シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[621: 匿名さん]

モデルルーム出来るの楽しみですね〜。

これから15年くらいかけて完成していく武蔵小山の再開発が楽しみです。洗練された活気のある街になると良いなと期待しています。

価格が気になりますが、高層階北向き、又は南東向きが坪単価550万を超えなければ1期で突入かな〜。

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん

北向は高そうですが、お隣よりも眺望も仕様も遥かに良いことを考えると500は超えてきてしまうでしょうね

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
まあそうでしょうね。

500を超えるのは想定の範囲内ですが、550を超えるとちょっと躊躇してしまいますね...

角部屋は550オーバーでしょうけれど、中住戸は何とか550以内で収めて欲しいところです(>_<)

[624: マンション検討中さん]

506戸中187戸が事業協力者への供給、事業協力者への専用棟に187も収まらないでしょうから、メイン棟にも割り振られるんでしょうね。
メイン棟の民度が保たれると良いのですが。
商店街の民度は高くないですから、せめてマンション内の民度だけは保ちたいですよね。

[625: 匿名さん]

>>624 マンション検討中さん
「商店街の民度は高くない」というのはどういう事でしょうか？何か問題があれば教えて貰えると助かります。

[626: 匿名さん]

>>624 マンション検討中さん
プロジェクト発表会でざっとみた感じでは、タワーの地権者住戸は25F以下、及びパークシティとのお見合い住戸に多かったと思います。

地権者自身が住むのか、賃貸に出されるのかは分かりませんが。

[627: 匿名さん]

550だとリセール考えたら隣のほうがいいな。

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん

ここかお隣の2択じゃないから、ここの値段次第では他のエリアも考えます。
お隣の仕様や眺望の悪さ、墓地隣接は無理です。

[629: 匿名さん]

流石に550超えたら売れ残り必至。そんなに出せるなら都心の中古買うわ。

[630: マンション検討中さん]

隣三井の方が駅前で駅近ですが、やはりパルムに近かったり、下のテナントに焼鳥屋さんが入ったりすることを考えると、こちらの方が立地的には落ち着いていてよい感じがするのですが、どうでしょうか、、
まあ、確実に三井より価格は上げてきますよね。

[631: 匿名さん]

>>630 マンション検討中さん

三井が470なので1割高の510までならこっちの方が良いね。それ以上だと好みの問題かな。

[632: 匿名さん]

>>630 マンション検討中さん

住友の発表会では喧騒は全て三井に吸収していただきましょうという話もあったくらいですから、ここは静かに暮らして、利便性だけは享受するには丁度良い立地だと思います。
設備仕様もお隣と違ってコストカットせずにしっかり作ってくれているので実需での満足度も高いと思います。

[633: 匿名さん]

>>631 匿名さん

マンションのクオリティが段違いにこちらの方が良いですから1割高までは全然許容範囲ですね。

[634: マンション検討中さん]

エントランスの豪華さは流石スミフ、という感じ。
パークシティより上だと思います。
毎日通るところだし、リセールの時にマンションの顔であるエントランスは大事だから、このクオリティの高さは流石と思いました。
スミフのエントランスは良いですね。
高級ホテルみたいで大好きです。

[635: 匿名さん]

>>634 マンション検討中さん

お隣が安っぽい造りなので良い引き立て役になってくれそうです

[636: マンション検討中さん]

ここで、お隣りディス一辺倒になってるところで、冷静にお隣りのモデルルーム行ってみました。たしかに天カセないのとか目についたけど、ファミリー向けには普通に良かったです。天井も2600で、玄関2300あったし。
東向き角部屋とか、なんで？と思うような柱の食い込み間取りがあったりするけど、西の眺望問題ない部屋は、かつ、間取りも最も良い類で上から下まで全て売り切れでした。
戸数的にも駅前で先に立って注目を集め、スーゼネ施工の点からしても、何年後かに新築のことを忘れた頃にはランドマークになるのは恐らく間違いなく、こちらはいつも通り1〜2割は乗せてくる意向で、細いタワーで2番手になるだろうから冷静に考えるべきかと。エントランスが違うーという人いますけど、お隣7mですよ？ここの書き込みのポジの意味がわかりません。むしろここを高く買わせて、お隣りの資産価値を確定させようとしているのであれば、なかなか利口な手口だとさえ感じます。
もちろん検討者のお利口さん組は一期一次狙いだと思いますけど、武蔵小山君が各板でキモすぎるから〜みたいなバイアスだけは除いて考えた方がいいのでは〜と。一検討者の意見として。

[637: 検討板ユーザーさん]

>>636 マンション検討中さん

ランドマークになるのは太いから細いからだけでは無いですよ笑
エントランスも高さだけで評価されるものでは無いから、ここに見劣りするのは確かですね
あと、お隣に武蔵小山君がいるのも大きな懸念事項になります

[638: 匿名さん]

>喧騒は全て三井に吸収していただきましょう
そんな売り方してんのかここの不動産会社。最低だな。

[639: 匿名さん]

636: マンション検討中さん
参考になります。私もここ住友はだんだん価格上げてくるとは思ってますが、リセールは隣とおなじか、ややマイナスだと思っております。ランドマーク性や他の地域見ても大きな差がつく要素がこの2塔にあるとは感じられません。結局三井より安く出してくるならこちら、高いなら三井の残り再検討と冷静に見ていく必要があると思っています。

[640: マンション検討中さん]

冷静に考えてここで坪500以上なら低層階だとしても春日の三井の方が良くないですかね？

[641: 口コミ知りたいさん]

>>640 マンション検討中さん

それは間違いありませんね。
ここにしろお隣にしろ坪500以上出すなら
条件が悪い部屋であったとしても春日ですね

[642: 匿名さん]

シティタワーとパークシティはコンセプト違いだと思っています。

シティタワーはシックな眺望重視（大人の武蔵小山）。
パークシティはアットホームなファミリー層向け（親しみやすい武蔵小山）。

消費者にとっては両方選択肢がある方が良いと思います。
人によって好みがあるでしょうから。

[643: マンション検討中さん]

ここより春日は3割は高いのでは。
坪500だと狭いお見合いの部屋だけかもしれませんね。

[644: 匿名さん]

>>642 匿名さん

コンセプトの違いというよりも、単純にお隣がコストカットした結果よく言えばシンプル、悪く言えば安普請となっただけですよ。
お隣にも１ＬＤＫも２ＬＤＫも大量にあるので、ファミリー層向けとは言えません。
はっきり言えば高級志向か安普請かの違いだと思います。

[645: マンション検討中さん]

ここってエレベーター4基なんですよね。
500世帯で4基ってありえなくないですか？
エレベーター渋滞が起きなきゃいいんですけど。。

[646: マンション検討中さん]

>>625 匿名さん

商店街には汚い格好してる人がたくさんいると思いました。機会あったら行ってみてください。肌で感じるのが一番。

[647: 名無しさん]

>>646 マンション検討中さん

パルムと新街区とは隣接するけど雰囲気は異なる別地域です。想像力を磨いてください。

[648: マンション検討中さん]

敷地が狭いからでしょうが中間免震でコストカットしてますよね。
スカイラウンジとパーティールーム併設してガラス張りで区切りどうやって使用するのか不明ですし、キッズルーム、ライブラリーはレジデンス棟まで行かなきゃいけないですよね。
雅叙園での説明時点で三井より仕様が良いと判断できる情報がほとんど無かったと思いました。

[649: 匿名さん]

>>647 名無しさん

仰っる通りパルムと一体となってるパークシティは雰囲気はパルムにのまれてしまうでしょうが、ここはパークシティが壁になっているので、別の雰囲気が醸し出せると思います。

[650: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

武蔵小山駅前が浸水エリアということに起因して、中間免震なのかと思いました。
お隣は残念ながらそう言った配慮がないようですね。免震装置が水没したらどうなるのでしょうか。不安に感じます。

[651: 名無しさん]

>>650 匿名さん

あなたより日本設計の方が優秀です。安心してください。

[652: 匿名さん]

>>651 名無しさん

その有名設計屋さんは水回りへの配慮が足りないミスをしてる実績があるようですね

http://peace-woods-park.society.ne.jp/投稿/16%EF%BC%8E新体育館の設計ミスは隠され闇の中/

[653: 匿名さん]

こちらはお隣と違ってしっかり浸水対応しているようで安心しました。
お隣のみなさんは免震装置が水没して使えなくなった場合の対応を確認しておいた方がいいですよ。莫大な費用がかかりそうです。

[654: 匿名さん]

>>653 匿名さん
こちら、水没するんですか？川近くにはないかと。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん

お隣と共に水没地帯に指定されている稀有な場所です。品川区のハザードマップに載っています。

[656: 匿名さん]

中間免震にしてもEVにしてもかなりコストカットしてるな。ここ。最近はどこもそうだがEVはもう一つはほしいな。

[657: 匿名さん]

眺望は飽きる、は本当だと思う。

但し、前建ては人目を気にする必要が出てくるから生活の質が落ちる。

シティタワーは都心向きは階層が低くても永久眺望が得られるので、快適では無いでしょうか。

なおパルム商店街の将来性はクエスチョンマークだと思います。下街が売りの場所ですが、ここまで坪単価が上がると相場の坪単価を払って商売が成立するのは(賃料負担が無い)地権者だけで、外部の賃借人は大手チェーンに限られるのでは。

地権者もいずれは高齢化して自分で商売するより貸した方が良い、と言うステージが来るはず。その時に消費者に魅力的な賃借人を見つけるには苦労する気がする。

[658: 匿名さん]

中間免震はコストカットなんですか？
誰か教えてください。

[659: 匿名さん]

フル免震は約3割は高くなるとどこかの説明で聞いたことがある。

[660: 評判気になるさん]

地権者の方達専用棟だけかと思ったらメイン棟にもたくさんいました。メインのある一定の階数かと思ったら見事に散らばってました。最上階41階の地権者もいましたね。
3分の1地権者なので、専用棟には入りきらないでしょうね。

[661: マンション検討中さん]

こちらのタワーのメリット・デメリットをまとめてみました。

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスが豪華
○スカイラウンジなど共用施設が充実
○眺望が抜ける部屋が多い

デメリット
○坪500万を越える価格設定になりそう
○エレベーターが4基しかない
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室が多い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない

[662: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん

お隣さんでしょうか。
デメリットに記載されているものは想像や主観が多く参考になりません。

[663: 匿名さん]

>>659 匿名さん

エビデンスを出して下さい。
また、中間免震を採用してるのは浸水リスク回避の目的との意見もありました。
三井の浸水対策も確認しておく必要がありそうです。

[664: 匿名さん]

>>661 マンション検討中さん

エレベーターが4基というのは本当ですか？
本当であれば、かなり問題だと思いますが、、、

[665: 匿名さん]

>>664 匿名さん

何が問題なんですか？具体的に教えて頂ければ。　

[666: マンション検討中さん]

非常用があと1基ありますよ。
低層階は渋滞する可能性は高いですね。

[667: 匿名さん]

エレベーターは多いと修繕費もかかる。
タワマンの高層エレベーターは特にコスト高。
ムダにエレベーターが多い物件は寧ろマイナス。

[668: マンション検討中さん]

となると三井より修繕積立金は安くなりますかね？

[669: 匿名さん]

エレベーターは三井は6基、住友は4基ですが、こちらは2LDK多い、つまり世帯当たりの住民数は少ないので、バランスは同じくらいとデベが計算したのでは無いでしょうか。

必要基数は、総戸数より、総住民数に比例するので、必ずしも不足していることにはならないのでは無いでしょうか。

[670: マンション検討中さん]

エレベーター4はいくらなんでもないでしょ。コストカットするところが間違ってる。いらない共用施設をカットしてエレベーター増やすべき。2LDKばかりで世帯数も増えるのに、朝が悲惨になるのは間違いない。