シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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[581: マンション掲示板さん]

>>580 匿名さん

西しか抜けないのは三井です。三井はそれ以外は眺望が塞がれてしまいます。
ここが2LDK中心だとすると、三井もファミリー向け住戸はもう無いそうですから、モロに競合してしまいますね。
そうなったら仕様や眺望が遥かに上のこちらに流れますね。

[582: 匿名さん]

>>580 匿名さん

パークシティの残住戸は２ＬＤＫ以下が中心なので、こちらと食い合うことになってしまいますね。
シングル、ディンクスはこっちを選ぶでしょうね。隣は設備仕様が悪すぎました。

[583: マンション検討中さん]

やはりお隣よりもこちらの方が良さそうです
倍率優遇のためにイベント参加します！

[584: 匿名さん]

すべては値段次第、三井より高いなら買わないだけ。

[585: マンション検討中さん]

>>584 匿名さん

値段だけじゃ無いですよね
お隣みたいに高かろう悪かろうなら買いませんが、眺望など価格に見合えば買います！

[586: 匿名さん]

その通りですね。武蔵小山に坪470万も出して買う必要はないよ。仮に価格上昇して買えなくなったとしても全く後悔しない。だって、武蔵小山なんて、名門校もなければオフィスもなく、住むメリットは左程ないのに西小山に比べて高過ぎなので。10年くらいのスパンで考えたら絶対にどこかのタイミングで価格が下がるだろうね。

[587: 匿名さん]

>>586 匿名さん

武蔵小山が局地的バブルと言われるのが分かる気がしますね

[588: 匿名さん]

>>586 匿名さん

「絶対に下がる」とは言えませんね。
実際、今の価格で、今売れているわけですから。再開発の値付けって、そんなものですよ。そしてそこから下がることはなかなかないんです。下げても微減だと思いますよ。

[589: 匿名さん]

発表会行きましたか？　住友の担当者は、下がる可能性はあまり考えられないと言っていますよ。もちろん世の中の動きに左右はされる事はあっても普通ならば維持か上がるか。言って聞いてみてくださいね。

[590: 匿名さん]

>>589 匿名さん

下がる、維持か上がる、というのはパークシティと比べてという意味でしょうか？

[591: マンション検討中さん]

武蔵小山に下見に先日行ったのですが、色々なタイプの人が歩いてますね。そこは好き嫌い分かれると思います。お世辞にもきれいな街とはいえない。

[592: 匿名さん]

>>590 匿名さん
いえ、相場のことだと思います。

[593: 匿名さん]

パークシティが確かにあの価格でも一応売れてるとは言え、どういった層が買ってるのかが気になります。武蔵小杉のようにそれまで見向きもしてなかった層がこぞって欲するようになったのか、それとも元々武蔵小山に強い地縁、愛着を持ってる層か。後者だとするとパークシティでかなり需要食い潰してる可能性ありますし。

[594: マンション検討中さん]

>>593 匿名さん
都心エリアは外から人を呼ぶことができるから、地元需要を食いつぶしていても問題ないと思うよ。

[595: 口コミ知りたいさん]

>>593 匿名さん
延べ床面積や戸数で言えばパークシティのほうが規模が大きく、ランドマーク性はあるので、地元需要はパークシティが多く吸収したのは間違いないだろうね。
シティタワーも見劣りはしないので、客集めにはあまり苦労しないと思う。

[596: 検討板ユーザーさん]

>>594 マンション検討中さん

都心じゃないからここは

[597: 検討板ユーザーさん]

ここは城南ですね。スミフのページでもそう区分されています。

[598: 匿名さん]

>>585 マンション検討中さん
あ、ごめん。投資用なので見るのは価格だけ。

[599: 匿名さん]

>>598 匿名さん

投資用で武蔵小山を選ぶってセンス無いね
お隣なんて、ネット利回り1%あるかどうかだよ？笑

[600: 検討者検討者]

9月8日からプロジェクト発表会が予約制で実施していますが何方か行かれた方いらっしゃいますか？値段など教えて貰えましたか？
よろしくお願いします。

[601: 匿名さん]

>>600 検討者さん
値段はまだ最終決定してない様で、正確な数字は教えて貰えませんでした。何となくのイメージは聞きましたが。

パークシティ(3LDK中心)と異なりこちらは2LDK中心で、DINKSや子供1人の世帯がメインになると感じました。立地的にグロスで1億円を超えると中々販売が厳しくなると踏んで居るのではと感じました。60平米で9,000万円位の価格をイメージしているんじゃ無いかなと思います。

来月からMRがオープンする様ですが、その時点ではもう少し正確な価格情報が見えてくると思います。

商業施設はパークシティに任せて、静かさと都心への眺望を売りにしている感じでした。

パークシティよりは坪単価は上がると思いますが、すでにパークシティは高層階はほぼ売れてしまっているようなので、坪単価低めのパークシティの低層階を買うか、坪単価は少し上がってもこちらの高層階を買うか、という感じかと。

外観はスミフらしい真っ黒タワマンではありませんが、エントランスはスミフらしい豪勢な印象を受けました。

[602: 匿名さん]

販売予定住戸表を見ましたが、パークシティとのお見合いとなる西側の住戸(40-50平米、中層階&低層階)は地権者用住戸が多い様に感じました。恐らく低めの坪単価で出るでしょうから、これはこれで投資用として人気が出る気がします。

その他の間取りは地権者用住戸は平均的に散らばっていた記憶です。

[603: eマンションさん]

>>601 匿名さん

そうですね。住友の担当者から、パークシティには喧騒の壁になってもらい、また厄介な商業施設を任せたので使い倒しましょうといった趣旨の説明がありました。
価格はまだこれから皆さんの反応を見てと言われました。次回はシティタワー目黒を使っての夜景確認ですね。

[604: 匿名さん]

>>603 eマンションさん
雅叙園のプロジェクト発表会に行きましたが、そんな説明はありませんでしたが・・・
さすがにそれは言い過ぎです。

[605: 検討板ユーザーさん]

普通スラブ２２０超、リビング天カセの可能性ありますかね

[606: マンション検討中さん]

天井高2,550でしたね

[607: eマンションさん]

>>604 匿名さん

>>603で書いた通りの内容でした。
もちろん言い回しは異なるところがありますが趣旨は記載のとおりです。
個別の話の時もですが、かなり三井を意識した(下に見た？)話ぶりでした。

[608: 匿名さん]

スラブや天カセは分かりません。あまり興味が無いので、聞かなかったというのもありますが。なお、紹介VTRで最大天井高は2.55mとありました。

パークシティには天カセはありませんので、こちらには期待していますが、どうでしょうか。

天カセは無くても良いですが、スミフは第一種換気（機械式換気）を採用することが多いので、第三種換気のパークシティよりこの点は良くなると期待しています。

[609: 匿名さん]

ここより上位のシティタワー大井町(坪400後半)でも天カセはないですし、近場の三井にもないのであっさりカットされてそう

[610: マンション検討中さん]

モデルルームの写真では壁掛けエアコンでしたから、標準では天カセ無しだと思われます。

[611: 匿名さん]

>>609 匿名さん

設計変更で添付カセを対応してもらえると良いのですが。パークシティでは断られました。

[612: 匿名さん]

>>607 eマンションさん
他を見下すのは良くないですね…あまり品の良い営業の方では無かったのでしょうか。気分悪くされたのではないでしょうか。それは残念でしたね。

私に説明頂いたスミフの営業の方は紳士でしたよ。パークシティとのポジションやコンセプトの違いを丁寧に説明しつつ、武蔵小山の再開発や特徴について真摯に説明してもらいました。非常に印象の良い営業の方でしたよ。

私はこのマンションだけではなくスミフの事が好きになりましたよ。

[613: 匿名さん]

>>609 匿名さん
こちら（シティタワー武蔵小山）の方が坪単価は高くなると思いますよ。

いつも通りなら1期は安めに供給して、2期から値上げ、全体の平均坪単価ではシティタワー大井町より安くはならないと思います。

[614: eマンションさん]

>>612 匿名さん

住友からは武蔵小山愛が伝わってきました。
ポテンシャルが高く価値があるのにまだ気づいていない武蔵小山を盛り立てていきたい。
商業施設作りはららぽーとなどの実績から三井が得意だが、住まいは住友に任せて欲しい。
武蔵小山再開発の中で一番いいポジションが取れたと強調してました。
パークシティが壁となることで喧騒からの適度な距離が保て、パークシティには無い都心側の最前列の贅沢な眺望がここにはある。
大変素晴らしいスピーチでした。紳士的で大変良かったですよ。気分を悪くするなんてとんでもない。お土産の栗のパウンドケーキも美味しかったです。

[615: 匿名さん]

天井高2,550。スペックは安っぽいですね。

[616: 匿名さん]

住友不動産ってこんなこと説明してるのか。最低だな。
自分ところも有明で商業施設や高速道路に囲まれた開発してるのに。完全な二枚舌。
>パークシティには喧騒の壁になってもらい、また厄介な商業施設を任せた

[617: 匿名さん]

>>616 匿名さん

お隣をやたら攻撃してる変な輩が、内容を盛っているだけでしょう。

[618: 匿名さん]

知らないところで、商業施設作りはららぽーとなどの実績から三井が得意って言われてる有明の購入者も可哀そう。

[619: 匿名さん]

>>618 匿名さん
スミフさんも罪だね。
まぁ、個人的には、スミフさんの営業マンはあまり好きではない。上から目線の勘違い野郎の比率が他と比べて高いと思う。そういうときはすぐチェンジするから別にいいんだけどね。

[620: 匿名さん]

どこのデベでも営業マンの当たり外れはありますね。

スミフが特に悪いとは思いませんが、売り方は好きでは無いです。必要最小限の間取りや価格しか見せず、全体の売り出し価格が分からない。

時価に合わせて、販売期で柔軟に価格を変えられる様にしているのは分かりますが、どうにも気持ち悪い。

物件さえ良ければ、その点には目を瞑って買えば良いだけなんですけどね。

全体的にスミフはホテルライクでシックなデザインが多いですね。対して三井は柔らかくアットホームな雰囲気で、良い感じで差別化されていると思います。

[621: 匿名さん]

モデルルーム出来るの楽しみですね〜。

これから15年くらいかけて完成していく武蔵小山の再開発が楽しみです。洗練された活気のある街になると良いなと期待しています。

価格が気になりますが、高層階北向き、又は南東向きが坪単価550万を超えなければ1期で突入かな〜。

[622: 匿名さん]

>>621 匿名さん

北向は高そうですが、お隣よりも眺望も仕様も遥かに良いことを考えると500は超えてきてしまうでしょうね

[623: 匿名さん]

>>622 匿名さん
まあそうでしょうね。

500を超えるのは想定の範囲内ですが、550を超えるとちょっと躊躇してしまいますね...

角部屋は550オーバーでしょうけれど、中住戸は何とか550以内で収めて欲しいところです(>_<)

[624: マンション検討中さん]

506戸中187戸が事業協力者への供給、事業協力者への専用棟に187も収まらないでしょうから、メイン棟にも割り振られるんでしょうね。
メイン棟の民度が保たれると良いのですが。
商店街の民度は高くないですから、せめてマンション内の民度だけは保ちたいですよね。

[625: 匿名さん]

>>624 マンション検討中さん
「商店街の民度は高くない」というのはどういう事でしょうか？何か問題があれば教えて貰えると助かります。

[626: 匿名さん]

>>624 マンション検討中さん
プロジェクト発表会でざっとみた感じでは、タワーの地権者住戸は25F以下、及びパークシティとのお見合い住戸に多かったと思います。

地権者自身が住むのか、賃貸に出されるのかは分かりませんが。

[627: 匿名さん]

550だとリセール考えたら隣のほうがいいな。

[628: 匿名さん]

>>627 匿名さん

ここかお隣の2択じゃないから、ここの値段次第では他のエリアも考えます。
お隣の仕様や眺望の悪さ、墓地隣接は無理です。

[629: 匿名さん]

流石に550超えたら売れ残り必至。そんなに出せるなら都心の中古買うわ。

[630: マンション検討中さん]

隣三井の方が駅前で駅近ですが、やはりパルムに近かったり、下のテナントに焼鳥屋さんが入ったりすることを考えると、こちらの方が立地的には落ち着いていてよい感じがするのですが、どうでしょうか、、
まあ、確実に三井より価格は上げてきますよね。