シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[943: マンション検討中さん]

もうモデルルームは出来上がってるんですかね？今週土曜に行く予定ですが、モデルルーム見てきた人いましたら感想聞きたいです。

[944: 匿名さん]

>>942 口コミ知りたいさん
路線では田園都市線>>>目黒線だから、同じくらいで出すんじゃ無いかな。

[945: マンション検討中さん]

向きによっては600超えるんじゃないですか。
600超えだと港区買えますがね。。

[946: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん
流石にプレミアム住戸でない限り、600は無いでしょう...600出すならパークコート小石川買いますよ...

間取りを見ていると2LDKはグロスで1億円を超えないように設定すると思います。60平米で1億円を超えて売れるエリアではないでしょうから。

[947: マンション検討中さん]

金融緩和で資金が暴走気味だから予想を超える値段で出してくるかも。渋谷も定期借地権なのに、とんでもない値段をつけて来たし。

そうなればまさにバブルなわけだが。

[948: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん

お隣よりも全ての質が高く造られているようなので、坪600近くになってもおかしくはないですね。でも隣の安普請を坪500は出せないです。

[949: 検討板ユーザーさん]

住友なんでアホみたいな高価格帯で出してきてもおかしくないよね。武蔵小山に坪単価600は出せませんね。

[950: 匿名さん]

61平米の2LDKが1億未満でしょ...
1億の壁って言うからね。
逆算すると、どんな高くても坪単価540万が限界だろ...

[951: マンション検討中さん]

こちらは上質とのことですが、どの辺りが上質なんですか？

[952: 匿名さん]

>>951 マンション検討中さん
やたらに。スミフがすべて上質って何がでしょうか？

[953: 匿名さん]

>>952 匿名さん
共有施設の充実
エントランスが豪華
(おそらく)内装仕様は三井よりグレードが上(天カセ、LowE、第1種換気など)

辺りじゃない？

[954: 匿名さん]

>>953 匿名さん
エントランスは好みがありそう。三井はデザイン事務所が入ってるけどスミフはどこがやってるの？

[955: 匿名さん]

>>954 匿名さん

三井はデザイン事務所が入っていても外観ご覧の通りのガッカリデザインですから笑

[956: 匿名さん]

>>954 匿名さん
自社内のデザイナーでは？
スミフはどこの物件でも色使いとか、統一感ありますね。
高級ホテルっぽくて格好良いと思います。

[957: マンション検討中さん]

>>951 マンション検討中さん

現状で判明しているスペックです。

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスが豪華
○スカイラウンジなど共用施設が充実
○眺望が抜ける部屋が多い
○駅から離れる分、若干静かな環境

デメリット
○坪500万を越える価格設定になりそう
○エレベーターが4基しかない
○エレベーターが最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室が多い
○天井高が2550㎜
○バルコニーがかなり狭い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い

細かい設備・仕様まではまだ分かりませんが、エレベーターや免震装置、間取りや間口の広さ、施工会社など、後からは絶対に変えられない基本スペックは三井さんの方が間違いなく高いですね。

三井さんの販売状況とともに、条件のよい部屋で、価格が一体いくらになるのか注目してます。

[958: 名無しさん]

>>957 マンション検討中さん

デメリットは憶測や主観が多く全く参考になりませんね。ライバル視してるお隣さんでしょうか。
パルムと一体では無いのはメリットだと思いますよ。暮らす上で賑わいは不要です。住友も、三井に喧騒の壁になっていただきましょう、と笑い話で説明があったくらいです。
エレベーターのスピードは三井よりも相当スペックが上のものとお話がありました。

[959: 匿名さん]

>>958 名無しさん

よく整理されていると思いますよ。私は参考になりました。ちょっとデメリット多めに書かれてますが、少なくとも、お隣お隣連呼する人の投稿よりは参考になります。

[960: 匿名さん]

>>957 マンション検討中さん
間取り、スミフの方が良いと感じました。
エントランス前にニッチがありますし、ワイドスパンのダイレクトウィンドウ。お隣に不足してるタワマンらしい豪華さがスミフにはあります。
施工会社も鹿島だからといって安心はできませんしね。パークハウスグランでやらかしてますからかえって不安材料です。
三井の販売不振を受けてお安くなると嬉しいですよね。

[961: 匿名さん]

お隣はスペックの低いエレベーターのようだから速度が遅い分、こちらとそう変わらないと思う

[962: 匿名さん]

天井高は2550mmあればデメリットでは無いと思います。寧ろ梁でデコボコして無いか、かと。

バルコニーが狭いのはDWとどちらを取るかと言う事なので、好みの問題だと思います。

個人的にはバルコニーって実際使うかな(無用の長物に近い)...と思ってますが。

[963: 匿名さん]

>>961 匿名さん

大事なのは速度ではなく台数ですよ。
ちょっと考えれば分かると思いますが。

[964: 匿名さん]

>>962 匿名さん

確かにお隣は最大2600ミリですが天井デコボコでモモレジさんにバッサリ切り捨てられてましたね。それだったら、2550でもフラットの方が絶対に良い。
タワマンでバルコニーは不要ですよ。風強いから外出ないです。それよりDWの迫力ある眺望を楽しみたいです。
あ、お隣は眺望が無いからバルコニーなのかもですね。

[965: 匿名さん]

>>963 匿名さん

住友の営業さんからは、三井さんの速度とは大差があるのであまり変わらないだろうとのことでした
三井さんはあまり良い仕様のエレベーターでは無いみたいですね
エレベーター以外の仕様も散々みたいですが笑

[966: 匿名さん]

エレベーターはまあ三井の方が上かもしれないですね。

こちらにはタワマンの最大のメリットである眺望がありますので、仕様と合わせてこれが大きな魅力だと思いますよ。

[967: 匿名さん]

公平に見てエレベーターは住友と三井はイーブンでしょうか

[968: 匿名さん]

>>967 匿名さん

そうでしょうか？

仮に最上階に住んだとして、エレベーターの絶対数が足りない、途中で何回も止まられたら、毎日エレベーターを使うたびにイライラしますけどね

[969: マンション検討中さん]

眺望自慢のこちらの物件、3面がお寺ビューなんですね。
寺好きにはたまらないのでしょうね

[970: 匿名さん]

どのマンションにしろ、予算は限りがある訳で、どこにお金をかけるか、はそのデベの思想が表れていると思う。

スミフはエッジの効いた眺望やDW、エントランスにお金をかけて、三井は優等生的に全体をバランスで仕上げる。

私は三井で欲しかった間取りは残念ながら抽選漏れしたので、スミフを狙っています。

[971: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん
下より正面を見るんで無いかい？お寺が見えるのは別にネガばかりでは無いし。

[972: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん

嘘はやめましょう。南東方向にお寺はありますが、他の建物の影になるので見えません。
お寺(墓地)ビューを楽しみたいならパークシティ一択です。遮るものが無く隣接した墓地とお墓を存分に楽しんで下さい。

[973: マンション検討中さん]

ここはその墓地みえないんですか？
そのほか東方向に長応寺、桐谷寺、霊源寺は見えませんかね？

[974: 匿名さん]

>>973 マンション検討中さん

見えません。そんなに墓地が見たいなら
お隣の三井を買うといいですよ。

[975: 匿名さん]

>>970 匿名さん

三井はマンションの価値に対して高値が過ぎてバランス悪いです。
それから、三井では抽選になった部屋は殆ど無く、漏れた人は他の階で買えたはずですが、おかしいですね。

[976: 匿名さん]

>>975 匿名さん
倍率は低かったんですが残念ながら漏れました。同じ間取りが一発で無くなった間取りです。後日低層階は空きましたが、高層階狙いだったのとオプション期限が過ぎていたので見送りました。

[977: 匿名さん]

お墓に囲まれてるんですか、ここは。

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん

お墓に囲まれているのは、お隣のパークシティ武蔵小山です。こちらはお墓に隣接もしてないし、界にも入りません。

[979: 匿名さん]

ここはお隣からのネガ攻撃が酷いな
嘘ばっかり書き込まれてる

[980: 匿名さん]

1期前なのに、イマイチ盛り上がりに欠けるスレですね...

あまり興味を持たれてないのかな...悪く無い案件だと思うけど...

[981: 匿名さん]

>>980 匿名さん

お隣も要望書が集まらなくて半年寝かせて待ったのに売り出しが20戸ですから、武蔵小山自体が魅力ない街なんでしょう

[982: マンション検討中さん]

やっぱり高すぎるんだよ。三井以上の値付けみたいだし厳しいと思うよ。坪400くらいが適正なんじゃないかな。

[983: 匿名さん]

普通のサラリーマン相手だと、70平米グロスで8,000万円、坪単価380万円位が限界でしょう。

頭金次第だけど、それ以上はリスク取り過ぎ。

DINKSや子供1人ならもう少し払えるだろうけど、子供2人以上欲しいなら、教育費にもお金を残しておく必要があるしね。

安倍さんもあと3年で終了が確定しているし、明らかに景気に翳りが見えてきてるから、様子見している人が多くなってきているんでしょう。

[984: マンション検討中さん]

ほんと住友は長期販売が好きねぇ。
港区ならともかく、こんなところのマンションで在庫抱えたら潰れるよ。
値段がとても需要と見合ったものではないし。

[985: 通りがかりさん]

シティタワー武蔵小杉が3年でようやく完売しそう。ちなみに坪単価400近い。最近値下げしたっぽいが・・。ここは立地は上だと思うがどうかな〜

[986: 匿名さん]

ここの免震は大丈夫？

[987: 匿名さん]

>>986 匿名さん

まだリカバリできる段階ですから、問題ありません。問題なのはお隣ですよね。大規模工事が必要になるんじゃないですか。

[988: 匿名さん]

価格は発表された？

[989: マンション検討中さん]

>>988 匿名さん
三井とのお見合い部屋を除くと、三井より高かった。

[990: ご近所さん]

>987

ビンゴだったら交換品の入手に最長2年。都知事がオリンピック施設は最優先なんて言っちゃってるし。奪い合いが始まる。

[991: 匿名さん]

>>990 ご近所さん

お隣さんそんな深刻な状況になっちゃってるのか

[992: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん
お見合い部屋は寧ろ三井より安いんですね。と言うことはお見合い部屋を狙うのもアリということですか。

三井より坪単価でどれくらい高かったでしょうか？

[993: 匿名さん]

すみませんが、隣はどうでも良いので、本物件の話をしましょう。

上質な大人の物件なので、MR行くのが楽しみです。
抽選倍率が優遇されるとは言え、気に入った部屋が抽選にならないか気になります。先の心配しすぎですかね...

[994: 匿名さん]

早期来場者を対象とした倍率優遇って掟破りのはずだけど。売り方は大人じゃないね。

[995: マンション検討中さん]

>>994 匿名さん

そんな掟があるんですか？

[996: 匿名さん]

>>989 マンション検討中さん
三井より安い部屋があるなら余計に買いだな。

[997: マンション検討中さん]

>>992 匿名さん
31Fのそれぞれの間取りの価格が1000万円単位で提示されました。1000万円単位なので、坪単価はわかりませんが、お見合い部屋60㎡台で8000万円台、他は70㎡台でお見合い部屋の1.5倍でした。

[998: 匿名さん]

>>997 マンション検討中さん
ありがとうございます。
お安くは無いですね...
三井にしようかな...

[999: 匿名さん]

>>997 マンション検討中さん

たっか！！！さすがスミフ。その価格では、リセールバリューは三井の方が良いということになりそう。

[1000: マンション検討中さん]

>>997 マンション検討中さん
70㎡で1億2000万円代ということでしょうか？

[1001: 検討板ユーザーさん]

70平米前半で1.2億〜1.4億です。

[1002: 匿名さん]

凄いね。
悠に1億円突破。
スミフの方が三井より安く出すのではと、万一を期待しましたが、甘く無いですね。
ただ、眺望を我慢すれば三井より安い部屋もあるという事でしょうか。

武蔵小山ではタワマンは新街区、新住民専用居住地ですね。
下駄履き店舗には結構なハイエンドのお店が入ると良いですね。
高級スーパーとか、小洒落たパン屋とか。

[1003: 通りがかりさん]

>>1001 検討板ユーザーさん

三井より坪100くらい高いということかな？

[1004: 匿名さん]

>>1002 匿名さん

三井とお見合いにならない眺望が抜ける西、東も三井と同じ坪単価だって。
北の都心ビューだけ馬鹿高い。

[1005: 匿名さん]

>>999 匿名さん

全方向眺望無しの三井の方がリセールバリューは悪いのは間違いない

[1006: マンション検討中さん]

モデルルーム見ましたが収納が少ない印象。70平米代は約1億2000万。60平米で1億。眺望があるといえども武蔵小山でこの価格は高すぎるのでは？悩んでます。

[1007: 匿名さん]

>>1005 匿名さん

リセールバリュー＝売却時の損益。
分譲価格が高ければ当然、リセールバリューは低くなる。

仮に、ここの売却可能価格が多少三井より高くても、ここの分譲価格は高い。買った金額が高過ぎれば当然リセールバリューは低くなる。

[1008: 匿名さん]

>>1007 匿名さん

分譲価格は都心ビー以外は同じだってよ。
ってことは眺望の無い三井はリセールバリューが低いってこと。お隣さんわかった？笑

[1009: 匿名さん]

たっか。武蔵小山で？笑

[1010: 評判気になるさん]

>>1009 匿名さん

武蔵小山は局地的バブルですから

[1011: 匿名さん]

>>1001 検討板ユーザーさん
ん？
75平米で1.4億円って、坪単価616万円...
本気？

[1012: マンション掲示板さん]

>>1006 マンション検討中さん

まえの人が書いていたけど、同じ城南のシティタワー駒沢(駅徒歩1分)が450ー500なので、こちらのシティタワーのほうが都心に近く立派で、500は相場だと思いますよ。

[1013: 通りがかりさん]

>>1012 マンション掲示板さん

書き込みが本当だとすると500じゃないでしょ。
500後半ってとこじゃないですか？

[1014: 口コミ知りたいさん]

高い。
原価高騰も高止まりで落ち着いていると思うのだけど、更に高騰し続けているのか？
土地が高いのか？

[1015: 通りがかりさん]

>>1014 口コミ知りたいさん

私も隣の三井より当然高いとは思ってましたが、ここまでとは思いませんでした。

スミフなので、竣工後も時間をかけて売ることを考えると、この値段になるのかもしれませんが、、、、

[1016: 口コミ知りたいさん]

>>1015: 通りがかりさん

そっか、スミフだから期を追うごとに価格が上昇していくのか。
よく知らないけど、青山とか買えそうな気がする。

[1017: 通りがかりさん]

>>1016 口コミ知りたいさん

数年前なら余裕で青山買えましたね。

[1018: マンコミュファンさん]

えっ、武蔵小山ですよね。。。
しかも、エレベーター4基だっけ？
理解不能だわ(笑)

[1019: 匿名さん]

無理くりここを高いと誘導しようとしてる人がいますね。自分の買った物件をお得に見せたいお隣さんでしょうけど。
都心側眺望が得られる住戸以外は三井と同価格だと、お隣31階の価格表と対比させたパネルで説明してもらいました。
上で高い高いと言われているのは都心側の部屋ですね。それ以外ではお隣比較でスミフの方がお得だと判断できます。

[1020: 匿名さん]

>>1019 匿名さん

根拠を是非

[1021: マンション検討中さん]

>>1019 匿名さん

都心眺望がない部屋は坪450ってことですね！
エレベーターは不安ですが、天カセとlow-e全戸標準、スラブ厚300以上ならお得です！！

[1022: マンション検討中さん]

>>1021 マンション検討中さん

>>1021 マンション検討中さん
三井とのお見合い部屋は、リビング10.5畳の2LDKの約60㎡で8000万円台。100万単位の価格はまだ出ていないそうです。だから、坪単価は440〜490の間。
他の間取りの60㎡台から80㎡台は、三井より条件がいいので高いと言っていたような。
例によって住友は上下の価格差がないので、下の階でも坪単価はそう変わらないのでは。

[1023: 匿名さん]

情報が錯綜してて不明な部分もあるが、三井と値段が変わらないならスミフで確定だな。
期を追うごとに値段が上がるだろうから、1期で勝負だ。

[1024: 匿名さん]

KYB、このタイミングでよくぞこんな面倒な問題起こしてくれましたね・・

[1025: 匿名さん]

>>1021 マンション検討中さん
それなら上層階はパークシティより安い！
瞬間蒸発確定じゃ無いか？

[1026: 匿名さん]

>>1024 匿名さん
ここは施工前だから全く問題ないでしょう。
最悪でも代替品の調達だけでことは片付くのでは？

[1027: 匿名さん]

タワマンそのものが敬遠されるようになってきたら、ここも売りにくくなって困りますね・・

[1028: 匿名さん]

>1026

代替品の調達に最長２年。都知事はオリンピック施設優先といってるし。

[1029: 匿名さん]

地所と三井は契約者に偽装の該否について連絡し始めている。すみふは対応遅いね。

[1030: 匿名さん]

>>1029 匿名さん

お隣は該当しちゃったんだっけか

[1031: 匿名さん]

まずは自分のところの心配したら。

[1032: マンション検討中さん]

武蔵小山にそこまでの需要はないよ。投資目的じゃなくて実需のエリアだもの。
パークシティだって売り切れないうちから、よくこんな値段で出してくるわな・・・・

[1033: 匿名さん]

>>1032 マンション検討中さん
5年くらいかけてじっくり売っていくから良いんじゃない？

新たな需要が出てくるから、需要はそんなに心配していない。

が、値段はオリンピック前バブル相場だね。坪単価300万くらいだと飛ぶように売れると思うけど。

[1034: 匿名さん]

オリンピック終わったら不動産価格は下がるといわれてる。５年後にこの価格じゃもっと売れない。

[1035: 匿名さん]

いまだにオリンピック後に下がるの
信じてるんだ。
なんの根拠もないうえに
タワマンは駅近用地がなくなるけど需要は減らないから多少下がっても劇的に下がるとは思えないけどな。

[1036: 匿名さん]

消費増税でオリンピック前に不動産腰折れ。

[1037: 匿名さん]

オリンピック後に下がるかどうかはわからんが、実需としては価格天井行ってると思う。

ただ、パークシティも投資目的の購入が1LDKでかなりあったそうなので、金利上昇が具現化しつつある中、どうなるか。

[1038: マンション検討中さん]

城南のタワーはやっぱりいいお値段しますなあ

[1039: 通りがかりさん]

@450なら即買い、@500ならまあ順当な値付けかな。@550は勇気が必要、@600ならお金に余裕のある熱狂的な小山ファンって感じでは。城南エリアで徒歩1分はそうそうない(と言われたが？)。周りやココにでてくる話を聞くと、相場な価格でしょう。高いと言う人は金町シティータワーを買いましょう！

[1040: 匿名さん]

>>1039 通りがかりさん
それは今の相場を前提としていて、本来の武蔵小山の実力で言えば、

@250なら即買い、
@300ならまあ順当な値付け、
@350は勇気が必要、
@400はお金に余裕のある熱狂的な武蔵小山ファン

でしょう...

[1041: 匿名さん]

>>1040 匿名さん

本来の実力って何ですか？
すでに武蔵小山駅前のタワマンはそんな金額じゃ買えないんですから、目の前の現実を見ましょう。

[1042: 匿名さん]

506戸でエレベーター4基は明らかに過少。506戸だと6基～7基が標準。
毎朝、なかなかエレベーターが来ない状況になると思われ。
ところで分速180ｍはあるんでしょうかね。これで速度も遅いとなったら
決定的にコストカットです。