シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1877: 匿名さん]

私もモデルルームで地元の高齢者が、相応の割合いると説明を受けました。
地方のタワマンに見られるのと同じ傾向と理解しました。

色々な世代が居るのはいいのですが、管理組合運営を考えると躊躇します。
修繕費の値上げ等、果たして応じてくれるでしょうか？

[1878: 匿名さん]

>>1874 匿名さん
2LDKで良いなら武蔵小山の方が坪単価で言えば少し安い。
3LDK欲しいなら、ここは凄くお高いので、坪単価で春日と並ぶ。

春日はオフィスビルも含めた再開発だけど、行政の補助金が入ってるから割安になるのは当然。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/7132/2016115103119.pdf
文京区からの補助金165億円。

ここは品川区からの補助金いくら入ってるの？

[1879: 匿名さん]

>>1876 匿名さん
有楽町駅から最低15分は歩くのに通勤徒歩圏内？革靴やハイヒール履いて、かパン持って朝からそんなに散歩したい物好きもそうそういないと思うけど。
電車15分と徒歩15分って全然違うことくらいは普通に通勤してるなら自明だと思うがね。
しかも勝手にタクシーまで持ち出してきてるけど、東京駅までタクシーで通うの？論点のすり替えは議論で一番稚拙な発言だから、その時点で説得力全くなくなったよ。

[1880: マンション検討中さん]

>>1871 匿名さん

いまどき大手企業は丸の内に集中なんてしてないですよ?。
いつの時代のお話しですか！
いまどきの企業は港区に集中です。
武蔵小山は通勤に悪い場所ではないですよ。

[1881: 匿名さん]

>>1879 匿名さん
すり替えてないよ。

丸の内/大手町の勤務地の場所にも拠るが、南エリアのJPタワーやグラントーキョーサウスなら、有楽町からJRで一駅東京駅まで乗り換えるより、歩いた方が早い。

北エリア（呉服橋の交差点やグラントーキョーノース付近）であれば一駅東京駅まで乗り換えた方が早いが、乗車時間2分。

ファーストスクエアとか内側に入るなら三田線の方が利便性高いかもしれないが、それでも電車乗車時間と混雑率を考えたら、三田線を使う方が私は苦痛。

タクシーの話を言ったのは、残業や接待で遅くなっても気兼ねなくタクシーが閊える距離にあるという意味。武蔵小山だと東京駅や大手町・丸の内から2～3千円ではきかないでしょう？お財布の負担感が全然違うという趣旨だよ。

しかも三田線と違って、有楽町線は通勤時刻（7時～9時）でもかなりの確率で座れるくらい空いてる。劇込みの目黒線や三田線とは雲泥の快適さの違いがある。

私は湾岸にも目黒線沿いにも住んで、通勤していたことがあるから良くわかる。推測やイメージでモノを言っているのではない。

[1882: 匿名さん]

そんなに頑張って湾岸アピールしたいのは分かったけど、なんでわざわざここのスレに書き込んでるの？湾岸スレでアピールした方が効果的だよ。ここ検討してて湾岸を比較する人なんて皆無だよ。

[1883: 匿名さん]

>>1880 マンション検討中さん
株式会社日立製作所
三菱商事株式会社
株式会社三菱UFJフィナンシャル・グループ
東京海上ホールディングス株式会社
新日本製鐵株式會社
三菱電機株式会社
株式会社三井住友フィナンシャルグループ
株式会社みずほフィナンシャルグループ
日本郵船株式会社
株式会社大和証券グループ本社
株式会社野村総合研究所
野村證券株式会社
株式会社パソナグループ
日本調剤株式会社

ざっと思い付くだけでもこんな感じですよ…
確かに新興系のIT企業は渋谷から目黒にかけて存在していますが、丸の内エリアに伍するものではないかと。

[1884: 匿名さん]

>>1883 匿名さん
最近四大監査法人のうち三つは丸の内近辺に集結しましたね。
有限責任監査法人トーマツ
あずさ有限責任監査法人
pwcあらた監査法人

残る新日本有限責任監査法人もほど近いミッドタウン日比谷。

日本の経済の中心は丸の内大手町というのは、揺るぎない現実かと自分も思います。

[1885: 匿名さん]

>>1883 匿名さん
>>1884 匿名さん

大手渉外弁護士事務所も丸の内周辺に集結しましたね。
西村あさひ法律事務所
長島・大野・常松法律事務所
森・濱田松本法律事務所

私もビジネスの中心は丸の内・大手町に同意です。

[1886: eマンションさん]

>>1883 匿名さん

五大商社では、住友商事もトリトンから大手町に移転しました。BIG4系はすでに出てるとおり丸の内近辺に集中。メンバーファームのデロイト、KPMG、PwCも。コンサル系ではベイン
が丸の内トラストタワーに。野村総研も丸の内。リクルートがグラントウキョウサウスタワーにいる。ここには日系トップコンサルの経営共創基盤も入ってるね。

[1887: 通りがかりさん]

ビジネスの中心がどこでも、小回りが効かない工業地帯の湾岸より住むのは城南がいいです。

[1888: 匿名さん]

やはり資産性に難ありのデンジャラスエリアと言うことは分かりました。

古地図見ても、ぢぐらいがたかいわけでもなく、筍がはえてただけ。東京駅周辺の都心への通勤も遠い。デベの営業トークに騙されちゃいけない。

地権者からの仕入れが高すぎたのか。ここは億ションに相応しいエリアじゃない。

[1889: マンション検討中さん]

とにかくここを検討できる人は
勝ち組ですよ！周りからなんと言われようが。
勝ち組なりにゆっくり検討すればいいと思います(^^)
羨ましいです！

[1890: 通りがかりさん]

>>1889 マンション検討中さん

確かに人生の勝ち組かも知れませんね。しかし、数年前に買った人が、マンション購入の勝ち組。

[1891: 匿名さん]

>>1888 匿名さん

億ションといっても、数年前の億ションと今の億ションでは位置付けも異なるわけで。

[1892: 買い替え検討中さん]

それ全部・・いまどきの企業ではない。。。
昭和の大企業。。。

[1893: 買い替え検討中さん]

わたしもそう思います。
中心地がどうだろうと、本社に勤務する人って全社員数の１／３でしょ。
金融系・不動産系だって監査法人系だって、いろんな支店の方が人は多いもの。

なんにせよ城南エリアを探そうという人間は湾岸は選ばないだろう、
というだけの話であって
日本の企業の中心がどこだろうと、
なんなら大手町だろうと、武蔵小山は乗り換えなしでいけるメリットがあります。

[1894: 買い替え検討中さん]

まあいいじゃないですか。
それでも買う人がいるんだもの。
あなたが買わなければいいだけの話で、
検討してる人や買った人にどうこう言う必要もないですよ

[1895: マンション検討中さん]

結局、こちらに富士山のある部屋はないのでしょうか。
三井の陰になってそちら側は見えないんでしょうかね。

[1896: マンション検討中さん]

1895、間違えました。
富士山の見える部屋。の誤りです。ごめんなさい。
富士山のある部屋はないですね(-_-;)

[1897: マンション検討中さん]

そういえば思い出しました。
マンションのモデルルームを見に行った際に
シティタワーの方は区役所の分所が入るのでこのマンションは災害時に電力などの復旧が早いと言っていました。
タワマンのデメリットのひとつが災害時の逃げづらさや電力停止によるエレベーター動かないことだと思うので復旧が早いのはよいなと思いました。

お隣のモデルルームも見に行ったのですが、その点はお隣よりもいいように思いました。

[1898: 匿名さん]

>>1892 買い替え検討中さん
IT企業が日本経済を牛耳ってるとでも思ってんの？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1900: マンション検討中さん]

[No.1899と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1901: 匿名さん]

マンションは耐久消費財では無く、単なる資産の一つ。
例え自分で住む目的であったとしても。

だから「自分が欲しいもの」を買うのでは無く、「他人が欲しいもの」を買うべき。
リセールにおいては最も大事な視点。

この意味において一期で18戸しか売れなかった本物件は無条件に見送るべき。
仕様なんぞどうでも良い。仕様の比較をするのが時間の無駄に思える。
売れてない、という結果が全て。

[1902: 匿名さん]

>>1901 匿名さん

この物件により、武蔵小山の需要の無さが露呈されてしまいましたね。街力がないので、他の地域にした方が良いということが確定してしまいました。
しかし、有名ブロガーが言っているようにお隣と比べて条件面が優れているこちらが適正価格であったにもかかわらず第1期1次が驚愕の18戸というのはこれ以上上がる余地無しという烙印が押されたことを意味します。

[1903: 匿名さん]

武蔵小山はなぁ、実力を遥かに超えた価格となっているからね。交通利便性が取り立てて良いわけでもないし。激しい揺り戻しが待っているでしょう。

[1904: 匿名さん]

実績を脳内で捻じ曲げようとしないでね。武蔵小山は上がりすぎたのは確か。隣と比べてここが高すぎただけなのも確か。結果的にはね。

[1905: 匿名さん]

第2期から実質値下げでしょうなぁ。

裏でオプションのクーポン券ばら撒くとか、諸経費の一部をサービスするとか。
まあ、何がしかの実弾は出てもおかしくはないですな。

或いは長谷工あたりに纏めて一棟売りか。
ブランシエラ武蔵小山、とかに変わったりして。

[1906: 匿名さん]

>>1900 マンション検討中さん

残念ながら、こちらは各階停車、高層低層で分かれてないので、エレベーターの利便性はどうしてもパークシティのほうが上になります。
ただ、それだけで決めるわけでもないので、好きな方を選べば良いと思います。

[1907: 匿名さん]

>>1905 匿名さん

お隣もバルクしてるようですし、流石のスミフもここまでの不人気は未経験なので一棟売りやりかねませんね。

[1908: 匿名さん]

>>1906 匿名さん

目くそ鼻くその争いですね

[1909: 匿名さん]

>>1904 匿名さん

眺望等諸条件くらべれば隣りはここと比べて高くないです。
結果的に武蔵小山で坪500以上は値段に見合わないと市場が判断したということ。
お隣買った人が高値掴み確定したのは気の毒だけど、受け止めるしか無いと思うよ。

[1910: 匿名さん]

>>1907 匿名さん

お隣がバルクしてるというのはデマみたいですけどね。モデルルームでも否定されていますし。

[1911: 匿名さん]

>>1910 匿名さん

バルクでは無いエビデンスが出てこなくて確定したそうですよ
モデルルームで聞いても答えると訳ありません
残念ですよね

[1912: 匿名さん]

やっぱバルクか

[1913: 匿名さん]

いざ入居したら大半が賃貸だったりして。

[1914: 通りがかりさん]

やっぱり500がパワーカップルの3LDKのボーダーなんですかね？見事にここはボーダーを越えてしまい、第一期2LDKのみという異常事態になってしまいました。

[1915: 匿名さん]

>>1914 通りがかりさん

やはり1億1千万は出せない感じでしょうね。頑張って1億ピッタリくらいまで。

[1916: 買い替え検討中さん]

ほんと、パークシティとこちらと同じ人（文体が下品なので隠しきれなくてバレバレ）一日中ネガ書き込んで自作自演。何が目的？みんなが反応するから嬉しいのでしょう。
オッと、こう書くとまた契約者がって言ってきますよ。１００パーセント。

[1917: マンション検討中さん]

>>1896 マンション検討中さん

富士山は東京からだと西南西になるので、
T-Aタイプ T-Lタイプ T-Kタイプのベランダからなら見えるかなと思いますよ

[1918: 匿名さん]

>>1914 通りがかりさん
ローンは余裕で付くけど、子供の教育費や将来支出を考えると、箱物でしかないマンションにそこまでお金かけたくない、というのが本音かと（我が家はそうです。）

子供が居なければ買っても良いけど。
武蔵小山のマンションに1億4千万とか出すなら、もう一人子供が欲しい。その方が人生豊かになりそうだし。

ここも定年退職組が多くMRに来ていると説明を受けました。戸建ては不便だし、かといって都心に引っ越して縁も所縁も無い場所に引っ越すのは負担が大きい、駅前でバリアフリー、戸建ての自宅から数キロ圏内なら値段気にせず買う、という購買動向だと思います。

子供が居ないDINKS及び定年退職組（子供は独立済）にはちょうど良い立地と物件だと思います。都心ではないが田舎でもない、地元の方には魅力的な物件かもしれませんね。

[1919: 匿名さん]

武蔵小山で3LDK賃貸に出しても、賃料30万以上は取れないだろう（30万賃料にだすなら、借りる人はもっと都心に住むだろうし）。

だから、ここの立地で1億円以上払っちゃダメなんだと思う。

[1920: 買い替え検討中さん]

ここポンと買う人はいくらで貸せるかなんてケチケチ計算なんてしませんよ。余計なお世話でないの。

[1921: 買い替え検討中さん]

ここポンと買う人はいくらで貸せるかなんてケチケチしませんよ。余計なお世話かも。

[1922: 買い替え検討中さん]

すみません。2度押してしまった。

[1923: 匿名さん]

>>1919 匿名さん

収益還元法ではここもお隣も酷い結果になる。
買ってはいけない水準です。

[1924: 匿名さん]

>>1923 匿名さん
買ったらアカン水準は同意やな。
収益還元でお隣が良いとは思わんが、シティタワーはもっと悲惨やろ。。。
凸凹中住戸でも1億2千マンコース。
隣は1億円位やったよ。
売り切れてもーとるけど。
賃貸やと、眺望とか仕様で2割も多くはろてくれへんやろ。。。

[1925: マンション検討中さん]

武蔵小山にこんな金額を出せるのは、地元の富裕層くらいだろうね。
デベは調子に乗り過ぎだ。
みんな買わないでw

[1926: 通りがかりさん]

ターゲットは地元のシニアの住み替えと外のパワーカップルだと想像しています。でもパワーカップルは５００越えはちょっとと、シニアも眺望よりは南向き日当たり希望ではないでしょうかね。