パークホームズLaLa名古屋みなとアクルス

[マンション比較中さん]

パークホームズLaLa名古屋みなとアクルスについての情報を希望しています。
便利に楽しく子育てできたらいいなーと思いますがどうですか？
物件のことや周辺のスポットなど、いろいろ知りたいので情報交換したいです。
よろしくお願いします。


公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/J1205/

所在地：愛知県名古屋市港区港明二丁目501番9（地番）
　　　　愛知県名古屋市港区港明２丁目未定（住居表示）
交通：名古屋市営地下鉄名港線「東海通」駅　徒歩4分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.43平米～95.71平米
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
売主：三井不動産レジデンシャル
完成時期　2020年01月予定（ブライトコート、セントラルコート）、2020年07月予定（アリーナコート）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上10階
総戸数：265戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
名古屋物件調査まとめ　2019年9月【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/17334/

[2319: 検討板ユーザーさん]

物件の仕様はそこまでなのに売れたのは港区を気にする人は思ったより少数だということだね。
物件がそこまで良くないなら場所で売れてるということだから。
アンチさんには受け入れがたいだろうけどこのエリアが人気の場所なのは売れ行きが証明してるよね

[2320: 匿名さん]

荒らしや煽りだと思われたなら申し訳ない。
ただ、このマンションは名古屋でも最安級なのにデベは三井で、大型商業や駅も近い。

ネックがあるとすれば、港区や災害なのは主観でなくて事実だと思う。結果的によく売れているからいいのだけど、港区や周辺区の人達が購入メインな気がするのですよ。

[2321: 匿名さん]

港区民や南、中川の人達には良いマンションでも当初思ってた、広域から購入に繋がってるのかが少し疑問なんですよね。

豊洲も武蔵小杉も広域から買ってるから資産性が上がったしね、このマンションあまり千種区や昭和を含めた地域から買った話は聞かない。

[2322: 匿名]

>>2319 検討板ユーザーさん
売れたのは激安だからって事でしょ。この値段だから港区でもしょうがないみたいな。今までマンションを購入できなかったり層を取り込んだんでしょう。

[2323: 検討板ユーザーさん]

>>2322 匿名さん

第二期は2割ほど値上げのようです。
本当の実力は、そこでわかるのでは？
キッザニアもオープンが先延ばしに。
デペとして、三井さんの実力が問われるのは、まさにこれから。
今回の値付けはあくまで今回限り。
客寄せです。再開発の進捗如何では、第二期苦戦するかもしれませんね。

とはいえ、部屋によっては必ずしもこの仕様で激安とは言い難く、むしろ強気の値付けだったと私は思っています。

[2324: 匿名]

>>2323 検討板ユーザーさん

激安とは言い難いってどーゆう事ですか？？
仕様があまりにもしょぼいって意味？

[2325: 検討板ユーザーさん]

激安ってメリットなのになんでそのディスる？
割高物件買いたいの？笑

[2326: 検討板ユーザーさん]

>>2321 匿名さん
近隣地区だけではこのキャパは埋めきれないだろう。ま、近隣区が1番多いのはそうだろうが
この物件に限らずそれはどの物件でもそうだし。

[2327: 匿名さん]

どれだけ無駄にお金を使ったかというのがスタータスだということを若い人は知らない。

昔は同じものをどれだけ高く買ったかを自慢したものだが、若い世代は同じものをどれだけ安く買ったかを自慢する。
世代間によって正反対の考えがある

[2328: eマンションさん]

>>2325 検討板ユーザーさん
ディスられてはないと思いますが。
激安じゃないのに売れたのは価格以外の魅力があったということですから。

[2329: 匿名さん]

>>2328 eマンションさん

そういうことですね。
アンチさんは値段だけの物件というレッテルを貼りたいということですか。わかりやすい説明ありがとうございます。

[2330: 匿名]

>>2329 匿名さん
値段以外の特徴は？ららぽーと以外あります？

[2331: 通りがかりさん]

>>2330 匿名さん
HP見たら？

[2332: 匿名]

>>2331 通りがかりさん
HP見る限り特徴ないんですが？

[2333: 匿名さん]

>>2330 匿名さん

環境
区役所近い、駅近い、小学校近い、公園目の前、大きい公園近い、習い事が多いほうわスポーツセンター近い(水泳スケートテニスフットサル合気道体操などなど)、図書館近い、スーパーたくさん、高速出入り口近い、バス停近い、街自体が開発されていく、ららぽーと(200店舗以上)近い

建物
エネファームで電気代安い停電しても電気使える
平面駐車場
長谷工仕様の規格品なのでやはりアフターメンテナンスについては優秀、壊れにくい

建物特徴は少ないな?

[2334: 匿名さん]

>>2332 匿名さん

HPがららぽーと頼りすぎなんだよね
それ以外書いてない

ららぽーと書いとけば売れるやろ精神でテキトーにホームページ作ってる感じだな。
まぁららぽーとゴリ押しだけで十分売れてるんだけどね。

あとゴルフ場と、バッセンと水上バスもあるよ

[2335: 検討板ユーザーさん]

安いのはいいことではないの？
その物件に見合う価格、見合わない価格で購入者が判断するのでは。
竣工してからも売れ残ってるマンションは価格と価値が不一致ということ。
この物件に限らず当然のこと。
多くの方々がそう思ってこのマンションを購入しているわけですから、港区民差別をする連中の話は無視すればいいと思います。
本当のお金持ちはこんなスレ来ませんから。

[2336: 検討板ユーザーさん]

>>2330 匿名さん
だからねーよ
それでじょうぶんだろ

[2337: 匿名さん]

実際建物が完成して内見とか始まったらイメージと違ったとか多そう。

[2338: 匿名さん]

そろそろ総括しようか。
埋め立て地の軟弱な地盤で災害リスクを避けられない立地と、パークホームズとは思えない仕様が低い建物で、星は１つが妥当だが、
ららぽーと（アオキスーパー）が隣接し庶民には利便性が良いことから、星２つとする。

評価：★★☆☆☆

今後の三井不動産には、好立地な物件を供給してくれる事に期待したい。

[2339: 通りがかりさん]

>>2338 匿名さん
いやいや、あんた誰よ（笑）

[2340: 通りがかりさん]

>>2338 匿名さん
庶民のアオキスーパー^ ^
あんた皇族か(笑

[2341: 通りがかりさん]

>>2338 匿名さん
そろそろ総括しようか… カッコ悪い（涙）

[2342: 匿名さん]

>>2335 検討板ユーザーさん
むしろ金持ってるやつも投資で買ってる
再開発地域の第一弾はほぼ鉄板で後発の条件悪い物件が出てから中古価格上がるから。
ここは補助金も出てて、港区のイメージもあって非常に割安だったから相当上がるよ、10年住んでも分譲価格で売れると思う
アンチや区差別の人のおかけでデベが慎重になってこの価格設定にしたんだけど、竣工一年前完売なくらい売れてるから安過ぎたな

[2343: 匿名さん]

>>2342 匿名さん

価格が上がったとしても内装や設備がしょぼいのがあるからそれはどーなんですか？？後で取り替えればいい理論ですか？？

[2344: 通りがかりさん]

>>2343 匿名さん
どう？って、内装や設備をそこまで気にしない人が買うだけでしょ。

[2345: 名無しさん]

評価か、ま、住んでないから、正直現時点で何も評価できないが、とりあえず生活圏に便利施設が至近に多数まとまっている点はちゃんと評価して欲しいもんだ。

以下、相当長くなるが、ご容赦を。ご不快な方はご容赦を。

語り尽くされているが、区役所、保健所、図書館が徒歩圏内というのは、まず評価されて良いと思う。消防署も至近。

医療は、救命救急対応の病院に近く、また同規模の病院が3キロ以内に複数ある。（中部労災、エキサイカイ、中京、臨港）
夜間、休日等に、やむなく診療を受けなければならなくなった際に、いわゆる第二次救急や高度救命・災害拠点の医療機関が至近な点は、老若男女とも、生活する上での安心感がある。

ホームドクターとなりうる開業医（医科・歯科）も至近に複数ある。ま、診察態度や治療の実力はドクター次第だから、この辺は近くにある、という程度だろう。

中川小、港明中が近く、保育園、幼稚園、更には高齢者のデイサービス、ショートステイなどの教育・福祉施設が近くに多数あるのは、ライフステージに合わせた生活のしやすさにプラスの影響があると思う。
学校のレベル云々は、良くも悪くも、最後は本人次第だから、良し悪しは評価できない。

生活雑貨の買い出しは、ららぽーと以外にドンキやドラッグストア、アオキスーパー以外にも、バロー、マックスバリュー、タチヤなどのスーパーが至近に複数ある。もちろんマンションはネットスーパーにも対応している。更にコンビニもローソン、ファミマ、セブンが徒歩または至近圏内に複数あり、買い物難民にならずに済みそうだ。

家電量販店も、エディオン、ケーズデンキ、少し離れるがヤマダ電機も近い。ニトリにトイザラスも至近。
ホームセンターもカインズやコーナンも至近。
車ありが前提としても、至近によくこれだけ揃っていると思う。

娯楽施設は邦和スポーツランドを始め、名古屋港水族館、東宝シネマズベイシティ、キャナルリゾートなども多数。レゴランド、ポートメッセ、リニア鉄道館などへのアクセス良好。更には隣接する名古屋高速への乗り入れも良好。

日常の交通アクセスについても、市バスの発着場、地下鉄の駅が至近。地下鉄は乗り換えが必要だが、金山にてJR、名鉄へ乗り換え、名駅、栄など市内中心部や市外へのアクセスも良好。
但し、名港線の開業は古く、各駅のリニューアル、構内のリペアの進捗がイマイチな点は、災害時のアクセス遮断リスクになりうると思う。

立地については、東邦ガスの跡地。地中には一部残置物あり、将来その撤去費用はマンション住民負担とされている。工業用地であり、地価や平米あたりの平均単価が安いのはこれに起因する。シアンなどの土壌汚染は、名古屋市の指導により基準値以下。しかし気にする人がいるのも事実であり、第二期開発で土砂が穿り返されると、影響が皆無か？と言われたら、大丈夫！と言い切れる人はいないであろう。

地盤は、元々江戸時代、熱田の新田開発から始まり、続いて遠浅の場所であった現地を、津金文左衛門が干拓。今も付近に津金の地名が残る場所。もっとも、港区、南区には個人名や○○新田という地名が多い。地盤が強固ではない点は、すでに多数の指摘のとおり。

マンションはエントランスなどの一部のみ地盤改良となっており、大規模地震による液状化の被害が皆無とは言えないが、かなり多数の杭打ちがなされており、駆体そのものが倒壊あるいは傾斜する被害は考えにくい。

好立地を生活便利で考えるのか、地盤優位で考えるのか、その両方が揃って好立地と呼ぶか人それぞれだが、少なくとも地盤が惰弱な点については、好立地と呼べず、液状化リスク含め認める必要かある。

敷地利用でよく訳がわからないのは、マンションのど真ん中に、地域住民利用可能な歩道が整備される。ららぽーとへのアクセス、現住民の要望あるいは、再開発に伴う街づくりの一環かもしれないが、そのメンテ費用はマンション住人の負担。これはよくわからない。

マンションの仕様は、三井が手がけるグレード中では一番安価なパークホームズ。他のパークホームズと比較して、標準仕様が劣る点は、認める必要がある。

エネファームではなく、エコキュートであれば、その分、標準仕様のグレードをアップできたのかもしれないが、東邦ガスと組んだ再開発であり、スマートシティ、サスティナブルかつ災害に強い街づくりがコンセプト。三井は東邦ガスとの関係から再開発にあたりコストパフォーマンスに優れる長谷工に施工を依頼した。この時点でマンションの仕様が押さえられることは確実で、事実、ブライトコートにはエレベーターがない。困らないかと言われると、困らない人もいるし、修繕積立金が安くなることから、このままで良い人もいるので、評価しにくい。

長谷工物件は田の字型物件であり、安かろう云々言われるが、発注者の意向に沿ったマンションを作る技術には長けている。建築資材の高騰、人足確保が困難かつ、やはり港区でマンションを作り販売することに、三井自身も当初不安があったのは間違いない。
蓋を開けてみれば、まもなく完売であり、ホッとしているところだろう。

早々にオプションで間取りや仕様をグレードアップした部屋もあり、今後手直しする部屋もあるだろう。仕様は好みの問題ではあるが、最低限のものは付属しており、エネファーム付きの販売価格としては妥当な販売価格であったと思う。
安かろう悪かろではなく、あくまでマンションとして必要最低限の設備は揃えてあるという評価でよいと思う。
ディスポーザーやスロッブシンク、ベランダの薄い避難用ボードなど、長谷工仕様と揶揄される点は、施工が長谷工である以上、如何ともし難い。直床が嫌、ルーバーなしの共用廊下側の居室のサッシなど、粗探ししても、このマンションは、この仕様である以上、パークホームズと名乗るな、仕様悪すぎと言われても、三井がこれで良しとした以上、三井的にはパークホームズとして次第点と理解するしかない。

津波対策は、名古屋は伊勢湾台風、東海豪雨などを経て重点的に対策を行なっている。高潮防波堤の補強もあり、近年の台風による越水はマンション付近では確認されていない。伊勢湾台風では、国道１号線以北、八熊通りあたりまで浸水被害が確認されているが、当時は高潮対策なく、貯木場からの流木による建物への被害が多数あり。現在は過去の教訓により、津波対策がなされているが、海抜が低くく、津波避難ビルの指定が多い地域である。津波リスクがある点も認めるべきであろう。

特に名古屋港から越水した場合、築地口から港区役所にかけてかなりの高低差がある。その場合の浸水リスクは、既に語られているように1-2mと想定されている。（浸水は大規模地震の場合、名古屋港への第一波到達は約2時間とされている。）

マンションの駐車場は平面駐車場である。自動車に関しては、水没する可能性を排除できない。過去の記事で、ドンキやららぽーとの立体駐車場へ一時待避すればとの意見は、頭の片隅に覚えておきたい。

ゲリラ豪雨や台風への下水道対策については、名古屋市の半分は合流式の下水道処理であり、港区も法人にある下水処理施設まで合流式である。
なおマンションの雨水は、港北運河、すなわち中川運河への放流を前提にしていると理解してきた。このため、このマンションに限っては、武蔵小杉と異なり、下水道は分流式に近いと理解しているが、港北運河からの逆流対策ならびに下水道に詳しい人がいれば、ご教示いただきたい。
少なくとも、局所的な豪雨による雨水の内水氾濫は、名古屋に限っていえば、雨水貯留施設が数多く作られて入るものの、対策途上であることから、リスクありと評価するのが妥当であろう。満潮時かつ豪雨により中川運河からの越水が生じないとは言えないからである。

周辺環境は、国道23号線が近く、光化学スモッグも発生しており、良好な環境とは言えない。
気管支が悪い人は、大気汚染濃度自体は問題なくとも、住まいが変わり、外気は排ガスなどの影響が皆無とは言えないことから、住み始めたら体調面の変化には気をつける必要があるだろう。もっとも空気清浄機含めエアコンなどが高機能化しており、過剰な心配は不用と思われる。

騒音は、市内の閑静な地域とは異なるが、生活する上で支障があるような爆音や不快な音を発するものはない。強いて上げるならば、エネファームの低周波、各戸のエアコン室外機、上下左右からの生活音くらいであろうか。これも感じ方一つであり、住民次第なので、評価的には普通と思われる。

あとは住んでみなければわからないし、評価は人それぞれ。新しい街づくりのコンセプトと、販売価格が私の生活水準と考え方に一致したから購入したわけで、皆、評価基準は異なる。

以上は私の評価に過ぎず、住めば都です。
以上、大変長々失礼しました。

[2346: 匿名さん]

>>2345 名無しさん

要約すると、やっぱり立地やマンションの設備はダメダメってことね？

アンチかよーわからんが、長文おつかれちゃーん。

[2347: 匿名さん]

>>2343 匿名さん
床暖や食洗機すらないマンションがこのクラスで結構あるから、しょぼいとは言えない
4000万前後出すならもう少しほしいところだけど

[2348: 匿名さん]

>>2344 通りがかりさん
賃貸ならともかく、分譲マンションで内装も設備も気にせず買う人っているのかな？？

[2349: 匿名さん]

>>2348 匿名さん

背伸びして買った家庭も多そう。
割安感プラスららぽーと隣接というイメージ戦略に乗っかれば、内装、設備はそれなりで良い層が買ったのでしょう。
仕様変更可能な部屋の人で、オプションてんこ盛りの家庭はそんなにいないのでは？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[2351: 匿名さん]

[NO.2350と本レスは、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2352: 匿名さん]

うわぁ！
いっぱいオプション頼んでしまった。
睨まれるかな？

[2353: 匿名さん]

セントラルも完売で最終期はほとんどの部屋が抽選になるそうです、最終期でアリーナも完売ですかね。
竣工一年前に完売となると名古屋市内では圧倒的な速さですね。

[2354: 匿名さん]

アンチはくやしいのぉ

[2355: 検討板ユーザーさん]

設備良くないって書いてあるけど
他のマンションでほとんどついてないエネファームがついてるし床暖房、食洗機がついてるし停電しても電気が使えるし駐車場も、平面だからそれで十分です。
洗面の鏡が1つでも別に困らないし、掲示板で出てたトイレの配管もなんのことかわからないし

同時に検討したここより高いマンションで、食洗機がついていないマンションもありましたので

以前分譲賃貸でタワー式パーキングでしたが時間がかかって苦痛でしたので平面駐車は嬉しいです。

[2356: 不動産投資家]

アンチがたくさんいる程安く買えるからこちらとしてはありがたい
西区や名駅近辺の庄内川氾濫の影響受ける地域や新瑞橋、鶴舞周辺の窪地と行った水害の危険性のある地域でも名古屋市ってだけで不動産バブルで高騰してるんで、ここは相対的に水害危険のある中で見ても安く買えた。
その上再開発が進むから資産性は高い。
どうせ大きな地震が来たら総崩れするから地盤のいい地域で割高なマンションなんて名古屋では買いたくないな

[2357: 匿名さん]

マンマニさんの勧める物件はガチで売れるな。プラウドタワー栄も凄いスピードで売れてる、どちらも竣工一年前完売の勢いだね。プラウドタワー栄も周辺の再開発でほぼ値上がり確定みたいなもんだからな
やっぱ再開発地域は鉄板ですね
前に勧めてた納屋橋のプラウドタワー名古屋栄も三年住んで2割値上がりだしね。

[2358: マンション検討中さん]

流石にここは、中古値上がりはないね。
新築安く買えてよかったと思うけど、中古は伸びないだろうね。

元値が安いから大きな値下がりはないだろうが、住人が揃った後の評判が気になるところ。

[2359: 検討板ユーザーさん]

>>2358 マンション検討中さん

この物件の中でも割安住戸掴んだ人は値上がりワンチャンあるやろ
全販売期で抽選なのでまだまだ需要はありそうだし

[2360: 検討板ユーザーさん]

実際この開発地区はまだ6割程度の開発でポテンシャルは残っているし、近隣で名古屋競馬場跡地の開発も行われる。

[2361: 匿名さん]

>>2358 マンション検討中さん
いや、あると思うよ。名古屋市内築浅地下鉄沿線徒歩五分以内の70平米台の中古成約事例ほぼほぼ調べたけど3000万以下は全くといってない。この時点でこのマンションの安い部屋は利益が出る。さらに築五年以内だともっと高い。さらに大規模商業施設横だとさらに高い。なので投資需要もあって毎期抽選になってるわけ。10年住んだらほぼ間違いなく元取れるというか、無料で住めるでしょ
こんなお得なのあまりないよ。

[2362: 匿名さん]

ちなみに現時点で出てる名古屋市内地下鉄沿線徒歩五分以内、築10年以内70平米徒歩五分での最安値は3080万、5年以内だと3280万。
成約はもう少し低くなるけど、ここはららポート他施設が充実してて新築。
つまり、買って後悔してすぐ売っても利益出る。五年住んだら無料で住めて売っても利益出るレベルで安い。そりゃ抽選なるわなー、補助金相当出てないと次値上げしないとデベは赤字
でしょこれ

[2363: 匿名さん]

>>2358 マンション検討中さん
他のららポート横マンションは中古でも新築同様かそれ以上で売れてるよ
築10年でも新築同様の価格で成約してる
だから不動産詳しい人は買ってる
ここはアンチが書いてるように港区ってことでデベロッパーが弱気に価格つけたせいで、他の名古屋市内じゃ考えられないくらいいい条件になってる
ららポート、キッザニア、メガドンキ、駅、区役所、図書館、スポーツ施設とが徒歩圏に揃ってるからファミリー、dinks、高齢の夫婦と幅広く需要がある。
とりあえず賃貸代わりに引っ越してもいいレベルだね

[2364: 匿名さん]

>>2362 匿名さん
仰ってる中古マンションの新築時の販売価格はいくらなんですか？？名古屋市内って見てるエリアも広いですし。中古価格出すなら同じ港区エリアとか近隣物件で見ないと意味なくないですか？
話題になってる物件で価格も知られてる物件なのに中古になって新築より高く価格でこのマンション買うのかな？

[2365: 匿名さん]

港区の近隣物件も名古屋市内の地下鉄沿線に含まれる。
港区エリアの近隣のみに絞るとららポートができてから新築・中古相場は右肩上がり、ただ物件数がそもそも少なく成約数自体少ないため統計としては弱いので名古屋市内全体で相場を出している。話題になってようがなかろうが、人気の物件は中古で高く取引されてる。竣工一年前完売なんてデベの担当が安くしすぎて怒られてるレベルだから第二期以降はこの価格はないと思うし普通に考えたら中古は上がると思うけど、不安なら買わないことだね。

[2366: 匿名さん]

今更リセールどうこう以前にもう次の最終期販売でほとんど全ての部屋は抽選だから、買いたくても買えないでしょ。4月販売開始で第1期で210戸売れて、悠々とデベが夏休みを1ヶ月とって、第2期で45戸販売、それでいきなり最終期になって残り10戸なんだから次は高倍率抽選確定でしょ。

[2367: 匿名さん]

>>2365 匿名さん
なんかそれっぽいこと言ってるけどエリア、地域によって上がったら下がったりしてると思うから広範囲の話されても…。

[2368: 検討板ユーザーさん]

ちなみに直近ではららぽーとのマンションの隣に建っているマリンスクエアは築9年で+4%
(9年前は何もなかったので安かった)
ドンキの前に建っているアメニティは築4年で+0%(イコール新築価格)
でのデータがあります。