尼崎潮江バブルってどうよ？

[マンション比較中さん]

潮江バブルについて語りましょう。

[241: 匿名さん]

ホテルも新しくなりましたね。

[242: 匿名さん]

潮江大勝利

[243: 匿名さん]

尼崎は潮江も素晴らしいですが、
臨海部も今ある工場が一掃され東京の豊洲みたいなタワーマンション群が建てば人気も急上昇し、潮江と人気も二分する関西一住みたい街へと発展するでしょうね。

[244: 匿名さん]

潮江の開発地域は、広い道が出来て、容積率が引き上げられ、街並みが整備され、以前の工場とは雲泥の差なので地価は上がって当然だけど、それをもってバブったとは個人的には全然思わない。
問題なのはその開発により周辺も含めてどれだけ地域が活性化したかだが、下記は尼崎市内の地域別平均地価だがJR尼崎の上昇率はー0，61と最下位。
開発されてもこんな状況なのにバブってるどころか逆に危機感を感じる、というかスレ建てた人も危機感を感じこんなスレ建てたのかとも思ってしまいますね。
1位 尼崎駅(阪神) 26万1272円/m2 +8.50％
2位 尼崎駅(JR) 25万7250円/m2 -0.61％
3位 武庫之荘 24万7380円/m2 -0.14％
4位 塚口/阪急塚口 22万6000円/m2 +3.40％
5位 東鳴尾 21万5600円/m2 +0.56％
6位 稲野 20万5800円/m2 +1.08％
7位 立花 19万7916円/m2 +0.13％
8位 杭瀬 19万7666円/m2 -0.17％
9位 武庫川 19万0428円/m2 +0.08％
10位 園田 18万5357円/m2 -0.15％

[245: 匿名さん]

先日、マンション前が報道陣で騒がしかった理由がわかりました。
非常に勇敢な方ですね。惜しいです。

[246: 匿名さん]

＞244様
以下、ご参照

兵庫県尼崎市潮江１丁目８１４番外の公示地価(平成30年1月1日時点)は
不動産鑑定士により平米単価666,000(円/㎡)、坪単価にして2,201,653(円/坪)
と鑑定・査定されました。
前年と比較すると2017年(平成29年7月1日)時点での平米単価が664,000(円/㎡)
である為、2017年より平米単価で2,000(円/㎡)、騰落率で+0.3%地価が上昇傾向
にあります。

ちなみに、阪神尼崎周辺は
兵庫県尼崎市御園町２１番２の公示地価(平成30年1月1日時点)は
不動産鑑定士により平米単価383,000(円/㎡)、坪単価にして1,266,116(円/坪)
と鑑定・査定されました。
前年と比較すると2017年(平成29年1月1日)時点での平米単価が379,000(円/㎡)
である為、2017年より平米単価で4,000(円/㎡)、騰落率で+1.05%地価が上昇傾向
にあります。

[247: 匿名さん]

J尼潮江は阪神尼の倍近い公示地価ですか・・・

[248: 匿名さん]

>>246
貴方がその土地の所有者でなければそんなピンポイント評価なんてそんな重要でもない。
やっぱトータルで街々で比較しないと意味ないね。

[249: 匿名さん]

尼崎市のエリア地価ランキング
https://tochidai.info/hyogo/amagasaki/

順位 エリア 地価平均 坪単価平均 前年比
1位 尼崎駅（阪神） 26万1272円/m2 86万3711円/坪 +8.50％ 上昇
2位 尼崎駅（JR） 25万7250円/m2 85万0413円/坪 -0.61％ 下落
3位 武庫之荘 24万7380円/m2 81万7788円/坪 -0.14％ 下落
4位 塚口／阪急塚口 22万6000円/m2 74万7107円/坪 +3.40％ 上昇
5位 東鳴尾 21万5600円/m2 71万2727円/坪 +0.56％ 上昇
6位 稲野 20万5800円/m2 68万0330円/坪 +1.08％ 上昇
7位 立花 19万7916円/m2 65万4269円/坪 +0.13％ 上昇
8位 杭瀬 19万7666円/m2 65万3443円/坪 -0.17％ 下落
9位 武庫川 19万0428円/m2 62万9515円/坪 +0.08％ 上昇
10位 園田 18万5357円/m2 61万2750円/坪 -0.15％ 下落

[250: マンション比較中さん]

JR本山からJR尼崎に引っ越して思う事

どちらも賃貸ですが本山の時は駅から徒歩12分とチョット遠かったのでもう少し便利な所へと潮江を選びました。
そこで思う事ですが確かに通勤時間は早くなったが、期待していた物価は期待外れ、スーパーは特売価格もほぼ変わらなく飲食も合わせて価格相応、これは本山からそう遠くない芦屋を見に行った時にも感じたが、芦屋でも物価は全然高くなく要は高級な食材や店が充実してるだけで価格相応。
ここは元値が安い商品や店は確かに本山より充実していますが逆に少し気の利いた商品や店は少なく多少生活にゆとりがある人にとっては物足らない、これが阪神尼崎や杭瀬とかなら状況も変わってくるかもしれないが潮江では感じられなかった。
それ以外にも書きたい不満はいくつかあるが書き出すと長くなるので終わります。

[251: 匿名さん]

250さん、引っ越さなければ良かったですね。

[252: 匿名さん]

阪神尼も杭瀬も大して変わらんよ、
昭和の大店舗禁止法があった時代と違い一般商店は衰退の一途。
スーパーも飽和状態で地域格差なんて付けてたら
安い店に流れるから店舗格差なんてほとんど無し。
長引くデフレで小売も飲食も地域格差なんてほとんど無いな。
ただ低所得者街は普通の店やスーパーでは売らないような
低品質生鮮や期限切れまじかの安売屋、
安くて不味い飲食店が多かったり。
まあ新築マンション層には興味をそそれない店は多いかもな。

[253: 匿名さん]

＞249様

潮江土地鑑定書；http://www.land.mlit.go.jp/landPrice_/pdf//2018/28/2018282020513.pdf
国土交通省により査定・鑑定依頼を受けた不動産鑑定士が作成した鑑定評価書です。
ネタ元はっきりしてますのでご参照ください。

地元民にとっては、安い方が良いと思いますが・・・

[254: 匿名さん]

へー
85万/坪OR220万/坪　めちゃくちゃ違う。

30坪の土地代で2,550万か6,600万

J尼で30坪2,550万・・・ありえへん

よー考えたらわかるやろ

[255: 匿名さん]

同じ潮江でも３丁目なら

尼崎市潮江3-6-8　55万2066 円/坪

30坪で1656万・・・ありえへん

よー考えたらわかるやろ

[256: 匿名さん]

あらら、ガセネタ掴まされてつらいのーーー

[257: 単価比較中さん]

ピンポイント地価なんてネタにはなるが現実の周辺地価とは別物。
現在大阪の最高地価はクリサス心斎橋の１㎡が1580万円、これは商業地としての評価で人通りや交通量も評価の加算の対象とされる。
潮江でも商業地として固定資産税を払ってるマンションも有るが、税金が高くなるだけで住民にとっては何のメリットも無し。
住宅地としての潮江の評価なら、駅から少し離れるだけで激安住宅街が広がってるのが現実。

[258: 匿名さん]

固定資産税ってそろそろ上がる？上がった？

[259: 匿名さん]

今年の潮江の駅近くはほぼ横ばいで、
少し離れるとここ数年横ばいか下落してますね。

[260: 匿名さん]

>>257
潮江3丁目で標準地価は１㎡が16万程度だから心斎橋の100/1だな

[261: 匿名さん]

あほくさ

[262: 匿名さん]

心斎橋？　しまいには銀座と比べてみますか？
J尼開発地域に限っては、坪単価が220万と尼崎市では圧倒的であることが
良いか悪いかは別として格別地域なんでしょうね。
J尼がハブ駅であることも大きいと思います。
ただ今後尼崎市の開発事業は、「21世紀の尼崎運河再生プロジェクト」が中心
になると思いますので、街づくりとは違います。
それだけに、あまがさき緑遊新都心土地区画整理事業として完成したこの地域
は格別なんだと思います。

[263: 匿名さん]

住宅地なら
潮江3-6-8　55万2066 円/坪

[264: 匿名さん]

>>262
また懲りずに残念な書き込みしてるな、では貴方ご自慢の尼最高値の潮江と武庫之荘を比較検証してみよう。

尼崎市潮江1-2-6　　　　尼崎駅より270m容積率 500％用途 商業地　幅員27m
2018年　公示地価　220万1652 円/坪

尼崎市武庫之荘2-20-4　武庫之荘駅より430m容積率 150％用途 住宅地　幅員6m
2018年　公示地価　108万7603 円/坪

潮江は容積500％なので容積あたりの坪単価は５分の１なので79､7万
武庫之荘は150％なので容積あたりの坪単価は1､5分の1なので72,5万

武庫之荘は小さな駅で潮江の駅270mに対し430mと距離も遠く、評価の加算対象とされる用途や幅員も武庫之荘が落ちるにもかかわらず、潮江に対しほんの少し安いだけだし潮江の用途が住宅地の場合にはさらに価格はボロボロ状態。
開発１０年が過ぎようとしてるが、いきり立つのはのは尼民だけでなかなか世間からは認められないな。

[265: 匿名さん]

住人ですが、バブルでなくて結構です。

[266: 匿名さん]

そうですね、開発のごく初期にはミニバブ状態だったけど、
それ以降は弾け住宅街はアベノミクス中でも下落傾向ですね。

[267: 匿名さん]

JR尼崎、人がすごいですね。

[268: 匿名さん]

タイトルスレを見て、尼崎潮江の開発エリアを除いた昔からの住宅エリアにわざわざ着目してる人って目のつけどころが鈍感。
タイトルの”潮江”エリアと言えば普通は開発エリア内のことだろ？
しかも、この辺りって駅の潜在的な能力が凄いのにまだまだ昔からのイメージひきづっている奴がいるおかげで、全然バブってないし。
そもそも地価の高くなっていないJ尼みたいな場所に目をつけなくてどこに目をつけるの？
地価の高くなったエリアを天井価格で買って喜んでいる奴は正直、イタすぎる。

[269: 周辺住民さん]

キューズモール尼崎の他、車で少し行けばつかしん、伊丹ダイヤモンドシティ、西宮ガーデンズ、ららぽーとなど、大規模商業施設には事欠かない。おまけにコストコも目と鼻の先。京都ー大阪ー神戸にも電車１本の直通アクセス。買い物、食事に不便を感じることはほぼ０％。正直、これほど便利な場所が他にあったらマジで教えて欲しい！　梅田、三宮とかの普通の人では手が出せない駅以外で。

[270: 匿名さん]

杭抜きしてるね。そろそろ新築くるね。

[271: 匿名さん]

>>267 匿名さん
地震のとき、ぺデストリアンデッキまで人が溢れていましたね。

[272: 匿名さん]

ここは、生活にまったくストレスを感じさせない。

そのとおり

[273: 匿名さん]

コストコ、行ったことあります。

遠方から行ったので、コストコのすぐ隣にイオンがあって「イオンでも事足りるのかもしれない」と思ったのは確かですが・・・。ホームセンターもあっていいところでした。高齢者も多く住んでいて、生活環境が便利なんだと感じました。

尼崎は団地が多いと聞きますが、生活環境としては肩ひじ張らずに過ごせるのでいいのかなと思います。何より商業施設が多いです。

[274: 匿名さん]

>>268
何を書いてるのか意味不明だよ、
開発エリアはもう新築建たないし後は古くなるだけ。
今後発展を望むなら開発エリア外だろ。
でも開発エリア外は地価も落ちる一方だし全然ダメね。
東京でもそうだけど、
開発１０年が経過しても周りが盛り上がらない地域って
そのまま落ち込むだけだよ。

[275: 匿名さん]

工事入ってるね。楽しみ。

[276: 匿名さん]

個人的には、超長期的に見るとむしろ開発エリア外の昔ながらの尼崎にこそ価値があるように思うんだけどね。
どこも同じような再開発街なんてつまらないし、ディープな尼を維持していくべきだと思う。ある意味町ごと面白い文化遺産ですよ。
せっかくの尼崎、そんな個性も味わいも無いどこにでも作れる再開発村にしてしまうのはもったいないと思うわ。

[277: 匿名さん]

>>276
超長距離ってw
この人、墓にマンション持ち込む気か

[278: 匿名さん]

子供の頃尼崎駅に来たおぼえがありますが、そのときは１Ｆのホームから地下を通って改札を抜けた記憶があります。
そのときは、キリンの工場があって、周りは工場地帯だったのでしょうか。
尼崎も随分変わりましたね。

[279: 匿名さん]

東京に近い川崎に似てるかも
川崎も随分変わりましたから、やっぱり便利な場所がいいですよ

[280: 匿名さん]

>>279
どちらかと言えば川崎よりも西成に近い感じかな

平均所得額
川崎市395万円
大阪市332万円　　　
西成区326万円
尼崎市312万円
https://www.nenshuu.net/prefecture/shotoku/shotoku_city.php?code=28202...

[281: マンション比較中さん]

>>278
キリンのビール工場は開発されたけど、その他は昔の方が活気が有ったのでそんな意味では変わったのかも。

[282: 匿名さん]

JR尼崎周辺、路線価上がってたね。
駅前10分内は、どこも上がってるねー。

神戸新聞より
「阪神間ではＪＲ尼崎駅前が２年ぶりに上昇した。商業施設「あまがさきキューズモール」が２０１３年に開業するなど再整備が完了し、駅前にマンションが立ち並ぶ。西宮市の不動産業森岡賢司さん（７７）は「尼崎を代表する人気住宅地になりつつある」と話す。」

[283: 匿名さん]

この暑さの中、
10分以上歩きたくない。5分もいやだ。

[284: 匿名さん]

>>282
JR尼が2年ぶり上昇って 笑
阪神間多くの駅前はアベノミクス以降は上がりっぱなしだよ

[285: 匿名さん]

>>282
日本を＞関西を＞兵庫を＞阪神間を＞尼崎を、代表する
ショボいけど確かに尼では代表的やな

[286: 匿名さん]

上がったとは読んだけど、
路線価いくらやったんかな？

[287: 匿名さん]

キューズ前の商業地は容積率も高いしそれなりだけど、
潮江でも地目が住宅になった途端に激安ですね。

[288: 匿名さん]

尼崎で注目度の高い駅の特徴
JR尼崎・ビール工場跡地開発で街が新しくターミナル駅なのでアクセスも良い
阪神尼崎・市内最大の商業地が有り物価も安くタワマンが売りの街
阪急塚口・人気のつかしんが近く線路北は住宅街として尼崎の中では評価が高い
阪急武庫之荘・尼崎市内で唯一高級と言える街があり治安も尼崎市内では一番良い

[289: 匿名さん]

大阪へ行けなくなれば殆ど価値がゼロなるのに、武庫川より東側（尼崎や大阪）を年がら年中ヘイトとしまくるのがコア阪神間住民（西宮、芦屋、東灘、灘）の特徴。

大阪と一緒にされたくないだの、尼は下品だの民度が低いだのが口癖。

しかも芦屋なんて淀川の水がなければ3万人程度しか住めないのに、普段から大阪を罵倒しまくる住民が腐るほどいる。10万人近い芦屋市民が水洗便所を使えるのも風呂に入れるのも淀川の豊富な水の恵みのおかげなのにね。

[290: 匿名さん]

今大阪で一番地価が高いのは梅田じゃなく道頓堀。
近さで勝負なら、
あいりんセンターから道頓堀まで徒歩３０分
潮江から梅田までは徒歩１時間４０分
自らあいりん地区より価値が低いと認めるつもりかな。
平均所得額も尼崎は西成以下だし、
まんざら当たってるかもな。