シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[5745: 名無しさん]

>>5744 通りがかりさん

隣が買えないネガの頭のことじゃないですか笑

[5746: 職人さん]

>>5735 マンション検討中さん
内科と小児科を利用しています。あまり深刻な病気で受診したことはないので緊急時の対応などはわからないのですが、いずれも特に不快に感じるようなこともなく、親身になって話を聞いてくれ、安心して受診出来ます。なお、幼児がいらっしゃる場合、年中無休の小児科が階下にあるというのは非常に頼もしい要素です。私の妻などは、引っ越して一番良かった要素がそこだとまで言っています。

[5747: 口コミ知りたいさん]

>>5741 eマンションさん
いやー、有明のは間取りはめちゃくちゃ良いぞ
てかマンコミュやっててスミフの売り方がいつもこうなのは周知の事実でしょ

[5748: 匿名さん]

有明とか分譲当初から1.5倍以上上がってる。住友は好立地の物件は強気の値付けをするよね。

[5749: 匿名さん]

有明はお買物をしに有明ガーデンに行ったことがありますが、何でも揃っています。
商業施設が隣にあると、本当に便利に思いますよね。
資産価値も下がらないと思います。

いい場所を持っているなら、強気の価格で売れますね。

[5750: 検討板ユーザーさん]

>>5748 匿名さん
建設費が1.7倍くらい上がってますから、有明特有の話しじゃないんです。

[5751: 匿名さん]

パルムの飲食店が大量閉店ですね。やはりごの辺りはバブルだったのでしょうか。

[5752: 匿名さん]

>>5751 匿名さん

新陳代謝があるのはとても良いことです。
次の店舗が何になるか楽しみしかないです。

[5753: 通りがかりさん]

>>5750 検討板ユーザーさん
有明の住友物件は建設費高騰前に竣工してるだろ

[5754: 評判気になるさん]

>>5752 匿名さん
人気ないところが淘汰されただけの話だよな
閉店煽り馬鹿馬鹿しいわ

[5755: 匿名さん]

更なる良い店が誘致されてとても快適と聞いてますよ。

[5756: 匿名さん]

>>5755 匿名さん

正に再開発の効果絶大ですね。笑

[5757: 名無しさん]

大戸屋が閉店するって相当ですよ・・・

[5758: 匿名さん]

あれはいらなかったよ。
もっと良い和食屋が豊富だから客集まらなかったんでしょ。

[5759: 口コミ知りたいさん]

武蔵小山のシャッター商店街化ニュースになってますね。。
https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/f79f5da4297e5ecd4463350ec745f...

[5760: 検討板ユーザーさん]

タワマンがいくつも出来るということで異常な地価上昇、店舗賃料も上昇。でもタワマン住民は余裕のない世帯が多く金を落とさない。で、閉店。次に入るテナントも同じようにジリ貧。賃料に見合う収益性のない場所なんですね。

[5761: eマンションさん]

全くチェックしてなかったけど、3WICの間取りがよいですね。41Fで3.3億円、、、年収5000万円台の我が家だと買えないです。現実を思い知りました。もっと下の階の70平米台が現実的な感じです。

[5762: 名無しさん]

>>5761 eマンションさん

人気の高い今の武蔵小山の相場では超富裕層しか買えないですよね。準富裕層には川っぺり湾岸しかないのかもしれません。

[5763: 口コミ知りたいさん]

>>5760 検討板ユーザーさん

隣のタワマン住民は銀座並みの賃料と大はしゃぎしてたのにね。苦笑

[5764: 通りがかりさん]

>>5761 eマンションさん

マークなら100平米買えてたでしょうにね。
3.3億はびっくりですね…

[5765: 匿名さん]

目黒MARCも分譲時より相当値上がりしてますよ。

[5766: マンション検討中さん]

>>5765 匿名さん

え。

[5767: 通りがかりさん]

竣工後2年以上売れ残ってる部屋は、新築、新古と呼ばずに中古扱いになるんですね。初めて知りました。

[5768: 口コミ知りたいさん]

>>5767 通りがかりさん

ここは全て中古っていう事ですか？

[5769: 匿名さん]

91.65㎡で3.3億円ということは坪単価1188万円。
武蔵小山でこの坪単価は、計算間違いかと思うほど高い。
高層階で眺望がよいといっても、東京タワーやレインボーブリッジが間近に見えるわけではない。
買わなくて正解かと。
以前なら、竣工後2年以上たっていればスミフも値引きに応じてくれていたと思うけど、今は難しいのかな。
儲かりすぎて困っている会社なので、定価で買ってくれる人が現れるまで売れ残っていても平気なのでしょう。
たぶん、3.3億円がはした金と思える人なら買うのかな。
部屋が売れるまではデベが管理費・修繕積立金を負担し続けないといけないので、普通のデベは値下げして早く売り切ろうとするんだけど、そうしないのは儲かりすぎて余裕があるからなのでしょうね。

[5770: 匿名さん]

>>5769 匿名さん
相続税対策での購入を見越しての価格付けです。ですから元々が適正価格ではありません。
しかし来春からの税制改正でタワマン節税にメスが入り、経済的メリットが大幅に減ることになりました。節税目的で買う富裕層が一斉に消えたわけですから、売れるわけがないのです。
在庫コストがかかりますが、低金利で借り入れているため放置できました。今後借入金の金利負担が厳しくなれば関連会社等へ安く放出（バルク売り）すると思います。

[5771: 匿名さん]

>>5770 匿名さん
なるほど、そういうことですか。
ということは、この価格では売れないということをデベも認識しているはずなので、水面下で値引き交渉する余地はありそうですね。
たとえ5％引きでも1650万円安くなるので、金額的には大きい。
値引き分で高級車が買えます。

[5772: 匿名さん]

>>5771 匿名さん

いま人気で高騰中の武蔵小山で地域二番手とはいえ値引きは難しいんじゃないかな。

[5773: 匿名さん]

>>5772 匿名さん
まあ、それはデベ次第かと。
でも、仮に10％値引きになったとしても、2.97億円で坪単価は約1070万円。
武蔵小山で高すぎることに変わりはないですね。
地域第1号のお隣さんは、坪470万円くらいだった。今にして思えば、夢のような価格で、お隣さんを買った人は大勝利といっていいのでは。

[5774: 検討板ユーザーさん]

41階のモデルルームの動画が出ていますね。
素晴らしい眺望です。

[5775: 評判気になるさん]

>>5773 匿名さん
世の中には本当に金が余って仕方ない人がいるもんで、そんなアホを釣るのにボーッと糸垂らしてだけです。価格なんてテキトーです。

[5776: 評判気になるさん]

最上階の絶景！
それだけでこの価格の価値はあるのでしょうね。。

[5777: 名無しさん]

城南ナンバーワンですね。この眺めは。

[5778: 名無しさん]

>>5777 名無しさん

残念ながら隣の方が良きです。

[5779: 口コミ知りたいさん]

>>5777 名無しさん
他知らないでしょう？

[5780: 通りがかりさん]

>>5778 名無しさん

お隣は絶景の都心サイドの眺望塞がってるのに何を言ってるんだか

[5781: 評判気になるさん]

>>5780 通りがかりさん

富士山の絶景の方が価値がある。
それに花火ビューもパークシティならでは。

[5782: 匿名さん]

ここの眺望は絶景といっても、ただ遠くまで見通しがいいというだけで、何年も住んでいれば見慣れてしまって飽きると思う。
東京タワーやレインボーブリッジ、横浜ならみなとみらいのランドマークタワー周辺が間近にみえるなら迫力満点だけどね。
ここの眺望だけで坪1000万円以上の価値があるかというと「？」かな。

[5783: マンション掲示板さん]

>>5782 匿名さん

ここも目黒マークも眺望は同じ。
眺望プラスアルファの地域一番のランドマーク性などの差別化が必要。そういった面ではお隣に完敗かな。

[5784: 匿名さん]

今どきペラボーはキツ過ぎ。お隣さんね

[5785: 口コミ知りたいさん]

>>5784 匿名さん
10年住んでバルコニーに出るのは数回です。何か嫌な思い出でもあるの？

[5786: 周辺住民さん]

住民です
絶対にやめた方がいいです。
内廊下に下水の臭気が充満し、各居室ににおいが侵入してきます。
いくら苦情を言っても、住友不動産は、「対応中」としか言わず、管理人の態度もきわめて悪いです。
もう一月もこの状態で、季節が変わるのを待っているとしか思えません。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[5787: 周辺住民さん]

>>5786　周辺住民さん
何階にお住まいでしょうか。タワー棟ですか、それともレジデンス棟ですか。

[5788: 評判気になるさん]

>>5786 周辺住民さん

やっぱりお隣のパークシティとは管理面でも雲泥の差だね。三井が一番だよ。

[5789: 名無しさん]

>>5786 周辺住民さん
住民ですが、そんな話は初めて聞きました。
こちらの階は全く匂いもありません。ゴミ集積場も皆さんきちんと出していますよ。

[5790: 通りがかりさん]

>>5786 周辺住民さん
私も内廊下のマンションに住んでいますが、同じフロアで封水切れの部屋があったようで、防災センターも入居者と連絡が取れず数週間の間とんでもない臭気が充満していたことがあります。
今は大変でしょうが、対応が終われば何事もなかったかのように臭いは消えますでご安心を。。

[5791: マンション検討中さん]

>>5786 周辺住民さん
こんなのに参考になるが18って、ここの掲示板終わってるな笑

[5792: 通りがかりさん]

>>5791 マンション検討中さん

真偽はさて置き、検討してる人が通常外には出ないネガティブ情報見たら判断材料になると思うのは自然な考えだと思うけどね。

[5794: マンション掲示板さん]

都心から離れてるので初めてこの前行きましたが、全部なんでも詰め込んだ田舎のコミュニティって感じのとこですね

[5796: 管理担当]

[No.5793～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5797: 口コミ知りたいさん]

このマンションの北東向きの部屋の眺望は、マンション計画がないので半永久的に今のままではないですか？
北東向きの部屋は、まだ空いてるのでしょうか？？
北西向きもマンション計画は今のところないと思いますが・・・

[5798: マンション検討中さん]

>>5797 口コミ知りたいさん

眺望が素晴らしいですよね。

[5799: 評判気になるさん]

>>5798 マンション検討中さん

隣のパークシティからの眺望の方が素晴らしいです。

[5800: マンコミュファンさん]

>>5799 評判気になるさん

何か違いがあるんですか？？

[5801: 名無しさん]

>>5800 マンコミュファンさん

パークシティには墓地ビューがあります

[5802: eマンションさん]

>>5800 マンコミュファンさん

富士山ビューの絶景が素晴らしいです。
多摩川の花火も見えます♪

[5803: 評判気になるさん]

>>5802 eマンションさん

わぁ！花火も見れるんですね?
シティタワーだと見れないのかな？

富士山ビューと都心ビュー、どちらも素敵で方角は迷いますね！

[5804: マンコミュファンさん]

>>5803 評判気になるさん

富士山ビューが圧倒的に人気です。
パークシティからも都心ビュー見れます。

[5805: マンション掲示板さん]

眺望含みの総合判定では隣がレベチで優勝。

[5806: 口コミ知りたいさん]

お隣の北東側は目の前はマンションですよね？？
どうしても視界にマンションが入ってしまいそうですが？
北西は問題ないでしょうけど？
中古で何件か出ていますが、部屋からの眺望が写真では明らかにマンションが入らないよう撮影しているのが気になります。

[5807: eマンションさん]

>>5806 口コミ知りたいさん

大丈夫ですよ。気にならないです。

[5808: 通りがかりさん]

入居（引渡）予定日
2025年4月下旬

長い。。。もう竣工してるのに。

[5809: マンション検討中さん]

>>5808 通りがかりさん

え？そんなに長いのですか？
それでは、入居した時には築何年になっているのやら？
売却をする時には、築浅として売れない…。
すぐに入居させてくれてもいいのに…。

[5810: 匿名さん]

>>5808 通りがかりさん

殿様商売ですよね。
人気の武蔵小山だからできることだと思います。

[5811: 匿名さん]

>>5810 匿名さん

他の場所のシティタワーだと、すぐ入居できますか？

[5812: 評判気になるさん]

>>5811 匿名さん

他のことは他で聞いてください。
ここは人気の武蔵小山なので待ってでも買う価値あります。

[5813: 評判気になるさん]

>>5812 評判気になるさん

人気で買いたくても買えないマンションなんですね！

[5814: 評判気になるさん]

こが人気なのはわかりましたけど、新築マンションで探していたのて。
できれば24年中には入居したいので、他を探してみます。

[5821: 管理担当]

[No.5815～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5822: 周辺住民さん]

このマンションには間違えて自転車を止めようとし、忠告に無抵抗な人に対して『俺は１億円だしてこのマンションに住んでいるの』『ここはマンションの土地！あなたは買ってないでしょ』と人を馬鹿にしたようにいいはなつ質の悪い住民が住んでいます。

[5823: 通りがかりさん]

>>5822 周辺住民さん

マーク君？

[5824: 入居済みさん]

>>5822 周辺住民さん
マンション内1階の掲示板にも注意喚起がある件でしょうか。
入居した当初（21年頃？）にはペットを散歩させていた人を怒鳴ったという掲示がありました。
住民としても恐怖を感じているので警察に通報していただけないでしょうか。
よろしくお願いします。

[5825: 入居者]

マンション前セブンイレブン付近を自転車で乗ってる人に、「ここは共有スペースなんだから、乗るんじゃねえよ」と、背の高い40代か50代くらいの男性が怒鳴っていました。マンションでたまに見かける人なんですが、むしろ近所迷惑だし、マンション住民の質を下げるので、やめてほしいです。そのくらい別に見逃してもいいでしょう。。。人生をやり直したほうがいい。

[5826: 通りがかりさん]

>>5823 通りがかりさん

5822はマーク君じゃないです。
WCTなどいろんなマンション住民になりすましている問題人物ですよ。

ちなみに5824と5825も同じ問題人物です。

騒音スレを見ると問題人物は木造アパートに住んでいるようです。


ただの荒らしなので、
心配な人は自分で確かめるのが良いと思います。

[5827: 匿名さん]

小島だな

[5828: 口コミ知りたいさん]

>>5826 通りがかりさん

千葉の爺さんと言われてますね。
やれやれです。

[5829: 匿名さん]

ご近所さんから聞いた話をぼやかして書き込むと、
次の総会に出席して皆で意見を言った方がよい状況になっているようです

[5830: 匿名さん]

>>5829 匿名さん

それみたことか。
だから隣のパークシティの方が良いって言ってたのに。

[5831: 匿名さん]

最近、ビオセボンの向かいなどに警察官が立っていますね。
安心です。

[5832: 通りがかりさん]

>>5831 匿名さん

この辺にVIPが住んでるらしい。

[5833: マンション掲示板さん]

>>5832 通りがかりさん
違うでしょ。歩行者専用道路をカッ飛んでくる車をつかまえて。キップ切ってるんです。

[5834: 名無しさん]

>>5797 口コミ知りたいさん
今は隣一棟で良いけど、逆サイドには三菱地所が建てられ、後ろ側も買収計画始まっており、目の前の小山台高校は耐震問題で建て替えでどこか行ってタワマン立つ可能性大。
全方向でタワマンに包囲されそうですね。

[5835: 名無しさん]

>>5834 名無しさん
それはパークシティ分譲時ですら公になっていた話で何を今更感。

[5836: 匿名さん]

公式サイトは今はさすがにあまり目立つ更新は見受けられないですが、
インスタはまだ動いているようです。
周りの飲食店の情報がほとんどですが…。
入居が再来年の1月でものすごく先、という状況ですが
現状で何割くらいの入居があるんですか？
もう先に住まわれている方は何年も住んでいる状況だと思うけれど
かなり長く販売をするものなんですね。

[5837: eマンションさん]

>>5836 匿名さん

武蔵小山はまだまだ価値が上がりますからね。
そう簡単に売らないでしょう。

[5838: 名無しさん]

パークシティと比べて良いところある？

[5839: 匿名さん]

>>5837 eマンションさん
前年比マイナスになってるけど

[5840: マンコミュファンさん]

ここ余裕で坪1000超えてますね。
今後の再開発で更に爆上げ間違いなし。
隣の地域一番パークシティには敵わないですが、価値は保証されてると思います。

[5841: 匿名さん]

>>5840 マンコミュファンさん

レインズで成約データ確認すると坪1000は全然超えてません。

[5842: 匿名さん]

Webサイト親切ですね。ディスポーザーの仕組みがわかりやすく図解されているのを初めて見たような気がします。やはり排水処理槽の管理が気になる点ではあります。24時間機械給気システムの図解もシンプルでわかりやすいです。

45,000万円二度見しました。桁違いでした。これほどの大規模マンションで億台の部屋が大多数ってすごいなと思います。シンプルに見えるけれど細部にわたって良くできた間取りだなと思いました。

[5843: 匿名さん]

庶民には手が出ない価格帯ですね…
ところでこちらに入る店舗・公益施設・事務所はすでに決まっているのですか？
入居予定が2026年1月になっていますが、契約者だけでなくテナントの情報も
その頃にならないと出てこないのでしょうか。

[5844: 評判気になるさん]

武蔵小山は街がとても良いですよね。
また隣のパークシティのテナントはカフェが多くて魅力的です。