シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[4133: eマンションさん]

第一期の時にモデルルーム行ったけど、3人家族には狭い部屋しかなかった。
5倍3倍の特典も無視して要望書入れなかったら、買わない理由を教えてと電話がしつこかった。あのしつこい電話は印象悪くするだけなのに。要望書の前日、当日、一週間後、一ヶ月後、三ヶ月後までかかってきた。

このマンションはもう少し部屋を広めにとって単価高くした方が良かったと心から思う。65mなんて2人家族には厳しいと思うよ。1人暮らしには広すぎだし、なんか中途半端。

[4134: マンション検討中さん]

>>4133 eマンションさん

今どきの2LDKは50㎡台が主流です。
70㎡台の1LDKは3Aに行かないと無いですね。
武蔵小山に求めるべきものではありません。
で、結局どちらを購入されたんですか？

[4135: 名無しさん]

調べたらお隣は竣工後1年半も売れ残ってたんだね。たしかに三井のタワマンでは他に聞いたことないかも。
シティータワーが良いもの作って武蔵小山の相場を上げてくれたお陰で価格の安さを押し出して何とか売り切った感じですね。
パークシティーはシティータワーに感謝しないといけないね。

[4136: マンション掲示板さん]

自分が買った物件をポジるのは分かるけどここの購入者は必死過ぎやね。ポジ要素が無さすぎて脳内ソースで他物件をディスる事しか出来ない。もうちょっと事実に基づいて書き込んだら見た人が納得できるよ。例えばこの物件だったら郊外メインの安デベ施工とか地権者割合が驚異の4割弱とか。

[4137: マンコミュファンさん]

>>4136 マンション掲示板さん
みんなそれを理解して買ってるわけで…
ちなみにお隣の特徴はどうなってるんですか？

[4138: マンション検討中さん]

>>4136 マンション掲示板さん

地権者４割でまだ６割も売れてないって可哀想。中古の在庫が少ない状況においてこれはひどい。

[4139: 匿名さん]

>>4137 マンコミュファンさん

パークシティ武蔵小山の最大の特徴は価格の安さです。その分共有部が貧相だったり建物が安くなります。
地権者割合はシティタワー・パークシティ共に3割程度で殆ど差はないですね。施工会社もどちらも大手で一長一短あります。スーゼネだけど初のパークハウス グランで施工不良をやらかした鹿島か、スーゼネではないが大手ゼネの五洋で、どっちが良いか一概に言えない。

[4140: 匿名さん]

タワマンの一番の醍醐味は眺望です。パークシティはほぼ全方向で他のタワマンに塞がれることになるので、都心最前線の絶景が望めるシティタワー一択になりますね。

[4141: マンション検討中さん]

地権者割合はシティタワー武蔵小山が37.1%、パークシティ武蔵小山が21.8% ですね。これをどちらも3割と言い換えるのは無茶苦茶かと。低コストの建築費にも関わらずシティタワーが高価格なのは地権者割合の高さとスミフの高い粗利率(他デベの倍に設定)が原因であり、仕様が良いからではありません。ここは相場の1.5倍の値段でも東側の素晴らしい眺望があれば他は何も必要ないと思える人が買うべき物件だと思います。

[4142: 匿名さん]

今度は地権者数でマウントですか。
地権者数は三井137戸、スミフ187戸です。
50戸の差ですが、これがどう影響するのでしょうか？あ、地権者の割合が多いから価格が高いなどと裏付け資料の無い妄想は不要ですよ。
三井がスカイラウンジ、ライブラリー、スタディルームなどの普通のタワマンにあるような共用施設が無い低仕様なのは事実ですね。また、占有部分も第三種換気でスラブ厚も薄くて極限までコストを抑えてるようです。
住友はしっかりした造りで三井と違いました。

[4143: マンション検討中さん]

>>4142 匿名さん
管理組合の議決は75%で、価格の高い駅近や都心の再開発マンションは地権者と購入者の間で所得に差があったり、価値観が異なるせいで意見が一致しない事が多発します。最初のマンション規約は地権者の意見がふんだんに盛り込まれており、後で変更する際の障害となるので地権者割合が最低25%以下、できれば20%以下が望ましいのは常識です。また、地権者割合が高い＝デベが用地買収で地権者と高値での交換を強いられた→販売出来る戸数が少ない→販売する住戸の坪単価を上げて売上を増やさないと採算が合わない。これ小中学生でも分かる算数の話です。あなたのようにこの物件のスレで以前から他物件をネガリ、この物件を無理上げしている地権者がこの掲示板に複数いた事と、価格が純粋に高い事が理由で購入候補から外しました。当方はこの物件の事以外書き込んでいないですよ。一体誰と戦ってるんですか？

[4144: 匿名さん]

>>4143 マンション検討中さん

見送った物件に対してここ数日随分と執着されてますね。私は度重なるマウントに見かねて投稿しているこの物件とは無関係な者です。勝手な決めつけはやめて下さい。
三井の地権者割合は22.9%(137戸/598戸)なのでその基準からすると落第ですね。またその理論では三井は地権者割合が少なく採算が充分に取れているのに、スカイラウンジはじめどこのタワマンにもあるような施設をカットして当時としては目が飛び出るような高値で販売したんですね。
因みに私が三井を見送った理由は奇しくもあなたと同じです。他物件をネガリ、この物件を無理上げしている地権者が三井の掲示板に複数いた事です。

[4145: マンション検討中さん]

書いた通り、地権者割合は最低25%で20%以下が望ましいです。その点で地権者割合37%(506戸中187戸)のこの物件は価格が高くなる要因となっているだけでなく今後の理事会運営の大きなリスクとなります。スムログのこのコラム(地権者ありマンションのデメリット)でも読まれたら如何でしょうか？
https://www.sumu-log.com/archives/4058/

[4146: 匿名さん]

>>4145 マンション検討中さん

見送った物件で一体何をやってるんですか。
情報源がいつもblog。笑
次はwikiから持ってきそう。
そんなに一生懸命に一体誰と戦ってるんですか？

[4147: マンション検討中さん]

>>4146 匿名さん
脳内ソースの若葉さんよりも資料があるだけ大分マシですよ。久しぶりにこのスレを見たらあなたのような若葉(過去に様々なスレで迷惑行為を起こしたアカウントにしか付かない印)が無理上げしていたので、事実ベースの情報を書き込みました。そうするとそちらが発狂して噛みつかれた次第です。その意味では若葉さんと戦っている事になるんでしょうね。

[4148: 匿名さん]

>>4147 マンション検討中さん

その若葉の無理上げ投稿は何番の投稿ですか？
そんな投稿見つかりませんでした。
私は記載した通り三井住民らしき方の度重なるマウントに見かねて苦言を呈しているだけです。
どうぞこれ以上ご発狂なさらぬよう。

[4149: マンション検討中さん]

4135の書き込みを始めデタラメばかり書き込んでらっしゃるのであなたの書き込みはほぼ該当します。地権者系若葉さんがいるマンションを選ばなくて良かったです。さようなら。

[4150: 匿名さん]

>>4149 マンション検討中さん

また決めつけの妄想ですか。
その若葉の無理上げ投稿がなかったということが判明しただけでも良かったです。幻覚でも見えていたのでしょう。ゆっくりお休みになって下さい。
そしてこちらの皆さんにもうご迷惑をかけないように。

[4151: 匿名さん]

こちらの都心側眺望は絶品ですね。
あとエントランスもシックでありながらゴージャスでとっても素敵です。

[4152: マンション検討中さん]

シティタワー武蔵小山を検討しており、お隣のパークシティの中古も見ました。感想としては部屋から見える景色がシティタワーが圧巻です。パークシティは屋上からビューを見ましたが都心側はシティタワーの圧迫感が強く、それ以外の方向はどこにでもある街並みの風景で感動は無かったです。エントランスはシティタワーの方が高級ホテルのような雰囲気でリッチな感じでした。あとはパークシティについては住民掲示板で居住者の不満が多かったので質問してみましたが、口ごもっていたのでその点が不安要素と感じました。パークシティは色々うーんといった感じで、でも価格は高いですね。トータルで見た時に物件としては間違いなくシティタワーが良いと感じました。でも価格が高すぎて決断できません。

[4153: マンション検討中さん]

>>4152 マンション検討中さん

わかりやすいポジショントークですが必死さは伝わりました。

[4154: 周辺住民さん]

どう考えてもお隣パークシティの方が良いだろwシティタワーはエレベーターも高層低層の分無い低仕様。地域一番はパークシティで確定済みだは。

[4155: マンション検討中さん]

>>4152 マンション検討中さん
どっちが好きでもいいと思いますが、住民しか書き込みNGと規約に書いてある住民掲示板に平気で書き込むその意識を変えた方がいいのでは。

[4156: 通りがかりさん]

ここパークシティ武蔵小山の住民さんだらけですね。怖いです。

[4157: 匿名さん]

ここはカースト凄そうだな。
住環境という意味ではマイナス要素。

[4158: マンション検討中さん]

>>4154 周辺住民さん

それはさすがに無いな。
PC選ばないでしょ。
PCさん必死だね。

[4159: マンション検討中さん]

>>4154 周辺住民さん

ほんとにそう思ってんなら下位のこっちの掲示板チェックしに来ないってww
圧倒的優位ならね。

[4160: マンション検討中さん]

買えるなら買ったほうがいいね。
そのうち坪600万とかになるかもよ。
そうなったら「あの時買っておけば」になるから。
パークシティが売り出された時は平均坪単価470万位だっけ。当時はメチャクチャ高いと思ったけど、今なら瞬間蒸発&大抽選会のバーゲン価格。
相場ってそういうものなんだなぁ、と。

[4161: マンション検討中さん]

そそ。お隣パークシティは確実に買いだった。
良いマンションだよ。うん。

[4162: 通りがかりさん]

結局、三井の大規模で竣工前完売できなかったのはパークシティ武蔵小山だけで、竣工後一年半も売れ残ったからね。購入者もその不人気の事実を払拭するのに必死になってるんじゃないかな。逆効果なのにね。

[4163: マンション検討中さん]

>>4162 通りがかりさん

確かに半年くらい残ってたけど、キャンセル2戸を価格を上げてそれがなかなか売れなかったんじゃなかった？1.5年は盛りすぎ。必死なのはわかるけど嘘はよくないよ。頑張って！

[4164: 匿名さん]

毎日夜間工事がうるさくて寝られない！！
いい加減にしてほしい！

[4165: マンション掲示板さん]

>>4163 マンション検討中さん

全戸申込御礼が出たのは2020年11月でした。
完売御礼ではなく申込御礼がミソ。
その後に完売御礼は出ませんでしたね。
竣工タイミングで20近く(以上？)あったから皆んなが欲しがるようなものじゃなかったのは事実ですね。

[4166: マンション検討中さん]

>>4165 マンション掲示板さん

それいったらここは地権者４割なのにまだ４割売れ残ってるという。。。

[4167: マンション掲示板さん]

>>4166 マンション検討中さん

デベの売り方の違いですね。
三井は竣工前に完売させるのが基本。
住友はその逆。竣工後何年もかけてゆっくり売る。
今買っても入居できるの来年の4月。早く売りたいならそんなことする訳ないのは子供でもわかるよね？

パークシティの購入者さんだと思いますけど、世間で言われてるほど悪いマンションじゃないと思うから他のマンション掲示板を監視するのやめた方が良いですよ。

[4168: マンコミュファンさん]

入居日をどんどん後ろ倒しにするのは決算調整以外の理由はない。2021年決算の利益を既に確保しているから入居日を2022年4月にしている。低コスト施工と相場を超えた値付けよる高い粗利益、入居日後ろ倒しによる決算調整は顧客ではなくデベロッパーファーストを貫くスミフの十八番。

[4169: マンション掲示板さん]

>>4168 マンコミュファンさん

その通り。住友はそんな殿様商売しててもモノが良いから売れるし、どんどん値段を上げていける。
販売スタイルが全く違うんだよね。
三井では考えられないことだった。だからこそパークシティ武蔵小山が竣工前完売できなかったのは衝撃で今でも世間から売れ残りの残念マンションのレッテルが貼られてしまっている。

[4170: 名無しさん]

・殿様商売でもどんどん売れている→×
・不動産相場が上昇している事と周辺に新築の競合物件が存在しないお陰で少しずつ売れている→○
・地権者若葉が常駐して毎日おかしな事を呟いている→○

[4171: マンション掲示板さん]

・パークシティ購入者が常駐して毎日監視している→○

これも追加しといて笑

[4172: 名無しさん]

・殿様商売でもどんどん売れている→×
・不動産相場が上昇している事と周辺に新築の競合物件が存在しないお陰で少しずつ売れている→○
・地権者若葉が常駐して毎日おかしな事を呟いている→○
・地権者若葉はネガティブな書き込みは全て隣のパークシティ住民が書き込んでいると考えており毎日レスバトルをしている→○

[4173: 匿名さん]

マンション探してみるとスタディルームやライブラリーすら無い規模だけが取り柄のタワマンも多くて。かと言って管理費が安いなんてこともなく。
在宅勤務が増えてきたので、スタディルームがあるタワマンを探していて、こちらがちょうど良いなと感じています。

[4174: 通りがかりさん]

スタディルームが決め手とは珍しいですね！最近のトレンドだと自宅で仕事がしやすい広さや間取りの部屋を買うか、大抵の企業であればどこでも(武蔵小山駅付近でも)ゆったりしたスペースのシェアオフィス使えるような体制になってますよね。この物件のMR訪問した際の記憶ですがここのスタディルームは地権者棟にある上に最大6名ぐらいの狭いスペースだったような。。。コロナが定着したこのご時世にわざわざ密な環境を作り出す施設って何のメリットがあるんですかね？もう少し広くてコロナ対策が出来ている施設なら売りになるとは思うんですが。

[4175: 評判気になるさん]

>>4174 通りがかりさん

せっかくの高層集合住宅なんですから、眺望と充実の共有施設を享受したいですよね。
どちらもパークシティには無くてシティタワーにしか無い唯一のものだったのが決め手になったのかもですね！