シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2867: 匿名さん]

すみふのステマってなんでばれることするんだろうね。かえって傷を深くする。

[2868: 匿名さん]

>2863

シティハウスはエレベーターの一つの扉が水圧で大破。停電、断水だけじゃない。

[2869: 匿名さん]

初期対応はパークシティの方が上だったみたい。外部から電源を直接つなぐなんて力業してる。

[2870: 匿名さん]

グランドは浸水したがトイレ禁止までにはなってなかったよう。合計何棟が浸水したの？

[2871: 匿名さん]

小杉では冠水したけど停電までには至らなかったところもある。たまたまだったかもしれないけど、対策をしていて防げたのかの検証も必要かな。

問題を起こしたあとの頑張った対決よりも、問題を起こさなかった方が勝ち。

[2872: 匿名さん]

はるぶーさんのTwitter見ると、三井不動産は武蔵小杉の物件は、本社直轄案件にして、最優秀人材投入しているようですね。
三井不動産はブランドが傷付くと思いきや、徹底した(ある意味過剰な)対応を取ると言う印象を持ちました。

ただ株主の立場では三井不動産はやり過ぎですね。
そこまでせんでええよ、もっと利益優先でやってくれ、と言いたい。

株主の立場で見ると住友不動産が一番良い。
利益至上主義だから好ましい。
私は住友不動産の株主なので、本物件も出来るだけ高く売って頂きたい。切に願います。

[2873: 匿名さん]

＞三井不動産はやり過ぎ

その通りで問題起こした後の対応がスタンドプレー。横浜の杭不足物件では問題のない棟も含めて全棟建て替えなんてやったけど、補修費用の分担でゼネコンともめて裁判中。

問題起こさないが一番。

[2874: マンション検討中さん]

>>2872 匿名さん

そういう対応が巡り巡って株主に返ってくるので、株主にとっても住民にとっても三井のがいいということね。了解！

[2875: 匿名さん]

ここはシティタワースレですよ？
お隣さんの三井アゲの連投が恥ずかしくていたたまれない笑

[2876: 匿名さん]

>>2873 匿名さん
引っ越し代も居住費も補償されて、住民は焼け太り。

[2877: 匿名さん]

>2876

住み替えを余儀なくされてるわけだからそれはないでしょ。まあラッキーなのは１０年近くたって新築に。ただ、施工会社がまた三井住友ってのが微妙。

[2878: 匿名さん]

＞株主の立場で見ると住友不動産が一番良い。

住友は三ツ沢の件でも腰重かったしね。株主には優しく住民には厳しい。

[2879: 匿名さん]

>>2878 匿名さん

三井はららぽーとの件でも腰が重かった。住民がマスコミにぶちまけ続けてやっと対応した。

[2880: 匿名さん]

腰の重さが全然違う。三ツ沢は住民が手すりのずれを指摘しても地震のせいにして門前払い。住民が自腹で調査して問題を指摘してもすぐには動かず。

ららぽの件は住民が三井に指摘したときは同じように取り合わなかったんだけど住民が市に相談したら手のひら返し。経緯が違うにしても、タイムスパンは段違い。

[2881: 匿名さん]

浸水停電、杭不足も三井と住友が共にやらかしてる。

問題起こさないデベがベター。

[2882: 匿名さん]

>>2873 匿名さん
三井不動産は凄いね。
裁判に負けたら建て替え費用全額自己負担なわけだから。
体力あるデベは違いますな。
ただ、それだけ無駄な現預金を貯め込んでいるという訳なので、資本主義社会の株式会社という意味ではいかがなものかと言う気もする。

[2883: 匿名さん]

ゼネコンは瑕疵担保責任を負うから杭不足の棟はゼネコン負担。残りの棟までゼネコンに負担させようとしたから裁判になった。

残りの棟は自腹って覚悟もせずに全棟て替えを表明したのが問題。まあ、自腹だと今度は株主から訴訟されるかも。問題のない棟を建て替えることの是非が。

[2884: 匿名さん]

素人さんへ
三井はデーターを改竄した施工不良
住友は杭が入っていたと認識した施工上のミス
この違いわかるかなぁ？
まぁ、両者共にゼネコンが悪いことは確かね
宅建士より

[2885: 匿名さん]

>2884

どちらもチェックできていなかったということでデベに責任が全くなかったわけではない。

[2886: 匿名さん]

データちゃんと確認してれば支持層に届いてるかわかるはずなんだよね。改竄も誤認も五十歩百歩。

[2887: マンション検討中さん]

>>2875 匿名さん
ここの物件は興味をもたれてないってことよ。

[2888: マンコミュファンさん]

>>2887 マンション検討中さん
君も相手にされてないよ？

[2889: 匿名さん]

中間免震って免震装置の上下でずれるんだけど、その上下を貫くエレベーターシャフトを守るため免震より下層階はエレベーターの周りにスペースを確保してエキスパンションジョイントでつなぐ。エキスパンションジョイントって変位が大きくなったら壊れちゃう。

まあ、中間免震って地下の免震ピットのスペースを省くコストダウン工法だからね。

[2890: 匿名さん]

すみふのほかの免震物件で説明してる内容。

長周期地震動などの大きな揺れにより、家具や照明器具などが転倒、落下、移動する恐れがあると言われております。ご購入者様には、補強などの措置を講じていただくことを推奨いたします。

[2891: 匿名さん]

やっぱりタワマンだから災害に弱いんですか？

[2892: 匿名さん]

３・１１の時、乾式壁は結構あちこちで壊れている。免震、制震にかかわらず。問題なのは長期修繕計画では自然災害は考慮されていない。計画外の補修費用をどう徴収するかが問題になった。

[2893: 匿名さん]

戸境壁って隣戸への延焼防止の役割もあるんだけど、地震で乾式壁が壊れた後に火事になったら・・・。

[2894: マンション検討中さん]

パークシティのモールの出店予定見てたら、大した事ないね。所詮は武蔵小山か...こっちはモールの利便性だけ享受して、静かな環境を満喫できると思ってたけど、そもそもモールがショボそうやん。

ピカールは良いとして、地権者系の安物飲み屋とか不動産屋とか携帯ショップとかズッコケそうな店舗がずらーり。オイオイ、億ション住戸満載なのに、この程度かいな...って感じ。高級路線は諦めるにしても、スタバとユニクロくらい入ってくれんと不便極まりない古臭い商店街から変わらん...

地権者系も管理費修繕費に悲鳴上げて、そのうち賃貸で別に店舗呼ぶんだろうけど、もうちょっとブランド上げるように三井も住友も頑張れよ、と言いたい。

[2895: 匿名さん]

再開発物件の店舗なんて大部分の地権者が戻ってくるなんてのがパターン。

さらに等価交換で複数戸ゲットして、自分が住まない部屋は賃貸に出して、お店はお小遣い稼ぎ程度でおざなりに。でも、収入は確保できているからずっとそのまま。

そもそも店舗なんて何が入るかわからないって意味でリスク要因でしかない。

[2896: 匿名さん]

ピカールって面白そう。
家に人が来るときにこういうの使ってもいいのかもしれないですね。
これ冷食なんだよ?みたいなかんじで話のタネにもなるし。
ただ、本格的なメニューが多そうで
普段の食卓に取り入れるのって難易度が上がりそう。
気軽なものもあるといいなと思いました。

[2897: マンコミュファンさん]

>>2896 匿名さん
パンとかパスタとか枝豆とか普段使いできるものもありますよ。

[2898: マンション掲示板さん]

>>2896 匿名さん

イオンで普通に売ってますよ

[2899: 匿名さん]

それよりユニクロとスタバは？
定番が入ってないと意味無い。

オフィスビルとタワマンと公開空地が充実した最新の街になって欲しい。
あるべきお手本は大崎や豊洲。
スミフは兎も角、三井にはもう少し街づくりで本気出して欲しかったわ。

[2900: 匿名さん]

スミフの2Qの決算発表、昨年比、増収増益ですね。
いつ値引くのかと期待していますが、残念ながら、当面強気モード続きそうですな。

[2901: マンション検討中さん]

そんなことないですよ。
所沢や目黒の物件は不人気で値下げしてますよ。

そりゃいつまでも売れ残っていれば会社の名前に傷がつくでしょうからね。

[2902: マンション比較中さん]

第１期→第２期値上げ。売れ行きが渋り第１期の価格に戻す
これ値下げと解釈するならそれでよし w
スミフは今期も利益見えているから余裕だよ

[2903: 匿名さん]

住友不の利益率は、三井、三菱抜いて業界No.1。
つまり、毎期最高益だしているのに、値引きして売る必要がないということ。

[2904: マンション検討中さん]

なに高い値付けして威張ってるの。
あんたら国民の敵やな。

[2905: 匿名]

>>2901 マンション検討中さん

銀座東も深刻な状況です。

[2906: マンション検討中さん]

パークシティ武蔵小山に軍配があがったな！

[2907: 匿名さん]

>>2906 マンション検討中さん

パークシティ武蔵小山は今販売してる中でナンバーワンだもん。そりゃここみたいな地域2番手が勝てるわけないよ。
https://www.mansion-review.jp/shinchiku/prefecture/13.html

[2908: マンション検討中さん]

>>2907 匿名さん

そうでしたね。。 失礼いたしました。

[2909: マンション検討中さん]

>>2902 マンション比較中さん
第3期(12月販売開始)は第2期より安くなるんですか？

[2910: 匿名さん]

可哀想だけど、この地区のタワマンの将来性はないだろう。

[2911: 匿名さん]

始まる前に終わってしまった再開発案件のコヤマだからね。
白金高輪ゲートウェイ、麻布台虎ノ門などの再開発が日本のみならず世界から注目される中、どっちが良いだの悪いだのミクロなコヤマで背比べしてるのはほんとみっともない。

[2912: 匿名さん]

終わってはいないかと。虎ノ門の再開発なんか、住める人はもちろん普通の会社員なんかじゃない、年収１億くらいはないと生活レベルが違いすぎる。地に足付いた、自分にちょうど良いか、ちょっと背伸びでいいのではないですか？ここは幹線道路が近くになくてよいです。
落ち着いて住みやすいのではないですか。虎ノ門買える人はこんなスレみないでしょう。
良かったらお買いくださいな。

[2913: 匿名さん]

>2903

デベが最高益って、消費者還元してないこと裏返し。高いからといっていい物ということじゃないんだよね。

[2914: 匿名さん]

>>2912 匿名さん
ここ販売開始から何戸売れてるの？その数字見れば早くも需要食いつくしてコヤマが顧客から見向きもされてないことは明白でしょ。
まず幹線道路が近くにないことを心の拠り所にしてる時点でズレてるんだわ。これからの日本ではさらなる技術革新によって排気ガス低減や騒音緩和が加速され、道路との距離云々はすでに古い価値観になりつつある。現代では単に海抜何mでなく、周辺のインフラ整備や治水対策がいかに進んでいるかにより災害リスクが規定される。その辺を疎かにして雨後のタケノコのようにタワマン建て続けたムサコがどうなったかは見ての通り。小さなコヤマ駅にこれから何棟分のタワマン住民が群がるのか？旧来のコヤマ民からすれば、スミフにはこのまま売り惜しみ()を続けてもらうのが望ましいかもな。

[2915: マンション検討中さん]

駅周辺の中古マンションも調子にのって高い値段付けてたけど。
売れないものだからどんどん値段を下げていってる。資本主義の敗者みたいで哀れだ。

[2916: マンション検討中さん]

武蔵小杉を検討していた層が背伸びして武蔵小山に流れてるみたいですね。

[2917: 評判気になるさん]

>2913
プリウスとポルシェの利益率が全然違うのと一緒だろw
最高益叩き出しているポルシェだけど、買う人は利益率高いから消費者利益還元してない。
なーんて思わないぜw

[2918: 匿名さん]

ホームページより。

第2期15次先着順、15戸先着順、最多価格帯8,500万円。

一体、これまでに何戸売れたのか分からない…

17階以下のSタイプが11,300万円で売れているようなので、値下げはしてなさそうだね。相変わらず、高いなぁ。

[2919: 匿名さん]

今の時点で値下げをすると、これまでに買った契約者が不満に思うので、少なくとも竣工までは値下げしないで売り続けることになると予想します。
竣工後1年半～2年くらいしてまだ売れ残っていたら、値引きはあるかもしれません。
パークシティ武蔵小山が販売された時は、武蔵小山にしては高杉と思ったけど、シティタワー武蔵小山はそれに輪をかけて高いですね。

[2920: マンション検討中さん]

まだまだ値上げすると聞きました

[2921: 匿名さん]

販売期を追うごとに価格を上げていくのはスミフのいつものやり方ですね。
でも、このマンションでそれをやると、ますます売行きが悪くなるような気がします。

[2922: マンション検討中さん]

>>2921 匿名さん

まずはお隣に実際住民が生活し始めて感想言いだしてから次期販売する計画なので、お隣さんがなんて言い出すかは大事かもしれないですね。

それにしてもモールのお店がショボすぎて残念です。
成城石井くらい入って欲しかったけど。。

[2923: 匿名さん]

タワマン2棟だけ異色過ぎて驚く。

武蔵小山のイメージって下町だけど、再開発区域だけ全く別の思想で作られたベツモノ。

収入水準や資産水準だけでなく、価値観や人生観も全く違う人たちが、下町に馴染めるのだろうか。いや、馴染まずに、再開発区域で生活が完結するから気にしないのか。

[2924: 口コミ知りたいさん]

>>2923 匿名さん
仰る通り、タワマン自体を否定する気はさらさらありませんが、武蔵小山という町にはあまりにもミスマッチなようにしか感じません。。戸越公園にもタワマンができるらしいですが、それにも違和感を感じるなあー

[2925: 名無しさん]

>>2924 口コミ知りたいさん

木造密集地区なので仕方ないですね。そのまま放置するよりマシだと思いますよ。昔の方が良かったという人は他人事だからです。町が死ぬだけです。当然、商業施設だけだと回収できないのでマンションを作るという選択肢になります。

[2926: 口コミ知りたいさん]

>>2925 名無しさん
タワマンじゃなくても低層マンションでとよいですよね

[2927: マンション検討中さん]

>>2926 口コミ知りたいさん

低層だと更に値があがるので、現実問題タワマン 一択です。残念ですが。いずれにしても武蔵小山の雰囲気どうのこうのいう問題じゃないです。

[2928: 匿名さん]

そうはいっても、周囲から見たパークシティ武蔵小山の威圧感は半端ない。
まるで、荒野に建つバベルの塔のようだ。
これがもう1棟建つのは、想像以上のインパクトだと思う。
街の活性化のためだとしても、願わくば、タワマンは2棟だけにとどめてほしい。
昔ながらのアーケード付きの巨大商店街をできるだけ残してほしい。

[2929: 匿名さん]

>>2922 マンション検討中さん
なるほど、隣のタワマンの住民板が「ここに住めて本当によかった」的なコメントで溢れかえれば、シティタワー武蔵小山は今よりも値上げの可能性ありですか。
でも、このタワマンの売行きがよくないのは、端的に言って高すぎるからですよ。
買えるけど、高すぎるから買わないというよりは、買いたいけど、高すぎて買えないという人が多いのではないでしょうか。
それなのに値上げしたら、ますます買える人が少なくなるのではないかと思います。
武蔵小山って、富裕層が手に入れたいと強く思うような場所でもないし。

[2930: 匿名さん]

さらに、販売延期？

[2931: 匿名さん]

>>2928 匿名さん
木密地域だから防災の観点からも大規模再開発が必須。
これからの時代、木造戸建は首都直下型地震の時に、火災旋風の栄養源になるから原則建築を禁止すべきだと思う。
最新型の大型マンションと、大型商業施設(オフィスビル含む)だけで良い。
タワマンとかオフィスビルのエレベーター問題なんかより、火災旋風に巻き込まれる方が余程怖い。

[2932: 匿名さん]

>2930

遅れるのはすみふの得意技。

[2933: 匿名さん]

>>2931 匿名さん
おっしゃることは分かりますが、タワマン万能みたいな考え方はいかがなものかと。
タワマンは確かに新築のときは魅力的ですが、経年につれて修繕・管理費が膨れ上がります。
また、熊本地震の後のNHK特別番組で放送していましたが、免震構造といえども万全ではなく、大規模地震の際に想定外に大きく揺れた場合、建物が免震部分の壁に激突して損傷する可能性があり、そうなればタワマンも安全とはいえません。
やはり、３棟目以降は低層マンションで再開発するのが武蔵小山に合っていると思います。
もし、それでは採算取れないというのならば、無理に再開発しなくてもよいのではないかと思います。

[2934: マンション検討中さん]

>>2933 匿名さん

タワマンの以外で、火災対策ができ、デベが儲かり、地権者が納得する方法が見つかるといいですね。それが見つかれば、他の下町もハッピーになれます。

[2935: マンション検討中さん]

タワマンは21世紀の団地。寄り添って助け合って生きることで豪華で安全な住宅に住めるのです。

[2936: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
誰か万能と言いましたか？完全な幻聴です

[2937: 匿名さん]

>>2933 匿名さん
無理にと文頭に付ければ何でも簡単に否定できるから、中身がないことを証明するようなもの。受け売りのオンパレードだし、その程度は世間も知ってることを知って下さい

[2938: 匿名さん]

何れにしても、災害に強い街作りがひつよう。戦後のバラックのような昭和の街を懐古趣味で残している時間はない。

[2939: 口コミ知りたいさん]

>>2938 匿名さん

建て替えはいいとして、タワマンが建つのが違和感あるんですよ。結局低層マンションではなく数を稼げるタワマンの方が儲けられるからデベもタワマンたてるんでしょうね

[2940: 匿名さん]

>>2939 口コミ知りたいさん
そうですね。武蔵小山にはタワマンは合わないです。実際にパークシティ武蔵小山が建ちあがってきて、そう実感したのは私だけではないと思います。
駅前に２棟建つので、武蔵小山にはタワマンはもう十分ではないでしょうか。その方が、パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山のランドマーク性が際立って、両物件の資産価値が維持されそうです。後続のタワマンが建たないとなれば、シティタワー武蔵小山は高くても徐々に売れていき、数年かけて完売できそうです。
また、これ以上タワマンばかり建つと、駅がパンクしそうです。それに、今でさえ、武蔵小杉からの乗客が増えたこともあって、朝の通勤時間帯の目黒線は車内ギューギュー詰めの状態なので、これ以上の混雑は勘弁願いたいです。
思うに、湾岸、みなとみらい、武蔵小杉などのタワマンが林立しているところは、元が空き地だったところです。武蔵小山のように巨大商店街の一部を潰してタワマンを建てるのはどうかと思います。武蔵小山の商店街はテレビにもたびたび登場するくらい有名なので、残した方がいいと思います。
今後は、タワマン以外の再開発が望ましいです。2936～2938さんは、再開発にはタワマンしかないようなお考えかもしれませんが、3棟目以降は、武蔵小山に合った再開発手法を考えた方が地元のためになると思います。

[2941: マンション検討中さん]

>>2940 匿名さん

うん、それができたら他もそうしてると思いますよ。

[2942: マンション検討中さん]

隣のパークシティが坪2万円弱(61平米で36.5万)で賃貸に出てますね。高層階とは言え中々の値段。

https://suumo.jp/chintai/jnc_000053115983/?bc=100174136704&kbn=2&a...

[2943: 匿名さん]

ん、どうした？
さらに販売延期なのか？

[2944: 匿名さん]

●第三期 : 27戸
●販売価格5,500万円～14,400万円
●最多価格帯8000万円台（4戸）　

じわじわっと売れてるんですな。
有明スミフが坪単価400万オーバーなので、ここが坪単価500万なのは仕方ない気がしてきた。

[2945: マンション検討中さん]

パークシティの店舗エリアのテナントが全然埋まらないみたい。
家賃高いのかな。
新築タワマンでシャッター商店街化はやばいだろ

[2946: マンション検討中さん]

>>2945 マンション検討中さん
店舗は知らんが、居住は中々高いね。

76平米で39万円。
https://suumo.jp/chintai/bc_100177395606/?kbn=5&bkflg=1

ここも賃貸だと同レベルで出てくるんでしょうな。

[2947: マンション検討中さん]

>>2945 マンション検討中さん

そもそもそういう計画らしいよ。

[2948: 匿名さん]

>2946

賃料は大家の言い値だからね。人気だったら仲介業者の待ち行列ではける。ネットでさらされてる状態ってことは・・・。

[2949: 匿名さん]

>2947

いいわけでしょ。建物ができてテナント入らないと損失になる。三井って他の物件でもしばらくテナントが入らないってことがあった。ららぽとか商業施設得意なはずなのに。

[2950: マンション検討中さん]

>>2949 匿名さん

去年から情報でてましたよ。理由はしらんけど。

[2951: マンション検討中さん]

有名どころは商店街にもう出店してるしな。
路面店の方が強いし、わざわざ賃料アップしてモール内に出す理由がないんだろ。

[2952: 匿名さん]

商店街自体も賃料が上がりチェーン的な店が増えてる傾向ですね
時代の流れと言えばそれまでだけど、再開発によって若い人たちも増えて街も変わっていくでしょうね

[2953: マンション検討中さん]

若者が坪500万のマンション買うってか？
デベが街の価値を上げようとすると周辺の賃貸相場も上がる、誰も借りない、という貧乏な若者淘汰構造ができあがってしまうんだが。

[2954: 購入経験者さん]

家賃相場上がる→誰も借りない→若者淘汰
なぞの三段論法w
あと坪500買う若者フツーにいるけどな

[2955: 匿名さん]

>>2954 購入経験者さん

フツーにってどういう意味？

[2956: 検討板ユーザーさん]

>>2955 匿名さん
【普通】［名・形動］特に変わっていないこと。ごくありふれたものであること。それがあたりまえであること。また、そのさま。
ごくありふれた、あたりまえの意味は分かる？

[2957: 匿名さん]

>>2956 検討板ユーザーさん

坪500買う若者なんて当たり前のようにいないでしょ

[2958: 検討板ユーザーさん]

>>2957 匿名さん
いないね！
おやすみ(^-^)

[2959: 評判気になるさん]

>>1449 検討板ユーザーさん
私は武蔵小山に住んで40年
お買い物は車で広尾、恵比寿の三越、麻布のなにわや　などに行きますが、ウォーキングする林試の森の四季は素晴らしく、駅から都心へもだいたいいけますし、ここTK買いました。

[2960: 匿名さん]

>>2959 評判気になるさん

都心からの程よい距離感も魅力のひとつかと思います。TKうらやましい…

[2961: マンション検討中さん]

>>2960 匿名さん

毎日自転車でも通ってみてますが、TKは、夕日も見えるし、朝日もベランダから顔を出せば見えるそうです。

[2965: マンション掲示板さん]

[NO.2962～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2966: 匿名さん]

>>2965 マンション掲示板さん
すみません。TKって何ですか？