ピアース明大前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース明大前について知りたいです。
大通りから一歩奥まった場所で、静かに暮らせる環境だといいな。
プライバシー性や雰囲気などについて知りたいです。どうですか？

公式URL：http://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-meidaimae/index.html
所在地：東京都世田谷区松原2丁目562番7他（地番）
交通：京王線・京王井の頭線「明大前」駅徒歩5分
間取：1K～3LDK
面積：30.50平米～75.23平米
施工会社：東亜建設工業
管理会社：モリモトクオリティ
総戸数：39戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階建
売主：株式会社モリモト


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

>49
デベの人だと思いますが、昔からの住民の質は言いすぎでしょう

[52: 匿名さん]

大きい部屋だと、芦花公園レジデンスや築浅の桜上水ガーデンズと
比較検討する人が多そうですね。　ところで、ホームページに周辺の
戸建ての写真がありましたが、どこのマンションデべでも同じだと思いますが、
おそらく撮影の前に庭師を使って（もちろん、費用はデべ持ち）きれいに手入れ
して、さらに社員が路上のごみ拾いをしてから撮影してるんでしょうね。
明大前は便利ですから、かなり需要はありそうですね。

[53: 匿名さん]

駅まで近いですが、各停しかなく渋谷まで20分くらいかかるというようなリアルな意見を聞くと、
やっぱり実際に利用している方の情報は貴重だと思いました。
割高に感じるという意見がありますが、それはマンションのクオリティ的にでしょうか。
それとも立地的な問題ですかね？

[54: 評判気になるさん]

>>53 匿名さん
京王相模原線沿線在住で、こちらの物件を検討している者ですが、朝の通勤時間帯の京王井の頭線の混雑は、1本ずらせば空いている場合が多いですし、ほぼ定刻通りの運行なので、明大前から渋谷まで13分程度です。実際に利用していると井の頭線はあまり遅れない印象です。ただし、この1本ずらしテクを使わずに来た電車に乗ってしまうと酷い目にあうことがありますので要注意です。
こちらを検討するうえで、何度か明大前で下車して周辺を歩いて見ましたが、他の方がコメントしているようにスーパーが小さいところばかりなのが残念です。大きなスーパーも歩けない距離ではありませんが、夏冬は辛そうです。自転車があれば西友やオオゼキなど選択肢が広がるので問題ないかなと思いました。
割高かどうかについては、明大前では久々の物件らしく参考にできる情報がありませんでしたが、この交通利便と駅距離で坪単価380〜430くらいというのは市況を考えると妥当なのかな？と思っています。クオリティ面ではディスポーザーが付いていないのがマイナス評価ですが、今まで使っていない身としては問題ないです。逆に現在住んでいるところに付いていたとしたら、すごく不便に感じるかもしれません。
あとは、既に決定している京王線の高架化で明大前の駅前再開発がどうなるか、またそれによる影響値が気になります。

[55: 匿名さん]

再開発で格段に住みやすくなるでしょうがそれまで待てない…
資産価値もあげあげ！？

[56: 匿名さん]

中央道下りの永福口がかなり近いが素直には乗れないとか、一通多いとかはマイナスポイント。都内では仕方ないけど。
電車でのアクセスはかなり良いと思う。混雑が嫌ならもっと井の頭線の西に住めばいいだけの話かな。
井の頭線が注目される何か(大小問わず)が今後あれば今の価格は割安

[57: 匿名]

立地です。あくまでも都心へ通勤する者の意見ですが。アクセス利便性を考えたときに、別に明大前でなくとも選択肢は多くあるという価格でした。明大前に特別な思い入れがあるなら別ですが、私が提示された価格は、買う側に明大前を選ばせるだけの強い武器にはならんだろうなと思いました。

提示された査定賃料を明大前の賃料相場と比較すると、査定賃料は相場を30％くらい上回っていて、箱そのものの質が良いとしたって、賃貸に入る人が相場を大幅に上回る賃料払って明大前を選んで住むとは考えにくいので、販売側の無茶が額面にあらわれてるなと感じました。

なぜそんなに無茶な賃料相場を提示する必要があるかというと販売価格が割高だからでしょうね。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん

価格は平均坪単価いくらでした？

[59: 評判気になるさん]

>>57 匿名さん

新宿、渋谷いずれかに15分圏内で駅徒歩5分以内の物件を探してるんですが、そうすると同じくらいの坪単価で他の選択肢ってありますか？
駅近だと半地下？の物件ばかりで、先日のように豪雨の時に心配なので、半地下物件以外で他に選択肢に入るような物件が見つかれば良いなと思っています。
東中野の物件が良いかなと思って見に行ったのですが、ホテルがすぐ近くで環境的にあまり良くないし、気に入る物件探しって難しいですね。

[60: 匿名さん]

>>気に入る物件探しって難しい
物件探しって出会いと一緒で「これ」と、ときめきが最大な購入理由になることが多いようです。予算もあれば妥協点もあるみたいですが。
マンションにはメリットばかりじゃないですからね。

このマンションだとメニュープランが選べるのがいいと思います。Lだと75.23㎡で、普通なら3LDK。それをメニュープランにして2LDKにするとLDKだけでも20畳になります。2部屋って、主寝室＋子供1人なら十分なので、子供が少ない家庭は2LDKでもいいのかと思いました。

[61: 匿名さん]

坪単価は、約380万円〜ということになるのかな。
公式サイトに出ていた、一番安い部屋の金額と、一番コンパクトな部屋の面積で計算してみました。
もっと渋谷や新宿に近い場所だったら
この金額がスタート価格というのは難しいと思います。

[62: 匿名さん]

安くて３８０万円からだったら最多価格帯は４００万円くらいは乗っかって行ってしまうということになっていくのかもしれませんね
このあたりで４００万円
どう判断すればいいのでしょう
今は全体的に不動産価格は高いのでこのあたりにしてはもしかしたら以前の数字から見えれば高くなってくるのかもしれません

[63: 匿名さん]

完売御礼。

[64: 匿名さん]

世田谷の環七外側は少しづつ値引き販売が増えているので、
ここも中古になった時の値下がりリスクは大きいと思います。
平米単価100万円ぐらいがフェアな水準かと。