シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2051: 匿名さん]

自宅売っても同じ広さのタワマンは買えないからなぁ。

タワマンは維持費も高いし、竣工から10年もすると毎年ドンドン修繕費が上がっていく。
70平米だと30年後には管理費と合わせて月額10万円近く支出が生じるはず。

資産だけではなくて、結構な所得（キャッシュフロー）水準が維持できる人向けの不動産。普通の人が老後に住んで終の棲家にするようなシロモノじゃない。

[2052: 匿名さん]

はず

はず

はず

[2053: 匿名さん]

>>2051 匿名さん
管理費が高くなる＝資産価値が下落する
不動産投資やってれば常識だけど、タワマンは資産価値が高い！と叫ぶ人って、そのこと解ってるのかね。

[2054: 匿名さん]

普通のファミリーが1億出せる時代なんですね。
少し前まで億ションと言えば、お金持ちが買うものだったのに。
80㎡だと億ションだらけになって、主人がサラリーマンのうちでは無理です。
どういう人が買ってるの？
ちなみにうちは、1300万円一馬力です。
武蔵小山みたいな庶民の街でも買えなくなってツライ。

[2055: 匿名さん]

単純な世帯年収だけではない、と思います。

●サラリーマンでも年収や雇用が安定している業種か否か
●共働きかどうか（=共働きは時間貧乏なので、職住近接&駅近が必須）
●貯金が幾らあるか
●親からの贈与資金が幾らあるか
●子供の人数と教育方針（いつから私学に通わせるか、海外留学の費用を幾ら見積もるか）
●老後の資金確保（所謂「3階建て」と言われる企業年金がある会社は強い）

これらが複雑に絡むかと。

[2056: 匿名さん]

>>2054 匿名さん
となりのパークシティのMR見学に行った時には、主に世帯年収が1500万円以上の方が対象、と言われました。

[2057: 匿名さん]

上、お二方、ありがとうございます。
世帯年収1500万以上だったら、共働きか年齢いったサラリーマンですかね。
子供は小学生1人ですが、貯金と親の贈与はあまりないですね。
でも10年前も人々の属性はそこまで変わってないと思うのですが、マンション価格だけはめちゃめちゃ上がりましたよね。

[2058: 匿名さん]

ちなみにうちの会社はその業種ではトップですが、給与水準は10年前とほとんど一緒です。

[2059: 匿名さん]

30代夫婦の共働き率が飛躍的に上がってるとか？
1500万以上の会社員もそんなに多いと思えないし、1500万あっても1億2000万のマンションに手を出せるのか。

[2060: 匿名さん]

ご参考です。
https://www.mhlw.go.jp/file/05-Shingikai-11201000-Roudoukijunkyoku-Sou...

ざっくりですが、3人に2人は共働きでしょうね。
そしてその傾向は今後ドンドン増えていく。

1馬力で1500万稼ぐのは結構大変ですが、2馬力で1500万稼ぐのはそんなに大変ではないのと、税率を考えると、1馬力より、2馬力の方が手取りは多く残ります。老後の年金額も増えますし、生涯世帯収入は共働きが大きく有利です。

ただ、お子様が一人であれば2LDKでも良いのではないでしょうか。
60平米の2LDKであれば、パークシティなら8千万円台前半～、シティタワーなら9千万円台～手に入るので億ションという事でも無いかと。

贈与も含めて、頭金2千万円入れれば、ローンは6千万円～7千万円、月々のローン返済額は16～19万円程度でしょうか。まあ、買えるな、という判断の方も結構多いのではと推測します。

[2061: 匿名さん]

「日本一感じのいいタワマンへ」がキャッチフレーズだった、隣の三井
今じゃ、世帯年収1,500万円が対象 笑
「日本一感じの悪いタワマン」ですか？

[2062: eマンションさん]

>>2061 匿名さん

お隣は地雷。ダメ絶対！笑

[2063: 匿名さん]

>>2061 匿名さん
タワマンなんて、タワマン住人以外にとってはそもそも「感じ悪い」ですよ。
バカでかいし、日照は遮られるし、戸建てとは住民の質（価値観）は違いますし。

戸建てに住む人と、マンション、特にタワマンに住む人は経済感覚や世帯構成、価値観がかなり違う気がします。私もタワマンに住んでいますが永住する気も無いし、「売る」のを前提で買っています。地域の振興とか言われても、正直、地元の愛着とか余り無いので、ピンときませんし…

長く住まわれている方、特に戸建ての方々とは距離感ある気がしますね。まあ、表面上は大人なので程よく付き合っていますが…深入りせずに、面倒な揉め事は出来るだけ関わらない。仕事の距離感に近い気がします。

[2064: マンション検討中さん]

奥さんも定年まで働かせるつもりかよ。
無理だろ。これじゃ人口なんて増えるわけない。

[2065: 通りがかりさん]

>>2064 マンション検討中さん
この価格帯のマンションの購入者ターゲットはは、夫婦正社員&総合職共働き、です。

つまりパートタイムや一般職の奥様がいらっしゃる家庭はマイノリティだと思います。

だから職住近接が大原則、です。
出来ればそれぞれが年収1200万程度稼ぐ、つまり世帯年収2400万位が理想かと。

片方に万一のことがあっても、片親の年収で残債は何とか消せるだけの収入がある方向きかと。

子供いれば風邪などで保育園や学校を休む時のシッター費用もかさみますし、タクシーで職場からすぐに帰ってこれる環境が必要ですね。

中学校以降は私学が前提なので、教育費もかかります。

だからここはパワーカップルと言われる、「完全2馬力」の現役世代か、資産家のリタイア組老夫婦向けのマンション、という事かと思います。

[2066: 名無しさん]

>>2063 匿名さん

タワマンに永住は有り得ないには同意です。
売却前提だから、ここも隣も都心部物件との比較であまりの高値に購入は高リスクと判断しました。
南麻布や小石川の高級タワーと同価格帯は無理があります。

[2067: 匿名さん]

南麻布は言い過ぎでしょ笑
まさか一昔前の借地プラウド南麻布と比較しているの？
具体的に南麻布のどこか教えて欲しいな

[2068: マンション検討中さん]

6年前なら3Aが買えた値段です。

[2069: 匿名さん]

>>2067 匿名さん

今販売してるパークコート南麻布は坪単価500万円以外もそこそこあります

[2070: 匿名さん]

>>2067 匿名さん

パークコート南麻布が坪400万後半からあります
http://mansion-madori.com/blog-entry-6340.html?no=6341&sp

[2071: 匿名さん]

PC南麻布は、大通り沿い＋ガソリンスタンド隣接
これじゃダメ
港区は、三田2丁目計画（三菱）が狙い目
イタリア大使館の借景、東京タワービュー

[2072: 匿名さん]

>>2071 匿名さん

でもこちら買うよりは良いんでしょ？笑

[2073: 匿名さん]

排気ガス吸いながらの生活は嫌だね w
それにPC南麻布の低地は、過去に浸水しているからね
南麻布っていうのは、高台が魅力なんだよ w
わからねーだろうけどな
まぁ、三田２丁目計画は検討しているよ

[2074: 匿名さん]

ここにもパークコートに親を殺されたとおぼしき人種が沸いてる笑
南麻布の立地だけ見て排気ガス云々言ってる時点で麻布通りの幅員と交通量、ハイブリット含めた電気自動車の割合を考慮できてないのを露呈しちゃってるな。そもそも西向きは50mの壁を隔てて大通りとは真逆のポジション。ついでに水害ネガも南麻布の本スレで駆逐済だよ。詳しくは自分で調べてちょ。
こういう浅はかな考えしかできないと、高台なんて毎日毎日坂を登り降りする罰ゲームでもあることがわからねーんだろうな。

[2075: 匿名さん]

>>2074 匿名さん
マンション買うのは不動産の素人でイメージが重要なんだから、道路幅員とか交通量、電気自動車の割合なんかどうでも良いのです。水害の発生確立とは関係なく、低地というだけで検討しない人が多くいる現実が価格を決めているのです。

[2076: 匿名さん]

だったらパークコートにしないで、パークマンション南麻布を作ればいいじゃん
すでに南麻布４丁目にあるけど、あれも高台な
まぁ、低地じゃパークマンション無理だろ 笑
麻布霞町、南麻布、三田綱町全て閑静な高台だからね
富裕層は交通アクセス、人混み、コンビニなどなくても静かな環境を選ぶんだよ

[2077: マンション検討中さん]

スミフの値付けが高すぎて話題が港区になっちゃってるよ?！

[2078: 匿名さん]

>>2075 匿名さん
無茶苦茶言うなあ笑
マンション買うのは不動産の素人って、真剣に億の買い物する人なら対象物件の本当の価値をしっかり吟味するでしょ。
本当に住む気があるなら、周辺道路のスペックや港区主導の大規模な水害対策、それによりゲリラ豪雨で水害が発生していない事実を重んじる。
低地というだけで検討しない人が多くいると主張してるけど、PC南麻布の売れ行き知ってる？ここより遥かに好調だよ笑

[2079: マンションマン]

ここ、リセールバリューどうなんですかね。
心配してます。

[2080: マンションマン]

他に比べて割たかだと思います。

[2081: 匿名さん]

>>2079 マンションマンさん

ムサコは需要食い尽くした終わった街だから厳しいでしょうね。
現にパークコート文京小石川もパークコート南麻布も坪単価480万円位から複数選べましたから。ここも隣もジャンピングキャッチ確定です。

[2082: 匿名さん]

パークコート小石川の方が安いので、ここが割高なのは間違いないですね。でも、契約者の方は儲けようとは思っていないと思いますよ。戸建みたいなもので、自分が住みたいから住むというだけ。

[2083: マンション検討中さん]

テンバイヤーが売ろうと思ってた値段でスミフが出してきただけの話。ダフ屋よりタチが悪い。
まぁ当然こんな値段じゃ売れるわけがないんだが。

[2084: 匿名さん]

お隣のモデルルームの入り口から外を見ると、目の前にここの看板。節操がないというか、えげつないというか。

[2085: 評判気になるさん]

三井より

[2086: 匿名さん]

一週間以上、誰も投稿ないですね
第一期で18戸しか売れなかったとはいえ、ここまで人気がないとは…
三井が4月でモデルルームクローズなので、そっち待ちですかね

[2087: 住民の人に質問したいさん]

シティタワーの方も少しずつ工事が進んできていますね。
三井さんの方は商業棟の方もだいぶ出来上がってきていました。

[2089: マンション検討中さん]

[No.2088と本レスは、複数のスレッドで同じ内容の投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2090: 評判気になるさん]

>>2086 匿名さん

もうお隣に需要先食いされてしまったからね。
元々人気無い街の宿命かな。伸び代がないことが判明しただけ良かったじゃないですか。
手出ししなかった人は勝ち組です。

[2091: マンション検討中さん]

これから控えているタワマンは二本？
どんな価格で出してくるのか。

[2092: 匿名さん]

>>2091 マンション検討中さん
既に前例があるので、地権者は安く売らないでしょうし、建築費が安くならない限りは同レベルの価格帯でしょうね。

[2093: マンコミュファンさん]

それならば売れないでしょうね。
あっ、もしかしたら値崩れを恐れる住民が買ってくらるかも！

[2094: 匿名さん]

>>2093 マンコミュファンさん
中古は分かりませんが、新築は値下がりしないでしょうね。コストの積み上げですし、デベもマンション事業って利幅が薄いのでそれ程値引き出来ない。あとは仕様を落としてコストカットですが、それも限界がありますし。

[2095: マンション検討中さん]

しかし坪500万で売らないと儲からないような値段で住友が買ったとは思えんが。
活況だった去年一昨年仕込んだならまだしも。

[2096: 匿名さん]

地権者が普通の住居ならもう少し土地の仕入れも安く出来たかもですが、商店街、営業をしているお店が多数含まれており、これらのお店への営業補償もあるでしょうから、どうしても割高になってしまう。商店街再開発の宿命でしょう。

三菱はスミフに比べれば安いでしょうが(とは言えお店が多数地権者に含まれるので、三井レベルがせいぜいでしょう)、仕様はスミフより低いでしょうし。

スミフも郊外物件は営業強化して一気に売る感じのようですが、都心&都心隣接は土地の仕入れがそもそも困難なので、ここも安く売らず、じっくり時間をかけて売る戦略の様です。

[2097: マンション検討中さん]

目黒にも完成在庫たくさん抱えてるのにねぇ。
高額物件ならそっち系に人脈はあるかもしれないが、ファミリータイプは大衆が相手。
需要のある価格とかけ離れた値段ではいくら営業攻勢を掛けようが売れないと思われる。

供給戸数No.1を誇るのはいいが高いイメージしかない。

[2098: 匿名さん]

>>2097 マンション検討中さん
スミフはモノは良いですよ。

特にエントランス等、ー見える所は金をかけてますし、角部屋のDWは本当に素晴らしいと思います。
ここも梁が無く2550mmのフラット天井が広がっています。
3次元空間が綺麗なのは角部屋限定ですが。

三井と三菱はそれなりの値段でそれなりのものを作る、
スミフは高いけど良いものを作る、

というイメージを持っています。

[2099: 匿名さん]

>>2098 匿名さん

ここに関してはお隣とエライ差を付けて高仕様となってますよね

[2100: マンション検討中さん]

23区の中でもここは最高だと思いますね。