シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1737: マンション掲示板さん]

>>1736 匿名さん

そうやって決めつける思い込み窓際くん、まだ水曜日！あっ、部長が目睨んでるよw

[1738: 匿名さん]

単に値段が高過ぎるだけだけでしょう。

デベが狙うパワーカップルと呼ばれる世帯年収1,500万円クラスの夫婦だと、8,000万円位までのローンを組んでマンションを買う。

これが売値が1億円だと、少々無理して買う事になるが、そこまでして欲しい人が少ないというだけでしょう。上がり続ける景気もないし、無理して箱モノにお金をかけすぎるとどうなるか、過去のバブル崩壊から学んでるしね。

まあ、シティタワーの現実（坪単価500万円以上払って武蔵小山に住宅欲しい人）は一番売れる第一期で18戸しか申し込みが無かったという事でしょう。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん

まさに砂上の楼閣でしたね。
武蔵小山という街力の無さがこんなに簡単に露呈してしまうとは。
武蔵小山の実力は良いところ坪300でしょう。
隣も間違いなく下落するよ。

[1740: 匿名さん]

駅直結、駅前マンションもこれまで。通勤奴隷じゃないんだから駅前なんて住みたくない。

[1741: 匿名さん]

武蔵小山は開発面積が小さいですからね…全体で5ha程度でしょうか…

駅前徒歩5分圏内をごっそり入れ替える位の20ha位の再開発を行うと、また違うと思いますが、色々な人達が既に住んでいらっしゃるので、難しいでしょうね。

タワマン商店街再開発としては相当頑張った方だと思いますよ。
何もしなければ斜陽化が進み、シャッター商店街まっしぐらだったでしょうけれど。
新街区のプチ富裕層が好む店舗が入るかどうかですね。

[1742: 通りがかりさん]

第一期でメインの3LDKの販売がないなんて異例ですね。

3LDKはパークシティが無くなってから、もっと高くして売りに出すのでしょうか？

[1743: 匿名さん]

>>1742 通りがかりさん

シティタワーは2LDKがメインで、そもそも3LDKは少ない&眺望が抜ける北東に集中しており、下記の通り、坪単価が非常に高いです。

Kタイプ 坪単価約560万円
Jタイプ 坪単価約540万円
Gタイプ 坪単価約580万円

パークシティの3LDKの35階の平均坪単価は475万円程でしたので、中々の値上がり率ですね。シティタワーは眺望を売りにしていますので、本物件の目玉商品という事でしょうけれど、この坪単価の差をどう考えるか、でしょうか。

[1744: 匿名さん]

500戸以上のタワーで、第一期で18戸とは…

半年近く販売も延期してたし、予想以上に集客も厳しい状況だったのでしょう

この戸数で第一期販売するタワーは今だかつてなかったですね

[1745: 匿名さん]

>>1744 匿名さん

武蔵小山の終焉をあらわしてますね
これから大暴落は避けられないでしょう

[1746: 匿名さん]

>>1601 匿名さん

やはり、地権者の発言力は侮れませんね。

[1747: 匿名さん]

>>1746 匿名さん

しかも○団が絡んでいるのでは関わりたくないですよね。
お隣のスレに貼られていた画像で恐怖を覚えました。

[1748: マンション検討中さん]

高すぎてわろた、ここ買う人どうかしてる。
港区物件買えちゃう。住友の値付けはほんとに
ひどい。

[1749: 匿名さん]

>>1748 マンション検討中さん

お隣も同じっすね
買う価値無し

[1750: マンション比較中さん]

武蔵小山で3LDK買うならパークシティが正解でしたね。

[1751: 匿名さん]

>>1750 マンション比較中さん

パークホームズが正解でしょ笑
パークシティは下落確実

[1752: 評判気になるさん]

私はここは買えませんでしたが、
ここを買える人はお金にも心にも余裕があるひとだから
(坪単価が高くても気にしない。せかせかしてないから、エレベーターも待てる)
細かいこと気にせず購入していくんだろうなと思いました。
何だかんだお金持ちって多いイメージだからゆっくりと売れていきそうかなと予想しております。

[1753: 匿名さん]

>>1751 匿名さん

じゃあシティタワーも下落確実？

[1754: 匿名さん]

>>1749 匿名さん

お隣の話はいいから、この物件の話をしましょう。

[1755: 匿名さん]

>>1754 匿名さん

第一期18戸、これで終わり

これが消費者の答えですね

[1756: 匿名さん]

>>1753 匿名さん

眺望と仕様が良いからシティタワーは安泰

[1757: 匿名さん]

>>1755 匿名さん

武蔵小山はお隣と共にドボンですか
あんれまー

[1758: 匿名さん]

スミフはスミフらしく強欲な売り方しますねぇ。
マンション素人(一般人)はスミフの物件はトラップがあるので手を出さない方が良い。
三井を購入しておくのが無難。

[1759: マンション検討中さん]

みなさんのご意見を聞きたいのですが、ここが高いので他のマンションも検討したいと思いますが、具体的におすすめ物件ありますか？
港区なんて手が届かないと思っていたので調べてすらいなかったのですが、書き込み見てるとここと同等で買えそうなのでご教示ください。よろしくお願いします。

[1760: マンション検討中さん]

>>1759 マンション検討中さん
パークコート文京小石川

[1761: マンション検討中さん]

>>1748 マンション検討中さん

港区で買えるマンション教えていただけないでしょうか。
検討中ですのでご教示頂けると大変助かります。

[1762: 匿名さん]

港区ではありませんが、23区内のタワマンだと北千住の千住ザ・タワーが一番人気ですよ。国内第4位のターミナル駅の駅近タワマンなので資産性も高いです。
武蔵小山なんかより圧倒的に駅力が高い。

[1763: 通りがかりさん]

これだけネットにマンションの検索サイトがあるなかで、わざわざ口コミのスレに相談するのですか？

ここを検討してて高いなら、お隣でしょうが、出遅れたんでしょうかね？それとも？

[1764: 匿名さん]

なんだかお隣さんの焦りが手に取るように分かるスレですね。
ここの不振によって、お隣のジャンピングキャッーッチが確定してしまったが、良い勉強になったんでない？

[1765: 匿名さん]

このスレでひたすらお隣さんネガを続けてるのは何故？
あちらのスレにお帰りいただいて前向きな議論してみれば？

[1766: 匿名さん]

MRで営業さんが言ってましたが、パークシティの3LDKの販売で一期で一瞬で上から下まで売れた間取りがある、と。
スミフ的にはこういう売り方は最悪で、「もっと高く売れたはずなのに、需給を見誤り、安く売ってしまった」と言う扱いになる、と。
パークシティの研究を踏まえて、割安に住戸を供給しない様に価格設定を行う、と言っていましたので、その言葉通りだと思います。
たしかにパークシティの76A(南東)、72A(南東)、72D(北東)の3LDKは一瞬で上から下まで売り切れてましたね。
2LDKで言えば60Dも即蒸発、1LDKで言えば47Aも同じく即蒸発でしたね。

[1767: 匿名さん]

>>1766 匿名さん

それ盛り上げるための工作だったとの見方が業界内では有力だね
実際は、、っていうのは有名

[1768: 匿名さん]

だねー
有名だよね、その話

[1769: 検討板ユーザーさん]

先日MR担当者さんが、【埋め立て地以外】 で23区内の大規模な再開発の用地が無い、またそれなりの規模を立てる土地も少なくなり、今後新築は今より高くなるとおっしゃっていました。
同じ都内でも、隣接かつ便利な江東区などはまだまだ土地もあり、バランスというのはどうなるのでしょうか

[1770: 匿名さん]

三井検討して、高いなあと思って結局他にした口だが、住友はまさかの第1期が18戸ですか…。
さすがに悪い意味で吃驚しました。

[1771: 匿名さん]

>>1770 匿名さん

三井見送って正解でしたね。
これで武蔵小山はもうオワコンということがハッキリしましたから。

[1772: 匿名さん]

>>1771 匿名さん
目先は割高感がありますが、長い目で見たら都内の主要駅近くにはもう土地がないので買いが正解ではないかと思います
但し武蔵小山が主要駅に該当すればの話ですが

[1773: 匿名さん]

>>1771 匿名さん

逆でしょ
都内の駅近はどこも高いし、今後もそう多くの物件は供給されないでしょうから、三井を買った人が大正解

[1774: マンコミュファンさん]

武蔵小山が今後どこまで発展するか、又評価されるかだと思われます。
江東区湾岸や晴海のオリンピック跡地はやはり不便で安く叩かれやすい。
評価が2極分化した場合ここがどちら側になるかでしょう。

[1775: 匿名さん]

武蔵小山は特段、"じぐらい"の高い場所ではない（江戸時代に大名が住んでいた場所ではない）という意味では、根源的な地面の価値は湾岸と同じレベルだと思います。

地盤フェチがいるので、埋立だけは生理的に受け付けない人もいらっしゃるようですが、災害に強いのはどちらか微妙だと思います。

武蔵小山は地盤は強いですが、古い戸建てが多く道路が狭いので、大地震の際には津波は平気でも戸建ての倒壊リスクとそれに伴う、火災リスクは相当高いのではないかと思います。ピンポイントの再開発部分は平気でも、通学する子供は塀が倒れてきて悲惨な事故にあわないか…等考えると、もっと大規模な再開発を期待したいところです…

[1776: 匿名さん]

>>1773 匿名さん
私も比較検討していますが、やはり三井ですかね。
ほぼ売れてしまっているので、選択できる幅が狭いのが難点ですが。

[1777: 匿名さん]

>>1773 匿名さん

住友の販売不振により、武蔵小山に坪500万の価値なしとレッテルが貼られてしまいました。
市場判断は冷徹かつ残酷ですが、受け入れざるを得ません。
お隣の契約者さんも脂汗垂らしているところでしょう。これから1年どこまで下がるかウオッチしていきたいと思います。

[1778: 匿名さん]

>>1776 匿名さん
この状況から武蔵小山を選ばずに別の所を探した方が良さそうです。武蔵小山はもう先が無いのは間違いありません。
これから隣の契約者も我先にと逃げ出してくることが容易に想像できます。
文京区辺りの物件にしておいた方が良いでしょう。

[1779: 匿名さん]

私のような田舎者には、武蔵小山のブランド力がわかりにくいんですよ。

武蔵小杉
武蔵浦和
武蔵小金井
武蔵境
武蔵中原
武蔵新城
武蔵溝ノ口
武蔵小山
武蔵関
武蔵藤沢
武蔵新田

[1780: マンション掲示板さん]

文京区は正直、興味が無いです。。
人それぞれなので、否定するものはないですが、我が家は伊豆の別荘やらいろんな意味で、東名・湘南にアクセスしやすい城南エリアが希望です。
武蔵小山に拘るわけでもないし、本当は目黒区がいいけど、目黒って住友物件が多いし、入居始まっても完売していないし、、、で、どう、目黒を評価すればいいか、ここも含めて迷ってます。
というか、目黒区って三井が無い？？

[1781: マンコミュファンさん]

中目黒駅徒歩10分くらいの場所(上目黒3)に三井のマンションが建つようです。まだ公開されてませんが。規模は50戸くらいだと思います。坪600万は超えると思います。

[1782: マンコミュファンさん]

>>1780 マンション掲示板さん
目黒って中途半端、しかも駅近くにはマンション用地なんてない
しかも貴方は住友に偏見でもあるのか？住友は入居始まっても敢えて完売しない会社だよ
三井のように叩き売ることはしない方針ぐらいはマンション検討者なら知ってるはずだけど
三井信奉者ならこのスレに来なくていいのではないか

[1783: 匿名さん]

モモレジさんがここをレビューしていますね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-6229.html?sp

[1784: 通りすがり]

>>1783 匿名さん

？？
なんか、異様に過敏になってないかい？？
住友ファンなら、もっとおおらかにならなきゃ！！大人なんだから

目黒区に住みたいだけでしょ？この方は

[1785: 匿名さん]

>>1783 匿名さん

モモレジさんにも、「パークシティ武蔵小山はこのシティタワーの影響も受ける高層階東角住戸で坪単価約500万円という水準でしたので、眺望の差を考えれば違和感は大きくはありません。」と言われています。同じくそう思います。

[1786: 匿名さん]

それなのに18戸しか申込みが無かったということは、やはり武蔵小山に住みたいという需要がこれ以上無いと判断して良いと思います。
武蔵小山の局地的なバブル崩壊の始まりですね。
手出し無用かと。

[1787: 匿名さん]

とうとう武蔵小山のメッキも剥がれましたか

怖いよ、ゆり戻しってヤツは

[1788: マンション検討中さん]

この物件にこの値段は高すぎてないでしょ、誰が買うのかとても興味ある。

[1789: 匿名さん]

第2期は平成31年5月上旬販売開始予定なんですね。。

[1790: 匿名さん]

>>1789 匿名さん
パークシティ武蔵小山の完売待ちでしょう。
今は高値に思えても、完売すると選択肢が無くなりますから、「武蔵小山のタワマンに住みたいなら、スミフしかありませんよ」となる。
スミフは三井の完売を心待ちにしていると思います。

[1791: マンコミュファンさん]

武蔵小山。

東京を良く知っている人は、まず住もうとは思わない街ですね。

[1792: 匿名さん]

>>1791 マンコミュファンさん

シティタワーもパークシティも元々何があったか、地権者は誰か知れば尚のことですね

[1793: 匿名さん]

似たようなレベルなら価格が安い方を買うのが当然。
見る限りどっちも一長一短。

スミフの方が都会派でカッコいい気もするけど、いかんせん、ちっちゃい。。。
盆栽的というか箱庭的というか。。。
エントランスもラウンジも書斎も小さい。。。残念。

まあ、今回は三井の方が安い。
だから武蔵小山に買うなら三井で決まり。
それ以上でもそれ以下でも無いな。

[1794: マンション検討中さん]

>>1793 匿名さん
でも三井のスペックは低いし、毎夜酔っ払いがウロつくことを考えると気が進まないなあ

[1795: 匿名さん]

>>1793 匿名さん

マンションって大きさが全てじゃ無いよ。
エントランスも住友の方がデカくて豪華。
三井はなんというか武蔵小山に関してはチープでダサい。あの恥ずかしいファサードとか耐えられない。スラブ厚、サッシュ、換気などの造りも郊外賃貸レベルで普通に住むのに耐えられない代物。
ここ武蔵小山に関しては三井はご遠慮させていただきます。笑

[1796: 匿名さん]

パークシティより仕様落として良いから、パークシティより安くして欲しかったです。

エントランスとか共有施設とか、全然要らない(どうせ飽きるし使わないし、お金かかるだけ)し、天井も低くて良いから坪単価400万円未満で出して欲しかった...

駅前1分のタワマンという立地と利便性さえあれば良いのに...

[1797: 匿名さん]

>>1796 匿名さん

地域にオンリーワンのタワマンではないから試行錯誤したのでしょうね。
中目黒アトラスタワーや代官山アドレスはエリアに１つだけなのでリセールも強いし。

[1798: 匿名さん]

>>1796 匿名さん

お隣の三井はあの酷い完成度なので、こちらが地域No. 1になるのは間違いありません。
但し、値段が高いため、暴落した中古を購入するのが正しいと思われます。

[1799: 検討板ユーザーさん]

仕様も大して変わらないのになぜ値段が高くなるんだろう。わからない。。。

[1800: 匿名さん]

>>1799 検討板ユーザーさん

仕様もお隣とは大きな差があります。
それ以上に眺望の差はありますが、モモレジさんが言うようにお隣と比較して割高感はありません。

[1801: 通りがかりさん]

>>1800 匿名さん

もし、そうであるならば第一期の戸数の少なさはどう説明出来ますか？

[1802: 匿名さん]

>>1801 通りがかりさん

武蔵小山の局地的バブルが明らかになって、市場に突き放されたと見るのが通常な考えでしょう。武蔵小山の伸びしろが無いことが証明されてしまいました。
鼻息荒くお隣を購入した人は絶望感で寝込んでいるのでは。

[1803: 匿名さん]

ここ買える資力あれば都心格上のパークコート文京小石川が手が届くからね。敢えて郊外のここを買おうなんて奇特な人は居ないよ。

[1804: 匿名さん]

それにしても、ここは高いね。
35階 76㎡ 12,900万円台。
これだけの予算があれば、この近くでもっと広い一戸建てが買えるよ。

[1805: マンション検討中さん]

ここの掲示板全然盛り上がりませんね、
価格設定高すぎてみんな引いてるの間違いなし。

[1806: 匿名さん]

>>1805 マンション検討中さん

武蔵小山に人気が無いだけでしょう
賃貸ならいいけど購入は躊躇する
そんな街だと思いました

[1807: 通りがかりさん]

>>1802 匿名さん

もしそうだとしたら、パークシティもこれから残戸数が全然減らなくなるでしょうね

[1808: 匿名さん]

>>1807 通りがかりさん

またバルクするでしょ

[1809: 通りがかりさん]

バルクにすると売主が三井じゃない購入者が沢山でてくるか、同じ不動産屋から一斉にに賃貸が出るなどの動きが表面化するから、いずれ分かるでしょうね。そう言う動きがなければ、三井を買えなかった人の負け惜しみだったと言う事ですね。

[1810: 評判気になるさん]

>>1809 通りがかりさん

業者間売買もあるので同じ業者から一斉販売とは限らないです。地権者も大量に売りに出してくるでしょうし、武蔵小山がこの様な販売苦戦の今、地権者中心に投げ売り状態になることが予想されます。その値下げ合戦に住友がどう反応するか楽しみです。

[1811: 匿名さん]

そうなんだよね。
ここを検討するにあたって、お隣が投売りするリスクがあって購入に踏み切れない。
スミフは時価なのでお隣の状況によっては下げて販売するリスクもあるし。
お隣がボトルネックとなっていますね。

[1812: 匿名さん]

バルクを信じて、結局買えなかった時に、ここのバルク主張さんが何らかの補償をしてくれるわけでは無い。
(自分の私財を投げ打って、バルク情報に関する正確性に関して全額担保/補償するなら話を聞く)
結局、発言に関して何らの責任も発生しない人の主張は、外野に過ぎず、詰まる所全くあてに出来ない。

[1813: 匿名さん]

>>1812 匿名さん

ここはバルクしてないし、する予定も無いので、言い訳するなら自分のスレでお願いできますか。
でも、エビデンスがないと信憑性が無くて炎上するだけだと思います。

[1814: 匿名さん]

荒れてるな。武蔵小山に対して高すぎなのか、隣に対して高すぎなのか。でも、スミフはこのぐらいの販売ペースでもOKだと思ってるんだろうな。

[1815: 匿名さん]

>>1814 匿名さん

スミフは良く造り込んだ良いマンションだよ。
それに対してお隣は。。。

[1816: 匿名さん]

第一期で18戸しか売れてないのにね
タワー物件の第一期の販売戸数としては、歴史的な少なさだと思います
結果として大多数の方が購入を見送ってる

[1817: 匿名さん]

>>1816 匿名さん

武蔵小山が市場から突き放されたんだよ
もう落ち目の街

[1818: 匿名さん]

その18戸も、キャンセルにならなければいいけど。。

[1819: 匿名さん]

>>1818 匿名さん

18戸しか販売されない=不人気 の事実を知ってしまったら、普通はキャンセルしそうだけど

[1820: 匿名さん]

不動産市況の不透明感が増す中で、ここの高値はリスクが大きすぎますからね。
500戸以上のタワマンで第一期が18戸だなんて、歴代ワースト記録なのでは。
第一期で700戸を供給した横浜北仲とは雲泥の差。

[1821: 匿名さん]

>>1820 匿名さん

うん。
まぁ。
武蔵小山だし。

[1822: 匿名さん]

10年後の三菱タワマンが坪単価350万で出るとして、その時にここは坪単価320-330万はキープするんじゃないかな。

10年で半値にはならないんじゃない？
良い立地だよ。

[1823: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1824: 匿名さん]

>>1816 匿名さん

シティタワー所沢は一期25戸です。
少し負けましたね。

[1825: 匿名さん]

>>1824 匿名さん

あの所沢に負けたとは、武蔵小山オワタ

[1826: 匿名さん]

大変厳しい市場判断が下されてしまいましたね。
武蔵小山は坪470万が頂点で後は300万まで下がるのが確定してしまったようです。我々はその過程をじっくりと見守っていきましょう。

[1827: 匿名さん]

立地も仕様も良いマンションだと思いますけどね。
別にパークシティ武蔵小山と比較せずとも、しっとりとした大人のタワマンだと思います。
(勿論パークシティ武蔵小山も良いところは沢山ありますが、私はこちらのシティタワーの雰囲気の方が好きです)
幹線道路からも距離があるので、排ガスの影響も少ないでしょうし、都心近接で暮らしやすいとても良い住環境だと思います。
ただ値段は中々の水準なので、普通のサラリーマンでは中々手が出しづらいですね。
買ってもいいけど、結構高いなと思わせるあたり絶妙な値付けなんだと思います。

[1828: 匿名さん]

>>1827 匿名さん

パークシティに良い所が無かったのでこちらが魅力的に映りました。でも第一期18戸という前代未聞の販売状況から断念しました。
武蔵小山は伸び代ないことが確定してしまったことも諦めがついた要因です。

[1829: 匿名さん]

スミフさんにしても余りにも売れなさすぎ。三井で需要食い尽くしたか。この価格で買う気になるなんて、武蔵小山内での買い替えくらいしかないよなあ。

[1830: マンション検討中さん]

どう考えも売れないマンションの典型じゃないですか
高過ぎそんな価値ない

[1831: 匿名さん]

再開発で駅前の雰囲気がガラリと変わると欲しくなるのかもしれませんよ。
実物を見ると人の印象って変わりますし。
武蔵小山界隈ではこの2本のタワマンはかなりの存在感だと思います。
まさに新市街。
下界を見下ろすような生活だと思います。

[1832: 匿名さん]

>>1831 匿名さん

ここは下界を見渡せますが、パークシティは見下ろすどころか逆に他のタワマンに囲まれてしまいます。

[1833: マンション検討中さん]

今日説明聞きに行って来ましたけど
公表してるのが18なだけで、ほかにもうほぼ成約とか確定があるそうですよ。
大井町のスミフも検討しましたけど、第１期はそちらもマーケティングで売値決めるのに募集するから多くはとらないとおっしゃってましたよ。

[1834: マンション検討中さん]

３LDKは売れ筋なので1期の募集やマーケティングよ様子見て2期以降で高めに売るのは他の場所でもやってるし、
スミフさんはどこの場所も住み始めてからも販売してますし、完売させてますからねぇ。
お隣でしっかり学習してから販売計画立ててる感はありますよ。
三井さん、先に売って事例作ってくれてありがとう、ってところじゃないですか？

[1835: 匿名さん]

>>1833 マンション検討中さん

その他にもほぼ成約とか確定している件数は何十件あるんですか？数件積み上がったところで売れてない事実は不変です。

[1836: 匿名さん]

>>1834 マンション検討中さん

お隣は禁断のウルトラCで処理したから参考にならないんでは？笑