シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1938: 匿名さん]

>>1937 匿名さん

ですね。お隣の契約者さんは出入り禁止で。笑

[1939: 匿名さん]

>>1938 匿名さん

そうです。若葉マークの荒らしは立ち入り禁止です。
お引き取りくださいね

[1940: 匿名さん]

>>1929 匿名さん
同意。
坪単価370万位がせいぜい。特徴があまりない街ですもん。

申し訳無いが、地元の人以外には魅力が伝わり辛い。
経年劣化した防災の観点から難ありの戸建てと狭い道路、小洒落た綺麗な店がある訳でもない。。。
林試の森も行ってみたが、綺麗に整備されている訳でも無く、割と古い。
有名な学区でも無く、子育ての観点からもイマイチ。
狭い範囲に商業施設が集まってて便利と言うが、ドラッグストアとスーパーとコンビニ、医療クリニック等生活必需品なら都心に行けば普通は何処にでもある。

少なくとも坪単価で150万以上バブル相場の下駄を履いてるな、ここは。
大幅に値下げしないと売れないよ、ここ。

[1941: マンション掲示板さん]

>>1940 匿名さん
特徴はあると思いますが^^;
個人にとってのネガ要素をあげられても。。。

[1942: 通りがかりさん]

坪470万でお隣が売れているので、ここが370ということはないでしょう。

[1943: 匿名さん]

パークシティより安くないと売れないと思う。

地元の購買需要（値段にうるさく言わず買ってくれる人たち）は食い尽くしただろうから、広域から集客する必要がある事を考えると、武蔵小山という知名度・立地を考えれば、武蔵小杉並みの坪単価にしないと売れないんじゃない？（普通の人は目黒線って言われても、どこ走ってるのか知らない。）

武蔵小杉の方が東京駅とか品川へのアクセスは便利だし、複数路線走ってるし。駅は劇混みだけど、目黒線1本のこちらは駅力低いし、混んでるし。

2本目のタワマンでこの惨状だから、三菱、更に続く大成は同じ金額では売れないだろう…（坪単価500万円～出して、武蔵小山に住みたいという稀有な人はそれほど多くない）。

[1944: マンション検討中さん]

安くしないと売れないとかは、もういいんじゃないですか？
あなたが買わないというだけの話なんで。
値段が下がるわけでもないでしょうし。買えない人でワーワー言っても仕方ないです。

買えない人達が僻みでネガ要素叩き出してるだけにしか思えないので
それであればこのスレからどうぞご退出ください。

[1945: 匿名さん]

買えない人って事でもないと思います。

このご時世、住宅ローン審査はゆるゆるのゆるゆるなので、額面年収の10倍くらい、さくっと与信が付きますよ。返済できるかどうかは別でしょうけれど。このくらいの価格であれば確かに大手企業に勤める共働きは与信は容易に付くと思います。

こういう掲示板なので、ポジ・ネガ共に忌憚ない意見が交換されるのが良いと思います。

[1946: マンション検討中さん]

ここ待たずにシティタワー目黒が正解だったな

[1947: 匿名さん]

>>1946 マンション検討中さん

いや、そっちも1期以外は高値掴みになってる。ブリリアタワー目黒が正解だった。

[1948: マンション検討中さん]

ブリリアタワーも転売ヤーが爆死してますが。

[1949: 匿名さん]

>>1947 匿名さん
そこが一番の高掴み物件じゃないですか。

[1950: 通りがかりさん]

どのくらいの坪単価の転売実績があるのですか？

[1951: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒は坪６４０万くらいが平均成約単価ですね
坪４４０万のパンダ部屋買えた人は含み益４０００万円近くあります
まあ抽選倍率最高４３倍の狭き門でしたけどね

[1952: 匿名さん]

>ブリリアタワー目黒は坪６４０万くらいが平均成約単価ですね

いやいや平均だと752万円ですね。表の第20位に出てます。ご確認ください。

[1953: マンション検討中さん]

平均値であって、売れた値段ではありませんので鵜呑みにしないように。

[1954: 通りがかりさん]

高値掴みではなさそうですね

[1955: マンション検討中さん]

>>1954 通りがかりさん

と言いますと？

[1956: 匿名さん]

ブリリア目黒は相場爆上げの宝くじマンションですよ
・人気の目黒エリアNo1のランドマークタワー
・希少な山手線徒歩1分の大規模再開発物件
・城南五山花房山の高台のさらに上という立地
ここまで好条件が揃っていて坪400万台からあったので
坪800万とかの割高住戸以外はかなり値上がりしてます
武蔵小山もこれの上昇相場に便乗しましたが
さすがに高く吹っ掛けすぎでしたね

[1957: 評判気になるさん]

>>1956 匿名さん

その通りですね。この超絶販売不振で分かる通り武蔵小山の実力はこのご時世で甘く見積もって精々坪350万といったところでしょう。
高値掴み確実ですね。

[1958: マンション検討中さん]

ブリリア目黒が調子よく売れちまったもんだから、そこから二駅の武蔵小山も・・・
なんて魂胆が見え見え。売り出すのはいいが実勢価格でだしてもらいたいもんだ。

[1959: 匿名さん]

結構欲しいけどね。ここ。
ただ、高くて予算オーバー…涙

[1960: 匿名さん]

第1期がたったの18戸でしたが、第2期は5月上旬と随分間があきますね。
次の販売で武蔵小山の運命が決まるような、そんな気がします。

[1961: マンション検討中さん]

この掲示板全く盛り上がってないですね、
スミフさん、値下げ検討するべきです。
高すぎますよ、この地でこの価格は。

[1962: 匿名さん]

うん、完全に引かれてる。何の目玉もないし、興味なくなった感じだね。

[1963: マンション検討中さん]

ドゥトゥール方式で長く売るとか、そういう問題じゃないの。
値段が高すぎて買う人がいないのよ！
目を覚まして住友さん！

[1964: 匿名さん]

そうですね。

この立地・物件で坪単価500万円から、と言われたら「要らない」となってしまいますね。MRに行く人も少ないのでしょう。

景気も天井を打って、リーマン前のような、ひっじょ～に怪しい匂いが漂う中、余計なリスクは取りたくないですし。

ただ、分譲マンションってそんなに儲かる仕事では無いですし、値下げするにも限界があるでしょうし、スミフはリーマンの時にも値下げしなかったので、ひたすら電機の付かない空室だらけのタワマンが竣工するのは目に見えている感じがします。

[1965: マンション検討中さん]

どんな考えを持ってる人がこの土地、この価格帯のマンションを買うのか純粋に興味あります。
土地勘ない田舎者が営業トークに騙されて買っちゃうとか？日本最大の商店街まで徒歩圏内、最高の立地ですよ、目黒駅まで数駅で素晴らしいですよ、って乗せられていい気分になって買っちゃうのかしら。。かわいそうに、、

[1966: マンコミュファンさん]

>>1965 マンション検討中さん

お隣は正にその手口だったようですよ。
?まされた人はかわいそうに。

[1967: 匿名さん]

すでにこの掲示板に人が寄せられてるわな。

[1968: 匿名さん]

>>1967 匿名さん

駅まで近い順でソートすると引っ掛かるから覗いてみただけ。ヤバそうな香りがするので、売れ行きに興味が出てしまった

[1969: 匿名さん]

>>1968 匿名さん
今ヤバそうな香りがしない物件など無いよ

[1970: マンション検討中さん]

いやぁ。俺も欲しいけどね。このマンション。
俺の収入じゃ買えないだけで、余力ありゃ買いたいよ。
別に?まされただろうと、買える人が買う分には周りがガタガタ言うことでもないよ。
純粋にうらやましい。

[1971: マンション検討中さん]

この物件はゴールドクレストに移譲したらどうか。長期販売も納得がいくで。

[1972: 匿名さん]

一棟売り、ありそうですね。
シティタワー改め、クレストタワー武蔵小山、ですか。

[1973: 匿名さん]

売れなければ賃貸にするだけでしょう。
無問題。

[1974: 通りがかりさん]

一棟買いはあっても、スミフのここの一棟売りは無いでしょう。ゴールドなんとかか知りませんが、住友財閥なんで。

[1975: マンション検討中さん]

財閥企業からなら高くても買うってものでもないし。

賃貸に出したところで、また空気読めない家賃設定で空室出まくりなんでしょうな。

[1976: 匿名さん]

まあ、ここに限らず、新築は売れて無いね。

この街っていい意味でも悪い意味でも高級感を感じない、普通の人が住む街なので、億ションが似合うとは思えないんだよなぁ。

デベは売れないことが分かっても、土地の購入をやめると事業が成立しないからやめられないんだろうなぁ。大変な仕事だ。

[1977: 検討板ユーザーさん]

今夜の火曜日サプライズは【武蔵小山】
野村萬斎さんがゲスト

[1978: 匿名さん]

お隣と同じくバルクの道かぁ

[1979: 通りがかりさん]

お隣もバルクじゃないし(恐らく優先住戸販売)、ここもドトールの様に数年かけてうるんでしょ

[1980: マンション検討中さん]

数年かけてって、米中貿易摩擦でどんどん景況は悪くなりそうなのに。
金利もこれ以上下がりようがないし、好転する理由も見つからないなぁ。住友が潰れる日が来るのか。

[1981: 通りがかりさん]

>>1980 マンション検討中さん

スミフはマンション事業だけじゃないし、湾岸の完成タワマン一棟買いして、最近まで売り出さないでほっておいた位なので。

[1982: 匿名さん]

>>1979 通りがかりさん

バルクだったようですよ。契約者さんが反証するエビデンスを出さなくて確定したと書いてありました。なーむ人

[1983: 匿名さん]

自分もそう聞いた。やっぱりって感じですね。

[1984: 通りがかりさん]

>>1983 匿名さん

優先住戸販売で買いましたと、あまりいいひろめないですからね。

同じ、晴美の三井の駅遠タワマンは今年完成ですがまだ100戸以上ありますが、お隣はまだ完成まで時間があり、晴美よりはお高いですが、残戸数はもっと少なく相対的には売れ行きはいいです。

城南、駅前タワマンさすがです。

[1985: 匿名さん]

>>1984 通りがかりさん
1982.1983また連投の自作自演ネガ。あれだけ言われても、壊れたレコード状態ですか？まだ、言ってる。

[1986: 通りがかりさん]

初心者マークを付けた端末と外した端末の使い分けですね。わかってはいましたが、暇つぶしなので乗ってしまいました。あしからず。

[1990: マンション検討中さん]

モデルルームも閑古鳥が鳴いてるのかな。

[1991: マンション検討中さん]

当方、いわゆるパワーカップで夫婦で両方とも年収800－900万円、こども1人ですが、無理なくローンを組もうとするとやはり9000万～1億円が上限かなという感じです。子供もう一人ほしいし、３LDKがいいのですが、こことお隣だと1億円オーバーになってしまうので見送りという感じです。夫婦とも通勤に便利なローケーションで結構魅力的だと思っていたのですが。。無理して完成前に買わず、完成後の空き家分譲か賃貸の方向でもう少し様子を見ようかと思います。

[1992: マンコミュファンさん]

パワーカップルの定義がそうだから仕方ないんでしょうが、東京で800-900万って全然パワーないですよね。2人でやっと一人前って意味なんでしょうかね。

[1993: 匿名さん]

武蔵小山で坪単価530とか560ってギャグの領域。

せいぜい坪単価400万円の立地でしょ。
パークシティもギャグだと思ってけど、ここは更に上を行く快挙。

パワーカップルは都心から遠い武蔵小山にマンションは買わないよ。
迷うことなく確信をもってスルー一択。

ここ買うならもう少し予算付けて、パークコート文京小石川を買う。
客観的に見て、何一つパークコート文京小石川に勝てる要素が無い。

[1994: マンション検討中さん]

2014年に坪400万出せば港区のグローバルフロントタワーが買えたわけだが...日本経済一回崩壊してほしい。

[1995: 匿名さん]

Harumi Flagが坪単価300万円弱と言われているよね…
晴海フラグは電車無いけど、毎日タクシー通勤するとして東京駅まで往復3千円。
月に20営業日で6万円。年に72万円。
30年のタクシー代を積んでも2千万円少々。
70平米で、こことの差額が5千万円以上…
晴海フラグ買って、毎日タクシー通勤した方が快適で遥かに安く付く…

[1996: 検討板ユーザーさん]

うん、だったら晴海の方に行かれてください笑

[1997: 匿名さん]

>>1994 マンション検討中さん
崩壊したら、あなたはホームレス

[1998: 匿名さん]

海っぺりは坪３００でもいらんわ

[1999: 匿名さん]

地震考えたら、豊洲とか晴海はいらない。
大井町は地盤良いけど、武蔵小山はそれ以上に良いな！

[2001: マンション検討中さん]

地震があったときの不便を考えたらタワマンなんて買えない。
非常電源なんてろくに機能しないし、水を持って階段で高層階なんて地獄です。
インフラが復旧してもマンションの設備が壊れては、まともに生活なんてできやしない。
地盤もくそもない状況になるよ。

[2002: マンション検討中さん]

>>2001 マンション検討中さん
常に備えて鍛えまくりましょう。

[2003: マンション検討中さん]

上記のパワーカップルの者です。パークコート文京小石川、素敵ですよね。世帯年収2千万円くらいあれば手が届きそうな気もしますが、、、我が家では予算足らずという感じです泣。都心部も便利で良いのですが、私も妻も郊外で育ったので、どうも港区とか都心部の雰囲気に馴染めず（なんかギラギラした感じが強すぎるのとママ友付き合いとか大変そう）、目黒・世田谷あたりの落ち着いた都会過ぎず田舎すぎずな感じが肌に合うかなと思っています。子供が生まれる前は自由が丘に住んでいたのであのエリアに物件があると最高なのですが、2LDK/3LDKの良さげな物件は駅から遠いものばかりなので他エリアも探し始めてこちらにたどり着いた次第です。

[2004: マンション掲示板さん]

>>2003 マンション検討中さん
中目黒、自由ヶ丘ときて武蔵小山に今住んでいるファミリーですが、洗練された街から武蔵小山は最初違和感がありました。子供ができてからは特に武蔵小山に移り住み良かったと感じています。どのような生活レベルを求めているかわかりませんが、背伸びせずにのんびり暮らせますし物価も安いです。自由ヶ丘には乗り換えが便利なので10分以内で移動できますので、自由ヶ丘の駅遠マンションよりもこちらの駅前マンションの方が自由ヶ丘駅に近いかもしれません。おすすめですよ。

[2005: 匿名さん]

下町ほっこりは住みやすいと思うけど、武蔵小山に拘る必要はないんだよなぁ・・・商店街の再開発は、既存事業者に営業補償とか必要だろうから、土地の仕入れが異常に高かったんじゃないかと推測している。シティタワーも異常に高値。タワマンに拘らなきゃ、山の手の内側新築が買える価格。

みんなそれが分かってる（ここは異常に高値）から、最も売れるはずの第1期で18戸しか売れなかったんだと思うよ。

[2006: マンション検討中さん]

にしてもこの価格は何を考えてのことか...会社的に意地でも値下げをしないんだろうけど。
ゴールド何ちゃらみたいに10年後も売ってそうだ。

[2007: 匿名さん]

>>2003 マンション検討中さん

近隣付き合いが大変なのはお隣のスレッドを見れば分かる通りです。マウントの張り合いで疲れる街です。都心部の方があっさりしてて気楽ですよ。

[2008: 通りがかりさん]

当方、目黒に住んでおり、武蔵小山に知人もいますが、マウントの欠片もありません。マウントは土地柄でなく、タワマンに住むような属性の人だからじゃないですか？

[2012: 検討板ユーザーさん]

まともな意見交換ができたと思ったらこれだから困ります。

[2014: 匿名さん]

>>2006 マンション検討中さん
同感です。
芝のクレストプライムタワーは、完売しないうちに初回の大規模修繕に入りそうだけど、ここもそうなるのかな。
でも、うがった見方をすれば、スミフはこうなることを分かったうえで高価格に設定したのかもしれない。
割高物件だと大合唱のあった隣のパークシティも、高いながらも大体売れてしまっている。
もし、ここをパークシティ並みの価格で売り出して、竣工前に完売してしまったら、スミフの担当者は上層部から値付けに失敗した（時間をかけてもっと高く売ることができたはずだ）と怒られてしまう。スミフはそういう会社。他のデベロッパーだと竣工前に完売すれば成功事例だとほめられるのに、考え方が正反対。
たぶん、竣工後も数年かけてゆっくり売っていくつもりなのだと思う。

[2015: 匿名さん]

>>2014 匿名さん

そうこうしているうちに、市況は反転して売るに売れない、ということに。

[2016: マンション検討中さん]

金利や給与水準から考えても今以上の好転は見込めないのはデベが一番わかっているでしょう。
契約率の低下がなによりの証拠。出口戦略的なものをスミフは考えていないのかな。

[2017: 匿名さん]

竣工前に完売させるために値引きする→利益率下落
後から買った人が割引価格で、最初買った人が損をする。

竣工後も値引きせず、棟内に事務所を構えて継続販売していく→利益率維持
スミフは、体力があるから余裕。

だが、多くのデベは銀行への返済があり自転車操業状態。よってスミフのような売り方はできない。
以上、不動産仲介営業マンより

[2018: 通りがかりさん]

>>2017 匿名さん

それでも第一期2LDKのみというのはさすがのスミフもびびったのでは？

[2019: 匿名さん]

ここが売れ始めるのは、シティタワー目黒とパークシティ武蔵小山が完売してからでしょう…あと1～2年先かもしれませんね。

[2020: マンション検討中さん]

隣は異常って、擦り付けるの、まだやってるんだ。
ずっと同じ人、もしくは模倣犯がはりついてるんだね(笑)

以前行ったときモデルルーム1つしかなくて、もうひとつは後日って言ってたけど新しいのできたかな。
ひとつめはギラギラしていて好みじゃなくて。

[2021: マンション検討中さん]

>>2020 マンション検討中さん

出来てましたよ！

[2022: 匿名さん]

大規模タワーなので書きこみが少ないぞ
売れていない噂は聞いてるけど

[2023: 匿名さん]

[No.1987～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言
･スレッドの趣旨に反する投稿
･削除されたレスへの返信

[2024: 匿名さん]

そもそも武蔵小山なんて人気のエリアじゃないからね 笑
書き込み少ないと言われても.....

[2025: 匿名さん]

パークシティの価格で完全に引かれたね。あまりにぶっ飛んだ価格なので、武蔵小山周辺からの買い替え需要しかないから、パークシティの後だと辛い。ここがパークコート小石川とほぼ同じ価格帯とか信じられんわ。資産性は小石川>>武蔵小山だよね。

[2026: マンション掲示板さん]

>>2025 匿名さん

その通り。同じ価格で都心の小石川のパークコートが買えるんだもん。武蔵小山は局地的バブルだよ。普通は検討してはダメ。

[2027: マンション検討中さん]

局地的バブルってか住友の頭がおかしいだけ。所沢のマンションに坪500万なんて値段をつけちゃう会社だぞ？

[2028: 匿名さん]

このやり方で利益を出してきた会社だから不思議だわ。
ある意味日本の不動産価格を維持するにはこういう会社の存在も必要なのかなと思ってしまう。

自分は基本住友は買わないけど。

[2029: 匿名さん]

MR行ったけど、確かにモノは良い。
住友は高いけど、高いなりにコストをかけているのが良く分かった。

特に北東方面の都心眺望の部屋で、ダイレクトウィンドウは、実物見ると欲しくなるのは間違いなさそう。リセールの場合には特に大事なポイントだと思う。梁も少ないし、居住満足度は高そう。

欲しいけど、値段がなぁ・・・確かに高い。。。
ただ、住友の販売が終わる事には、もう一段武蔵小山の値段が切りあがっている気がする。

[2030: 匿名さん]

車や時計と同じく、高いなりに理由はある
妻と相談したが、高くて買えない
でも本当に良かった 涙

[2031: マンション検討中さん]

多くの方々がモノはいいとおっしゃってますが、具体的にどういった点が良いのでしょうか？

[2032: 名無しさん]

>>2031 マンション検討中さん

お隣が酷いシロモノだったから相対比較で物凄く良く見えるというのが実情

[2033: 匿名さん]

>>2031 マンション検討中さん

私は特筆すべきメリットは下記だと思います。
・北東向きの都心眺望（Kタイプ、Jタイプ、Hタイプ、Gタイプの部屋）
・下がり天井が少ない（Kタイプ、GタイプのLDKが秀逸）

デメリットは上記条件の良い部屋は坪単価がものすごくお高い事…
坪単価550万円前後です。

スミフ物件の特徴で、角部屋のダイレクトウィンドウの下がり天井が無いのは本当に綺麗だと思いました。

逆に、北東向き以外の部屋は、今後の再開発で眺望が塞がれる（一部お見合い）可能性がありますし、角部屋以外はそれなりに下がり天井が目立つ部屋もあります。また、未販売ですが、いくつかのタイプは行灯部屋があるようです。

個人的な感想&結論としては、スミフ物件の北東向きの都心ビューの角部屋を買えないor買わないなら、パークシティ武蔵小山の方がコスパが良いと感じます。

シティタワーの中住戸（北東向き以外）を買うなら、パークシティ武蔵小山の方がコスパが良く、満足度も高いのではと思いました。

なお、いつも通り本物件もスミフは売り急いでいないようで、じっくり売っていく戦略の様です。条件の良い高層階から埋まるので、欲しい人は急いだほうが良いかと思います。

[2034: マンション検討中さん]

>>2033 匿名さん

安普請のパークシティが何故コスパがいいのか不思議でならない
特に裏の墓側から見ると張りぼて感が強く、即打ち切りました

[2035: 匿名さん]

>>2033 匿名さん
私も同意見。
角部屋&都心ビューがめちゃくちゃ良いけど、後の部屋は大したこと無い。
一長一短なら安い方が良いから、パークシテイの方が買い。

[2036: 匿名さん]

>>2035 匿名さん
纏めると、予算1億ならパークシテイ、予算1.3～1.5億ならシティタワーでFA？

[2037: eマンションさん]

>>2036 匿名さん

ここでお隣の契約者のステマが激しいけど、騙されてはいけません。パークシティは価値に見合わない高値なので買っちゃダメ。