シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[2002: マンション検討中さん]

>>2001 マンション検討中さん
常に備えて鍛えまくりましょう。

[2003: マンション検討中さん]

上記のパワーカップルの者です。パークコート文京小石川、素敵ですよね。世帯年収2千万円くらいあれば手が届きそうな気もしますが、、、我が家では予算足らずという感じです泣。都心部も便利で良いのですが、私も妻も郊外で育ったので、どうも港区とか都心部の雰囲気に馴染めず（なんかギラギラした感じが強すぎるのとママ友付き合いとか大変そう）、目黒・世田谷あたりの落ち着いた都会過ぎず田舎すぎずな感じが肌に合うかなと思っています。子供が生まれる前は自由が丘に住んでいたのであのエリアに物件があると最高なのですが、2LDK/3LDKの良さげな物件は駅から遠いものばかりなので他エリアも探し始めてこちらにたどり着いた次第です。

[2004: マンション掲示板さん]

>>2003 マンション検討中さん
中目黒、自由ヶ丘ときて武蔵小山に今住んでいるファミリーですが、洗練された街から武蔵小山は最初違和感がありました。子供ができてからは特に武蔵小山に移り住み良かったと感じています。どのような生活レベルを求めているかわかりませんが、背伸びせずにのんびり暮らせますし物価も安いです。自由ヶ丘には乗り換えが便利なので10分以内で移動できますので、自由ヶ丘の駅遠マンションよりもこちらの駅前マンションの方が自由ヶ丘駅に近いかもしれません。おすすめですよ。

[2005: 匿名さん]

下町ほっこりは住みやすいと思うけど、武蔵小山に拘る必要はないんだよなぁ・・・商店街の再開発は、既存事業者に営業補償とか必要だろうから、土地の仕入れが異常に高かったんじゃないかと推測している。シティタワーも異常に高値。タワマンに拘らなきゃ、山の手の内側新築が買える価格。

みんなそれが分かってる（ここは異常に高値）から、最も売れるはずの第1期で18戸しか売れなかったんだと思うよ。

[2006: マンション検討中さん]

にしてもこの価格は何を考えてのことか...会社的に意地でも値下げをしないんだろうけど。
ゴールド何ちゃらみたいに10年後も売ってそうだ。

[2007: 匿名さん]

>>2003 マンション検討中さん

近隣付き合いが大変なのはお隣のスレッドを見れば分かる通りです。マウントの張り合いで疲れる街です。都心部の方があっさりしてて気楽ですよ。

[2008: 通りがかりさん]

当方、目黒に住んでおり、武蔵小山に知人もいますが、マウントの欠片もありません。マウントは土地柄でなく、タワマンに住むような属性の人だからじゃないですか？

[2012: 検討板ユーザーさん]

まともな意見交換ができたと思ったらこれだから困ります。

[2014: 匿名さん]

>>2006 マンション検討中さん
同感です。
芝のクレストプライムタワーは、完売しないうちに初回の大規模修繕に入りそうだけど、ここもそうなるのかな。
でも、うがった見方をすれば、スミフはこうなることを分かったうえで高価格に設定したのかもしれない。
割高物件だと大合唱のあった隣のパークシティも、高いながらも大体売れてしまっている。
もし、ここをパークシティ並みの価格で売り出して、竣工前に完売してしまったら、スミフの担当者は上層部から値付けに失敗した（時間をかけてもっと高く売ることができたはずだ）と怒られてしまう。スミフはそういう会社。他のデベロッパーだと竣工前に完売すれば成功事例だとほめられるのに、考え方が正反対。
たぶん、竣工後も数年かけてゆっくり売っていくつもりなのだと思う。

[2015: 匿名さん]

>>2014 匿名さん

そうこうしているうちに、市況は反転して売るに売れない、ということに。

[2016: マンション検討中さん]

金利や給与水準から考えても今以上の好転は見込めないのはデベが一番わかっているでしょう。
契約率の低下がなによりの証拠。出口戦略的なものをスミフは考えていないのかな。

[2017: 匿名さん]

竣工前に完売させるために値引きする→利益率下落
後から買った人が割引価格で、最初買った人が損をする。

竣工後も値引きせず、棟内に事務所を構えて継続販売していく→利益率維持
スミフは、体力があるから余裕。

だが、多くのデベは銀行への返済があり自転車操業状態。よってスミフのような売り方はできない。
以上、不動産仲介営業マンより

[2018: 通りがかりさん]

>>2017 匿名さん

それでも第一期2LDKのみというのはさすがのスミフもびびったのでは？

[2019: 匿名さん]

ここが売れ始めるのは、シティタワー目黒とパークシティ武蔵小山が完売してからでしょう…あと1～2年先かもしれませんね。

[2020: マンション検討中さん]

隣は異常って、擦り付けるの、まだやってるんだ。
ずっと同じ人、もしくは模倣犯がはりついてるんだね(笑)

以前行ったときモデルルーム1つしかなくて、もうひとつは後日って言ってたけど新しいのできたかな。
ひとつめはギラギラしていて好みじゃなくて。

[2021: マンション検討中さん]

>>2020 マンション検討中さん

出来てましたよ！

[2022: 匿名さん]

大規模タワーなので書きこみが少ないぞ
売れていない噂は聞いてるけど

[2023: 匿名さん]

[No.1987～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[2024: 匿名さん]

そもそも武蔵小山なんて人気のエリアじゃないからね 笑
書き込み少ないと言われても.....

[2025: 匿名さん]

パークシティの価格で完全に引かれたね。あまりにぶっ飛んだ価格なので、武蔵小山周辺からの買い替え需要しかないから、パークシティの後だと辛い。ここがパークコート小石川とほぼ同じ価格帯とか信じられんわ。資産性は小石川>>武蔵小山だよね。

[2026: マンション掲示板さん]

>>2025 匿名さん

その通り。同じ価格で都心の小石川のパークコートが買えるんだもん。武蔵小山は局地的バブルだよ。普通は検討してはダメ。

[2027: マンション検討中さん]

局地的バブルってか住友の頭がおかしいだけ。所沢のマンションに坪500万なんて値段をつけちゃう会社だぞ？

[2028: 匿名さん]

このやり方で利益を出してきた会社だから不思議だわ。
ある意味日本の不動産価格を維持するにはこういう会社の存在も必要なのかなと思ってしまう。

自分は基本住友は買わないけど。

[2029: 匿名さん]

MR行ったけど、確かにモノは良い。
住友は高いけど、高いなりにコストをかけているのが良く分かった。

特に北東方面の都心眺望の部屋で、ダイレクトウィンドウは、実物見ると欲しくなるのは間違いなさそう。リセールの場合には特に大事なポイントだと思う。梁も少ないし、居住満足度は高そう。

欲しいけど、値段がなぁ・・・確かに高い。。。
ただ、住友の販売が終わる事には、もう一段武蔵小山の値段が切りあがっている気がする。

[2030: 匿名さん]

車や時計と同じく、高いなりに理由はある
妻と相談したが、高くて買えない
でも本当に良かった 涙

[2031: マンション検討中さん]

多くの方々がモノはいいとおっしゃってますが、具体的にどういった点が良いのでしょうか？

[2032: 名無しさん]

>>2031 マンション検討中さん

お隣が酷いシロモノだったから相対比較で物凄く良く見えるというのが実情

[2033: 匿名さん]

>>2031 マンション検討中さん

私は特筆すべきメリットは下記だと思います。
・北東向きの都心眺望（Kタイプ、Jタイプ、Hタイプ、Gタイプの部屋）
・下がり天井が少ない（Kタイプ、GタイプのLDKが秀逸）

デメリットは上記条件の良い部屋は坪単価がものすごくお高い事…
坪単価550万円前後です。

スミフ物件の特徴で、角部屋のダイレクトウィンドウの下がり天井が無いのは本当に綺麗だと思いました。

逆に、北東向き以外の部屋は、今後の再開発で眺望が塞がれる（一部お見合い）可能性がありますし、角部屋以外はそれなりに下がり天井が目立つ部屋もあります。また、未販売ですが、いくつかのタイプは行灯部屋があるようです。

個人的な感想&結論としては、スミフ物件の北東向きの都心ビューの角部屋を買えないor買わないなら、パークシティ武蔵小山の方がコスパが良いと感じます。

シティタワーの中住戸（北東向き以外）を買うなら、パークシティ武蔵小山の方がコスパが良く、満足度も高いのではと思いました。

なお、いつも通り本物件もスミフは売り急いでいないようで、じっくり売っていく戦略の様です。条件の良い高層階から埋まるので、欲しい人は急いだほうが良いかと思います。

[2034: マンション検討中さん]

>>2033 匿名さん

安普請のパークシティが何故コスパがいいのか不思議でならない
特に裏の墓側から見ると張りぼて感が強く、即打ち切りました

[2035: 匿名さん]

>>2033 匿名さん
私も同意見。
角部屋&都心ビューがめちゃくちゃ良いけど、後の部屋は大したこと無い。
一長一短なら安い方が良いから、パークシテイの方が買い。

[2036: 匿名さん]

>>2035 匿名さん
纏めると、予算1億ならパークシテイ、予算1.3～1.5億ならシティタワーでFA？

[2037: eマンションさん]

>>2036 匿名さん

ここでお隣の契約者のステマが激しいけど、騙されてはいけません。パークシティは価値に見合わない高値なので買っちゃダメ。

[2038: マンション検討中さん]

>>2037 eマンションさん
武蔵小山そのものがどうだろうか？
同じ程度の予算なら小石川
利便性とコスパを考えるなら大井町

[2039: 匿名さん]

>>2038 マンション検討中さん

武蔵小山は今がテッペン。
大井町、小石川を買った方が安パイ。

[2040: マンション検討中さん]

永住なら武蔵小山。
やはり地盤がよく安心できる場所で住みたい。

[2041: 匿名さん]

>>2040 マンション検討中さん

そうね。武蔵小山でもシティタワーならいいけど、お隣のようなボイドスラブ280ミリ、第3種換気、lowe無しでは快適に住めないけどね。汗

[2042: 匿名さん]

そうですかね…価格も考慮した平均点ではパークシティに負けていると思います…

＜過去ログ、デメリット一部抜粋＞
○予定価格では平均坪単価530万程度
（パークシティ武蔵小山は平均坪単価470万）
○エレベーターが4基しかなく、最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○キッチンのバックカウンターなし
○トランクルームなし
○バルコニーが狭小、形状も悪い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い

但し、一点突破力はこちらの方が上で、それは「KタイプとGタイプの北東向き&角部屋」の秀逸さ、だと思います。

例えて言うなら5教科の平均点は劣るけど、国語は100点、みたいな感じですかね。

上の方が書かれていたように、結局、「1.3～1.5億円出せる方」はシティタワーの方が「買い」だと思います。

[2043: 匿名さん]

>>2042 匿名さん

一億以上出すならパークコート小石川も買えるし、何も武蔵小山限定で探す必要ない。
この投稿お隣さんですね。昔から一億しか出せないならパークシティって主張ししてます。全く共感得られていませんが。笑

[2044: 匿名さん]

不動産を広域で探す人は多くないのでは？
皆、家族とか仕事、子供の学校とか縁があるエリアで探すんじゃないかな。
実需は金融商品じゃ無いから資産性だけでは選べないよ。我が家は三井の残りか、こっちを比較してる。

[2045: 匿名さん]

>>2044 匿名さん

ジャンピングキャッチは避けたいですよね。
武蔵小山は手出し無用と業界内では有名です。

[2046: 匿名さん]

今後、三菱や大成が建設されると言っても、全部合わせてたかが2000戸程度。
どうって事のない戸数。

地元の人たちは、新街区のタワマンを「良いなぁ」と、毎日見ながら、通勤や通学で駅に行くことになる。

タワマンは人の虚栄心や嫉妬を擽るから、値下がりすれども底堅いと見てる。
隣の三井の「感じの良いタワマン」というキャッチコピーがそれを表している。

つまりタワマンは基本的に住んでない人にとっては感じ悪く、虚栄心や嫉妬を擽るということ。武蔵小山に住み続けるなら買うに限る。

[2047: 匿名さん]

>>2046 匿名さん
周辺住民はいいなと思わないです。だって戸建て売れば買えますし、ただただ駅が混むのが嫌なんですよ。

[2048: 匿名さん]

>>2047 匿名さん

そうです。武蔵小山で1億出せばそれなりの家が建ちます。シティタワーはまだしも、お隣のような安普請なんてとんでもない。

[2049: マンション検討中さん]

妬かない妬かない。
他人は他人、自分は自分でいいじゃ無いですか。

[2050: 匿名さん]

>>2049 マンション検討中さん

といいますと？

[2051: 匿名さん]

自宅売っても同じ広さのタワマンは買えないからなぁ。

タワマンは維持費も高いし、竣工から10年もすると毎年ドンドン修繕費が上がっていく。
70平米だと30年後には管理費と合わせて月額10万円近く支出が生じるはず。

資産だけではなくて、結構な所得（キャッシュフロー）水準が維持できる人向けの不動産。普通の人が老後に住んで終の棲家にするようなシロモノじゃない。