん]

>>552 名無しさん
それはどのような計算ですか？あと、資産価値の落ちにくさは立地によって決まりますが、そのあたりは考慮されてますか？

[554: 名無しさん]

>>553 匿名さん

それぞれの周りの相場からですけど、あくまでも自分の想像です^_^
ここも常盤中学の学区なので人気あると思いますよ(^^) でもらご自身の気に入ったマンションを買うのが一番だと思います^ ^

[555: 匿名さん]

妄想の相場を垂れ流して、深掘りされたらお茶を濁して有耶無耶とかそんなんだったら最初から個人ブログでやって欲しいね。

さて、拙宅もブリリア岸町と比較してますが、一長一短で悩ましいですね。

パークハウスはちょっと駅遠だけど比較的リーズナブルでアウトフレームの綺麗な間取り。
ブリリアは駅近でイトーヨーカドーも至近だけど、インフレーム間取りが殆どで、100戸規模なのにエレベーター1機。

実際比較されてる方っていらっしゃいますか？

[556: 名無しさん]

>>555 匿名さん

ブリリアは仲町ですよー、岸町じゃないですよ(^^)

[557: マンション検討中さん]

ここは天井も高いですか？

[558: マンション検討中さん]

>>552 名無しさん

岸町の近くで130規模だとパークホームズ浦和仲町しかなく、あそこは中古で6000万円前後です。
常盤周辺で100規模だと中古で5000万円前後になると思います。
小規模だと安くなる傾向がありますし、規模が大きくなるにつれて、高くなる傾向があります。

[559: マンション検討中さん]

ここ買うべきだよ。

もうこんなバランスの良い新築は浦和では出ない。

[560: マンション検討中さん]

>>558 マンション検討中さん

F間取り5階は5380万予定だから10年後の中古で5000万だとすれば380万＋初期費用200万＋管理修繕固定資産税360万−ローン控除戻しの約700万の家賃で住めるお得物件だ

[561: 匿名さん]

>>560 マンション検討中さん
10年後、4500万だと1200万だし、4000万だと1700万で住める計算ですね。10年後に5000万で売れると言う計算はどこからきてますか？

[562: マンション検討中さん]

希望価格です。

[563: マンション検討中さん]

ブランドマンション築10年100戸規模なら5000前後が妥当なところでしょ。北口だけど徒歩7分だしね。

[564: 匿名さん]

>>563 マンション検討中さん
常磐一丁目限定で考えた場合に築10年中古がどれぐらいの価格なのかを調べた方が確実ですね。常磐一丁目は特殊なエリアのようなので、単純に駅距離だけで判断するは注意が必要だと思います。

[565: マンション検討中さん]

中古のポレスターが坪230万で販売
マリモのブランド力より三菱が上
ドミノにならない間に売れば坪240万で売れる可能性だってある。
すなわち5000万の根拠

[566: マンション検討中さん]

徒歩4分のブリリアではなく徒歩7分の三菱にすることで往復6分の時間を我慢することで坪300ではなく坪250でコストカットするわけです
金額にしたら1000万以上ですから普段の生活を充実できます。
中古になっても同じ価値観を持った人がいれば、1000万高く売られてるブリリアよりこっちに魅力感じます
土地代を相場より安く仕入れた三菱の勝利です。

[567: マンション検討中さん]

都内から離れた新都心や与野でも坪250の世界になってきた
それに比べて学区人気があり、湘南新宿ラインも使え都内に近い浦和徒歩7分で坪250ですよ
リスクのあるシントシティ待つまでもなく買いです
浦和なら賃貸に出しても22万近くは設定できます。
運用でも実は美味しい

[568: マンション検討中さん]

土地も狭く大規模が少ない常盤1において、三菱は珍しい二層吹き抜けのエントランスを採用

実は中古時はエントランスが重要なんです
感動して部屋を見るまでもなくここに住みたいと思うから
では、近隣に二層吹き抜け有りますか？
部屋数を稼ぎたいデベの思惑にとって二層吹き抜けは逆の結果になる
そう！二層吹き抜けを採用出来たのは三菱の英断です

[569: マンション検討中さん]

10年後の浦和西口はどうなってますか？
時間はかかりますが再開発は終わり、駐車場側の道路は拡張され、常盤公園も綺麗にリニューアル
更に人気の街になることでしょう
住宅ローン減税が期限を迎え、買った値段に近い値段で売れるとなれば住み替えなんて選択肢を持てます
その間にここのように美味しい物件の売り出しがあるまで様子見する余裕さえ有ります

[570: マンション検討中さん]

要望書は3連休で更に増え80近くになったことでしょう
いま決断できない人は後悔を残します
三菱はエース級の営業をここに配置してません
何故だかお分かりでしょう
条件が良すぎて黙っていても売れるからです
既に要望書を出した人はこれ以上加熱して抽選にしたくない
これからスレで始まるのはネガ情報で倍率を下げる人が出ます
それは逆効果になります

[571: 匿名さん]

>>570 マンション検討中さん

なぜ顧客側の立場から、エース級の営業が配置されていないと分かるのですか？

[572: 通りがかりさん]

何か焦りさえ感じてしまう書き込みが続いていますね。
エース級の営業が配置されていないだけのことはある。
抽選倍率下げるための工作かと勘ぐってしまう。

[573: 名無しさん]

>>572 通りがかりさん

焦りさえってどの点ですか？

[574: マンション検討中さん]

凄まじいほどのポジ投稿ですね。
黙っていても売れるのになぜ黙っていられないのか。
第一期で売り切りたい、何か急ぐ理由があるのではないか。

そういえば、ここはドミノ地域でしたね。
どこかに看板でもたつのでしょうか。

[575: 名無しさん]

>>574 マンション検討中さん

また三菱が浦和にマンションを建設するということでしょうか？

[576: マンション検討中さん]

そうです
次の建設地も決まってる
M Rも早めに畳む
ただ、次の浦和案件は少し時間が空く
次は吉敷に全力

[577: 通りがかりさん]

南浦和で失敗してるからここは早く売り抜けたいところ。

[578: 名無しさん]

>>576 マンション検討中さん

浦和のどこですか？ご存知なら教えてほしいです。

[579: 名無しさん]

>>578 名無しさん

574さんの話の内容を見てたら同じ常盤に出来るような感じだけど⁉︎

[580: マンション検討中さん]

ここの南側に建てます。秘密ですよ。

[581: マンション検討中さん]

惑わされてはいかん
迷わず買いだ
南側には低い建物しか建たない
安心して

[582: マンション検討中さん]

>>580 マンション検討中さん

この買い込み内容は嘘だった場合は問題になるね。

[583: マンション検討中さん]

南側には絶対に建物は建ちません！

[584: 匿名さん]

このマンションのMRの道を挟んだ反対側にある駐車場がマンション予定地じゃなかった？
⇒ブリリアはMRの北ね。

[585: 名無しさん]

>>584 匿名さん

そこは日商エステムじゃないですか？

[586: 名無しさん]

>>583 マンション検討中さん

エクセレント常盤と3階くらいの建物買収して、建てるとかってことはないのかな？

[587: マンション検討中さん]

>>586 名無しさん
土地買収すれば、建てることは可能な気がします。

ただし、それが何年後になるのかは誰も分からないとこですね。。

[588: 名無しさん]

誰かが三菱がまた浦和に建てるって言ってましたけどあれは嘘なのか適当発言なのか、、、誰も何もいいませんね。

[589: マンション検討中さん]

三菱の次期浦和案件は決定してる
営業から聞いたので確か
立ち退き交渉などで一部を説得するのに時間がかかってるので、着工はしばらく先。

[590: マンション検討中さん]

ここより高くなるので予算が限られる人は待たずに買った方が良い
ドミノになっても良いように10階以上を狙うべき

[591: 名無しさん]

それはどこなんですか？そこまで話すのにどこかは教えてくれないんですね。。。

[592: eマンションさん]

>>591 名無しさん

西口再開発のマンションですよ！
24年頃予定みたいです。

[593: 名無しさん]

>>592 eマンションさん

24年完成ですか？24年着工ですか？

[594: マンション検討中さん]

>>592 eマンションさん
西口再開発だと、野村不動産とのJVですかね？

たしか、あのプロジェクトは野村主導だったような。

[595: 匿名Mさん]

>>594 マンション検討中さん
野村、三菱、大和の3社ですね。
出資割合は明確になっていないですが、上記の順番のようです。
再開発のスレ見てきたけど、頓挫してる感じがしました。2024年の竣工も？という感じです。

[596: マンション検討中さん]

前に建つパークスクエア浦和常盤は13階、ザパークハウス浦和レジデンスは15階、なのに高さが同じくらいなのは、何故ですか？と営業さんに聞いたら、階高が違うからと言ってました。ということは、スラブ厚がパークスクエアのほうが高いということかしら？建築費をパークスクエアよりかなり抑えているような気がします。安いから仕方ないのですが。洗面所のドアも顔を洗っているとぶつかりそうです。他社に比べると中の設計に気を抜いてるのが残念。
でも浦和徒歩10分内で、この値段は魅力です。

[597: マンション検討中さん]

三菱の14階とスミフの13階が同じ高さです
三菱の最上階のルーバル部屋と角部屋は稀少性高いです
最上階角部屋でさえ6680万程度と格安
ここは抽選確実です

[598: 匿名さん]

>>597
最上階のルーバル部屋っていくらですか？
価格表をアップしてもらえると嬉しいです。

[599: マンション検討中さん]

>>598 匿名さん
アップしたら何してくれますか？

[600: 匿名さん]

>>599 マンション検討中さん
むしろ、どんな期待をされているのですか？