シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2721: 匿名さん]

>>2719 マンション検討中さん

白金高輪と武蔵小山じゃあ、坪200くらいの差があっても違和感ないな。

[2722: マンション検討中さん]

>>2721 匿名さん

20坪で4000万の差ですか。
なるほど、ここは粛々と時間掛けて売れてくんですね。
こんな良い場所値下げする会社はいないでしょ。
隣も出来て再開発後の状況が見えてくれば、また追い風。
いつものすみふ戦法。

[2723: 匿名さん]

ここが安く感じてきた。

白金ザ・スカイさん、平均坪単価700万コース...ドブ川沿い、高速道路並走、長谷工施工、飛行機ほぼ直上だからもう少し安く出てくると思ったけど、大間違い。

今後都心および都心隣接の大規模タワマンの新築は値段が上がるだけの気がしてきた。

[2724: 通りがかりさん]

ここは駅前再開発があっての値段でしょ。
よくもまぁ隣をここまで叩けるなと感心しますが。
エレベーター４機はなかなかのチャレンジ。
バルコニーの縦格子も安っぽくて残念。
だけど、武蔵小山活性のためには是非とも頑張ってほしい。
ちなみに、スミフは郊外他物件でも換気には力入れてるみたいだけど、なにか拘りあるのかしら。

[2725: マンション掲示板さん]

>>2724 通りがかりさん

単純にお隣が過去に例を見ない位に価格に対して仕様に手を抜いただけでしょう。
あれほど酷いのはここ最近見たことないとの声を業界では良く聞きます。

[2726: 匿名さん]

地権者の割合が高い。

しかも地権者住戸は低層棟及び低層階に纏まらず全体に散っており、41階にも地権者住戸、しかも北東角、南東角の一等地は地権者住戸。

これ、買った後の管理組合運営(政治)が大丈夫かな。
一般的に地権者の金銭感覚と、一般購入者の金銭感覚は違う、とも言われるし。

[2727: 口コミ知りたいさん]

>>2726 匿名さん

お隣も地権者多いよね。それに一癖も二癖もあるような方々ばかり。あっちの方が懸念。

[2728: 通りがかりさん]

>>2727 口コミ知りたいさん

だからー
隣と比べて良いとか、はたから見ると主張が良くわからないんですが。
ちゃんとここの強みを教えてください。
とりあえず見た目はチープで残念です。

[2729: 匿名さん]

私の判定は3次元構造を勘案して下記の通り。

角部屋（KかGタイプ）買えるなら、シティタワー。
中住戸なら、パークシティ。

KかGは眺望も良く、下がり天井もほぼ無いから"トロ"だけど、坪単価560万…
それ以外は、下がり天井も結構あるし、眺望もお見合い結構あるし…正直ビミョー。

既にパークシティ（平均坪単価470万）はほぼ売り切れ（3LDKはプレミアム除いて完売）だし、坪単価500万平均のシティタワーは少々高く感じるけど、今の市況なら妥当な気もする。

[2730: マンション掲示板さん]

>>2729 匿名さん

お隣は、西以外他のタワマンに眺望塞がれるからパス。しかもその西すらlowe無しの低仕様。

[2731: 検討板ユーザーさん]

>>2730 マンション掲示板さん

パスも何ももう完売してるよw

[2732: 評判気になるさん]

>>2731 検討板ユーザーさん

えっ、それ本当ですか？
お隣のホームページまだあるし、完売の表記がありません。これバルクの時のパターンと同じです。残りまでもバルクしたんですね。

[2733: 匿名さん]

完売はしてないはずですよ。

正確には残戸数10戸ほどと聞いています。
3LDKは最上階のプレミアム住戸を除いて完売しているそうです。
差引き、2LDKは9戸程あるようですね。

いずれにしても、三井不的には完売が見えたでしょうし、少なくとも損益分岐点は超えたでしょうから、お疲れ様&手仕舞いプロジェクトですね。

従い、3LDK狙いの人はパークシティの選択肢は事実上無く、シティタワーのみの選択肢となっています。

[2734: 評判気になるさん]

>>2733 匿名さん

またお隣契約者が完売とか見栄を張って嘘ついてたんですね。ありがとうございました。

[2735: 匿名さん]

若葉マークがからかわれただけ

[2736: 評判気になるさん]

>>2735 匿名さん

>>2731ご本人ですね。
ご本人でないとわかりませんものね。
こちらのスレを荒らさないでいただけますか。ここに限らず他のスレの皆さんも貴方に荒らされて大変困っていらっしゃいますよ。

[2737: マンション掲示板さん]

>>2729 匿名さん
ココはプランによって価格差をしっかりつけてる印象がありますね。K.Gは強気の価格設定ですが、しっかり仕上がってる気がします。
逆にお見合い部屋などはお買い得な設定になってると思いますが、一定の需要はあると思います。

[2738: 検討板ユーザーさん]

>>2732 評判気になるさん

西は選べないよって意味では？
パスする事自体できないってことかと。

[2739: 評判気になるさん]

>>2738 検討板ユーザーさん

ワラワラと必死のフォローが湧いてきますが何なんでしょうね。お隣さん、ここシティタワースレですよ？

[2740: マンション掲示板さん]

>>2739 評判気になるさん
ネガレスにポチしていく、
シティタワーウォッチャーでしょう

[2741: 匿名さん]

白金ザスカイ、平均坪単価700万
ブリリア目黒、平均坪単価600万
パークシティ武蔵小山、平均坪単価470万
シティタワー武蔵小山、平均坪単価500万
小杉サードアベニュー、平均坪単価360万

大規模タワマンで比較するとこんな感じ。
ブリリア目黒は中古は更に値上がってるね。

湾岸であれば、晴海フラッグが平均坪単価300万強、ブランズタワー豊洲が平均坪単価400万。

我が家は普通のサラリーマン家庭なので坪単価400万超えたらお手上げ、ギブアップです。

[2742: 評判気になるさん]

>>2741 匿名さん

別に何の意味も持たない一覧ですね。
坪単価500弱程度出せば、都心3区でも買えます。パークコート南麻布でもいくつか部屋が選べましたね。

[2743: 匿名さん]

この調子で行くと、港区の小山町西地区再開発(麻布十番)は一体幾らになるのだろうか。
白金ザスカイより高いだろうから、坪単価750ー800？
最初はバカ高いと思ったここが安く思える。
いつも通り市況が追い付いてきた。
スミフの思惑通りか...

[2744: マンション検討中さん]

そう？じゃあなんで目黒ツイン値下げしたの？
相場が上がろうと売れない所は売れないよ。

ここはまだ相場より100万高いよ。まだ市況が追い付いてないだけかなぁw

[2745: 匿名さん]

↑スミフの売り方知らない素人の書き込みだねぇーw
まぁ、教えないけどね
宅建士より

[2746: 匿名さん]

タワマンは修繕費も板マンよりかかるから、そもそも富裕層向けの商品。

30年修繕計画とか見ると、大体、20年もすると、平米当たり500円程度まで跳ね上がる計画になっている。70平米21坪だと、最終的には月額35,000円の修繕費。

これに管理費が平米当たり350円として、月額24,500円。

管理費及び修繕費で最終的には毎月6万円弱（70平米）のランニングコストが必要になる。
ローンの支払いが終わってたとしても、老後はこの金額を払い続けられるかどうか。

[2747: 匿名さん]

>スミフの売り方知らない素人の書き込みだねぇー
>宅建士より

これは別に一般人は素人でいいんだけどね
宅建士とやらが素人相手にイキる理由が分からんｗ

[2748: マンション検討中さん]

ここって70平米代で高層階、中層階、低層階でそれぞれいくらですか？

[2749: マンション検討中さん]

結露どうのかな？
閉め切った時のキーン音は？
第一種換気
埋め込み式の窓ですが、
住み心地はいかがなもんでしょ？

[2750: マンション検討中さん]

ここはlow-eだって?
三井と比べると仕様は高いみたい。

[2751: 匿名さん]

三井は逆梁のコンクリートバルコニーかな？
パース見ると、コンクリート７割、透明ガラス３割のバルコニーに見える。
これだと眺望が塞がれてしまうね。

[2752: マンション検討中さん]

K国じゃないんだからさぁ。隣をディスる以外に言うことないのか。
ここを検討してる人はそんなネチッっこいメンヘラみたいな人なのかって人間性を疑われちゃうよ。

まともな話題でいこう。

[2753: 名無しさん]

ここの仕様は良いと思うよ。ただ、仕様は大井町と変わらんし、間取りはやや悪い。なのに坪単価で50万円、70平米で1000万円以上高い。

それだけの価値がむさこ徒歩１分にあるかは判断が分かれるでしょうな。

[2754: 匿名さん]

>>2753 名無しさん

隣と比べても間取りは悪くない。
それに仕様や眺望が隣に比べて遥かに良い。

[2755: 名無しさん]

>>2754 匿名さん
比較対象が違うんですけど。
なんかあまり読まずに機械的に書き込んでるよね。マジで工作員のバイト？

[2756: 匿名さん]

>>2755 名無しさん

何をイラついてるんでしょう？

[2757: マンション検討中さん]

隣を気にしてるね。まぁそりゃ購入者なら比較するか。もう遅い気もするが、こちらを買いたいから納得できるように隣を落としたいというのが人間の性かな。
間取りはどちらも悪くないね。
細かい仕様と眺望に対しての価格比較になるかな。眺望に拘りあるならこちら買えばいいんじゃない。あと、エレベーター数や免震など細かい仕様より重要度高いから要注意ね。細かい仕様を決めてにするのは間違ってるね。

[2758: マンション検討中さん]

あと、入居時期の違いは結構でかいよね。賃貸住んでる人なら200万くらい賃料多く払わないとだからね。

[2759: マンション検討中さん]

>>2757 マンション検討中さん

お隣と比べてエレベーター1基あたりの戸数もこちらが少なくて良いですね。エレベーター性能も断然良いとのことでした。
免震も変わらないと説明うけました。
入居タイミングは違いますが、先急いで変なの買うよりは良いかな。

[2760: マンション検討中さん]

>>2759 マンション検討中さん

計算し直した方がいいよ。間違ってるよ。
重要な問題だから正確にね。

[2761: 匿名さん]

>>2760 マンション検討中さん

パークシティ：624戸で6台
シティタワー：430戸で4台
ほぼ同じですが微々たる差でパークシティの方が戸数が少ないですね。
お隣にとっては数少ない優位点なので死活問題ですよね。

[2762: マンション検討中さん]

>>2761 匿名さん

なぜ一方はレジデンス入ってて、一方には入ってないのか謎だねwちゃんと資料もらって計算し直したほうがよいよ。まじめに。

[2763: 匿名さん]

パークシティは高層階と低層階でエレベーターわかれてますよ

[2764: eマンションさん]

>>2763 匿名さん

それはデメリットでもあるわけで
なんとも言い難いですね

[2765: 匿名さん]

>>2763 匿名さん

4機だとわけようがないからね。わけてたらヤバイよ。6機であればわけた方が効率いいね。要は個数によるね。

[2766: マンション検討中さん]

ちょい前だけど武蔵小山の記事上がってたから貼っておくよ。最終的にはその土地が合う合わないだけど、資産価値に関しては武蔵小山はどの記事もポジティブにとらえてるとこ多いよね。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190830-00022883-gonline-bus_...

[2767: マンション検討中さん]

そもそも武蔵つく土地で比較する意味ないんだけどね。まぁ参考にしてよ。

[2768: 匿名さん]

>>2766 マンション検討中さん

やっぱり狭い中でしか戦えないか
魅力薄いもんな
曰く付きの土地柄だし

[2769: マンション検討中さん]

>>2768 匿名さん

偏見もって記事読むからだね。そうなると、正しい判断できないから気をつけな。まぁ好きか嫌いか、合うか合わないかだけどね。

[2770: 匿名さん]

>>2769 マンション検討中さん

フラットに見ても同じ
素人が住むにはちょっとした覚悟が必要かも

[2771: マンション検討中さん]

>>2770 匿名さん

ちょっと何言ってるかわからないけど、そう思うなら住まなきゃいいね?

[2772: 匿名さん]

>>2771 マンション検討中さん

癖が強い街ってことでは？
わかる気がします。あの感じちょっと独特ですもの。自分は嫌いではありません。

[2773: マンション検討中さん]

>>2772 匿名さん

なるほど。理解。素人ってのが意味わかんなかった。素人に優しいのは武蔵小杉とか豊洲なのか？それはそれでいいんじゃない。

[2774: 匿名さん]

パークシティとシティタワーで駅前は劇的に変わるよ。

再開発って、完全に新街区。周りと調和はしない。羨望と嫉妬が交じるステキな場所になる。

再開発って出来て見ないと未経験者にはその変化率が分からないものだし。

そしてその変化率を見た周辺の住民が「あんまステキなマンションに住みたいなぁ。良いなぁ。地権者となってウェイウェイしたいなー。」と再開発が促進される。

[2775: 匿名さん]

>>2774 匿名さん
でも地権者は余りお金持ってない人が多いから、等価交換で占有面積減るの嫌がる、躯体をケチる(建物にカネかけられない)、のでもう数百万円出せばグッと使用が良くなるのに出せない。

ついでに固定資産税は上がる、管理費修繕費はかかる、ステキなタワマンの不都合な真実。

一般購入者と地権者が仲良くするのは難しいんだよ。構造的に。

[2776: マンション検討中さん]

>>2775 匿名さん

では地権者のいないマンションを全国各地で探すしかないね。頑張れ！

[2777: 匿名さん]

>>2775 匿名さん
ブランズタワー豊洲か晴海フラッグ、だな。

再開発じゃなくて、開発だから地権者いない。

[2778: 匿名さん]

戸建に住むなら話は別だが、武蔵小山のマンションに住むならここか、パークシティを絶対買うべき。
毎日通勤で駅に行くたびに「街のフラッグシップは格好良いな。欲しいな。住みたいな」と劣等感を感じることになる。
ここ買えないなら武蔵小山から出てタワマンの無い街に行くか、戸建派に宗派を買えたほうがいいと思う。

[2779: 匿名さん]

>>2778 匿名さん

まだ三菱も大成もあるからね。
焦ることは無い。
お隣の低仕様だけは手出し無用と聞きました。

[2780: マンション検討中さん]

>>2779 匿名さん

10年まっとけ笑

[2787: 匿名さん]

[No.2781～本レスまで、情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2788: 匿名さん]

ここは高くない。
もう一度確認してみよう。

白金ザスカイ、平均坪単価700万
ブリリア目黒、平均坪単価600万
パークシティ武蔵小山、平均坪単価470万
シティタワー武蔵小山、平均坪単価500万
小杉サードアベニュー、平均坪単価360万

そして港区三田小山町西地区再開発、麻布十番の巨大タワマンは坪単価850?1,000万円級との事。

都心はおろか、準都心でも大型タワマンの条件の良い上層階に住もうと思ったら、今や坪単価500万円から。

それ以下の予算は悪条件のパンダ部屋、板マン、小規模物件或いは中古物件へどうぞ。

[2789: 口コミ知りたいさん]

>>2788 匿名さん

準都心てどこ？

[2790: 匿名さん]

某港区、新築大型タワマンのMRで聞いた各デベの特色。

スミフ:高値挑戦。オフィスで儲かってるからマンションを素早く完売させる必要無し。部材はマンションとオフィスで共通素材を多く使うため、どれも同様のデザインになりがちだが、大量事前発注で、部材のコスト安く抑える。顧客の足元を見た販売手法で少々傲慢。

野村:高値挑戦だが、オフィス賃貸の安定収益基盤が無く、早期に完売は目指す。

三井:場所毎にコンセプトも部材も変える。顧客中心主義。お客様の満足を常に追求。

東建:現実主義。オフィス賃貸の安定収益基盤が無いため、マンション販売で高値で完成在庫は嫌う。竣工後も一定期間売れなければ値引きして販売。

[2791: 検討板ユーザーさん]

>>2790 匿名さん

三井のMRでお聞きになったのでしょうか。。

[2792: 匿名さん]

>>2791 検討板ユーザーさん
ナントカ ザ・スカイという物件。
T建の従業員さんのご説明。

[2793: マンション検討中さん]

>>2790 匿名さん

概ねあたってますね。これが現実か...

[2794: マンション検討中さん]

ここって70平米代の低層、中層っていくらなんですか？ザスカイは低層で1.4億でした。
武蔵小山の中層、高層とザスカイの低層が同じ価格帯ならザスカイを選ぶよね。

[2795: マンション検討中さん]

>>2794 マンション検討中さん

当たり前ですね

[2796: マンション検討中さん]

所沢も安くなったし、住友高価格マンションの牙城が崩れ始めてきましたね。

[2797: 匿名さん]

>>2796 マンション検討中さん
安くなるかなぁ。

でも、どうせ買うなら、高層階の北東の眺望が良い部屋が欲しい。

エレベーターの階数ボタン押すときに「あー、この人、下界の住人なんだ」と劣等感を感じたくない。特にここはエレベーターが高層と低層で分かれて無いから、尚更。

どうせなら30階以上が良い。

[2798: 匿名さん]

>>2797 匿名さん
タワマン住むなら高層階で眺望ほしいよね

[2799: マンション検討中さん]

>>2798 匿名さん

そうですね。お隣みたいな眺望無しのタワマンは無価値です。

[2800: 口コミ知りたいさん]

>>2790 匿名さん
聞いたのは何処の誰
三井の社員に聞いてきたものをぶち上げて
広告料の袖の下でも貰ったのですか？

[2801: 評判気になるさん]

>>2800 口コミ知りたいさん
私もM社のMDで社員から他社を貶めて自分達の優れた面を主張する説明を聞きました
何の根拠も示さず他社を非難する姿勢に辟易
ハッキリとスミフの名前を挙げて貶めた訳ではないが、スミフのことだなと充分推定できました
何となく嫌な思いで帰りました
こちらではスミフの方から他社を非難する表現は聞いていません

[2802: 匿名さん]

この板で自由が丘、所沢や日本橋など他物件のタイムリーなネタを引き合いにしてココをディスるところをみると、業界関係者の仕業だと思うのが自然だわな

[2803: 匿名さん]

>>2802 匿名さん

隣の仕業だろ笑笑

[2804: マンション比較中さん]

スミフの営業マンは全員正社員だからコンプラの教育をしっかり受けている
隣は派遣会社から来た営業マンですから、言いたい放題ですよw

[2805: 匿名さん]

>>2803 匿名さん
あんた一人の仕業でしょ。対立を誘う自作自演。上手く行きませんね！

[2806: 匿名さん]

>>2805 匿名さん

折角落ち着いてるのに、わざわざ蒸し返さないで下さいよ。お隣さんは書き込まないで、と何度も言われてますよね。マナー悪いです。

[2807: 匿名さん]

お隣さんもようやく静かになったかな？

[2808: 匿名さん]

>>2807 匿名さん

お隣さんは小石川叩きで忙しそうですよ

[2809: マンション検討中さん]

販売状況を哀れんでなにも言ってこないだけだろ。

[2810: マンション検討中さん]

>>2808 匿名さん
余裕があれば他を認める寛大な心を持つことができると思いますが、残念ながらその余裕すらないんでしょうかね？不安と焦りが見え隠れしているようにも思えます。

[2811: ご近所さん]

シティタワーの目の前にあるパークホームズの者です。パークホームズ19階を抜けた20階以上の南側は眺望いいと思います。湾岸から至近距離で臨むビル群とは違い、高台からの少し距離感あるビル群がまたいい。確か羽田離着陸する飛行機も見えますよ。富士山もけっこうな大きさで見えましたが、パークシティで遮られました。

[2812: 匿名さん]

>>2811 ご近所さん

都心の夜景が素敵なのは当然ですが、
湾岸や東京の全体を見渡せる夜景もいいと思いますね(^^)

[2813: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
因みにシロガネスカイで東京タワーが隠れることはないってよ

[2814: 通りがかりさん]

>>2812 匿名さん

ものすごく遠くに見えるので夜景感はあまり無いように感じました。
でも、お隣は都心側がここシティータワーで塞がれるので、それに比べればマシだと思いました。

[2815: 買い替え検討中さん]

正確に言うと東南ですね。東南の角住戸なら新宿・ドコモタワー一帯～東京タワーやスカイツリー、ヒルズ・ミッドタウン～羽田と180度視界一面に都会の景色が広がります。臨海ビルの一部と化した湾岸にあるタワマンからの景色ではななく、一歩引いた一望はそれなりに絶景かと私も思います。さすがに品川なので距離もそこまで遠くないですよね。

[2816: 通りがかりさん]

東南向き住戸から新宿は見えないかと?
何かの間違いでは。
本当にパークホームズの方ですか？

[2817: 匿名さん]

>>2816 通りがかりさん

パークホームズの方ではないかと思いますが、
方角を勘違いされたのでは？
北側のお部屋ですね(^^)

[2818: マンション検討中さん]

ここは相変わらず廃れてるな。。

[2819: マンション検討中さん]

ここって売れてるんですか？

[2820: 匿名さん]

隣のパークシティのクオリティが高かったせいでこちらが閑古鳥ですよね