シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[1837: マンション検討中さん]

>>1835
そもそも説明会は行かれました？
第１期で販売枠にされている戸数が元々少ないのは、説明会行った人間なら皆知ってますよ。
そもそも20戸くらいしか枠がありませんでしたよー。
なのでちゃんと聞きに行った購入意欲のある人間はスミフの戦略であることをわかって選んでいるので、それで良いのだと思います。

[1838: マンション検討中さん]

住友の売り方は１つのマンションを５年かけて売るのがセオリーで一期の一次が一番安く、最終期に向けてドンドン値段を上げていきますから、早めの購入がおススメですね。
毎度一期一次は全体の一割行かないくらいの募集なので、武蔵小山もセオリー通りですね。
１８で、武蔵小山の価値がないのがハッキリしたとか武蔵小山で買うのやめておきますいう方達は本気の購入検討者ではないか、お隣からの冷やかしか、不勉強な方たちなんでしょうね。

[1839: 通りがかりさん]

>>1838 マンション検討中さん

住友で全体の1割にも満たない数パーセントの売り出しは前代未聞。
当方も昨年モデルルームに行っておりますが、価格がついていないところでも、希望があれば販売しますからと食い下がられました。
結果として希望が無かったのが実態です。
お隣の契約者さんも参戦しての武蔵小山盛り上げ作戦に打って出ているようですが、焼け石に水でしょうな。
住友の地権者住戸を検討させていただきます。三井は仕様が低すぎてお話にならないのでパスさせていただきます。

[1840: 買い替え検討中さん]

11日が抽選だったということは今月には契約者が生まれるわけですね。
来年には三井の住人も生まれますし、駅の混雑が本気で心配です。
８輌になっても大して改善されないように思うのですが、
　・バスで五反田まで出る
　・戸越銀座や戸越まで歩く
以外に代替の交通手段（電車に乗るために）ってあるのでしょうか。
（勤務地は中央区です）

[1841: 買い替え検討中さん]

まだシティタワーのモデルルームに行っていないのですが
富士山の見えるお部屋はこちらのマンションにありますか？

三井の方は、他のタワマン(三菱)が建つまでは見えるらしいのですが、
この先見えなくなる可能性が高いと言われました。
富士山の見えるところに住むのが憧れなのですが。。

[1842: 買い替え検討中さん]

三井って４方向囲まれるのですか。南は抜けるし、北も抜けるのでは。西も三菱は三井側は
低層なので、本体とはかなり距離がありますよね。ここの投稿者はそう言っていますが。

[1843: 買い替え検討中さん]

どう考えても、住不は三井と向かうので西がつぶれて、南もパークホームズ接近だから、いいのは東だけですね。

[1844: 匿名さん]

>>1843 買い替え検討中さん
北東向きの住戸は坪単価高いですよ。
北東は都心眺望が楽しめますが、中住戸で540万円弱、北角は560万円です。

因みに同じ階層(35階)のパークシティは最も坪単価の高かった南角部屋が@513万円、最も安かった北東中住戸の部屋が@425万円でした。
2017年末にはこの価格で売っていたわけですから、それから僅か1年少々。
中々の値上がり率です。

[1845: 匿名さん]

>>1844 匿名さん

パークシティの北東向きなんて、完全なるお見合いで、眺望ゼロ・日当たりゼロという住居性を捨てた部屋だからね。北東向きで抜けてないとキツイでしょ。一方でそのお見合いとなる住友の部屋は限定的だが日当たりはある。

[1846: 口コミ知りたいさん]

>>1845 匿名さん

眺望などのタワマンとしての条件は圧倒的に住友の方が良いよね。お隣りはリセール壊滅的になるだろうね。眺望無いわ、仕様は悪いわ、墓地隣接だわ、パチンコ屋目の前だわで、相当下げないと買手付かないと思う。

[1847: 匿名さん]

>>1845 匿名さん
こちらの最も坪単価の安い西向き住戸（角部屋だがスミフお得意のDW無し）で坪単価490万円。最も安い部屋同士で比較して、20坪だと1,300万円差がありますよ…

数百万円台前半の差分なら条件や仕様で高い方を選べますが、1千万円以上違うとなると付いていけません。営業さんはリセールで元が取れると言いますが、永住目的で転売目的ではないので、最初から住宅ローンは全額返済が前提です。その前提の中で1千万円の差分はかなり大きい。

過去ログにありましたが、私もスミフさんにはグレード・仕様をもっともっと落として頂いて、少なくともパークシティと同じ坪単価で出して頂きたかったです。

[1848: 匿名さん]

【情報更新】

メリット
○駅1分の再開発タワー
○大手(住友)不動産会社分譲
○エントランスがホテルライクなテイスト（間取図よりスペースはパークシティ武蔵小山の方が大きい。テイストについては好き嫌いあるが、生活感を感じさせず、職場を彷彿させる、シックで重厚な雰囲気）
○スカイラウンジなど共用施設が充実（但し、同じ住友不動産の湾岸物件に比較すると、住友不動産にしては貧弱。スカイラウンジは1部屋潰しただけ。スタディルームは狭小を極める）
○眺望が抜ける部屋が多い（北東向きは秀逸）
〇DWは下がり天井が無く、流石は住友不動産と思わせる仕上がり
○駅から離れる分、若干静かな環境
○第一種機械換気

デメリット
○平均坪単価530万程度
（パークシティ武蔵小山は平均坪単価470万）
○エレベーターが4基しかなく、最上階まで各駅停車
○中間免震によるコスト削減
○アスペクト比が悪い
○中部屋は窓なし洋室がある
○天井高が2550㎜と悪くない（パークシティ武蔵小山は2600mm）が、玄関・廊下・水回りの天井高が2130mmと、パークシティ武蔵小山に比して20cm程天井が低い
〇洋室に大きな下がり天井あり（梁の部分は天井高2,130mm）
○天井カセットエアコンなし（パークシティ武蔵小山も無いため、同レベル）
○キッチンのバックカウンターなし（パークシティ武蔵小山は標準装備）
○トランクルームなし（パークシティ武蔵小山より平均的に収納が少ない）
○バルコニーが狭小、形状も悪い
○施工会社が二流
○三菱・三井のタワーのようなパルムとの一体開発にならない
○戸数に対し、地権者割合が高い
〇第一期は18戸販売にとどまる（戦略的に供給が少ないのか、価格が高すぎるのかは不明）

[1849: 匿名さん]

住友を今の価格で買うならパークシティを買っておいた方が割安ではあったでしょうな。パークシティがそこそこのペースで売れたのを確認した直後の住友なので。プラスアルファ乗っけてくるでしょ。

様子見した人が勝つのは、住友が大いに売れ残り、値下げする場合。パークシティで需要を食い尽くした可能性もあるし、マンション需要そのものが益々減退していく可能性もあるし、リーマン級のショックが起こるかもしれないし。

[1850: 匿名さん]

>>1847 匿名さん

条件違う物並べて1000万違うって騒がれてもね。笑
住友の南西角部屋の西は眺望が抜けますが、三井の北東中住戸は住友と完全お見合いです。
タワマンは眺望が全てです。

[1851: 匿名さん]

>>1849 匿名さん

バルクするようなもの要らないよw

[1852: 匿名さん]

>>1848 匿名さん

デメリットは三井よりのバイアスがかかった参考にならないものばかりですね。
過去にも指摘されているのに一向に修正しようとしないお隣さんの嫌がらせでしょうか。
全戸の価格が公表されていないので平均坪単価は算出できません。
中部屋で窓なし洋室なんてありません。
パークシティ武蔵小山より収納が少ないというのは感覚にすぎません。(客観的な証拠を出す必要があります)
バルコニーは三井よりも奥行きがあり、且つペラボーではないので使い勝手が良いです。
施工会社も一流です。
地権者割合も三井と同程度。
エレベーターも1基あたりは三井と同程度。

[1853: 匿名さん]

>>1849 匿名さん
パークシティ武蔵小山より安くなるなら買います。１５％位値引いてくれないかな。

両方のMRを見ましたが、私には過去ログで言われているほど、立地や仕様の差は感じませんでした。どちらも一長一短ありますが、客観的に見て、総合得点ではパークシティの方がやや上ではないかと思います。

（あくまで私個人の感想です）

[1854: 匿名さん]

>>1852 匿名さん

未販売ですが、T-Iの間取りは行灯部屋がありますよ。
まあ、事実は受け入れましょう。仕方ありません。

住友不動産は、ユーザーの評価が、良くも悪くも好き嫌いが分かれるので、エッジが立ってて好きですけどね。私は生活感の無い洗練された雰囲気が好きなので、この二つならシティタワーに一票かな。

寧ろ何故、お得意の真っ黒なタワマンにしなかったのか、この点は非常に残念です。威圧感・存在感のあるタワマンの方が好きなんですが。

[1855: 匿名さん]

過去にエレベーター論争が起きていたので、キチンと計算してみました。

【シティタワー武蔵小山（タワー棟）】
全440戸（1台当たり110戸）

【パークシティ武蔵小山（タワー棟）】
①高層階247戸（1台当たり82戸）
②低層階348戸（1台当たり116戸）

この結果を見ると、高層階に住む場合には、パークシティの方がエレベーターの利便性がかなり高そうですね。低層階は寧ろシティタワーの方が1台当たりの戸数は少ないという結果が出ました。

エレベーターの快適性を優先する人は、シティタワーは低層階がねらい目かもしれませんね。

[1856: 匿名さん]

>>1854 匿名さん

T-Iの間取りが公開されていないので行灯部屋の有無は不明ですが、万一あったとしてもこのタイプのみであれば騒ぐことではありませんね。お隣りさんには狂喜すべきことなのでしょうけど。笑
あと、お隣よりもこちらの方が断トツで洗練されていて良いというのには同意します。