シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[354: 名無しさん]

ここも羽田空港新飛行ルートの近くですが真下じゃないので良かったです。

さすがに真下だと確率が低いとは言え事故とか怖いですしね。

ここの窓の遮音性能がどのくらいになるか期待しています。
　

[355: 匿名さん]

意味のない言い争いはやめにしませんか？
まぁ、プロジェクト発表会までは新しい情報もないと思いますから、変な輩が出てくるのも仕方ないですが。

ちなみに、雅叙園の発表会行く方いらっしゃいますか？私は行く予定です。

[356: 匿名さん]

>>354 名無しさん

大井町の事例からもT4になるでしょうね
そうするとお隣とまた差がついて、発狂してしまいそうで怖いです笑

[362: 匿名さん]

都心のタワマンを検討していますが、知り合いから今オープンになっていること以外に、住友の概要を教えてもらいました。

・エレベーターは4基、非常用が1基別にありそう。
・角部屋以外の中部屋は、スパンが短いので窓がない洋室、もしくは窓が小さい部屋が多い。
・中間免震のタワーになる→三井と同じ41Fだが、総戸数が500戸のペンシルタワマンだから仕方なしとのこと
・三井の販売が好調なことから、平均坪単価は500万は越えてきそう

設備や仕様はまだ細かく分からないけど、極論リフォームとかで内装は変えられることを考えると…

立地条件、建物の構造、間取り、ゼネコン、価格など、後から変えられない基本スペックは、三井の方が高くなりそうな感じです。

[364: 匿名さん]

>>363 マンション掲示板さん

お隣からの嫌がらせと捉えるのが自然でしょう

[366: 匿名さん]

>>350 マンコミュファンさん
1秒差なら仕様の高いマンションがいいでしょ

[367: 匿名さん]

[No.296～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・前向きな情報交換を阻害
・他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
・削除されたレスへの返信
・削除に関する話題
・複数のスレッドで同じ内容の投稿

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん

お隣にはそういう理屈は通じない

[369: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と著しく異なる話題が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[370: 匿名さん]

管理人さんからのご指摘の通り、これ以降お隣さんからの嫌がらせが止むと良いのですが、平和に意見交換していきたいです

[371: 匿名さん]

こちらのテナントにはお隣さんと違って飲食店入らないですかね？
飲食店が入るとネズミやゴキが配管伝って部屋に上がってくるリスクがあるので。

[372: 匿名さん]

素朴な疑問。
三井のタワマンは散々割高だといわれてきたのですが、スミフのこのタワマンは坪単価500万円以上ということで、さらに割高という噂です。
それでも（三井ではなく）このタワマンを買おうという人の意見を聞きたいです。
熱烈なスミフ信者の方が買われるのかな？
ムサコではせいぜい坪単価400万だろうと思うと、リセールのことを考えるならば、多少でも安く買いたいと思うのですが。

[373: 匿名さん]

>>372 匿名さん

三井のはトータルで見た時に割高と判断されたのであって、ここも同じ評価になるとは思わない。現時点で共有部はここの方が優れているし、専有部次第では価格なり、或いは高値でも納得できる水準となると思う。

[374: 匿名さん]

>>372 匿名さん

お隣のは買える資力があっても、仕様が低過ぎて見送った層も多いようなので、そういう層が実需でここを買うんじゃないかな

[375: マンション比較中さん]

隣は仕様が低いこともあるけど、純粋に値付けが強気すぎるってのも批判されてる要因だと思う。
武蔵小山で＠４７０なんてありえないレベル。三井タワー以前は＠４００でもありえないと言われる地域だった。
隣のおかげで＠５００もあり得るって話になっちゃてるけど、駅前タワーとはいえ本当に武蔵小山で＠５００で売れるんだろうか？と思う。でもまあ、すみふだから時間はかかっても高値で売っちゃうんだろうね。上がった美味しい相場を下げることはしないよねー；；

[376: 匿名さん]

まあ、普通は坪500も出して武蔵小山は買わんわな。例えば富久の中古の方が遥かにマシ。坪500で出してきたときの売れ行きは見もの。

[377: 検討板ユーザーさん]

大企業の論理で考えると、一度決めた戦略を変えるのは相当な事がない限り失敗するまでありえないので、三井が作った相場より高く出してくるだろうね。安く出しても、結果ある程度売れたら値上げするだろう。

[378: 匿名さん]

新築が上がるほど中古も上がる。
ここが坪500で捌けたら、めぼしい中古も一層上がるのでしょう。
上がるから買う、買うから上がる、
凄い相場だ。

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

谷深ければ山高し
山高ければ谷深し
いまは山のどこら辺に居るのやら

[380: 匿名さん]

お隣の最高値からの下落圧力は強いはず

[381: 匿名さん]

武蔵小山だけじゃなく、そこら中価格高いもんなぁ。

大規模タワマンに限れば、程度の差はあれど、サラリーマンの手の届く金額じゃないなぁ。

親の贈与/相続があれば別だけど。

子育て教育費用や老後の備えにもお金が必要だし、今は大人しく賃貸で過ごすのが吉かなぁ。

居住費は安いに越したことは無いしなー。

[382: マンション検討中さん]

>372匿名さん
やはり3LDK買い逃した方の実需だと思います。間取りやゼネコンなどあっちが優れてるところも多いですが、エントランスや共用部など、住不が得意な辺りでこっちの優位点だしてくると思います。

[383: 匿名さん]

>>382 マンション検討中さん

ここの間取りはまだ公表されてないのになぜお隣が優れてることになるの？
お隣は三井基準では最低ランクの仕様ばかりだから優れてるところはほぼ無いと思って良いと思う。

[384: 匿名さん]

>>380 匿名さん
お隣のおかげで、武蔵小山はすでにお隣の価格がスタンダードになっちゃった。
ここも同じぐらいの価格で出て、資産価値は横並びで推移すると思います、、

[385: 通りがかりさん]

スミフの建物に対する考え方って、以前とはちょっと違ってきてるよね。以前はシュッとした見た目を追求した代わりに柱ガッツリ食い込んでも気にしない、とにかく豪華主義、見た目重視！みたいなところがあった。ただ、有明なんかを見てると、二次元の間取りはとても良い（その代わり廊下に玄関扉がガッツリ飛び出す、内廊下が狭い、など弱点もあるけど）。見た目も黒っぽい感じじゃなくて、柔らかい感じ。

[386: 通りがかりさん]

>>384 匿名さん

自分も、資産価値は武蔵小山の駅前タワーは横並びで推移すると思う。細かいスペックは違っても、資産価値に影響するレベルではないんじゃないかな。管理で差がつくと思う。

[387: 匿名さん]

>>384 匿名さん

武蔵小山は今確実に、局地的なバブル
品川区の他地域を見渡して見れば、すぐわかる

怖いよ、ゆり戻しってヤツは

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

品川区の他地域とはどこのことで、どのような状況を見れば、武蔵小山が局地バブルだと言えるのでしょうか？ご教示下さい。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん

近隣のアトラスはあの安値でもまだ完売してない。ここより利便性の高い大井町もスミフなのに、ここより安値。
武蔵小山の局地的バブルはその通りだと思う。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん

ん？それで何で武蔵小山だけバブルということになるの？ちょっと論理が飛躍してるよね。つながりをもっと詳しく教えてくれる？

[391: 匿名さん]

アトラス品川の坪300前半でも不調なことが品川区の状況をよく示しているな。
そこにきて、武蔵小山が500とはバブルと言わざるを得ない。

[392: マンション比較中さん]

アトラスは今の市況じゃ好調な方ですよ。
タワー以外の城南地区の新築マンションは死屍累々....

[393: 匿名さん]

>>391 匿名さん

「品川区」と一括りにするから間違える。
場所が違えば価格が違うのは当たり前。
それにアトラス品川は不調でもない。

[394: 検討板ユーザーさん]

一度高くなってしまった場所の相場はなかなか下がらないよ。再開発では、新しい相場価格が形成される。そういうものだよ。

アトラス品川なんかは、再開発でも何でもない、住宅街のマンションだからねー。相場なりの価格で売り出されてるだけでしょ。

[395: 匿名さん]

武蔵小山は目黒線しかないという点をキチンと考えた方がいい。山手線内側であれば徒歩10分程度以内で複数路線が使えるし、郊外で発展している街は大抵は複数路線使えるところ。武蔵小山は、都心に比較的出やすいのに家賃が安かったから人気だっただけ。地縁がない人が都心並みのお金出してまで武蔵小山に住むとは思えない。

[396: 匿名さん]

>>393 匿名さん

あの辺と武蔵小山は同一視されてるところがあるから、それでここまで価格に開きがあるとバブルと言わざるを得んでしょう。
お隣のジャピングキャッチ組には気の毒だが、良い勉強になったんでない？

[397: 匿名さん]

>>394 検討板ユーザーさん

一度高くなった所ほどゆり戻しが激しいから、気をつけないと。特に実力以上の高値になってるところほどね。

[398: 匿名さん]

>>396 匿名さん

ここもお隣と同じぐらいで出てくるでしょ。

[399: 匿名さん]

>>394 検討板ユーザーさん

そうかもしれません。
戸越とかと同じような雰囲気はあるものの、武蔵小山は再開発で劇的に変化するので、価格的には新しい時代に突入したと考えるのが自然だと思います。少し前の豊洲なんかと同じで、以前じゃありえない価格になってしまったけどそれが普通になる。

[400: 通りがかりさん]

>>399 匿名さん
再開発タワマンはご祝儀で高くても買ってくれる人がいるだけで、局所的な再開発だけして街の価値が維持されるなんてありえませんよ。豊洲には開発できる広大な法人所有の土地があったけど、武蔵小山駅周辺にあります？細切れの個人所有地でしょ。

[401: 匿名さん]

武蔵小山には他地域から行きたくなるような施設がないのが問題。子育て世代は武蔵小杉のような、広い道、広い店舗、充実した子供関連商業および教育施設がある街を求めている。このまま高齢者向けの街であり続けると発展はないよ。

[402: 匿名さん]

>>400 通りがかりさん
広大な土地があるかどうかは関係なくはないが、それだけで価値が上がらない、とは言えないでしょう。都心の内陸エリア、住・商の一体開発で利便性は上がり、防災性も高まる。つまりエリアの価値は上がるわけです。価格が上がって当たり前。

[403: 通りがかりさん]

>>402 匿名さん
再開発で局所的に上がってそれで終わり。再開発されていないその他地域との分断。住商一体なんて、ここの住民は微塵も思っていない。マンション部外者排除に熱心だろうに。こんな伸びしろのない街に長く住みたいと思わない。駅前再開発の失敗事例になると思う。

[404: 匿名さん]

やはり子育て世代には豊洲が最強か...
豊洲も次に出てくる東急タワマンは坪単価400万は軽く超えてくるという話だけど。

[405: 匿名さん]

>>404 匿名さん

ナイナイ

[406: マンション検討中さん]

武蔵小杉や湾岸エリアは人の増加にインフラが追い付いてないけどね。俺はそんなところに住みたいと思わない。ある程度、出来上がった街で新陳代謝の範囲でできるマンションが良いけど、武蔵小山もインフラが追い付かない懸念はありそうだね

[407: 匿名さん]

>>403 通りがかりさん

局所的に上がってそれで終わった事例を示してもらわないとね〜。実際、都心でそんなところはない。一旦再開発で価格が上昇すれば、それが新たなスタンダードになっている。

2行目以降はあなたの想像や感想に過ぎませんね。

[408: eマンションさん]

>>407 匿名さん
新築マンション買おうとしてる人たちもみんな、当然他エリアと比較して買ってるんだから（価格情報などがネットで広がるようになったから尚更）、局所的なバブルって起きにくいよね。

[409: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する目的の投稿であると判断したため、削除しました。管理担当]

[410: 匿名さん]

武蔵小山は完全に人気地域になっちゃったな。

[411: 匿名さん]

武蔵小山って、他地域からのアクセス悪く、オフィスもないので、ビジネスをして儲かるイメージが湧かない、すなわち発展するイメージが湧かないんだよね。複数路線の大岡山や奥沢の駅前が再開発されてタワマンできるなら、そっちの方が欲しかったなあ。

[412: 匿名さん]

>>411 匿名さん

他地域からのアクセスは特に悪くなく、むしろ目黒まですぐの利便性。オフィス街ではなく住宅街というだけの話でしょ。それに加えて一連の再開発。発展することはもう決まってる。

[413: マンション検討中さん]

インフラがこれ以上増えないんだから発展は限定的だがね。
地域的に金持ちが住むエリアじゃないし。坪400以上なんていうバリューは見出だせない。

[414: マンション比較中さん]

>>413 マンション検討中さん
金持ちどころかろくに人が住んでなかった湾岸や武蔵小杉はインフラ以上に発展しちゃって大きな問題になってる。
坪400の価値が有るかは？だが、将来大きく変わる可能性はあるよ。実際タワマン計画がいくつもあるよね？
私もここに今@470払う価値はないと思ってますが、先のことはわかりませんよ。

[415: マンション検討中さん]

もっと論理的に評価しましょうよ。

マンションの評価は建物価格＋土地価格でも可能です。
建物価格はどんな物件でも緩やかに下落します。
一方、土地価格は街の発展次第で上がります。
つまり土地価格次第では将来値上がりも期待できます。

ここは駅前商業地だから土地の価格の元になるのは賃料水準がすべて。
駅前がキレイになる、道路が広くなる等の要因は
すべて「人がどれだけ集まる場所か」の間接的な要因です。
賃料の上昇率はこの「人がどれだけ増えるか」に依存します。

タワマン３本と商業施設が整備され駅周辺住民が増え、
周辺地域から武蔵小山に買い物等に来る人がどの程度増えるのか、
その結果、商店街の店舗の売り上げがどの程度上がるのか。
賃料は店舗の売上に依存して上がるのです。
この数字が正確に読めるなら、土地価格は理論的に出せますよ。

他の駅前再開発と「人の増加率」を比較的すれば、
この物件の将来性もわかり易いと思いますよ!

[416: 匿名さん]

で、結論は？
買い？それとも見送るべき？

[417: 通りがかりさん]

>>416 匿名さん

武蔵小山に関しては見送りが正解

[418: マンション比較中さん]

結論は人それぞれ。私も個人的には見送りだが、ここはそこそこ売れている。
買いと判断し実際に購入する人が意外と多いということで、安普請で高くても売れるという嫌な市況だと思う。

[419: 通りがかりさん]

>>418 マンション比較中さん

ここはまだ売り出してませんが。。

[420: 匿名さん]

>>418 マンション比較中さん

武蔵小山は見送りが正解かと思うものの、もし買うならお隣よりは良いと思う

[421: 匿名さん]

不動前とか西小山とか賃料安いからどうしても足を引っ張られる

[422: 匿名さん]

>>421 匿名さん

武蔵小山も高い賃料が取れる場所じゃないからね。周辺の不動前、西小山に引っ張られてるのが理由では無い。
むしろ、武蔵小山よりも不動前の方が賃料高くても良いくらい。

[423: 匿名さん]

>>420 匿名さん

お隣とは横並びだと思うよ。

[424: 匿名さん]

>>423 匿名さん

隣は価値が無いと言われてるからねぇ。
ここはお隣よりモノが良さそうだから実需でも多少は納得できるんで無い？

[425: 匿名さん]

>>421 匿名さん

目黒まで歩ける分、不動前の方が高いケースもある。西小山は確かに安いね。

[426: 匿名さん]

不動前はお得ですよね。武蔵小山と違って。
目黒だけじゃなくて、五反田も徒歩圏内。
それでいて武蔵小山よりも安いからな。

[427: 匿名さん]

>423: 匿名さん　
そう思います。中古になった時はほぼ同じ。こちらがランドマーク性から少し劣るかもしれないと考えています。

[428: 匿名さん]

不動さんはほんと高くなったなぁ。

タワマン再開発が欲しいけど、諦めて小規模物件の山の手内側を狙うかどうか悩ましい。

パークコート小石川欲しいけど、手が届かなそうだから、ここで我慢するかなぁ。

[429: 匿名さん]

＞＞４２８
買い物はこっちのほうが便利だよ
あと病院通いとかも

[430: 匿名さん]

>>428 匿名さん

お隣よりはいいかも
こちらの方が仕様、眺望、ランドマーク性などあらゆる面で優れている

[431: マンション検討中さん]

武蔵小山で坪@ 500と山手線内側港区中古と悩んでます。
中古買って、まだまだ先の第3段の三菱地所×大林組、第4段大成建設が出た時に、武蔵小山に買いたかったら買おうかな〰。ほんと悩ましい〰。

[432: マンション検討中さん]

港区中古もいいですが、白金高輪は白金タワーの真上を飛行機が飛ぶと、理事会の人が反対運動してますね。
飛行機が上空飛ばない港区人気エリアってどこなんだろう？
青山？

[433: 匿名さん]

不動前は低地の不人気エリアですよ

[434: 匿名さん]

>>433 匿名さん

え。
初耳なんですが。
エビデンスをお願いします。

[435: 匿名さん]

>>434 匿名さん
だって、目黒から外側目黒川まで、すごい坂。桜見るのはいいけど、低地じゃないのかな？

[436: 匿名]

>>434
横レスだけど
自分で調べようよ
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/bosai/bosai-bosai/bosai-bosai-hu...

目黒川はほんの30年くらい前までよく溢れてたよ
浸水気にするなら山手通りより向こうはやめた方がいい

[437: 匿名さん]

低地なことと不人気エリアは別の問題です。
不人気エリアであることのエビデンスが必要なのではないでしょうか。

[438: 匿名さん]

目黒や五反田まで徒歩圏ということで不動前の方が交通利便性が高い上、五反田TOCにも徒歩10分以内で行けるので生活利便性も上。低地だからと言って直接的な悪影響もなく、浸水リスクのある武蔵小山と比較して立地面で大きな差があるとも思えんなあ。

[439: 匿名さん]

不動前は目黒川に近い低地
桐ヶ谷火葬場が近く歴史的に地格が低い
周りに寺や墓が多く墓ビュー率高し
ゆえに住環境としていまいち
メリットは安いことぐらいでは

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
で、不人気であるエビデンスは？

[441: マンション検討中さん]

現地にいけばわかるよ。目黒駅までの距離も中途半端。低地ゆえ目黒まで坂がきつい。山手通りがうるさい。五反田TOCもメリットにならない。唯一の利点はバスが便利。

[442: 匿名さん]

>>441 マンション検討中さん

だから、それによって不人気であることを示すエビデンスをよろしく

[443: マンション検討中さん]

>>442 匿名さん
エビデンス言いたいだけ。

[444: 匿名さん]

家賃相場はhomesで見てもchintaiで見ても不動前>武蔵小山だね。まあ、これが現実。

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

不動前、武蔵小山よりも人気じゃん笑

[446: マンション検討中さん]

不動前より武蔵小山の方が人気。業界では不動産は武蔵小山のスライド地域として有名。

[447: マンション検討中さん]

家賃が高くみえるのは目黒駅エリアも範囲に入るため。

[448: 匿名さん]

>>446 マンション検討中さん

エビデンスは？

[449: 匿名さん]

>>447 マンション検討中さん

不動前は目黒駅エリアなのは事実でしょう。
だから武蔵小山よりも賃料相場は高くて当たり前。

[450: 匿名さん]

武蔵小山は不動前に負けてるのか

[451: 匿名さん]

武蔵小山好きの人がイメージだけで不動前より人気と言っているだけ。確かに商店街が大きくてお店が沢山あるが、普段から使えるお店なんて一握り。必要であれば仕事帰りに不動前で降りずに武蔵小山まで行けば良いだけだし(滅多にそんなことはないだろうが)。

商店街よりも目黒や五反田との物理的な距離が近い方が重要。それらの駅周辺の方が交通利便性が高いのはもちろん、良いレストランも沢山あるよ。

武蔵小山を否定する訳じゃないけど、他の駅を下に見るのは止めた方がいい。所詮、ローカル線1路線しか使えない駅なんだから。

[452: 匿名さん]

この掲示板の武蔵小山の人って他をこき下ろして武蔵小山を上げようとするよね。
それも他のスレに出向いてまでやる。だからトラブルになるんだよ。

[453: 匿名さん]

>>451 匿名さん
ここで武蔵小山が不動前よりも上と騒いでいるのはお隣の契約者でしょうが、その感情的な投稿と対比も相まって、大変冷静なコメントであると感じました。