シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2741: 匿名さん]

白金ザスカイ、平均坪単価700万
ブリリア目黒、平均坪単価600万
パークシティ武蔵小山、平均坪単価470万
シティタワー武蔵小山、平均坪単価500万
小杉サードアベニュー、平均坪単価360万

大規模タワマンで比較するとこんな感じ。
ブリリア目黒は中古は更に値上がってるね。

湾岸であれば、晴海フラッグが平均坪単価300万強、ブランズタワー豊洲が平均坪単価400万。

我が家は普通のサラリーマン家庭なので坪単価400万超えたらお手上げ、ギブアップです。

[2742: 評判気になるさん]

>>2741 匿名さん

別に何の意味も持たない一覧ですね。
坪単価500弱程度出せば、都心3区でも買えます。パークコート南麻布でもいくつか部屋が選べましたね。

[2743: 匿名さん]

この調子で行くと、港区の小山町西地区再開発(麻布十番)は一体幾らになるのだろうか。
白金ザスカイより高いだろうから、坪単価750ー800？
最初はバカ高いと思ったここが安く思える。
いつも通り市況が追い付いてきた。
スミフの思惑通りか...

[2744: マンション検討中さん]

そう？じゃあなんで目黒ツイン値下げしたの？
相場が上がろうと売れない所は売れないよ。

ここはまだ相場より100万高いよ。まだ市況が追い付いてないだけかなぁw

[2745: 匿名さん]

↑スミフの売り方知らない素人の書き込みだねぇーw
まぁ、教えないけどね
宅建士より

[2746: 匿名さん]

タワマンは修繕費も板マンよりかかるから、そもそも富裕層向けの商品。

30年修繕計画とか見ると、大体、20年もすると、平米当たり500円程度まで跳ね上がる計画になっている。70平米21坪だと、最終的には月額35,000円の修繕費。

これに管理費が平米当たり350円として、月額24,500円。

管理費及び修繕費で最終的には毎月6万円弱（70平米）のランニングコストが必要になる。
ローンの支払いが終わってたとしても、老後はこの金額を払い続けられるかどうか。

[2747: 匿名さん]

>スミフの売り方知らない素人の書き込みだねぇー
>宅建士より

これは別に一般人は素人でいいんだけどね
宅建士とやらが素人相手にイキる理由が分からんｗ

[2748: マンション検討中さん]

ここって70平米代で高層階、中層階、低層階でそれぞれいくらですか？

[2749: マンション検討中さん]

結露どうのかな？
閉め切った時のキーン音は？
第一種換気
埋め込み式の窓ですが、
住み心地はいかがなもんでしょ？

[2750: マンション検討中さん]

ここはlow-eだって?
三井と比べると仕様は高いみたい。

[2751: 匿名さん]

三井は逆梁のコンクリートバルコニーかな？
パース見ると、コンクリート７割、透明ガラス３割のバルコニーに見える。
これだと眺望が塞がれてしまうね。

[2752: マンション検討中さん]

K国じゃないんだからさぁ。隣をディスる以外に言うことないのか。
ここを検討してる人はそんなネチッっこいメンヘラみたいな人なのかって人間性を疑われちゃうよ。

まともな話題でいこう。

[2753: 名無しさん]

ここの仕様は良いと思うよ。ただ、仕様は大井町と変わらんし、間取りはやや悪い。なのに坪単価で50万円、70平米で1000万円以上高い。

それだけの価値がむさこ徒歩１分にあるかは判断が分かれるでしょうな。

[2754: 匿名さん]

>>2753 名無しさん

隣と比べても間取りは悪くない。
それに仕様や眺望が隣に比べて遥かに良い。

[2755: 名無しさん]

>>2754 匿名さん
比較対象が違うんですけど。
なんかあまり読まずに機械的に書き込んでるよね。マジで工作員のバイト？

[2756: 匿名さん]

>>2755 名無しさん

何をイラついてるんでしょう？

[2757: マンション検討中さん]

隣を気にしてるね。まぁそりゃ購入者なら比較するか。もう遅い気もするが、こちらを買いたいから納得できるように隣を落としたいというのが人間の性かな。
間取りはどちらも悪くないね。
細かい仕様と眺望に対しての価格比較になるかな。眺望に拘りあるならこちら買えばいいんじゃない。あと、エレベーター数や免震など細かい仕様より重要度高いから要注意ね。細かい仕様を決めてにするのは間違ってるね。

[2758: マンション検討中さん]

あと、入居時期の違いは結構でかいよね。賃貸住んでる人なら200万くらい賃料多く払わないとだからね。

[2759: マンション検討中さん]

>>2757 マンション検討中さん

お隣と比べてエレベーター1基あたりの戸数もこちらが少なくて良いですね。エレベーター性能も断然良いとのことでした。
免震も変わらないと説明うけました。
入居タイミングは違いますが、先急いで変なの買うよりは良いかな。

[2760: マンション検討中さん]

>>2759 マンション検討中さん

計算し直した方がいいよ。間違ってるよ。
重要な問題だから正確にね。

[2761: 匿名さん]

>>2760 マンション検討中さん

パークシティ：624戸で6台
シティタワー：430戸で4台
ほぼ同じですが微々たる差でパークシティの方が戸数が少ないですね。
お隣にとっては数少ない優位点なので死活問題ですよね。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

なぜ一方はレジデンス入ってて、一方には入ってないのか謎だねwちゃんと資料もらって計算し直したほうがよいよ。まじめに。

[2763: 匿名さん]

パークシティは高層階と低層階でエレベーターわかれてますよ

[2764: eマンションさん]

>>2763 匿名さん

それはデメリットでもあるわけで
なんとも言い難いですね

[2765: 匿名さん]

>>2763 匿名さん

4機だとわけようがないからね。わけてたらヤバイよ。6機であればわけた方が効率いいね。要は個数によるね。

[2766: マンション検討中さん]

ちょい前だけど武蔵小山の記事上がってたから貼っておくよ。最終的にはその土地が合う合わないだけど、資産価値に関しては武蔵小山はどの記事もポジティブにとらえてるとこ多いよね。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190830-00022883-gonline-bus_...

[2767: マンション検討中さん]

そもそも武蔵つく土地で比較する意味ないんだけどね。まぁ参考にしてよ。

[2768: 匿名さん]

>>2766 マンション検討中さん

やっぱり狭い中でしか戦えないか
魅力薄いもんな
曰く付きの土地柄だし

[2769: マンション検討中さん]

>>2768 匿名さん

偏見もって記事読むからだね。そうなると、正しい判断できないから気をつけな。まぁ好きか嫌いか、合うか合わないかだけどね。

[2770: 匿名さん]

>>2769 マンション検討中さん

フラットに見ても同じ
素人が住むにはちょっとした覚悟が必要かも

[2771: マンション検討中さん]

>>2770 匿名さん

ちょっと何言ってるかわからないけど、そう思うなら住まなきゃいいね?

[2772: 匿名さん]

>>2771 マンション検討中さん

癖が強い街ってことでは？
わかる気がします。あの感じちょっと独特ですもの。自分は嫌いではありません。

[2773: マンション検討中さん]

>>2772 匿名さん

なるほど。理解。素人ってのが意味わかんなかった。素人に優しいのは武蔵小杉とか豊洲なのか？それはそれでいいんじゃない。

[2774: 匿名さん]

パークシティとシティタワーで駅前は劇的に変わるよ。

再開発って、完全に新街区。周りと調和はしない。羨望と嫉妬が交じるステキな場所になる。

再開発って出来て見ないと未経験者にはその変化率が分からないものだし。

そしてその変化率を見た周辺の住民が「あんまステキなマンションに住みたいなぁ。良いなぁ。地権者となってウェイウェイしたいなー。」と再開発が促進される。

[2775: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
でも地権者は余りお金持ってない人が多いから、等価交換で占有面積減るの嫌がる、躯体をケチる(建物にカネかけられない)、のでもう数百万円出せばグッと使用が良くなるのに出せない。

ついでに固定資産税は上がる、管理費修繕費はかかる、ステキなタワマンの不都合な真実。

一般購入者と地権者が仲良くするのは難しいんだよ。構造的に。

[2776: マンション検討中さん]

>>2775 匿名さん

では地権者のいないマンションを全国各地で探すしかないね。頑張れ！

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん
ブランズタワー豊洲か晴海フラッグ、だな。

再開発じゃなくて、開発だから地権者いない。

[2778: 匿名さん]

戸建に住むなら話は別だが、武蔵小山のマンションに住むならここか、パークシティを絶対買うべき。
毎日通勤で駅に行くたびに「街のフラッグシップは格好良いな。欲しいな。住みたいな」と劣等感を感じることになる。
ここ買えないなら武蔵小山から出てタワマンの無い街に行くか、戸建派に宗派を買えたほうがいいと思う。

[2779: 匿名さん]

>>2778 匿名さん

まだ三菱も大成もあるからね。
焦ることは無い。
お隣の低仕様だけは手出し無用と聞きました。

[2780: マンション検討中さん]

>>2779 匿名さん

10年まっとけ笑

[2787: 匿名さん]

[No.2781～本レスまで、情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2788: 匿名さん]

ここは高くない。
もう一度確認してみよう。

白金ザスカイ、平均坪単価700万
ブリリア目黒、平均坪単価600万
パークシティ武蔵小山、平均坪単価470万
シティタワー武蔵小山、平均坪単価500万
小杉サードアベニュー、平均坪単価360万

そして港区三田小山町西地区再開発、麻布十番の巨大タワマンは坪単価850?1,000万円級との事。

都心はおろか、準都心でも大型タワマンの条件の良い上層階に住もうと思ったら、今や坪単価500万円から。

それ以下の予算は悪条件のパンダ部屋、板マン、小規模物件或いは中古物件へどうぞ。

[2789: 口コミ知りたいさん]

>>2788 匿名さん

準都心てどこ？

[2790: 匿名さん]

某港区、新築大型タワマンのMRで聞いた各デベの特色。

スミフ:高値挑戦。オフィスで儲かってるからマンションを素早く完売させる必要無し。部材はマンションとオフィスで共通素材を多く使うため、どれも同様のデザインになりがちだが、大量事前発注で、部材のコスト安く抑える。顧客の足元を見た販売手法で少々傲慢。

野村:高値挑戦だが、オフィス賃貸の安定収益基盤が無く、早期に完売は目指す。

三井:場所毎にコンセプトも部材も変える。顧客中心主義。お客様の満足を常に追求。

東建:現実主義。オフィス賃貸の安定収益基盤が無いため、マンション販売で高値で完成在庫は嫌う。竣工後も一定期間売れなければ値引きして販売。