ザ・パークハウス 浦和レジデンス [ 旧称：（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画ってどうよ？]

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawaresidence/index.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
設計者：川口土木建築工業株式会社一級建築士事務所
施工会社：川口土木建築工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
地名地番：埼玉県さいたま市浦和区常盤一丁目46-1他17筆
階数：15
高さ：45.100m
住戸数:108
交通：ＪＲ京浜東北線・JR湘南新宿ライン・JR上野東京ライン（JR高崎線・JR宇都宮線）「浦和」駅（アトレ北口）より徒歩7分
※JR「浦和」駅（アトレ北口改札口/ICカード専用、利用時間7:00～24:15）、同駅(西口)より徒歩9分

（仮称）さいたま市浦和区常盤1丁目計画について語りましょう。

【仮称名称を正式物件名称に変更、公式URLを追記しました。2018.5.23 管理担当】
【埼玉の新築分譲マンション掲示板から埼玉・千葉・ほか関東のマンション住民掲示板へ移動しました。2020.4.24　管理担当】

[1820: マンション検討中さん]

>>1819 匿名さん
完売してることと投資性があるって相関してるの？

[1821: 匿名さん]

>>1820 マンション検討中さん

需要と供給バランス

[1822: 通りがかりさん]

ネガティブな投稿があると購入者が火消しに必死ですね

[1823: 検討板ユーザーさん]

ここ手付金500万だったからなぁ。。。
売主が契約解除する場合、1000万払うことになるのに、さすが三菱地所だと思った。

[1824: マンション検討中]

>>1818 マンション検討中さん

もっと良い投資物件あるならここなんているんじゃなくてそちらに行けばいいと思いますが、、、なんでここにいるんでしょうか、、

[1825: 匿名さん]

>>1824 マンション検討中さん
もっと良い投資物件あるなら、そこを買ってもうけないのは何故？って思う

と言うか完売してる物件に何故これだけ集中して継続的にネガちゃんしてくる意味も分からん

盛り上がってるなぁ→すでに完売→何だ完売物件かよ

[1826: マンション検討中さん]

>>1825 匿名さん
ちゃんと流れ読みましたか？
転売の目的の人がいるという書き込みに対し、転売目的で住宅ローンを借りるのは不正だし、住宅ローンのような超好条件で借りられるなら、投資目的ではもっと良い物件を買えると言ってます。
ちゃんと日本語を読んで理解してから返信してくださいね。

[1827: マンション検討中さん]

ここは住宅購入の情報交換板なのに、転売や賃貸とか投資目的の話が出るのはスレ違い。
そもそもまともな不動産投資家なら、ドミノの壁ドン確定マンションに投資する物好きいないし。

[1828: マンション検討中さん]

投資目的なら、ここよりもシントシティのほうが良いのかも。街のランドマークマンションでないと、利回りが良くない気がする。

浦和の再開発物件も良いけど、さすがに5年は長いね...。

[1829: 匿名さん]

>>1825 匿名さん

最後の文に同感です

キャンセルも出やすいのかと思ってみてますが、一向に出ても来ない

[1830: マンション検討中さん]

キャンセル住戸が出るは引き渡し前でしょ。

[1831: 評判気になるさん]

>>1825 匿名さん
どうやらここの購入者が他のマンション掲示板を荒らしたため、逆にここの掲示板を荒らされてるようです。

[1832: 通りがかりさん]

この掲示板って、週末になると誰かが定型的なネガティブ投稿→反論みたいなのの繰り返しですね。
おかげさまで、側から見てると、ドミノというわかりきったデメリットくらいしか存在しないのは非常によくわかりました。
でも、この物件、完売してるみたいですし、そのことを知ったところで意味なしですね。

[1833: 検討板ユーザーさん]

購入者検討者は前立てリスクの割には坪単価割高で残債割れリスクもあると、購入するからこそネガティブな面も含めて指摘してますが、ここの購入者がポジショントークで反論するを繰り返してる感じですね。

[1834: 検討板ユーザーさん]

>>1832 通りがかりさん
ドミノと前立てリスクってかなりのデメリットだと思いますが…。
まだ引き渡し前にキャンセル住戸が出る可能性があるため、この掲示板も完売してもまだ閉鎖されておりません。

[1835: 検討板ユーザーさん]

>>1831 評判気になるさん
何でそういうことするんだろうね。
まあドミノマンションしか買えなかった腹いせでしょうが。

[1836: マンション検討中]

>>1832 通りがかりさん

そうですよね。
ここの掲示板を見てわかったのはドミノというわかりきったことだけ。あとどこかの不動産会社の方がめっちゃ必死でここを叩いているということ。
キャンセル住戸出ないですね?。

[1837: 検討板ユーザーさん]

コンプラが厳しい昨今に競合他社がやる訳ないでしょ。
そもそもキャンセル住戸が出るかわからない物件にやるメリット無いし。

[1838: 通りがかりさん]

犬のオシッコ問題はどうなんでしょう？
臭いがするのは嫌だなぁ…。

[1839: 匿名さん]

>>1838 通りがかりさん
まあ臭いの感じ方は個人差ありますから、そんなに神経質にならなくても。

[1840: 評判気になるさん]

ペットの散歩中にオシッコされるのは嫌なのはわかりますが、仮に問題あるとしても入居前の今ですよね。ということはこちらのマンションだけでなく、通り沿いにあるマンション全てに可能性がありますよね。パークスクエアさん、ガーデンさん、既に建っているまわりのマンション、散歩を考えれば常盤公園周りもあります？通りを駅に向かうとパークハウスのタワーもありますね。こちらもやられてるのでしょうか。あっても通りからセットバックというか引っ込んでいるから、気にならないでしょうか。こちらのマンションも通りから距離あるから、やられているとしても気にならないかもしれません。雨、強いですね。窓開けて寝てましたが、ルーバー閉めてたので問題無しでした。

[1841: 匿名Mさん]

ここ周辺が問題になるほど多いわけではないです。
騒いでいるのはこの板だけです。

[1842: 匿名さん]

犬のオシッコ問題が気になる人は、現地のオシッコ跡と臭いを確認すれば良いかと。

[1843: 匿名さん]

>>1835 検討板ユーザーさん
他のマンション掲示板を見てても、荒らすきっかけは嫉妬が多いかと。
ここの購入者もドミノしか買えなかった妬みで、他のマンション掲示板を荒らしたんでしょうね。

[1844: 評判気になるさん]

そうですね。なぜか、こちらのマンションだけ臭いが～と急に言われてましたね。ただ、浦和駅から徒歩10分内の常盤アドレスで仕様も最近の物件の中ではしっかりしていることを考えれば、ザ・パークハウスで良かったというマンションかなと思ってます。お買い得かどうかはわかりませんが、100戸以上の規模のマンションがあっという間に完売となり、多くの方がお買い得だったとか、キャンセル待ちを検討している位なのでこちらを買われた方は、ある意味、羨ましいとまでいわなくともいいな～、くらいには思います。それに、あと2～3ヵ月で出来上がるのもいいですね。私もわかっていればモデルルームくらいは見て検討したかったです。

[1845: 評判気になるさん]

こちらのマンション、いうほどドミノですかね。うまく、逃げている感がありますが。2列は被ってますが。まあ、景観が悪ければ内装と照明、インテリアにこだわれば快適にすごせるのではと。キャンセル待ちはあったとしても竣工後か入居始まってすぐ、もしくは年末、異動がから年明けにあるかどうかですかね。新築で他をあたるなら、隣のスクエアさんか、向かいのガーデンさん、待つとしたら24年(?でしたっけ)の西口駅前か、仲町3丁目の三井さんでしょうか。でも、具体的な仕様は出てないから当てにはできないですよね。北浦和や中古をいれればたくさんありますが。

[1846: 検討板ユーザーさん]

キャンセル住戸出ました！
ドミノ物件の取り合いとなるか！？


[プライバシーを侵害するため、画像を削除しました。管理担当]

[1847: 匿名さん]

これキャンセルじゃなくて転売だろ

[1848: 検討板ユーザーさん]

>>1845 評判気になるさん
ここの掲示板で前立てを指摘されているのは、既にパークスクエアと被っている2列以外のところですよ。
話を捏造しないでくださいね。

[1849: 評判気になるさん]

出ないかな～と言ってたら出ましたね。最上階ですか。センチュリーさん、ポスティングとかよくやってますもんね。

[1850: 検討板ユーザーさん]

実際いくらで売られてたところですか？

[1851: 匿名Mさん]

>>1848 検討板ユーザーさん
前立てリスクのことではなく、ドミノという指摘に対してのコメントなので、なんの間違いもないですよ？
少し過剰に反応し過ぎでは？
落ち着いていきましょう。

転売も出たみたいですし。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1851 匿名Mさん
前2列既に被っているのに、ドミノとは言わないんですか？
さらに前だてのリスクもあるのに。
常盤のドミノ基準はかなり厳しいですね笑

[1853: マンション掲示板さん]

>>1852 検討板ユーザーさん
常盤はドミノマンションの聖地のため、ドミノ基準は日本で一番厳しいんですよw
2列被りぐらいはスタンダードです。

[1854: マンション検討中さん]

出たのがキャンセルではなく転売か
人気物件の証明

[1855: 匿名Mさん]

>>1846 検討板ユーザーさん
ちなみにこれ右下に担当者のフルネームと携帯番号あるけど大丈夫？
道端で配ってるヤツならいいけど、ポスティングだとしたら、考慮してあげたほうがいい気がします。

[1856: 匿名さん]

>>1854 マンション検討中さん
何で転売が人気物件の証拠なの？
手付金帰ってこないのが嫌で転売してるだけでしょ。

[1857: 評判気になるさん]

販売当時の値段がいくらなんだろう。

[1858: 匿名さん]

>>1857 評判気になるさん
販売時とトントンまたは低い価格では？
仲介手数料とか諸経費考えたら赤字でしょう。
ここの掲示板で言われてたリセール価値が高いって言うのは嘘っぱちだった訳です。

[1859: 匿名Mさん]

>>1858 匿名さん
分譲時価格をちゃんと確認してから、発言された方がいいですよ。


[[ご本人様からの依頼により、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1860: 匿名さん]

>>1859 匿名Mさん
具体的にいくらですか？

[1861: 匿名Mさん]

>>1860 匿名さん
すみません。2行目は失言です。忘れてください。

[1862: 匿名さん]

>>1861 匿名Mさん
あなたも確認せずに適当に言った訳ですね。
他の類似部屋との価格比較からして、仮に高くしていたとしても、仲介手数料など諸経費を考えると黒字は難しい売り出し価格ですね。
実際の成約価格はこれより下回る可能性もあるし。

[1863: 通りがかりさん]

投資目的でなければ、赤字の金額が手付金放棄の額までにならなければOKって方もいますよね。
今回の転売価格の算出過程は不明ですが、それ相応の調査結果を踏まえたものならば、客観的評価としては、三菱の販売価格は妥当な範囲か、少し控えめだったということになるのでしょうか。

[1864: 匿名Mさん]

>>1862 匿名さん
広告主の意向やこれを買いたいと思う人もいるので、匿名掲示板では価格を言いたくないです。
発言は取り消しますので、そのように解釈していただいて構いません。

[1865: 評判気になるさん]

>>1863 通りがかりさん
新築未入居で販売価格トントンの値付けですから、前立てが決まったらローン残債割れは確実ですね。

[1866: 検討板ユーザーさん]

販売価格より高いですよ。
またこの部屋に関しては西向き旧中山道向きなので、南向きのような前立てリスクは少ないです。まあ道挟んで既にマンションありますが、眺望は良いはずです。富士山が見えると三菱の方が言っていました。前立てリスク気になる方は西向きの部屋ならまあ良いのでは？

[1867: 通りがかりさん]

>>1865 評判気になるさん
その結論が妥当するのは、まず、今回の値付けが販売価格トントンの値付けであるという場合で、かつ、今回の値付けでも販売価格の値付けでも決定の過程で前立てのことを全く考慮してない場合に限られますね。
このように、客観的に重要な点について不確実な点が複数ありますので、前立ての決定の有無にかかわらず、「残債割れ確実」とは言えないことは確実だと考えます。

[1868: 評判気になるさん]

>>1866 検討板ユーザーさん
他の人も聞いてるけど、具体的にいくら高いの？
高くても売り出し価格が成約のMAX価格で、それより低い価格で成約される可能性が高いでしょ。
諸経費入れたら赤字の可能性高い。
購入者が主張してたリセールが良いってのは、無いでしょ。

[1869: 通りがかりさん]

リセールが良いという点が無いか否かについてですが、転売価格の算出過程、転売者の属性、転売に至った経緯、転売価格と販売価格の差の有無・程度等、客観的に重要な点が不明である以上、「無い」と結論づけるには、時期尚早ですね。事例の集積を待つしかないと思います。

[1870: 検討板ユーザーさん]

5500万はしないくらいだな。

[1871: 検討板ユーザーさん]

>>1869 通りがかりさん
赤字が出なければ御の字レベルでしょ。
前立てによる残債割れリスク考えると、やっぱり壁ドンになっても永住志向の人向けでしょ。

[1872: 検討板ユーザーさん]

5980万なら買う？

[1873: 検討板ユーザーさん]

>>1872 検討板ユーザーさん
仲介手数料とか諸経費を載せた価格設定なんだろうけど、前立てリスク考えると5,980万は高い。

[1874: 評判気になるさん]

>>1873 検討板ユーザーさん
西向きも前立てリスクあります？

[1875: 検討板ユーザーさん]

どのみち陽は当たりにくいからどーでもよくね？

[1876: 匿名Mさん]

>>1871 検討板ユーザーさん
前立てリスクのないEタイプを入居前から売りに出すことから利益は求めてないと思いますよ。
修繕積立金や登記簿などで100万、ローンを組んでいれば100万くらい、仲介手数料が200万、最大でかかります。
値引きも考えると、売主にとっては妥当な値段ですかね。

[1877: 検討板ユーザーさん]

>>1876 匿名Mさん
前立てリスク無いって言うか、パークスクエアと壁ドン決定部屋でしょ？
そんなとこで諸経費分載せて売ったら苦戦するんだろうね。

[1878: 通りがかりさん]

>>1877 検討板ユーザーさん
西向きなので旧中山道側向いてますよ。

[1879: 検討板ユーザーさん]

>>1878 通りがかりさん
窓が旧中山道向いてる部屋なら良いけど、壁ドンになってる部屋もあるよね？

[1880: 通りがかりさん]

>>1879 検討板ユーザーさん
この部屋に関して言えばパークスクエア向きの部屋は１つもないです。角部屋ですが、西以外の窓は北向きです。よって壁ドン部屋はないですね。

[1881: 検討板ユーザーさん]

>>1880 通りがかりさん
北西向きの部屋なのね。
ということは、今後後ろにマンションが建ったら壁ドンになるリスクがある部屋ってことね。
南も北も壁ドンリスクがあって、ドミノエリアは嫌になっちゃうね。

[1882: 通りがかりさん]

>>1881 検討板ユーザーさん
ちなみに後ろは高田クリニックという病院でそこそこ流行ってますし、先生も高齢ではないのでドミノリスクは低いのではないでしょうか。
検討者の方ならもちろん上記情報はご存知でしょうが。

[1883: 検討板ユーザーさん]

>>1882 通りがかりさん
高田クリニックがすべての区画を占めている訳では無いですよね？
検討者の方ならもちろんご存知かと思いますが。

[1884: 口コミ知りたいさん]

リセール価値は手持ちが出なければラッキーって感じですね。
さらに前立てされたらローン残債割れは確実ですが…。

[1885: 匿名Mさん]

>>1883 検討板ユーザーさん
その東側は2015年竣工の学生向けアパートですね。

[1886: 口コミ知りたいさん]

前立てに怯えながら暮らす生活なんて嫌だな。
まあドミノエリアの宿命だけど…。

[1887: マンション検討中さん]

売りに出ている住居は西向きですが、南側は2Lの住居があるためパークスクエアと少し距離が離れるし最上階なので眺望も悪くない。北側はクリニック。西側は駐車場で公道までの距離が保てる。南向きにこだわらない方には中々良いのでは？

[1888: 通りがかりさん]

>>1883 検討板ユーザーさん
もちろん知ってますよ。この部屋に関しては、現地見た感じは北側は高田クリニックです。

[1889: 口コミ知りたいさん]

ドミノを肯定するコメントが多くて怖い…。
ドミノマンションなんて出来れば住みたくないけど、予算的に浦和だとドミノしか選択出来ない自分が情けない。

[1890: 検討板ユーザーさん]

まぁでも竣工前にキャンセル住戸確保できたら500万上乗せで売れるんだから、みんな狙うわな。

[1891: マンション掲示板さん]

>>1890 検討板ユーザーさん
500万上乗せしたのは、あくまで売り出し価格で成約価格では無いですよね？
また、500万上乗せした価格で売れて、仲介手数料とか諸経費含めてトントンぐらいです。
なのになぜみんな狙うと言えるのですか？
リセールは全然強くないと思うのですが。

[1892: マンション掲示板さん]

ネガティブ投稿の後に購入者の根拠の無い適当な擁護コメントが繰り返されてる感じですね。

[1893: 検討板ユーザーさん]

いやー。ここは本当に仕様が良くて、前立てリスクも言うほど高くないし、価格も浦和にしてはかなり良心的なのでキャンセル住戸が出たら買いですね。
ダメ元で狙ってみます。
皆さん、絶対に狙わないでくださいね。

先に買われた方が羨ましい。
気づくのがもっと早ければと悔やまれます。

[1894: マンション検討中さん]

この掲示板では前立てや残債割れの話が出てますけど、周囲の環境からして、そのようなリスクはないですね。すぐ南側の敷地は既にとても新しいマンションとその駐車場で埋まってますからね。
他の方も似たような話を書いてますが、ここを購入できた方は本当に賢明な判断をされたと思います。あっという間に完売する程に人気が高かった理由がわかります。今はキャンセル住戸が出るのをただただ祈ることしかできません。

[1895: マンション掲示板さん]

購入者による自作自演がまた始まりましたね。
前立てリスクとリセール価値が無いことに真摯に向き合えば良いのに。
永住志向ならリセールの心配をしなくて良いから、壁ドンになろうが残債割れになろうがどうでも良いでは無いですか。

[1896: 検討板ユーザーさん]

>>1895 マンション掲示板さん
おはようございます。
もし仮に購入者さんであれば、このマンションを愛するがゆえで、悪く言われるのは納得できないからだと思いますね。
やはりここは良い！

文面的には購入者さんではないので、完売してもなおキャンセル住戸を狙うライバルさんですね。
嬉しいような悲しいような。

10年、20年後はどうなるかわからないのでリセールももちろん視野に入れて検討しました。
結論はGOです。

[1897: 検討板ユーザーさん]

>>1894 マンション検討中さん
もしかしてあなたもキャンセル住戸を狙ってますか？
人気だから仕方ないですね。
私も祈っております。

[1898: 1844 1845]

すみません、あと2、3ヵ月で、できあがるからいい、と書きましたが、竣工はもう少し先でした。気になる方は各自、ご確認頂くようお願いします。私、勘違してました。年明けての2、3月ですかね。>>1851さん、フォローありがとうございます。どちらにしても、生活のめどがたつのはいいかなと思います。私は選ぶ間もなくこちらに来たので。

[1899: マンション掲示板さん]

購入者が自作自演でキャンセル住戸を狙ってますと書き込んでるのを見ると虚しいですね。
リセール価値が無くてドミノマンションでも、永住志向なら良いでは無いですか。
気にせず新しいマンションでの生活を満喫してください。

[1900: 検討板ユーザーさん]

>>1899 マンション掲示板さん
なので購入者ではないで確定ですね。

リセール価値がないかどうかは、まぁ気長にここ見ながら待っててください。
10年後には面白い結果が待っています。
ウシシ。

[1901: 検討板ユーザーさん]

ちなみに、キャンセルが出たら優先的に回してもらうことはできるんでしょうか？
やはり公平に抽選ですか？

[1902: マンション掲示板さん]

>>1900 検討板ユーザーさん
何を根拠で言ってます？
浦和は今は落ち着いてますが、今後の再開発とか新築の供給が増えていくなかで、ドミノマンションの訳あり物件がリセールに強いと思いますか？
住宅価格が高止まりしてる現状でさえ、いま出ている転売物件は当時の販売価格+諸費用を載せただけの金額設定でやってますよね？
その程度ってことですよ。

[1903: マンション掲示板さん]

目の前の現実を見れない購入者が必死に自作自演してて痛々しいですね。
そもそも便所の落書きレベルのこの掲示板で必死に自作自演しても、マンションの市場評価は変わらないので安心してください。
売れる価格で売れます。

[1904: 検討板ユーザーさん]

>>1902 マンション掲示板さん
駅毎のリセールバリューや周りの成約状況、昨今の市場動向や需要と供給など色々な総合してですね。
もちろん、この掲示板も参考にはしてますよ(笑)

はい。リセールは良いと思いますよ。
流石に竣工前転売でリセールを期待するほどハイグレードではないので、5年から10年寝かさないと真価を発揮しませんよ。

こちらは転売物件でないことは確実です。

[1905: 検討板ユーザーさん]

>>1903 マンション掲示板さん
同じことしかかけないんですかね(笑)

[1906: 通りがかりさん]

現地見ましたが、一体どこに前立てリスクがあるのか、全くわかりませんでした。某マンションが新しく建ったばかりで、新たな前立てのリスクは皆無でした。
やっぱり、短期間で売り切れたのには、きちんとした理由があったんですね。気付いたら、残り数戸で、抽選にすら参加できないって状況でした。さすがパークハウスだなと思いました。

[1907: マンション検討中さん]

チラシのお部屋は値段交渉も可能そうだと思うのですが、
皆さんは問い合わせましたか？

[1908: マンション検討中さん]

>>1907 マンション検討中さん
暫くは5980万のまま様子見販売じゃないでしょうか？
もう少し手頃な価格のところが出るといいんですけどね、、、

[1909: 検討板ユーザーさん]

まぁ毎週末やってるオプションの話とか出ないんだから、価格とか陽当たり画像載せてる人以外は購入者じゃ無いよね。

[1910: マンション掲示板さん]

>>1904 検討板ユーザーさん
寝かせたら前立てされて腐りますよw

[1911: マンション掲示板さん]

購入者によるリセール価値が高いという妄想が現実の前に崩れ去ったのに、それを未だに必死に否定しようとしていて惨めだな。

[1912: 検討板ユーザーさん]

>>1907 マンション検討中さん
流石に分譲時と比べてデメリットしかないので、購入したいとは思わないですね。

[1913: 検討板ユーザーさん]

>>1909 検討板ユーザーさん
住民板も動きないですからね。
画像載せてる方も購入に至っているかはわからないです。
価格はなんとなくわかってるんですが、日当たりのシュミレーション結果はほしいですね。

[1914: 検討板ユーザーさん]

>>1910 マンション掲示板さん
当分前立てはないと思ってるので大丈夫です！
ご心配ありがとうございます！

[1915: 検討板ユーザーさん]

>>1911 マンション掲示板さん
同じことの繰り返しですね(笑)

[1916: マンコミュファンさん]

>>1914 検討板ユーザーさん
前立てに怯えながら暮らすのですね。
難儀な生活ですね。

[1917: 評判気になるさん]

前立てに怯える理由は？ここ見て購入する人は現況見て購入する人だと思います。前立て要素あるけれど、ザ・パークハウスに住みたい人、浦和駅近くに新築マンション買いたい人、常盤学区に住みたい人等。

[1918: 検討板ユーザーさん]

>>1916 マンコミュファンさん
いやいや、怯える要素ありますか？(笑)
希望しかないですよ！

キャンセル住戸が出て購入できればの話ではありますが。