シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[81: 匿名さん]

>>79 マンション検討中さん
51さんが書いてることじゃない？

[82: 通りがかりさん]

>>71 匿名さん
密集地だったから、そこを何とかするための再開発でしょ。
駅前で、商店街が有名でってなれば、デベもとびつきますよね。


住友は高層階、網戸つかないんですよね？
ここは、どうかな。
早く情報ほしいです。

[83: 匿名さん]

思っていたよりもかなり広い土地で、大きな建物ができるのだなぁと思いました
506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所
ということなので、
結構地権者さん、多い。
管理組合の経営にそこまで影響するほどなのかはわかりませんが
かなりの割合ではあります。

[84: 匿名さん]

スミフさんは共有設備も豪華で仕様のいいもの作りますから、楽しみですね。
パークシティより少々高いだけなら断然こっちを期待しています。
俄然やる気出てきた。絶対欲しい‼︎

[85: 名無しさん]

>>66 匿名さん
まさに1990年代の不動産バブルがそうですが、まず最初に株価と不動産価格が崩壊し、その後で実体経済が悪化してます。
株価や不動産価格は実体経済より先に動きますので、実体経済が悪くなる局面においてはすでに不動産価格は大きく下落していると見るべきです。

[86: 匿名さん]

>>85

父がバブル時代に土地を売って小金持ちとなったが、
1988年ごろ既に、東京の土地は天井となって買い手は減り
地方の土地取引が時間差でバブルとなった。
で地方も天井となり、崩壊した。

[87: マンション検討中さん]

日経平均が下がればいいのか。外的要因も必要だね。

ダウ急落とか、トランプ大統領が輸入品関税強化とか。

早くバブル崩壊しろとか思うんだけど。

[88: 匿名さん]

バブルが弾けたら、大変だよ！

[89: 口コミ知りたいさん]

>>88 匿名さん

んだんだ。お隣の購入者が悲鳴あげるぞ。

[90: 匿名さん]

超高層タワー棟と商業店舗や公益施設などが入る中層棟、低層棟で構成される、ということなのですが、
商業店舗などは、何かしら商店街などに影響を与えたりとかしないのでしょうか。
武蔵小山パルムって、本当に雰囲気があって良い商店街ですので、
このままであってほしい、より良くなって欲しい、と言うのはある方は多いのではないでしょうか。

[91: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
パルムのどの辺が良い商店街？建物は汚いしなんか場末感の塊にしか感じないが

[92: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
まあ確かにもうちょっと改良の余地あるよね。見たけど、携帯ショップとペットショップ、居酒屋ってイメージであんまり使わないな...って思っちゃった。

老舗の美味しいショップとか、小洒落た感じは確かに無いね...

病院の数(特に土日もやっているクリニックとか)も少な目だったし、有名塾も無いし、ファミリー層はここにすむのかな...

[93: 通りがかりさん]

>>92 匿名さん
有名塾は目黒、三田、白金高輪にあるから、武蔵小山には不要ですよね。

都会の方が買うより、武蔵小山周辺に住んでいて住み替える方が多そうですね。
早く情報でないですかね。
楽しみです

[94: 匿名さん]

うーん、、、子育てファミリー層には、どうせ混む路線（ビミョーな目黒線）なら武蔵小杉で安く買った方が良いし（←埋立地ではない）、埋立地気にしないなら豊洲とかで買った方が利便性高そう。

どちらも、ショッピングセンターあるし、塾も徒歩圏だし。

DINKSなら職住近接必須だから、ここじゃないよね…

何故に武蔵小山？どういう世帯構成、年齢層がここ買うのかな？

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
基本は年金受給世代向けでしょうね
現役世代には向かない

[96: 匿名さん]

>>95 匿名さん
ナルホド...相続税対策ですね。

私が高齢者なら維持費のかかるマンション買うより、快適な介護付き老人ホームを探して、そこを終の住処とするけどなぁ...

これから先は不動産ではなく、負動産化の時代なんで、今のうちに不動産売っぱらって、賃貸暮らしに変えようかな...キャッシュフローさえあれば、賃貸は最強だからなー...

[97: マンション掲示板さん]

公式ブログでシティタワー武蔵小山になったそうです

[98: 通りがかりさん]

画像を見ると中住戸はバルコニー面積を小さくしてリビングを広く取っているのかな。

[99: マンション掲示板さん]

>>97 マンション掲示板さん
ステキなマンションになるでしょう

[100: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山とパークシティ武蔵小山は平均単価はどちらが高いの？

[101: 匿名さん]

シティタワー武蔵小山の方が高い

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん

どこの情報ですか？
素人の予測は無意味なんで不要です

[103: 匿名さん]

武蔵小山、良い街だと思うけれど、なんとなく庶民的な感じがする街で
タワーマンションって意外な組み合わせのような気がします。

駅からの近さを考えると、お安くはないんですよね。

以前、このあたりに住んでいたことがあったので、このあたりの住みやすさというのはよくわかりますが
お値段が高すぎるとちょっと違う気もする人も出てくるのかなと思いました。

[104: 匿名さん]

少しずつHPに情報が出始めましたね。
ワクワク、楽しみです。

PC武蔵小山は迷ってるうちに欲しかった部屋が売れてしまったので、こっちに着目しています。
三井と同じ値段レベルだと良いんだけど...

坪500まではなんとかなるけど、それ以上は無理。
でも駅前タワマン欲しいなぁ。

[105: 評判気になるさん]

>>104 匿名さん

パークシティはモノが悪くて見送ったので、こちらに期待してる

[106: 匿名さん]

>>105 評判気になるさん
そうだったんですか？
普通のタワマンだと思っていたのですが。
特に華美ではないかと思いましたが、あんなものかな、という印象でしたが...
どこが落第点だったのでしょうか？

[107: 匿名さん]

>>77
ないしょ

[108: マンション検討中さん]

雨にぬれずに
マンションはいれるのかな？
だったら買ってもいい

[109: 匿名さん]

>>106 匿名さん
何から何まで全てです
良いところは駅前ということくらい
それも導線が悪いのとエントランスが2階なので実質の時間は距離以上なのでそこまで評価できませんでした

[110: マンコミュファンさん]

>>109 匿名さん
入り口1階もありましたよ

[111: 匿名さん]

>>110 マンコミュファンさん

それ駐車場ですよね？導線悪すぎて
普段使いできません

[112: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん
駅前、商店街があるからこそ簡単に入れたり見れたりしない２階がいいいいな。
商店街から、オオゼキ側から、もちろん通常エントランス、駐車場から入れるから行く場所によって近い入り口使えるのがいいな。
ま、感じ方はひとそれぞれですね

[113: 購入者]

>>111 匿名さん

人のみですよ

[114: 匿名さん]

私もPC武蔵小山逃して残念です。ここは少し高くなるのかな!?

[115: 匿名さん]

ここはシティタワーのスレなのに、パークシティ武蔵小山の宣伝投稿ばかりですね。
よほど切羽詰まっるんでしょうね。

[116: 匿名さん]

PC買えなかった人とか、PCで武蔵小山に気付いた人がいるし、当然隣だから比較するのでは?
あっちはもう好きな間取りが選べるほど残ってませんし、ここで勝負という人は多いと思います。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん

比較じゃなくて、パークシティのステマがウザいです。他のスレでも一生懸命にアピールしてますけど、場違いなことに気づいて下さい。

[118: 匿名さん]

すでに倍率下げ工作開始か。人気物件になりそう。

[119: 匿名さん]

パークシティの工作員の活動が凄くてウケる

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん

比較も何もパークシティの一方的なセールス活動は目障りです。ここはシティタワーということをお忘れなく。
宣伝工作活動はご自分のスレの中だけで勝手にやっていて下さい。よろしくお願いします。

[123: 匿名さん]

確かにパークシティの工作員がちょこまかしてますね。投稿と共に「参考になる」を押す有名人さんのようですがw

[124: 匿名さん]

投資にはキツイですかね!?

[125: マンション 検討中さん]

武蔵小山ガチンコ勝負
シティタワーとパークシティどちらが格上？

駅距離は同等。免震構造も同じ。
施工は鹿島であっちが勝ちか。
シティタワーの坪単価高ければ利回りもあっちの勝ち。
三井の勝利と見てますがどうですか？

資産価値に関わるので議論しましょう！

みたいな書き込みがパークシティの方で見られるのですが、ここの検討の人ですかね。書き込んだの。
それか全く関係ないただのネガでしょうか。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション 検討中さん

ただのランキング好きなパークシティ武蔵小山の仕業だろ。笑

[127: 検討板ユーザーさん]

11月になっちゃいましたねー

[128: 匿名さん]

>>127 検討板ユーザーさん

2回目の販売予定見直しですね。
7月→8月下旬→11月下旬

これはお隣の販売不振がかなり影響したものと思われますね。計画を練り直しているのでしょう。

[129: 匿名さん]

PCより1年4ヶ月後の入居予定ですので、PCが2017.11月発売開始だった事を考えると、2019.3月まで延期が続いてもおかしくは無いですね。

気長に楽しみに待ちます。

[130: 検討板ユーザーさん]

もしパークシティと同じ高さ制限だと、同じ４１階建てなので、エントランスロビー低くしないと、スラブ厚、天井高、天カセのどれかを犠牲にしないといけない気がするのですが、スペック大丈夫かな。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん

意味不明

[132: 匿名さん]

>>130 検討板ユーザーさん

危惧されてるのは、ここはパークシティと同じ41階建なので、スラブ厚や天カセなど同じ安普請な仕様になってしまわないかということですね。心配ですよね。

[133: 検討板ユーザーさん]

まあ天カセはオプションにするか、リフォームで一部の天井下げて取り付け可能な気もするので、替えの利かない天井高とスラブ厚だけでも確保してくれたらいいかな。それだけでもパークシティより優良になるし、多少割高でも納得できる。

[134: 匿名さん]

>>133 検討板ユーザーさん

天カセは後からリフォームでの対応はできないよ。スミフの他の物件で聞いたことあるけど無理と言われた。

[135: 検討板ユーザーさん]

>>132 匿名さん

そうなんです。最近は違うかもしれませんが、スミフさんは天井が高い豪華仕様のロビーを設けるイメージがあったので、住居階の階高が不足しないかなと思いました。

[136: マンション掲示板さん]

天井高いくつあれば合格ですか？

[137: 匿名さん]

>>136 マンション掲示板さん

タワーなら2600でしょうね

[138: 検討板ユーザーさん]

>>134 匿名さん

情報ありがとうございます。二重天井の空間が不足しているからですかね。工数増えるけど、一部天井下げたビルトインの間取りにしてほしい。あまり需要ないのかな。

[139: 匿名さん]

坪500万なら買う。

永久眺望が確保出来るからPCより欲しい。

多少天高低くても天カセあった方が良いのかどうかは悩ましい所。共有設備が豪華だと良いですね。

管理費少し高くなっても良いから、プールとかラウンジ、住民専用コンビニ、スタディルーム、キッズルーム希望。

[140: 検討板ユーザーさん]

>>136 マンション掲示板さん

欲を言えばオフィス並の２７００ですが、期待値は２６００、妥協して２５００でしょうか。ただ天カセだけのために部屋全部を下げるとなると天井高もほしいので悩みますね。それよりもスラブ厚を優先したいです。

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん

スカイラウンジとスタディルームは必須ですね
駅ビルにジムがあるから、フィットネスは無くてもいいかも

[142: 匿名さん]

>>140 検討板ユーザーさん

フルフラットなら2500でもありですね
お隣みたいな凸凹は勘弁

[143: 通りががり]

>>62 匿名さん

不動産鑑定士です。理論的にはいまの高過ぎる住宅用マンションの分譲価格は説明できません。賃料は低位安定、利回りも低位安定、価格だけ高止まりはバランスを欠いています。利回りが低位安定で変わらないとしても、いずれ賃料が上昇するor価格が下落するはずです。

事業者不動産(事務所ビル、ホテル等の)の価格も上がっていますが、賃料上昇を伴っており健全です。住宅用マンションは不健全な価格上昇です。

金利や物価動向の見方は色々あるので要因から除外するとしても、いまの新築マンション、とくにタワーの募集価格は高過ぎます。

土地仕入価格、資材人件費等の供給側のコストは分譲価格に影響はするが、最終的に価格を決めるのは需要者側です。高過ぎる値付けでも買ってしまう需要者側の問題が大きいです。

価格が高過ぎてリターンが稼げず投資対象になりえない以上、需給は確実に緩んできます。マンションブームが終わり自用(投資目的以外)の需給が更に緩んできた場合、適正な価格まで下落すると思います。タワーマンションの希少性を重視する人は値は下がりにくいと言うし、タワーマンションの様々な欠点に着目する人は大幅に下落すると考えます。

どちらになるかは15、20年経たないと分かりませんが、私は個人的に後者になると予測します。

[144: 検討板ユーザーさん]

スカイラウンジは必須ですよね。プールも高級感あっていいですね。健康志向な方や子供は喜びそう。必要ない住民には負担かけたくないので、大多数が望ならという感じです。

[145: 検討板ユーザーさん]

>>143 通りががりさん

駅直結でも長期金利以上の利回り狙いでは上昇した物件価格相応のプレミアム賃料が成約していないということでしょうか？

[146: 通りががり]

>>145 検討板ユーザーさん
分譲価格が正しいとすると、貸した場合に想定される賃料が安すぎると思います。プレミアム賃料が約定しないのには同意します。いくら駅直結の徒歩1分でも賃料には地域の上限があります。高い賃料出せる人は都心部で築浅物件から選択できますので、わざわざ武蔵小山で借りません。

貸せる賃料が正しいとすると、分譲価格が高過ぎます。だから、どちらかが行き過ぎなんです。賃料が安過ぎるのか価格が高過ぎるのか。

希望する物件の分譲価格に敏感になると同時に、その物件を自分たちが借りた場合、家賃はいくらまで出すかを真剣に考えれば、多少なりとも分譲価格の妥当性は分かると思います。

[147: マンション検討中さん]

>>143
利益が出ているのはインカムゲインでなくキャピタルゲイン

外需として、マネーの垣根がなくなり、日本人も英語を話せる人間が多くなり情報が外の人も取りやすくなり、近くのアジア圏に富裕層も増えたことで、自国の利回りより日本の不動産の利回りの方がこれでも高く、東京の不動産はそもそも世界的比較で安いので、じわじわ資金が流入してきている（まだ序の口）

一方、未だ大きい内需は、市中のマネーが増えたことによる投資意欲の増加とこれからも続く相続税対策
特にタワーマンションはこれからもずっと相続税対策対象になりうる

鑑定士だかなんだか知らないけど、ビッグデータに置き換わっていくような資格自慢するくらいなら
きちんと経済とか金融を勉強した方がうんちくにも説得力出るし金稼げるよ

[148: 匿名さん]

>>146 通りががりさん

収益還元法ですね。お隣は1%だそうです。
こちらも似たり寄ったりですかね。

[149: 通りががり]

わかりやい例をひとつ。年収1000万の２人がいて、ひとりは月収60万・ボーナス280万、他方は月収30万、ボーナス640万。結婚相手としてどちらを選びますか。

年収はマンションの分譲価格で、月収はそのマンションの想定賃料です。年収に含まれるボーナスは景気や業績で変動しますが、月収は安定していますし、その本人の実力といっていい。景気が悪くなっても年収の下落率は小さくて済みます。

マンションの価格だけを見て高い安い言っていると、その本当の実力が分からなくなります。ぜひ賃料で比較してみてください。

マンションに当てはめると、想定賃料/分譲価格の少しでも高い物件を探してください。様々な立地のマンションを比較検討してみると驚くほど率が違ってきます。

[150: 通りががり]

>>148 匿名さん

おっしゃる通りです。この物件に住みたいのであれば新築10年は賃貸、その後価格が落ち着いた頃に購入という選択もありかとおもいます。

[151: eマンションさん]

>>147 マンション検討中さん
マネーの垣根がなくなったら不動産においては外資が入ってくるより内資が外を志向すると思うけどね。
海外不動産の方が価格も高いけど賃料はそれ以上に高くて、利回りが高い。
世界視点での資産運用において日本の不動産投資はハイリスクローリターン。

[152: マンション検討中さん]

おまえがもっと勉強してから書けよ。
日本のマンション投資より利回り低い他国の不動産投資なんてないだろ笑

[153: マンション検討中さん]

他国には地震がありませんので。
東京は大震災リスクがある分だけ利回りが大きいのですよ。そんなことも知らんの？

逆を言えば東京に大震災が起きれば暴落なんてものではないでしょう。
いくら政府が復興措置を取ろうとも外資は蜘蛛の子を散らすように逃げていきます。

そこを中国人安く買いたたかれて日本は終わりそうな予感がしています。

[154: 匿名]

>>153 マンション検討中さん

失笑

[155: 検討板ユーザーさん]

日本に不動産投資が集まるのは規制が緩く購入制限がほぼない中で、リスクヘッジで資金分散しているからですよ。海外だと中古も長持ちするので、勉強不足の海外投資家は地方の中古にも投資しています。それこそＤＣＦで割安な物件しか買わないので、意外とハイリターン叩き出してますけど、品川エリア以外はそろそろ出口を視野に入れてそう。

[156: 匿名さん]

>>139
ラウンジ、ゲストルーム、スタディルーム、キッズルーム有り
住民専用ではないけどテナントでコンビニは入るんじゃないかな

[157: 匿名さん]

また、関係ない話。北仲でも管理人さんに怒られてたじゃん。買いたい人が買えばいい。興味ない人は退散して。親切のつもりな説教？迷ってり検討者の意見なら聞きたいけど、はなから検討していない人は邪魔。

[158: 検討板ユーザーさん]

>>156 匿名さん

パークシティが値下げしてくれたらシティタワーも適正な値付けになるのを期待したいです。

[159: 匿名さん]

>>157 匿名さん
検討している人達だけで情報交換しても本当に有用な情報を競合相手に教えるわけないでしょ笑
どうせ玉石混交の情報の中から必要なものを選ぶリテラシーがないだけたろ！？

[160: マンション検討中さん]

あーあ、住宅ローン上がり始めちゃった。

ここ終わりだね。

[161: 匿名さん]

>>160 マンション検討中さん
ここ買う人はローンと同額のキャッシュを用意できる人が多そうだから、金利はそんなに気にしないんじゃないかな。
サラリーマンがローンパンパンに組んで無理する価格帯ではないかと。

[162: 匿名さん]

>>159 匿名さん

ここに、何しにきてるの!?

[163: マンション比較中さん]

>>158 検討板ユーザーさん
三井が上げてくれた相場を、すみふが下げる訳がないと思う。
三井と値段は同程度、仕様はちょっと良い(普通)ぐらいで出してくると思う。

[164: 匿名さん]

スミフらしい真っ黒のタワマンでは無いのが残念ですね。

威風堂々としたカッチョ良い黒タワマンを期待していたのですが...

少し高くなっても良いので豪華なタワマンを期待して待ってます！

[165: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん

同意です。スミフの黒マンは特徴的で瀟洒なので残念です。再開発のイメージや街並みから浮いてしまうのかな。

[166: 通りがかりさん]

再開発ということばについて。
よく、デベは地あげして商業施設つきマンションを作りことを再開発と華々しく言うけど、
目黒のブリリアも再開発と言われたけど、1,2Fにちょっと商業施設があるだけで、前後で商業的インパクトゼロでした。むしろ、ニトリが一店舗出来た方がインパクトあった。
豊洲も、ららぽーと前後はインパクトあったけど。

ここの再開発も知りませんが、デベの宣伝用語の面もあるのでは、駅徒歩1は正真正銘インパクトあるね。

[167: 通りがかりさん]

⬆
すいません、パークシティのスレッドと勘違いして書きました。無視して下さい

[168: マンション比較中さん]

>>167 通りがかりさん
まあ隣だし、書いてる内容ここにもそのまま当てはまるから良いんじゃない?書かなきゃ誰も気付かないと思う。

[169: 匿名さん]

>>166 通りがかりさん
市街地再開発事業→法律で定められている事業
再開発→ひとそれぞれでイメージするものが違う

[170: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん

同じく、同意です。三井と差別化する意味でもスミフらしいスタイリッシュなデザインにしてほしかったなぁ。

[171: 購入者]

麻布十番

[172: 匿名さん]

>>170 匿名さん

お隣があれほどまで安っぽい外観なのは想定外でした。逆に引き立て役になってくれるから良いのかな。

[173: 匿名さん]

>>171 購入者さん

武蔵小山さんの誤爆だ。
やっぱり監視パトロールしてるんですね。笑

[175: 匿名さん]

>>174 匿名さん

と、武蔵小山くんがスミフに罪をなすりつけようとするのであった

[176: 検討板ユーザーさん]

スミフさんもブランド力が失墜するような造りにしてしまうのかな。

天然石キッチンやエントランスなどの見栄えよりも、住みやすさに影響するスラブ厚、Low-eなど基本をしっかりと抑えてほしい。

シティタワーも一部は吹き付けだったり、ＨＰにスラブ厚を公表しない物件が散見されるから、品質には慎重になったほうがいい。

[177: マンコミュファンさん]

>>175 匿名さん

ここも武蔵小山なんです。
そういう街の名前を小馬鹿にしたような投稿はやめてもらえませんか？不快です。

[178: 匿名さん]

>>174 匿名さん
残念ながら三井は価格が叩かれてるのではなくて、価格に見合ってない低仕様が言及されてるのです。あと貴方の存在も。

貴方は三井の契約者なのでしょうから、こちらにはお越しにならないでください。スレッドが荒れる元凶です。

[179: 匿名さん]

せめて天カセとボイドスラブ300は確保してください住友さん