ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawaresidence/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
地名地番：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目46-1他17筆
階数：15
高さ：45.100m
住戸数:108
交通：ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
※JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画について語りましょう。

【仮称名称を正式物件名称に変更、公式URLを追記しました。2018.5.23 管理担当】
【埼玉の新築分譲マンション掲示板から埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[2241: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html
･FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
･FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
･FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
･FAQ批判的な意見を書いたら削除されました

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530


今後とも、宜しくお願いいたします。

[2243: 検討板ユーザーさん]

>>2197 eマンションさん
なるほど！確かに高所得層向けの物件は駐車場設置率が高いですよね。
それに比べてここの物件はたったの40%なので、車を持てない所得層をターゲットにしているのでしょう。
それに対して、駐輪場設置率は200%のため、車を持てない自転車利用のファミリー層がターゲットで、所得が低い層向けの物件なのでしょうね。

[2244: マンション検討者さん]

健全な議論をしていきましょう！

[2245: 評判気になるさん]

>>2243 検討板ユーザーさん
ここの掲示板も荒れてましたし、やはりそういった所得層がメインの購入層なんですね…。
マンションは共同生活だから、そういう住民がいるのは怖いですね…。

[2246: 検討板ユーザーさん]

今は転売住戸のみですが、引き渡し前はキャンセル住戸が出ることが期待されます。
>>2181でわかりやすく端的にメリットデメリットがまとめられているので、購入検討者の方は参考になると思います。
私的にはここ含めて今の浦和の物件は買いでは無いですね。
価格に対してどこもイマイチです。

[2248: マンション検討者さん]

>>2243 検討板ユーザーさん
シントシティも50%だから所得は関係ない気がしますね。
同じような仕様の浦和常盤も南浦和も30%だから、このクラスのパークハウスの特徴なのかもね。

あと低所得というのはやめませんか？
マンションの特徴を言うのであれば、低坪単価というのが適切だと思います。

[2249: 検討板ユーザーさん]

>>2248 マンション検討者さん
なるほど。
ここのマンションの格は、シントシティ以下で南浦和よりはさすがに上って感じなのですね。
低坪単価は誤解を与え、不適切だと思います。
なぜならここの物件は、パークスクエアと壁ドン部屋はさすがに相場より安いですが、他の部屋は相場並みで、別に安くは無いからです。
別に浦和の中では低所得層向けは事実なんだから、そんなに目くじら立てなくて良いと思います。

[2251: 評判気になるさん]

浦和の新築物件はここやスミフ物件ぐらいしか無いので、浦和物件について議論出来て楽しいです(*^^*)
まあどこもロクな物件では無いですが…。
浦和は再開発物件まで目玉の物件が無いですね。

[2254: 検討中さん]

最後に本マンションの特徴をまとめてみましたので掲載します。
コピペ自由です。どうぞご自由にお使いください。

【メリット】
①デベが三菱地所。超王手・大正義

②多くの路線が使用可能な浦和駅より徒歩９分
1.高崎線、湘南新宿ライン使用できるのは便利
2.よく比較される北浦和より優っている
3.時間帯によっては徒歩７分も可能（一番便利なアトレ北口より）
4.浦和駅リセールバリューは埼玉県1位。105.6%

③両側アウトフレーム、二重床、二重天井と躯体設計がしっかりしている
1.躯体仕様はどんなに手を尽くしても直せない箇所ですし、デベ側の物件に対する意気込みの出る箇所。
　ここできっちり作ってあれば後は住まれる方の運営次第で力技使えばどうにでもなる。
2.両側アウトフレームは本当にレア、ここ近年では数えるほどしかない。

④床暖房有・ガス温水式で効率も良し
1.中古マンションだと作りがしっかりしていても年代的についてないこともある
2.古いと効率も悪い

⑤設備や間取りは直近の新築よりは良い
1.ディスポーザーあり
2.食洗機あり
3.共用廊下側窓に可動式ルーバーあり
4.フィルターレスレンジフード
5.キッチンカウンターにクォーツストーン
6.ミストサウナ
7.トイレ手洗いカウンター付（スマートリモコン採用）
8.シェアサイクル２台あり
9.占有部に無線LANを標準装備
10.食配ステーション

⑥駐車場設置率４０％。駐輪場設置率２００％。
1.必要十分。車を持っていない人には修繕積立金の面でメリット

⑦１０８戸でエレベーター2基であり余裕があり
1.プラウドタワー川口でさえ、1機あたり100戸。かなり余裕あり。

⑧パークスクエアと重なる部屋は坪単価が直近の相場よりは低く設定されている

⑨公立の学区が人気のある常盤学区

⑩東側と西側の両サイドにエントランスがある
1.エントランスも浦和にあるマンションの中では立派になるのではと感じる

⑪１００戸以上なので、それなりに規模のある管理組合が組織できる

⑫三菱UFJ信託、三井住友信託、PRESTIA、郵便局とあるといいなと思う金融機関がまとまっている

⑬竣工に目処が立っているので、来年度には浦和での生活が始められる。最短3月入居

⑭「ザ・パークハウスでよかった」と言う権利がある

[2255: 検討中さん]

【デメリット】
①駅近の貴重な立地のためか部屋の面積がやや狭め

②西側の道路が日中は交通量ある旧国道
1.交通量のある道路に面しているので自動車を出すのに注意が必要

③駐車場が４０％
1.取れない際は外の月極なので探すのに苦労しそう
2.車を持っている人にはデメリット

④隣接している物件とは距離が近く、実際には被っている部屋もある
1.上記のメリットがあるにも関わらず、新築で既に壁ドンと揶揄されてしまう

⑤さらなる前立てリスクが有り
1.今後どうなるか未定です。
2.タグチさん建て替えは決まっているので、後ろの高級賃貸マンション次第。だが土地は小さめ。
3.パーキングの土地は大きいので怪しい。
4.>>1205 >>1318 >>1328 >>1334 >>1696に詳しく書いてある。

⑥常盤のドミノエリア

⑦犬のオシッコ問題があるとされている
1.本当にあるのか怪しく、あってもここだけとは思えません。
2.騒がれているのはこの板だけ。
3.おしっこをしていたという目撃情報アリ
4.一方、そのような問題はないとおっしゃる方もあり。
5.写真付きでオシッコがないことを確認されている方もいる

⑧リセール価値無し
1.と言われてますが仕様も良く、注目されている物件で本当にそうなのかわかりません
2.竣工0年での未成立リセールバリューが109%。どの程度に落ち着くかは不明。
3.リセールバリューとは10年後の売却価格を指標とするので、良いか悪いかは現時点で判断できない。

⑨旧中山道がベビーカーでは危ない
1.東側使用すれば他物件と同じレベルですし、そもそもベビーカーは安全な道でも注意して使用すべき
2.車も渋滞している時間が多い
3.メインエントランスは東側の車通りの少ない小道なので大丈夫。

⑩人気学区ですがな仲町小学校も常盤中も少し距離がある
1.常盤中は自転車使用できるが確実に世帯で１台分多く持つ必要がある
2.浦和はバスの迎えがない幼稚園がけっこうある

⑪浦和の中では低所得層向けと揶揄される
1.事実坪単価は安かったのでしかたない。

⑫この掲示板にいるモンスター住民
1.本当にいるかは不明。誰でも購入者と名乗れるので
2.部屋によってランク付けされる方がいるのかなと思いましたし、他のスレッドで他のマンションを悪く言う方がいるようです

⑬年収が低いと見下される可能性がある（悲しい。。。）
1.坪単価が安いからと言って年収が低いとはかぎらないのですが

⑭価格の割に良さげなのでやっかみも多い印象
1.完売しているマンション板で騒いでるのはそういうこと。

[2257: マンション検討者さん]

>>2249 検討板ユーザーさん
さすがに駐車場だけでマンションの格は決まらないですよ。

低所得という言葉には不快感が伴うので。
でも、昨今の浦和新築マンションの中では坪単価安くないですか？

[2258: 検討板ユーザーさん]

>>2257 マンション検討者さん
別にあなたの不快感は知らないです。
規約違反していなければ、他人が人の投稿の表現をとやかく言う権利は無いです。
常盤ドミノエリアの坪単価として考えれば相場並みでしょう。
この掲示板でずっと言われている前立てリスクを考えるとむしろ高いぐらいかと。
パークスクエアと壁ドン部屋以外は、リスクを折り込んで無いと思うので。

[2264: 評価気になるさん]

>>2257 マンション検討者さん
ここの物件の恪は実際シントシティ以下では？
こっちはドミノ、向こうはさいたま新都心の大型開発物件ですから。

[2266: マンション検討者さん]

>>2258 検討板ユーザーさん
そうですか。わかりました。
ちなみに、前立てリスクですが具体的に、いつ、どこに、どのくらいの広さ・高さのものができると思いますか？

[2267: マンション検討者さん]

>>2264 評価気になるさん
駐車場では測れないと言っただけなので、

[2268: 検討板ユーザーさん]

>>2266 マンション検討者さん
逆に聞きますが、あなたはデベロッパーの地上げ計画をすべて把握しているのですか？
その質問はまったくのナンセンスだと思わないんですかね？

[2271: 匿名さん]

>>2268 検討板ユーザーさん
え、答えられないくせにリスクだなんだって騒いでたの？
そっちのほうがナンセンスだし、逆質問して話逸らすとか議論の土台にも立ってない稚拙な反論ですが、ちゃんと説得力ある議論をしてください。あとコロコロ名前変えているのも自分の発言に責任を持っていない証左です。購入検討者としての健全な議論をしたいって自分で言ってるんだから、ちゃんと責任持ってよ。
ちなみにですが2266さんとは別人です。

[2272: 検討板ユーザーさん]

>>2267 マンション検討者さん
駐車場の台数含めてマンションの格だと思いますよ。
ここは駐車場の設定率40%ですから、つまり車を持てない所得の住民が過半数以上だろうとデベロッパーか予測して作ったわけです。
つまり、その程度の格ってこと。

[2273: マンション検討者さん]

>>2268 検討板ユーザーさん
地上げ計画はわからないですが予想はできます。

タグチさんビルは単独で建て替え。
後ろの高級賃貸は2つとも1戸だけ募集していて、築年数も古くはないので少なくとも10年は建て替えはない。
また土地面積や立地からデベがマンションを建てたいとは思えない。
パーキングは怪しい。
同等程度のマンションができる可能性は大いにある。
本マンションとの距離を考慮すれば、影響は軽微。

私の考えはこんな感じです。

[2274: 検討板ユーザーさん]

>>2271 匿名さん
え？リスクの意味を知ってますか？？
まずはリスクの意味を調べてから投稿してください。
常盤の現状見たら、さらなる前立てリスクは十分ありますよね？
既にこの物件とパークスクエアとタグチビルの立て替えでドミノ3兄弟は確定してる訳ですし。

[2275: 検討板ユーザーさん]

>>2273 マンション検討者さん
パーキングとこのマンションの距離を本当に考慮して影響は軽微と言ってますか？
さすが日本有数のドミノ地帯の常盤はドミノ基準が厳しいです。
壁ドンにならなければ影響は軽微ってことなんですね。

[2280: マンション検討中さん]

[No.2242～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・自作自演
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信

[2283: 匿名さん]

>>2274　検討板ユーザーさん
だから何も知らないから答えられないんでしょ？
何も知らないけど周りがそうだからリスクあるって、それは購入者及び検討者に対して不安を過度に煽っているだけであって、明確な規約違反。
可能性の話なら何だってできるよ。行政が乗り出して区画整理することだって可能性としてあるけど、そういうのは都合が悪いから全部無視してるよね。だってあんた購入検討なんかしてないもん。

[2285: マンション検討者さん]

>>2275 検討板ユーザーさん
軽微は楽観視しすぎましたね。
間隔は36m程度ですので、仮に15階のマンションが建っても中層階以上の採光は許容範囲内でしょう。
メインエントランスを東西どちらに作るのかも気になるところですね。

[2286: 検討板ユーザーさん]

>>2283 匿名さん
リスクの意味を調べましたか？
プラスとマイナス含めての振れ幅ですから、あなたのおっしゃる区画整理が行われてプラスに行く可能性もありますが、それはあなたがせっかく購入されたこのマンションを壊しての話ですよね？
一体どれくらい掛かるのでしょうか。
今のところテスタパーキングが立て替えの可能性が一番高いですね。

[2287: 検討板ユーザーさん]

>>2285 マンション検討者さん
常盤のドミノ基準は世間の非常識のためお気を付けください。
テスタパーキングが立て替えされたら、ドミノ4兄弟になって、資産価値は確実に影響するでしょうね。
さすがにこのマンションからテスタパーキングまで壁ドンで建物が連なってるのは酷すぎです。

[2290: 検討中さん]

第1期で8割以上の住戸を即売したマンションの面々は以下の通りです。
※さいたま市かつ直近5年限定
・プラウドさいたま新都心
・プラウド浦和東仲町ガーデン
・パークハウス浦和タワー
・プラウドタワー武蔵浦和レジデンス
・プラウドタワー武蔵浦和マークス
・パークハウス浦和レジデンス

プラウドが強いが、そこに風穴をあけるパークハウスといった構図。

[2295: 検討板ユーザーさん]

>>2290 検討中さん
パークハウス浦和レジデンスは、坪単価300万のブリリア浦和仲町を買えなかった所得が低い層が流れ込んだ感じだよね。
同時期の物件はタグチビル建て替えと壁ドン確定のパークスクエアとか、ロクな物件が無かった訳で。

[2299: 検討中さん]

>>2295 検討板ユーザーさん
ブリリアから流れ込むだけで、そんな大量に売れるわけないでしょ（笑）
当時は少ないながらもプラウド浦和常盤テラスもありましたし、中古物件もあります。

[2306: 検討板ユーザーさん]

どの所得層や家族層を狙うかペルソナを想定してマンションコンセプトを作るのはデベロッパーとしては普通のこと。
コンプレックスがあるからやたら低所得という言葉に反応してますが、価格や駐車場設置率を見ると、浦和駅近では手が届かなく、車利用ではなく自転車利用の浦和の中では所得が低い層を狙ってる感じでしょう。
あとデベロッパーに舐められてると思いますよ。
新築なのに壁ドン物件になる酷い土地なんて普通は避けるでしょうが、それでも売れると購入者が完全に舐められますよ。

[2309: 検討中さん]

>>2306 検討板ユーザーさん
購入者や三菱をそこまで愚弄するとは…
>>2290に並ぶ、そうそうたる人気マンションと肩を並べるマンションだと思いますよ。

[2311: 検討板ユーザーさん]

>>2309 検討中さん
まったく並んで無いと思いますよ。
ドミノ物件という特徴が際立っており、色物扱いでは？

[2314: 購入者でもないのに１時間も貼り付いた気になる人]

>>2254、>>2255 さん

メリット、デメリットが見やすく、綺麗にまとめられています
ご苦労様です

あまりにもひどいと思われる書き込みが多く、こちらのマンションの良い点を書き込むと、購入者の自作自演だとか、問題住人がいるから気をつけないと勝手に結論につけられてしまうんですよね。私は購入者ではなく、本当に、こちらが良いマンションだなと思った気になる人です。>>2281のような方は結局自分の意見と違っていたり、都合の悪い書き込み（特に良い点、メリット）があると、書き込んだ相手に対して、迷惑行為を繰り返す購入者の自作自演と断定してしまうし、私がこちらのマンションのメリットを書き連ねると（自分の都合の良い）「メリット、デメリットをまとめますね。」とかいって貼り込むのですから、結局、議論や情報交換する気はなく、自分の意見を通したいだけなのかと思います。で、言いたいこと書いて、こちらの掲示板を閉鎖するしかないですね、って掲示板提供する方からしたら、なんでそちらが決めるの？って気持ちでしょう。挙句に正義は勝つときたので、何に！？、しかもそちらが言います？って感じで笑ってしまいました。まあ、これには可笑しくて少し和みましたが。
　なかなかマンションでは満点がつく物件は難しいですし、自分の人生には限りがあり、家族の生活もあるので、私なりの決断をしてこちらに引っ越してきました。西口再開発や仲町三丁目の三井、ナカギンザビルの建て替え等、興味はありますが、待てませんし、多分買えないかなと思います。そんな私ですが浦和区に越してきてよかったと思ってます。こちらのマンションに引っ越してきて浦和に住むことになる方が私のように感じられるように祈ってます。

[2315: 検討中さん]

>>2311 検討板ユーザーさん
事実、早々に完売した人気マンションであったことは事実です。
色物扱いならこんな結果にはなりません。

[2317: 検討中さん]

>>2314 購入者でもないのに１時間も貼り付いた気になる人
貴方の意見をベースとさせていただき、私なりに整理、追記しました。
最初の投稿があったからです。ありがとうございます。

>結局、議論や情報交換する気はなく、自分の意見を通したいだけなのかと思います。
同感ですね。良いも悪いも公平に議論しあえる健全な掲示板にしたいです。

[2318: 検討板ユーザーさん]

>>2315 検討中さん
だから浦和駅近物件では手が届かなかった所得が低い層が飛び付いたのでしょう。

[2320: 検討中さん]

>>2318 検討板ユーザーさん
ブリリアやプラウド、数々の中古物件がある中から、近年まれの即売マンションになったわけですよ。
多くの人が飛びつく理由がわかりませんか？

[2323: 検討板ユーザーさん]

>>2320 検討中さん
愚かな消費者が多いんでしょう。
三菱には2列だけパークスクエアと被る部屋を作るセコいことをするのではなく、完全にズラして欲しかったです。
そしたら壁ドンやドミノ物件なんて揶揄されなかったのに。
それをしないのは、浦和ならそんな酷い部屋でも売れるだろうと消費者がバカにされてるんでしよ。
ドミノ物件なんて景観は壊すし、災害時の倒壊リスクも考えると、確実にマイナスですよね。

[2324: 検討中さん]

>>2323 検討板ユーザーさん
高い買い物ですから愚かな購入者なんていません。
揶揄されてるのはこの掲示板かつ特定ユーザだけなので言わせておけばいいでしょう。

倒壊するリスクが本当にあると思ってるんですか！？
これは断言できますが、震度7が来ても倒壊リスクは0です。

[2325: 検討板ユーザーさん]

>>2324 検討中さん
高価な買い物なのにドミノ物件で平気で分譲するデベロッパーがいるのは、それでも買うだろと舐められているからですよ。
建物が傾いたら隣接する建物へ被害を与えるリスクを言ってます。
まさにドミノ倒しの状態。
別にここがしっかりしててもお隣さんから被害を受ける可能性もあります。
隣接して建物を建てるのは災害リスクという面でも良くないと言いたいだけです。

[2327: 検討中さん]

>>2325 検討板ユーザーさん
むしろ、Bタイプは抽選が多かったと聞きますが。
採光・眺望は気にせず、高い仕様と安い坪単価で購入を決めることが愚かでも舐められてるとも思いませんね。

建物が大きく傾くリスクが本当にあると思っているのですか！？
測ってないので正確ではないですが、最隣接部でも5m以上あります。
断言できますが、5m以上傾くリスクは0です。
北の学生アパートも、南のパークスクエアも同様です。

[2328: 検討板ユーザーさん]

>>2327 検討中さん
壁ドン部屋で抽選とは…。
そんな部屋に消費者が群がるから、デベロッパーも平気でドミノ物件作るんですよ。

あなた建物や災害の専門家ですよね？
私にはリスク0なんて怖くてとても言えないです。
無知ほど自分の知識の浅さがわからないから、そうやって言い切れる典型例ですね。

[2329: 検討中さん]

>>2328 検討板ユーザーさん
専門家ではないですが、ググればデータは出て来ます。
マンション購入に対して勉強もしています。

浅はかというのであれば、大きく傾く証跡を出せばいいのではないでしょうか。

[2330: 口コミ知りたいさん]

>>2328 検討板ユーザーさん

それ言うたら資産価値なし言うてる11連休の方がよっぽど知識が浅いわ。あんな小学生でも思い付く議論してからに。

[2331: 検討板ユーザーさん]

>>2329 検討中さん
私はリスクという表現に留めてます。
あなたのように専門知識も無いくせに、リスク0と断言するような浅はかなことは言いません。
無知ほど怖いものは無いですね。

[2332: 検討板ユーザーさん]

>>2330 口コミ知りたいさん
リセール価値が無いことについては、市況がかなり良い今の時点かつ新築未入居の販売価格で諸経費を賄えるかどうかのレベルですから、期待できないですよね。
逆にリセール価値があることは何か根拠があって言えるのですか？
私は現状の状況を見た上で意見を述べています。
あなたのように根拠も無く持論や煽り投稿はしておりません。

[2333: 検討中さん]

>>2331 検討板ユーザーさん
ないリスクをさもあるように言うことや可能性が僅かでもあることを立証するエビデンスを提示せず浅はかと吐き捨てるほうが問題かと思います。

[2334: 検討板ユーザーさん]

>>2333 検討中さん
だからリスクが無いと言えるなら、その根拠を提示してください。
建物の構造や今後の首都圏で起こる地震の規模や可能性など専門的な根拠を元に、リスクが0だと言い切って貰えますか？

[2335: 検討中さん]

>>2332 検討板ユーザーさん
まず、リセールバリューは竣工後10年の価格比較で決まります。
市場がかなり良い中分譲されており、竣工後0年では比較対象にすらなりません。
今こうだから、後も期待できないとは言えません。

リセール価値があるかどうかは、先に並べたマンションのラインナップを見ていただければ、わかると思います。

[2336: 検討板ユーザーさん]

>>2335 検討中さん
ラインナップ見ても何もわからないのですが…。
市況が良い中で分譲されたということは、強気な価格で販売されており、つまり高値掴みってことです。
そのような状況で買った物件をリセール価値が良いなんて、何の根拠があって良いと言えるのでしょうか。

[2337: マンコミュファンさん]

この物件に限ったリスクじゃないことは、リスクとして挙げる必要はないのでは。基準に則っていない建築というなら話は別ですが。

[2338: マンション検討中さん]

「市況がかなり良い」→根拠は？

「新築未入居の販売価格で諸経費を賄えるかどうかのレベルですから、期待できない」→それを断じるためには、まずは過去30年に首都圏で新築未入居で売りに出された物件がいくらで売れたか、またその物件の入居後のリセールバリューがいくらだったかをリスト化してもらわんと話にならんなあ。
そのうえで、将来少なくとも当物件エリアでデベロッパーがいつどのくらいの規模のマンションを建設するかのデータがないと議論できんなあ。
それこそ11連休が以前発言した「あなたはデベロッパーが水面下で計画してるマンション計画をすべて把握されているのですか？」をそっくりそのまま返すわ。
それでも全然足らんけどまずはそこからや。

そもそもわしはリセールバリューがあるなんて一言も言ってないわ。銭も貰えんのになんでそんなリセールバリュー評価しないといかんのや。

[2339: 検討板ユーザーさん]

>>2338 マンション検討中さん
ツラツラと書いてるけど、結局「リセールバリューがある」とは言えないのかよw