ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawaresidence/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
地名地番：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目46-1他17筆
階数：15
高さ：45.100m
住戸数:108
交通：ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
※JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画について語りましょう。

【仮称名称を正式物件名称に変更、公式URLを追記しました。2018.5.23 管理担当】
【埼玉の新築分譲マンション掲示板から埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[2306: 検討板ユーザーさん]

どの所得層や家族層を狙うかペルソナを想定してマンションコンセプトを作るのはデベロッパーとしては普通のこと。
コンプレックスがあるからやたら低所得という言葉に反応してますが、価格や駐車場設置率を見ると、浦和駅近では手が届かなく、車利用ではなく自転車利用の浦和の中では所得が低い層を狙ってる感じでしょう。
あとデベロッパーに舐められてると思いますよ。
新築なのに壁ドン物件になる酷い土地なんて普通は避けるでしょうが、それでも売れると購入者が完全に舐められますよ。

[2309: 検討中さん]

>>2306 検討板ユーザーさん
購入者や三菱をそこまで愚弄するとは…
>>2290に並ぶ、そうそうたる人気マンションと肩を並べるマンションだと思いますよ。

[2311: 検討板ユーザーさん]

>>2309 検討中さん
まったく並んで無いと思いますよ。
ドミノ物件という特徴が際立っており、色物扱いでは？

[2314: 購入者でもないのに１時間も貼り付いた気になる人]

>>2254、>>2255 さん

メリット、デメリットが見やすく、綺麗にまとめられています
ご苦労様です

あまりにもひどいと思われる書き込みが多く、こちらのマンションの良い点を書き込むと、購入者の自作自演だとか、問題住人がいるから気をつけないと勝手に結論につけられてしまうんですよね。私は購入者ではなく、本当に、こちらが良いマンションだなと思った気になる人です。>>2281のような方は結局自分の意見と違っていたり、都合の悪い書き込み（特に良い点、メリット）があると、書き込んだ相手に対して、迷惑行為を繰り返す購入者の自作自演と断定してしまうし、私がこちらのマンションのメリットを書き連ねると（自分の都合の良い）「メリット、デメリットをまとめますね。」とかいって貼り込むのですから、結局、議論や情報交換する気はなく、自分の意見を通したいだけなのかと思います。で、言いたいこと書いて、こちらの掲示板を閉鎖するしかないですね、って掲示板提供する方からしたら、なんでそちらが決めるの？って気持ちでしょう。挙句に正義は勝つときたので、何に！？、しかもそちらが言います？って感じで笑ってしまいました。まあ、これには可笑しくて少し和みましたが。
　なかなかマンションでは満点がつく物件は難しいですし、自分の人生には限りがあり、家族の生活もあるので、私なりの決断をしてこちらに引っ越してきました。西口再開発や仲町三丁目の三井、ナカギンザビルの建て替え等、興味はありますが、待てませんし、多分買えないかなと思います。そんな私ですが浦和区に越してきてよかったと思ってます。こちらのマンションに引っ越してきて浦和に住むことになる方が私のように感じられるように祈ってます。

[2315: 検討中さん]

>>2311 検討板ユーザーさん
事実、早々に完売した人気マンションであったことは事実です。
色物扱いならこんな結果にはなりません。

[2317: 検討中さん]

>>2314 購入者でもないのに１時間も貼り付いた気になる人
貴方の意見をベースとさせていただき、私なりに整理、追記しました。
最初の投稿があったからです。ありがとうございます。

>結局、議論や情報交換する気はなく、自分の意見を通したいだけなのかと思います。
同感ですね。良いも悪いも公平に議論しあえる健全な掲示板にしたいです。

[2318: 検討板ユーザーさん]

>>2315 検討中さん
だから浦和駅近物件では手が届かなかった所得が低い層が飛び付いたのでしょう。

[2320: 検討中さん]

>>2318 検討板ユーザーさん
ブリリアやプラウド、数々の中古物件がある中から、近年まれの即売マンションになったわけですよ。
多くの人が飛びつく理由がわかりませんか？

[2323: 検討板ユーザーさん]

>>2320 検討中さん
愚かな消費者が多いんでしょう。
三菱には2列だけパークスクエアと被る部屋を作るセコいことをするのではなく、完全にズラして欲しかったです。
そしたら壁ドンやドミノ物件なんて揶揄されなかったのに。
それをしないのは、浦和ならそんな酷い部屋でも売れるだろうと消費者がバカにされてるんでしよ。
ドミノ物件なんて景観は壊すし、災害時の倒壊リスクも考えると、確実にマイナスですよね。

[2324: 検討中さん]

>>2323 検討板ユーザーさん
高い買い物ですから愚かな購入者なんていません。
揶揄されてるのはこの掲示板かつ特定ユーザだけなので言わせておけばいいでしょう。

倒壊するリスクが本当にあると思ってるんですか！？
これは断言できますが、震度7が来ても倒壊リスクは0です。

[2325: 検討板ユーザーさん]

>>2324 検討中さん
高価な買い物なのにドミノ物件で平気で分譲するデベロッパーがいるのは、それでも買うだろと舐められているからですよ。
建物が傾いたら隣接する建物へ被害を与えるリスクを言ってます。
まさにドミノ倒しの状態。
別にここがしっかりしててもお隣さんから被害を受ける可能性もあります。
隣接して建物を建てるのは災害リスクという面でも良くないと言いたいだけです。

[2327: 検討中さん]

>>2325 検討板ユーザーさん
むしろ、Bタイプは抽選が多かったと聞きますが。
採光・眺望は気にせず、高い仕様と安い坪単価で購入を決めることが愚かでも舐められてるとも思いませんね。

建物が大きく傾くリスクが本当にあると思っているのですか！？
測ってないので正確ではないですが、最隣接部でも5m以上あります。
断言できますが、5m以上傾くリスクは0です。
北の学生アパートも、南のパークスクエアも同様です。

[2328: 検討板ユーザーさん]

>>2327 検討中さん
壁ドン部屋で抽選とは…。
そんな部屋に消費者が群がるから、デベロッパーも平気でドミノ物件作るんですよ。

あなた建物や災害の専門家ですよね？
私にはリスク0なんて怖くてとても言えないです。
無知ほど自分の知識の浅さがわからないから、そうやって言い切れる典型例ですね。

[2329: 検討中さん]

>>2328 検討板ユーザーさん
専門家ではないですが、ググればデータは出て来ます。
マンション購入に対して勉強もしています。

浅はかというのであれば、大きく傾く証跡を出せばいいのではないでしょうか。

[2330: 口コミ知りたいさん]

>>2328 検討板ユーザーさん

それ言うたら資産価値なし言うてる11連休の方がよっぽど知識が浅いわ。あんな小学生でも思い付く議論してからに。

[2331: 検討板ユーザーさん]

>>2329 検討中さん
私はリスクという表現に留めてます。
あなたのように専門知識も無いくせに、リスク0と断言するような浅はかなことは言いません。
無知ほど怖いものは無いですね。

[2332: 検討板ユーザーさん]

>>2330 口コミ知りたいさん
リセール価値が無いことについては、市況がかなり良い今の時点かつ新築未入居の販売価格で諸経費を賄えるかどうかのレベルですから、期待できないですよね。
逆にリセール価値があることは何か根拠があって言えるのですか？
私は現状の状況を見た上で意見を述べています。
あなたのように根拠も無く持論や煽り投稿はしておりません。

[2333: 検討中さん]

>>2331 検討板ユーザーさん
ないリスクをさもあるように言うことや可能性が僅かでもあることを立証するエビデンスを提示せず浅はかと吐き捨てるほうが問題かと思います。

[2334: 検討板ユーザーさん]

>>2333 検討中さん
だからリスクが無いと言えるなら、その根拠を提示してください。
建物の構造や今後の首都圏で起こる地震の規模や可能性など専門的な根拠を元に、リスクが0だと言い切って貰えますか？

[2335: 検討中さん]

>>2332 検討板ユーザーさん
まず、リセールバリューは竣工後10年の価格比較で決まります。
市場がかなり良い中分譲されており、竣工後0年では比較対象にすらなりません。
今こうだから、後も期待できないとは言えません。

リセール価値があるかどうかは、先に並べたマンションのラインナップを見ていただければ、わかると思います。

[2336: 検討板ユーザーさん]

>>2335 検討中さん
ラインナップ見ても何もわからないのですが…。
市況が良い中で分譲されたということは、強気な価格で販売されており、つまり高値掴みってことです。
そのような状況で買った物件をリセール価値が良いなんて、何の根拠があって良いと言えるのでしょうか。

[2337: マンコミュファンさん]

この物件に限ったリスクじゃないことは、リスクとして挙げる必要はないのでは。基準に則っていない建築というなら話は別ですが。

[2338: マンション検討中さん]

「市況がかなり良い」→根拠は？

「新築未入居の販売価格で諸経費を賄えるかどうかのレベルですから、期待できない」→それを断じるためには、まずは過去30年に首都圏で新築未入居で売りに出された物件がいくらで売れたか、またその物件の入居後のリセールバリューがいくらだったかをリスト化してもらわんと話にならんなあ。
そのうえで、将来少なくとも当物件エリアでデベロッパーがいつどのくらいの規模のマンションを建設するかのデータがないと議論できんなあ。
それこそ11連休が以前発言した「あなたはデベロッパーが水面下で計画してるマンション計画をすべて把握されているのですか？」をそっくりそのまま返すわ。
それでも全然足らんけどまずはそこからや。

そもそもわしはリセールバリューがあるなんて一言も言ってないわ。銭も貰えんのになんでそんなリセールバリュー評価しないといかんのや。

[2339: 検討板ユーザーさん]

>>2338 マンション検討中さん
ツラツラと書いてるけど、結局「リセールバリューがある」とは言えないのかよw

[2342: 周辺住民さん]

結局リセール価値がないというのは何の根拠もないんだ。論破されてだっさww

[2343: 周辺住民]

リセール価値があるという根拠も示されていないので論破できていないハズ

[2344: 検討板ユーザーさん]

今の市況が良い状況かつ新築未入居で諸経費を賄えるかの販売価格(成約はさらに下がって赤字の可能性あり)だから、現時点ではリセール価値無いが結論でしょう。
今後の市況やさらなる前立てリスク考えたら、リセール価値あるなんて楽観的すぎ。
まあ購入しちゃったんだから、そう信じたいのは山々だろうけど。

[2346: 検討中さん]

>>2334 検討板ユーザーさん
建築基準法の新耐震基準や震災時の被害状況、傾きが出たマンション事例など検索してください。
一発で説明できる資料がないので、割愛します。

一方、大きく傾いた事例を一つ上げるだけで、私の言うリスク0は否定できますよ。

[2349: 検討中さん]

>>2336 検討板ユーザーさん
であれば特に言うこともありませんね。
リセール価値がないと思うのも自由です。

当方のシュミレーションでは、F1タイプ　3LDK　70.29㎡　5階　5300万円台(新築時)　→　4600万円(築10年時)　で、35年ローンで5000万円借り入れて10年後の残債は3900万円、700万円プラスで残債割れはなし。
あくまでシミュレーションです。

[2350: 検討板ユーザーさん]

>>2349 検討中さん
マンションマニアのブログ記事に書いてあったシミュレーションをそのままパクって持って来てますが、そのシミュレーションの前提と根拠は？
マンションマニアの記事だから正しいもんはやめてくださいね笑

[2351: 検討中さん]

>>2350 検討板ユーザーさん
根拠はマンマニさんのブログに書かれている通りです(笑)
一番有名なマンションブロガーのシミュレーション結果を引用しました。

では、あなたのシミュレーション結果は？
意見を持たず、ただ否定するだけでは、価値がありませんよ。

[2353: 検討板ユーザーさん]

>>2351 検討中さん
どこに書いてあるのですか？
肝心な計算方法は書いてないですよ。
計算方法を教えてください。
マンションマニアの記事だから正しいもんはやめてくださいって言いましたよね？
あと、あなたが勝手にマンションマニアの記事からシミュレーション結果をパクってきて、あなたの結果は？とか聞いてくるのは意味がわからないのです。

[2354: 検討中さん]

>>2353 検討板ユーザーさん
対抗意見がないのであれば、論じる価値はありません。

[2356: 検討板ユーザーさん]

>>2354 検討中さん
マンションマニアのシミュレーション結果をそのまま持ってきちゃったから、説明出来なくて逃げる感じですね。
何も論拠を持ってないなら最初から言わないでください。
時間を無駄にしました。

[2357: 検討中さん]

>>2356 検討板ユーザーさん
人を罵倒し、意見も持たずただ否定することしかできない方とは話をしても意味ないです。
私は公平公正で健全な議論をしていきます。

[2359: 検討板ユーザーさん]

>>2357 検討中さん
別に罵倒してないし、私は自分で根拠を考えた意見で投稿してます。
あなたのように人のブログ記事を理解もしてないのに、無断引用したりしません。

[2373: マンション掲示板さん]

[No.2284～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除に関する話題
・自作自演、もしくは成りすまし行為
・削除されたレスへの返信

[2374: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

住宅の購入検討を目的とした当サイトのご提供趣旨に反する投稿が散見されたため、
関連する投稿の一斉削除を行わせていただきました。

以下のページにもご案内差し上げておりますが、

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

・他の投稿者や検討者を馬鹿にする内容を含むもの
・揚げ足取りや煽りのみで、住宅に関する情報が含まれない投稿
・物件スレで、その物件に直接関係のない話題を繰り返すなど、スレの趣旨を逸脱する話題
・特定の意見へ誘導しようとする執拗な主義主張
・住宅購入を検討していないことが明らかなスタンスの投稿
・削除に関する話題

などについては、当サイトのご提供趣旨を逸脱する、あるいは情報交換を妨げると判断しており、
削除対象となっておりますので、改めてご確認をお願いいたします。


■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
･FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
･FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
･FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
･FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
･FAQ 迷惑行為を行っている人がいます！

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530


正しくご理解いただいたうえで、ご利用くださいますよう重ねてお願い申し上げます。

なお、上述のような問題のある投稿をお見かけになられましたら、
むやみに反応し、荒れを助長するようなやり取りを行うことなく、
速やかに、削除依頼へのご協力をお願いできますと幸いです。

健全かつ、有益な情報交換の場としてご利用いただきたく考えておりますので、
どうぞ、ご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[2375: 検討板ユーザーさん]

埼玉県内のマンション掲示板でこんなに荒れる掲示板は初めて見ました。
これでは検討者のイメージもかなり悪くなりますね。
購入者による荒らし行為で、管理人の方は毎度削除して大変ですね。

[2376: 検討板ユーザーさん]

今は転売物件があるし、今後は引き渡し前にキャンセル住戸が出ると思います！
健全な情報交換をしましょう！！

[2377: 検討中さん]

>>2374 管理担当さん
根本的な解決は難しいのでスレ閉鎖しかないのでは？

[2378: マンション比較中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]???

[2379: マンコミュファンさん]

利用規約の投稿削除基準に該当すると思われました。
・弊社または、管理人およびその代理に対しての公開質問または回答要求を添えた書き込み

個人的には、このスレで転売物件があったことも知りましたし、キャンセル物件の検討もしているので閉鎖はしてほしくないです。

[2380: マンション比較中さん]

[嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[2381: 口コミ知りたいさん]

車乗る人にとって、駐車場設置率40%はツラいですね。
この掲示板であった通り、三菱が車を所有している世帯のはそれぐらいだと判断したからでしょうが。
やはり所得が低い層向けの物件なのでしょうか？
掲示板での誹謗中傷を見ていると、住民もそういう人なのかなと思ってしまいます。

[2382: 検討板ユーザーさん]

これだけ荒れるって事は、本来低所得層の自分でも気づいていれば買えたはずの、浦和のパークハウスを逃した事が許せない奴がいるだけだ。
事実、年収400万円代でも購入してるんだよここ。

[2383: マンション検討中さん]

>>2381 口コミ知りたいさん
半減！マンション駐車場が激減のワケ https://toyokeizai.net/articles/amp/189783?display=b&_event=read-b... 貴方の論理だと都区部が１番設置率が低いので、１番所得が低い方が住んでるのは都区部ということになりますね 千葉＞埼玉＞神奈川＞都下＞都区部 となってるので地価や車の必要性に起因してることではないでしょうか？ 駐車場設置率の減少は時代の流れのようですし 余分な管理費のかからない懸命なものなのでは？

[2384: 名無しさん]

>>2382 検討板ユーザーさん
共働きの世帯年収1000万前後のご家庭が多いんじゃないでしょうか。浦和は共働き家庭多いですからね。

[2385: 検討中さん]

>>2384 名無しさん
無理なく返せる借入額は年収の5倍、無理しても6倍と言われるので最低限その年収ですかね。
出産や子育てで共働きでなくなることも考慮すると単独800万円は最低限ないと厳しい気がします。

さすがに400万円ではローン審査が通らない。

[2386: マンコミュファンさん]

当然ながら年収400万稼ぎの方々の世帯合算ということですね。

[2387: 匿名Mさん]

>>2349 検討中さん
シミュレーション方法について説明します。

①ターゲットとする部屋を決める。
・F1タイプ　3LDK　70.29㎡　5階　5300万円台(新築時)

②築10年前後経過した同程度の仕様・広さの近隣マンションを探し、当時と現在の坪単価を調べる。
・クラスタ浦和常盤町（2004年築）180万円→185万円/坪
・ミオカステーロ浦和常盤（2008年築）200万円→185万円/坪
・ポレスター浦和常盤（2012年築）185万円→約230万円/坪

③10年前後経過した部屋の平均坪単価から現在の相場を計算する。
・築10年平均坪単価：(185+185+230)÷3=200万円/坪
・現在相場：70.29㎡÷3.3㎡×200=4260万円

④10年後リセールバリューを算出する
・当時：(180+200+185)÷3=188万円/坪
・現在：(185+185+230)÷3=200万円/坪
・リセールバリュー：106.4%

⑤10年後の相場を計算する。
・10年後相場：4260万×106.4%≒4600万円(10万円台切り上げ)

[2388: 検討板ユーザーさん]

はぁ？
頭金詰んだに決まってんじゃん。
どんだけ金貯めてきたと思ってんねん。
年収400万でも5000万の家くらい買えるわ。
あとは金消契約時点で住宅ローン金利が下がってくれる事のみ祈ってる。

[2389: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2390: 匿名Mさん]

掲示板落ち着いて良かったです。

[2391: マンコミュファンさん]

水曜日ですしね。

[2392: マンション検討中]

>>2382 検討板ユーザーさん

あーそういうことですかぁ。たしかにやたら年収にこだわってますもんね。
本当は買いたかったけど買えなかった方が荒らしてるんですね！

[2394: マンション掲示板さん]

[NO.2393と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2395: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、特定のマンションとは関係のない年収の話題が散見されるようです。

年収の話題につきましても、マンションの購入にあたりましては、必要な情報であるとは考えますが、
個別の物件スレにて、同様の話題が長く継続いたしますと、肝心の物件に関する情報交換を
阻害するケースもあり、他の検討中の方の迷惑になることも考えられます。

つきましては、大変恐れ入りますが、これらの話題につきましては、以降、他の同様のテーマを
扱うスレッドをお探しいただくか、類似スレッドが存在しない場合は、新たにスレッドを作成するなどの
ご対応をお願いできますと幸いです。


現存するスレッドでは、以下のようなスレッドもございますのでご参照ください。

5000～6000万円の住宅購入者の年収はどのくらい？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/134607/

年収に対して無謀なローン その35
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/619231/


なお、今後も同様の話題が継続する場合につきましては、利便性向上のため、
今後の投稿につきまして、一斉削除を行わせていただくこともございますので、
予めご了承くださいますようお願い申し上げます。

より多くの方に有益な場としてご利用いただけるようご協力のほど、よろしくお願いいたします。

[2396: 匿名さん]

一人いなくなれば（書き込みかアクセス禁止された？）、こんなにも平和なスレになるということですね。如何に自作自演が酷かったかが分かります…。
さいたま新都心も大宮敷町に続き、新しく三菱物件が建つみたいですけど、価格どうでしょうね？ここレベルだだったらまた即完売になりそうですが、それはさすがにないかな。もしキャンセル出れば、そっちと比較できるかな。

[2399: 匿名Mさん]

>>2396 匿名さん
全くです。

さいたま新都心も楽しみです。
住みたい街ランキングは埼玉県で3位ですし、リセールバリューもいいですからね。
既にスレは建てたので、情報等わかればそちらもお願いいたします。

[2400: 評判気になるさん]

私はどちらかというとこちらのマンション(もしくは購入された方)が悪くいいたい方が酷い書き込みをしていたと思います。昨日、前を通りました。旧中山道は相変わらず交通量は多かったでしが、犬の散歩している方は皆無でした。
こちらのマンション、浦和駅から近いですが、県立美術館にも近いですね。立地は旧中山道の東側で少しにぎやかな場所(といっても住宅地)ですが、浦和の主要なやすらぐスポットの常盤公園、(北浦和公園)県立美術館が近いのもいいですね。