シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1693: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿の為、削除しました。管理担当]

[1694: 匿名さん]

↑ふむふむ。こちらはこんな感じになりますな。

・デュアルアウトフレームではない（間取り凸凹の部屋多数&柱にお金を払っている）
・エレベーター快適度劣後
・ゼネコン格付け劣後（デベも時価総額比で三井の方が圧倒的に上だけど）

南西角住戸は1期の発売予定の間取りに見当たりませんが、まあそんな些末なことは良いとして。
そもそもマニアックなスペックを声高に叫ばないといけない時点で…

[1695: 匿名さん]

>>1694 匿名さん

間取りに凹凸なんて殆どありませんよ。ダイレクトウィンドウ採用なのに柱も上手く逃しています。
エレベータもお隣と同条件であることが判明しましたし、ゼネコンの格付けはどうでも良いことでしょう。鹿島もパークハウスグラン第一号でやらかしてますし。
スラブ厚や共有施設、眺望などの重要スペックで全てこちらが優っていますので、お隣を早期に?まされた人がここで執拗にネガするのも理解できます。これだけ条件良いのに価格もほぼ一緒ですから尚更ですね。

[1700: 匿名さん]

[NO.1696～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1701: 匿名さん]

[削除に関する話題のため、削除しました。管理担当]

[1702: マンコミュファンさん]

ご参考までに最新情報で更新します。

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスが豪華
○スカイラウンジなど共用施設が充実
○眺望が抜ける部屋が多い
○駅から離れる分、若干静かな環境
○第一種機械換気

デメリット
○予定価格では平均坪単価530万程度
（パークシティ武蔵小山は平均坪単価470万）
○エレベーターが4基しかなく、最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室が多い
○天井高が2550㎜
○天井カセットエアコンなし
○キッチンのバックカウンターなし
○トランクルームなし
○バルコニーが狭小、形状も悪い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い


エレベーターの数や免震装置、間取りや間口の広さ、施工会社など、後からは絶対に変えられない基本スペックは三井さんの方が間違いなく高いですね。

坪単価で三井さんと50万以上の差がある高値設定であり、半年近く販売を延期してきた中、第一期でどれだけの戸数を捌けるか注目です。
ちなみにパークシティの第一期では、250戸以上の部屋が供給されましたので、住友さんの第一期の販売戸数が150戸以下とかになるとかなり苦しいでしょう。
竣工後も3年以上販売を継続しているドゥトゥールと同じ状況になる可能性も高いと思われます。

[1703: マンション検討中さん]

>>1702 マンコミュファンさん

お隣さん、何度もこれ投稿してるけどデメリットに書いてあること嘘ばっかりだよ

[1704: 匿名さん]

>>1702 マンコミュファンさん
もうやめましょうよ
自分自身を醜くするだけですよ

[1705: 匿名さん]

シティタワーの最大天井高が2550mmですが、個人的にデメリットではないと思います（十分な水準）。確かにパークシティは最大天井高が2600mmですが、それより気になったのは、シティタワーの玄関、廊下や洗面所の天井高だと思いました。

間取図を比較すると、、、

【シティタワー武蔵小山（北東角部屋）】
（玄関）2200mm
（廊下&パウダールーム&トイレ）2130mm

【パークシティ武蔵小山（MRの76A）】
（玄関）2365mm
（廊下&パウダールーム&トイレ）2300mm

両物件で、20センチ近く玄関・廊下・水回りの天井高が違います。こちらの方が驚きでした。恐らくパークシティの方が住戸内の開放感がある気がします。

また、シティタワーの方が梁が無いだろうと思っていましたが、洋室の一つが下がり天井2130mmとあり、結構、大きく下がり天井があるのが意外でした。

リビングのDW同様、こちらの洋室ももう少し梁を抑えられなかったのかと少し残念です。とは言え、角部屋同士で言えば、パークシティの方が下がり天井は大きいですね。シティタワーの方が綺麗ですね。

あと、坪単価で言えば、シティタワーは上下の差が大きいと思いました。確かに平均坪単価は530万円強だと思いますが、北東向きが550万円を超える坪単価である一方、中住戸や他の向きは500万円程度です。確かにパークシティの後発である分、値が上がっているのは仕方ないですが、爆騰しているというレベルではないと思います。

[1706: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
なるほど、参考になります。

[1707: 匿名さん]

>>1705 匿名さん

お隣はその分スラブ厚にしわ寄せがいってしまったかな。お隣のボイドスラブ280㎜は前代未聞の薄さ。

[1708: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
廊下、洗面所、トイレの天井高2130mmはハセコー賃貸仕様レベルでは…

[1709: 匿名さん]

>>1708 匿名さん
お隣さん帰って

[1710: 検討者]

第一期の申込みが1月8日から出ましたね。しかし販売個数がたったの18戸。しかもパークシティで人気だった3Lは今回販売無し。
お客さんが集まらないのかな。人気ないのかもしれないですね。

[1711: マンション掲示板さん]

>>1710 検討者さん
パークタワーで需要を殆ど食い潰した+価格が高いというところでしょうか。
いくらスミフがじっくり販売するスタイルとはいえ一期でこの戸数では厳しそう…

[1712: 匿名さん]

　　
　　武蔵小山　○○団　【検索】
　　

[1713: 匿名さん]

>>1710 検討者さん

厳しいね、、、でもこれが現実だね。
スミフのことだからじっくり売ってくんだろうけど、販売戸数があまりに少ない。

[1714: 匿名さん]

>>1710 検討者さん

隣もバルクらしいし、武蔵小山の需要がないんだろうな。
武蔵小山は治安も悪い水没エリアとして認知されてるのも人気の無い理由かと。

[1715: 口コミ知りたいさん]

>>1714 匿名さん
何をもって水没エリアと言われているのですか？

[1716: 匿名さん]

>>1715 口コミ知りたいさん

ハザードマップで浸水エリアに指定されていますね。ここも隣も。

[1717: 匿名さん]

パークシティが完売しない限り、シティタワーは（住友不動産の希望価格では）売れないでしょう…

3LDKについては、消費者がどちらの物件を好むか、明確かつ残酷ですが、一定の結論が出ましたね。

[1718: 匿名さん]

>>1710 検討者さん

スマフのこの規模のタワマンで18戸とは絶望的ですね。武蔵小山の不人気を確定的なものとしてしまいます。武蔵小山が局地的なバブルで、坪470がテッペンで後は下がるしか無いということでしょう。
お隣さんも頭抱えてるんでない？

[1719: 匿名さん]

>>1710 検討者さん
単純に3LDKの価格が高過ぎたのではないでしょうか。

3LDKについては、一旦販売を中止し、「予定価格の再調整」を行うものと推測します。
実質的には第一期からの「値下げ」ですが、公式には未販売なので「予定価格の再調整」と言い切るのでしょう。

住友不動産の分譲マンションの中で、第一期から（実質）値下げを行った、センセーショナルな事例となりそうですね。

HPを見ると、最多価格帯が「6,400万円台」とありますので、投資用の1LDKしか売れていないものと思います。

[1720: 匿名さん]

第一期から順調に推移し、あと50戸程度のパークシティと今回のスミフの第一期

結果はこうも残酷ですね…

[1721: 匿名さん]

スミフさん、本当に長い期間で売っていくので
お客が集まっていないわけではないのでは？目黒のスミフマンションもずっとティッシュ配って下に営業の方いますよね。

[1722: 匿名さん]

価格が高すぎるだけなので、値下げして、坪単価400万円で販売開始したら、かなり売れると思うよ。

特に3LDK買う共働きサラリーマン世帯（パワーカップル）は、子供が2名以上居るので、教育費とか考えると坪単価550万円とか、アホらしくて買わないよ。それなら家賃30万払って賃貸に住むわ（そもそも賃料で30万以上払ってもらえないエリアなら億ションを買ってはいけない）。

パークホームズ武蔵小山もプチバブル期に分譲されたモノなのでそもそも安いとは言えない。パークシティの価格見た時もギャグかと思ったけど、シティタワーは…お疲れ様でした。

[1723: 匿名さん]

スミフはついに、湊の物件はバッサリいったみたいだね。

[1724: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
"バッサリ"というのは、値下げした、という事でしょうか？

エンドユーザーが付いてこない価格でしょうからね。
景気も翳りが見えてきていますので、リスクを取る人が少なくなり、需要が弱くなるのは分かる気がする。

[1725: 匿名さん]

景気悪化でお隣のようにバルクにせざるを得ないかな

[1726: 匿名さん]

仮にも住友不動産の物件ですから、バルクにする必要は無いでしょう。値下げすれば売れるでしょうし。まあ、5年後の話かもしれませんが。エンドユーザーが価格に見合わない立地・仕様と判断したに過ぎないのでは。

パークシティより平均坪単価で30～50万円高いとして、各住戸当たり500万円～1,000万円以上高く売っているわけですから、もっと仕様が良くでも良かったはず（パークシティより良くて当たり前だが、期待していたほどではなかった）。

まあ、全体としての人気はパークシティに軍配が上がりましたね。なんだかんだで発売開始（第一期）から、約1年で9割方売れたというのは結果としては人気物件だったという事ですね。

シティタワー同様、パークシティもバルクは無いでしょう。掲示板のネタにすぎないと思います。三井不動産も財務体力から言えば、寧ろ住友不動産より上ですから、焦って売る理由がない。まして販売から1年たたずで、かつリーマンショックが起きているわけでもない。無意味に第一期からバルクで売るのは自社ブランドを毀損するだけでしょうし。

なお、本投稿に返信不要ですよ。私はバルクの真偽で議論するつもりはありませんので。正直言えば、真実はどちらでも構わないという立場です。

[1727: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

三井のバルクは有名です。これを知らないのはモグリ。隣の件も事実だったようです。

隣が人気というよりも限られたパイを先取りしたに過ぎず、結局はバルクで残戸数を減らした状況。ここは隣と同水準の価格で条件が良い部屋ですら申込が入らない状況なので、武蔵小山という街を賢い消費者は見放したのでしょう。

冷静に考えれば隣も含めて郊外の武蔵小山に坪単価500万円近い金額はジャンピングキャッチ確実です。

しかし、第1期で18戸とはここまで武蔵小山が不人気とは思いませんでした。いやはや。

[1728: 通りがかりさん]

>>1727 匿名さん

有名！モグリって、
で、あなたはどうやってそれを知り得たのでしょうか？

[1729: 名無しさん]

ネットで威勢を張る人って、社会で認められていないうさ晴らしって、先日テレビで見ました

[1730: マンション掲示板さん]

>>1729 名無しさん

お隣の契約者さんのことですね
みんなわかってると思いますよ

[1731: 口コミ知りたいさん]

>>1730 マンション掲示板さん

社会で認められていない人が1億円のタワーマンションは買えないでしょう。

どちらが良いかは個人の判断ですが、客観的に見て武蔵小山のタワマンを購入出来る人は社会的に信用があり、認められている人が大多数でしょうね。

[1732: 匿名さん]

>>1727 匿名さん

モグリてw

[1733: 匿名さん]

三井がバルク処理するのは業界では有名。
見切り早いよ。お隣も相当苦戦してたようだから然もありなん。

[1734: 匿名さん]

三井の関係者じゃなきゃ、バルクの真実など誰にも分からない。

初心者マークの方は、住友さんの関係者に近いと思われ、少なくても三井の関係者ではない。

自身では絶対にエビデンスを出さない上、嘘や炎上をあおる投稿ばっかりで、ほんとにあきれますね。

[1735: 匿名さん]

>>1734 匿名さん
住友も三井も直接の関係者はいないと思う
三井が不満を持たれながらもこちらより売れているのは先に出したから。ただそれだけのこと
そして旧来からの住民やどうしてもここではないといけない人が買ったらもう終わり
パイは限られており、わざわざ他所からこんな所に買いに来る人はいない。
町の将来性もなく飲み屋の地権者に吊り上げられたマンションを買うなんて勇気がいる。
武蔵小杉の2匹目泥鰌を目論んだのだろうが失敗だったのではないかな。

[1736: 匿名さん]

>>1734 匿名さん

あなたはお隣の契約さんですよね。
事実から目を背けたい気持ちはわかりますが、こちらはシティタワーのスレですので、ご自分のスレで存分にやって下さい。

[1737: マンション掲示板さん]

>>1736 匿名さん

そうやって決めつける思い込み窓際くん、まだ水曜日！あっ、部長が目睨んでるよw

[1738: 匿名さん]

単に値段が高過ぎるだけだけでしょう。

デベが狙うパワーカップルと呼ばれる世帯年収1,500万円クラスの夫婦だと、8,000万円位までのローンを組んでマンションを買う。

これが売値が1億円だと、少々無理して買う事になるが、そこまでして欲しい人が少ないというだけでしょう。上がり続ける景気もないし、無理して箱モノにお金をかけすぎるとどうなるか、過去のバブル崩壊から学んでるしね。

まあ、シティタワーの現実（坪単価500万円以上払って武蔵小山に住宅欲しい人）は一番売れる第一期で18戸しか申し込みが無かったという事でしょう。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん

まさに砂上の楼閣でしたね。
武蔵小山という街力の無さがこんなに簡単に露呈してしまうとは。
武蔵小山の実力は良いところ坪300でしょう。
隣も間違いなく下落するよ。

[1740: 匿名さん]

駅直結、駅前マンションもこれまで。通勤奴隷じゃないんだから駅前なんて住みたくない。

[1741: 匿名さん]

武蔵小山は開発面積が小さいですからね…全体で5ha程度でしょうか…

駅前徒歩5分圏内をごっそり入れ替える位の20ha位の再開発を行うと、また違うと思いますが、色々な人達が既に住んでいらっしゃるので、難しいでしょうね。

タワマン商店街再開発としては相当頑張った方だと思いますよ。
何もしなければ斜陽化が進み、シャッター商店街まっしぐらだったでしょうけれど。
新街区のプチ富裕層が好む店舗が入るかどうかですね。

[1742: 通りがかりさん]

第一期でメインの3LDKの販売がないなんて異例ですね。

3LDKはパークシティが無くなってから、もっと高くして売りに出すのでしょうか？