ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawaresidence/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
地名地番：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目46-1他17筆
階数：15
高さ：45.100m
住戸数:108
交通：ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
※JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画について語りましょう。

【仮称名称を正式物件名称に変更、公式URLを追記しました。2018.5.23 管理担当】
【埼玉の新築分譲マンション掲示板から埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[2241: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。

レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■投稿マナー
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･FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
･FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
･FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
･FAQ批判的な意見を書いたら削除されました

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530


今後とも、宜しくお願いいたします。

[2243: 検討板ユーザーさん]

>>2197 eマンションさん
なるほど！確かに高所得層向けの物件は駐車場設置率が高いですよね。
それに比べてここの物件はたったの40%なので、車を持てない所得層をターゲットにしているのでしょう。
それに対して、駐輪場設置率は200%のため、車を持てない自転車利用のファミリー層がターゲットで、所得が低い層向けの物件なのでしょうね。

[2244: マンション検討者さん]

健全な議論をしていきましょう！

[2245: 評判気になるさん]

>>2243 検討板ユーザーさん
ここの掲示板も荒れてましたし、やはりそういった所得層がメインの購入層なんですね…。
マンションは共同生活だから、そういう住民がいるのは怖いですね…。

[2246: 検討板ユーザーさん]

今は転売住戸のみですが、引き渡し前はキャンセル住戸が出ることが期待されます。
>>2181でわかりやすく端的にメリットデメリットがまとめられているので、購入検討者の方は参考になると思います。
私的にはここ含めて今の浦和の物件は買いでは無いですね。
価格に対してどこもイマイチです。

[2248: マンション検討者さん]

>>2243 検討板ユーザーさん
シントシティも50%だから所得は関係ない気がしますね。
同じような仕様の浦和常盤も南浦和も30%だから、このクラスのパークハウスの特徴なのかもね。

あと低所得というのはやめませんか？
マンションの特徴を言うのであれば、低坪単価というのが適切だと思います。

[2249: 検討板ユーザーさん]

>>2248 マンション検討者さん
なるほど。
ここのマンションの格は、シントシティ以下で南浦和よりはさすがに上って感じなのですね。
低坪単価は誤解を与え、不適切だと思います。
なぜならここの物件は、パークスクエアと壁ドン部屋はさすがに相場より安いですが、他の部屋は相場並みで、別に安くは無いからです。
別に浦和の中では低所得層向けは事実なんだから、そんなに目くじら立てなくて良いと思います。

[2251: 評判気になるさん]

浦和の新築物件はここやスミフ物件ぐらいしか無いので、浦和物件について議論出来て楽しいです(*^^*)
まあどこもロクな物件では無いですが…。
浦和は再開発物件まで目玉の物件が無いですね。

[2254: 検討中さん]

最後に本マンションの特徴をまとめてみましたので掲載します。
コピペ自由です。どうぞご自由にお使いください。

【メリット】
①デベが三菱地所。超王手・大正義

②多くの路線が使用可能な浦和駅より徒歩９分
1.高崎線、湘南新宿ライン使用できるのは便利
2.よく比較される北浦和より優っている
3.時間帯によっては徒歩７分も可能（一番便利なアトレ北口より）
4.浦和駅リセールバリューは埼玉県1位。105.6%

③両側アウトフレーム、二重床、二重天井と躯体設計がしっかりしている
1.躯体仕様はどんなに手を尽くしても直せない箇所ですし、デベ側の物件に対する意気込みの出る箇所。
　ここできっちり作ってあれば後は住まれる方の運営次第で力技使えばどうにでもなる。
2.両側アウトフレームは本当にレア、ここ近年では数えるほどしかない。

④床暖房有・ガス温水式で効率も良し
1.中古マンションだと作りがしっかりしていても年代的についてないこともある
2.古いと効率も悪い

⑤設備や間取りは直近の新築よりは良い
1.ディスポーザーあり
2.食洗機あり
3.共用廊下側窓に可動式ルーバーあり
4.フィルターレスレンジフード
5.キッチンカウンターにクォーツストーン
6.ミストサウナ
7.トイレ手洗いカウンター付（スマートリモコン採用）
8.シェアサイクル２台あり
9.占有部に無線LANを標準装備
10.食配ステーション

⑥駐車場設置率４０％。駐輪場設置率２００％。
1.必要十分。車を持っていない人には修繕積立金の面でメリット

⑦１０８戸でエレベーター2基であり余裕があり
1.プラウドタワー川口でさえ、1機あたり100戸。かなり余裕あり。

⑧パークスクエアと重なる部屋は坪単価が直近の相場よりは低く設定されている

⑨公立の学区が人気のある常盤学区

⑩東側と西側の両サイドにエントランスがある
1.エントランスも浦和にあるマンションの中では立派になるのではと感じる

⑪１００戸以上なので、それなりに規模のある管理組合が組織できる

⑫三菱UFJ信託、三井住友信託、PRESTIA、郵便局とあるといいなと思う金融機関がまとまっている

⑬竣工に目処が立っているので、来年度には浦和での生活が始められる。最短3月入居

⑭「ザ・パークハウスでよかった」と言う権利がある

[2255: 検討中さん]

【デメリット】
①駅近の貴重な立地のためか部屋の面積がやや狭め

②西側の道路が日中は交通量ある旧国道
1.交通量のある道路に面しているので自動車を出すのに注意が必要

③駐車場が４０％
1.取れない際は外の月極なので探すのに苦労しそう
2.車を持っている人にはデメリット

④隣接している物件とは距離が近く、実際には被っている部屋もある
1.上記のメリットがあるにも関わらず、新築で既に壁ドンと揶揄されてしまう

⑤さらなる前立てリスクが有り
1.今後どうなるか未定です。
2.タグチさん建て替えは決まっているので、後ろの高級賃貸マンション次第。だが土地は小さめ。
3.パーキングの土地は大きいので怪しい。
4.>>1205 >>1318 >>1328 >>1334 >>1696に詳しく書いてある。

⑥常盤のドミノエリア

⑦犬のオシッコ問題があるとされている
1.本当にあるのか怪しく、あってもここだけとは思えません。
2.騒がれているのはこの板だけ。
3.おしっこをしていたという目撃情報アリ
4.一方、そのような問題はないとおっしゃる方もあり。
5.写真付きでオシッコがないことを確認されている方もいる

⑧リセール価値無し
1.と言われてますが仕様も良く、注目されている物件で本当にそうなのかわかりません
2.竣工0年での未成立リセールバリューが109%。どの程度に落ち着くかは不明。
3.リセールバリューとは10年後の売却価格を指標とするので、良いか悪いかは現時点で判断できない。

⑨旧中山道がベビーカーでは危ない
1.東側使用すれば他物件と同じレベルですし、そもそもベビーカーは安全な道でも注意して使用すべき
2.車も渋滞している時間が多い
3.メインエントランスは東側の車通りの少ない小道なので大丈夫。

⑩人気学区ですがな仲町小学校も常盤中も少し距離がある
1.常盤中は自転車使用できるが確実に世帯で１台分多く持つ必要がある
2.浦和はバスの迎えがない幼稚園がけっこうある

⑪浦和の中では低所得層向けと揶揄される
1.事実坪単価は安かったのでしかたない。

⑫この掲示板にいるモンスター住民
1.本当にいるかは不明。誰でも購入者と名乗れるので
2.部屋によってランク付けされる方がいるのかなと思いましたし、他のスレッドで他のマンションを悪く言う方がいるようです

⑬年収が低いと見下される可能性がある（悲しい。。。）
1.坪単価が安いからと言って年収が低いとはかぎらないのですが

⑭価格の割に良さげなのでやっかみも多い印象
1.完売しているマンション板で騒いでるのはそういうこと。

[2257: マンション検討者さん]

>>2249 検討板ユーザーさん
さすがに駐車場だけでマンションの格は決まらないですよ。

低所得という言葉には不快感が伴うので。
でも、昨今の浦和新築マンションの中では坪単価安くないですか？

[2258: 検討板ユーザーさん]

>>2257 マンション検討者さん
別にあなたの不快感は知らないです。
規約違反していなければ、他人が人の投稿の表現をとやかく言う権利は無いです。
常盤ドミノエリアの坪単価として考えれば相場並みでしょう。
この掲示板でずっと言われている前立てリスクを考えるとむしろ高いぐらいかと。
パークスクエアと壁ドン部屋以外は、リスクを折り込んで無いと思うので。