ザ・ロアハウス吉祥寺ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ザ・ロアハウス吉祥寺についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/C03005/index.html

所在地：東京都武蔵野市吉祥寺本町1丁目2198-15他1筆（地番）
交通：中央線「吉祥寺」駅北口より徒歩6分
　　　井の頭線「吉祥寺」駅北口より徒歩6分
間取：1LDK～2LDK
面積：54.78m2～88.17m2
売主：株式会社コスモスイニシア
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

マンションでも戸建てでもないというコンセプトですけど、要はテラスハウスという形でいいのでしょうか。
他社で見たテラスハウスは壁がくっついてないタイプでしたが、ここはくっ付いてるのが少々引っ掛かるかも。
こういった家だと修繕や建て替えの際ってどうなるのでしょうか。
パターンが数種類あるようなのでサイトで全部見られると良いんですけどね。

[2: 坪単価比較中さん]

コスモスイニシア社員に聞いたところ、安くても坪370万円はするとのこと。

[3: 匿名さん]

オープンハウスの御殿山は坪440万円だから　かなり安いけどプランは気になります。

[4: 匿名さん]

駅に近いとは言えオープンハウスで坪400万超える時代なんですね

[5: 匿名さん]

メゾネットならまだしも3層分縦の移動をするのはちょっと。
駅から近いのはいいけど

[6: 匿名さん]

多少値段が高い気がしますね。吉祥寺のなかでもいい物件だと思います。駅も近いですし綺麗な物件なので、家族で住むにもサラマンでも通勤に便利ですね。

[7: 匿名さん]

間取りがなかなか良く出来ていますね。
スマートな中身になっているので使いやすそうです。
駅までの距離も近くなっているので便利だと思います。
これならすぐに売れてもおかしくなさそうですね。

[8: 匿名さん]

階段を除く面積ってどのくらいになるのかな？
駅からは近いけど日当たりとか気になります。

[9: 匿名さん]

吉祥寺、所有権がこれだけの駅近で6000万円前後で手に入るのはいいなと思いました。

[10: 匿名さん]

>>9 匿名さん
55平米？
坪単価はいくらなのかな？

[11: 匿名さん]

それなら女子大通りのマンションの方が安くないですか？
チラシには70平米で5700万円台ってありました。
うちはそれでも予算オーバーですが。

[12: 匿名さん]

必ず現地を散策されてから検討の対象にした方がいいですよ。
駅まではどうしても「近鉄ウラ」を歩くことになっちゃいますからね。
昼だけでなく、夜がどんな雰囲気か？
前もって経験しておくことをオススメします。

[13: 匿名さん]

まさにその通りで、現地を見ることは重要ですから忘れないように留意してくださいね。
実際に暮らすわけですからね。

[14: 匿名さん]

近鉄ウラってなんですか？

[15: 匿名さん]

>14
昔近鉄百貨店だったヨドバシの裏一帯のことです。
昭和の頃はおねえさんの店とかラブホなどが集中して多少猥雑な雰囲気でした。
今はマンションや飲食店ばかりになり、ソレ系の雰囲気はほとんどありません。

てか、駅から現地のルートは関係ないはずです。

[16: 名無しさん]

いや、今も近鉄ウラはそーゆー雰囲気の街だよ。駅から線路沿いに西荻方面に歩いても、キャッチのにーさん達が多いしね。VIPカーなんかも停まってたりする。けどそんなに治安が悪いわけではないけどなー。

[17: 匿名さん]

こういうタイプのマンションは大手に比べて売却のしやすさはどうなんでしょうか。
まあここは吉祥寺徒歩圏なので一概に判断できないかもしれませんが。

[18: 匿名さん]

>>17
立地を一切除外して建物部分の「住居形態」だけの話をした場合、いうまでもなく
実施例の数の多さが結局のところ取引数にも比例するし、それは同時に売りやすさに
繋がる。これは取引数の多さからくる価格の安定化・納得感が出てくるため
通貨のそれと似たようなものだと思えば良い
市場供給で考えれば、マンションが最も売りやすく、ここみたいな小規模で特殊な
区分けをしたメゾネット系は共同住宅、としてのスケールメリットや安心感が
（通常の分譲マンションと比較して）得られにくいので売りにくい。

が、不動産の場合は全ての立地が唯一無二であるため建物だけで決まるものでもない。
ここは吉祥寺、本町一丁目で駅近であることを考えればそのあたりで需要はカバー
できるのではないかと思う

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん
「取引数の多さからくる価格の安定化・納得感」が…ということは、このような形体はやや特異なためちょっと躊躇われる場合があるって解釈でいいですか？
立地は「吉祥寺」でありますが「ヨドバシ裏」ということもあり、プラスマイナスどう判断するかですね。

[20: 匿名さん]

ここの立地はキャバクラ街は通るものの周辺にはないですよね。数年前に分譲したサンウッドの方がよほどキャバクラ至近。それでも即完売だった。
ここはどうなるかな？

[21: 匿名さん]

>>19
>このような形体はやや特異なためちょっと躊躇われる場合があるって解釈でいいですか？
躊躇うとはいってませんけど。マクロ的に物件取引形態での数で考えれば流通量が少なければ
多い方に流れやすい、という傾向を言ってるだけです。個人レベルでどう判断するか、なんてのは
正直考える必要などありません。現時点では「取引相手」などいまはいないわけですから。

> 「ヨドバシ裏」ということもあり、プラスマイナスどう判断するかですね。
は？　ヨドバシ裏じゃないですけど。どこみてるんですか？

[22: 匿名さん]

> ここの立地はキャバクラ街は通るものの周辺にはないですよね。
あのー、場所間違ってません？
ここ、キャバクラ街を通らないですけど...
駅最短距離を行くには、普通に接道してる道路を南に下って線路ぶち当たったらあとはアトレの地上道路を線路沿いに
歩いたらもう駅ですけど...

ヨドバシの裏とかキャバクラ街を通るとか意味がわからないですね
現地の場所ぐらい確認したらどうなんでしょ

ま、ただ用途地域が商業エリアと一種低層の混在だけど、現実的には立地的にいえば商業エリア。
今後も商業用途が増えて行くことを考えればそのあたりは選択でしょうね

[23: 匿名さん]

地図でヨドバシ裏エリアに見えましたが…。でも風俗的なお店は避けれる道を通るってことですね。

[24: 匿名さん]

>>23
あなたのいうヨドバシ裏エリアってどこまで裏エリアなんですか？　ってかどこが表なんでしょう？（笑

あと、別に私箱のマンションを擁護するつもりは全くありませんが、どっかの私鉄の各駅停車しかとまらない小さな駅の駅近ならともかく、中央線、しかも吉祥寺ぐらいの規模で徒歩6分とかぐらいの
圏内では商業エリアが思いっきり広がるのはこれはやむを得ませんし、こんなところで「閑静な住宅街」を求めてるならそれは求めてるほうがちょっとどうかしてる、ってことだと思いますけど。

この物件がある場所は、商業エリアの中では今現在はまだ「閑静な部類」に入ると言えると思いますが、そんなのは商業エリアにおいてはなんの意味も持ちません。匂い立ち込めるような飲食店が
くることもあれば、保育園なり自転車、人を呼び寄せるような（住人にとってはあまりよろこばしくない）施設が入ることも普通にあるのがそれなりの規模の駅至近距離での常識だと思います。
利便性と閑静な住環境は基本的には反比例しますから。

で、大規模なマンションであればある程度の敷地があるし、外壁・外構、マンションの建物
全体にて、一定の「独立空間」ってのを演出できますから、隣接が商業エリアであっても
一定の住環境を担保できるのがマンション、特に大規模の強みでもあります。

が、ここみたいなたかだか敷地が570m2しかないようなところに超小規模マンション、
というよりかは、どちらかというと３F立てミニ戸建を連続して並べたような長屋タイプの
マンションでは、戸建と同様に隣接する施設等の影響をもろに食らうことになるため、
プライベート感がある、と言えば聞こえはいいけども、住居形態としては正直苦しいし、使い勝手の面で見ても
やはり厳しい、というのが正直なところでしょう。
隠居した世帯（年寄り）が暮らすような物件ではありませんから老人はこないでしょう。
Dinksとか吉祥寺本当に大好きでたまらない！とか、あまりマンション内での住環境にそれほど閑静さとか
そういうのを求めない人向きでしょうね。

[25: 匿名さん]

まあ吉祥寺徒歩圏（駅近）とはそういうことでしょうね。

[26: 匿名さん]

今ちょうどグローリオ吉祥寺本町の中古が売ってますね　8300万円(71m2、築15年、2LDK)だそうです。
同じ本町１丁目、こちらは図書館の隣で、まぁこちらのほうはヨドバシ裏手といえるでしょう。
角部屋ですが、北向きですしあまり採光は望めないでしょう。
ここより駅近になりますががっつり商業エリアになりますが、まぁそれなりに大きなマンションですし、
この中古は12Fなのでそれほど悪い条件じゃないでしょう。

使い勝手でいえば2LDKなので3人家族ぐらいですがやはり１フロアで使い勝手はここよりは楽そうです。
まっ、吉祥寺駅駅近（7分以内）でまともな物件を手に入れようと思ったら8000万円ぐらいは躊躇なく払える程度が
最低限必要ってことでしょう。
ここは価格は7千万ぐらいですかね？　まぁ、ちょっと気をつけておかないといけないのは階段と廊下の分だけ
実利用面積が減りますから（3F建狭小住宅と同様に）スペック上の広さよりも実際には結構狭いというのは
注意しておいたほうがいいかなと思います。
　

[27: 匿名さん]

なんか突然盛り上がってますね。

[28: 匿名さん]

盛り上ってはいないでしょ、このスレ数からも。
ここは買う人が限定されるから一般受けはしないよ
駅近な立地は良いけど敷地面積狭すぎるしマンションという形態にしてるけど共用部はまるで無く土地のシェア(負担分散)のメリットしかない
小さな子供がいる子育て世帯にはひびかないだろう
DINKSか子供がいても既に電車通学してるぐらいの手離れしてる世帯だろうね
日中ほとんど家にいない世帯だと日当りや騒音にそう敏感ではないし、むしろ駅近のメリットの恩恵がでかい

問題は管理と資産性だろうね
戸数が少ないと管理費の負担はそれなりにある
まぁここの場合はエレベーターすらないから管理費やすそうだが。戸数が少ないとプライベート感があるだけに一戸あたりの世帯の影響が出やすい。モラルあるまともな人ばかりだと言いが数が少ないだけに1人の逸脱の影響が懸念される恐れはある。がその辺は蓋を開けてみないとなんとも言えないから過度に心配してもしょうがない

立地は良いから賃貸でも売却でも借り手、買い手はつきやすいはず。賃貸ならそこそこ良い値でかせそうな見込みも着くが売却時は価格はそれなりに下げないといけないだろうね。やはり階段は面倒だしフロアがそれぞれ物理的分断されると余計なコストもかかる。故に人は選ぶはず

[29: 匿名さん]

2LDK中心というのが残念。しかもそれでワンフロアではない。
一般的にも3LDKが最も需要がある。

[30: 匿名さん]

小規模だと吉祥寺東町テラスも出てますが比べてどうですかね？
たしか広告をあまり打たないとか。ここに掲示板もない。
駅から12分女子大通り沿い、12戸、価格5000万円台〜6000万円台＋カスタムの施工費1000万ぐらい？みたいです。

[31: 匿名さん]

>>30 匿名さん
そちらはコーポラティブハウスですね
これもまた新たな取引形態ですから同列に比べるのは無理だと思いますよ

[32: 匿名さん]

>>29 匿名さん

一般論いってもしょうがないかと。
一般的向けじゃない感じですから

[33: 匿名さん]

>>30 匿名さん
駅から12分とここの６分では随分違う
コーポラティブ形式はまだ取引形態が十分実施されてないし、そういったリスクを負ってでも押さえておきたい特段の好立地でもない

どのみち吉祥寺のような人気エリアでは掘り出し物は無いからやすさ重視ならそれ相応のリスクを負うしかない
が、その場合は負うに値するリスクかどうかをかんがえたほうがよい
立地が良ければ最低限、その立地から得られる恩恵は受けられるからね。ヘッジできるかどうか含めて考えた方がいい
コーポラティブハウスってのは共同購入して作るところから始めるからな
そこが売り(楽しさ)でもあるが共同購入してる時点で自分の思い通りにはならない
時間もかかるし割高にもなる 当然資産性も悪い
個人的にコーポラティブハウス買うぐらいなら築年数50年超えてる駅近好立地の名物マンション(吉祥寺の三井 井の頭マンション)とかを買うな。上手く行けば化ける可能性もあるし最低限駅近は担保できる。
そういう意味ではここも担保できるから良いと思う。
結局安いといっても8000万近くは必要だからな コーポラティブハウスは安いのではなく安い土地ってなだけ

[34: 匿名さん]

吉祥寺なら徒歩12分はいい方でしょ。10分は商業地域圏内だからそこを抜けたい人の最短距離じゃない？
リスクというより、割高なのかもよく分からないというところだな。価格はえっ8000万も必要だったの？

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
良いかどうかを判断するのは個人なのだからそんな事をここで議論しても無意味
あと、ここはコーポラティブハウスのスレじゃ無いからそっちでやって

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
比較は参考になるよ。それで見えてくることもある。ま、でもそんな情報いらないなら残念だ。
あと、コーポラティブハウスのスレは立たなかったようだね。

[37: 匿名さん]

>>36
比較？（笑
土俵が違うものを比較して何の意味が？
コーポラティブハウスの事わかってないの？（笑
規模の問題の前に、コーポラティブは作る前から共同出資して物作りをするところにその最大の特徴があるんだが。本来ならデベがリスクを負って先行投資して引き渡しまで責任を追うところをコーポラティブは共同出資者にリスクを背負わせる。
逆にデベがやると利益追求が大前提になるわけで、ゆえに個々の購入者にとってほしいものかどうかなどはそもそも要件に入らない。なぜなら買う人自体がその時点では決まってない。
だから、多くの購買層にリーチするよう普遍的なものを作る。でもしょうがない。
すでに購入することが決まってる特定の個人がいないのだから。
コーポラティブの場合はその逆。先に購入する人が決まる。決まるわけだから
まだ見ぬ仮想の「購入者」向けに想像して作る必要がない。
そこにもうオーナーが確定してるわけだからな。
コーポラティブはリスクに対してそれよりもそのメリットの方を重要視するからこそ
選ぶわけで、こんな掲示板でどうなの？いいの？って他人の意見など聞かない。
ましてや、コーポラティブ物件（この時点ではただの企画募集で物件ですらない）
と、既製品の物件とを比べる事自体おかしな話

[38: 匿名さん]

この物件コンセプトって初期のオープンレジデンシアを思い出させません？

[39: 匿名さん]

>>38
同じだよ
良し悪しはとりあえずおいとくとして、
1) 空間利用率を最大限高めること
2) 共同生活を成立させるための設備・施工を最小化

をアプローチにしている。
1)自体は別に一般的な「マンション」でも同じことだし戸建だってそう。
問題は2)
戸建で考えればわかりやすいのだが、戸建の場合は単一世帯で住まうことを
基本前提にしてるから、それぞれの部屋は同じ家族の誰かが住まうだけで
それほど部屋それぞれの独立性（天井・床、遮音性、電気・水道等のインフラ系、メンテナンス性全て含む）
はそれほど高くする必要性がそもそもない。
が、複数の世帯が同じ建物で*共同生活*をしいられる住居形態であるマンションでは、その
共同生活を成立させるために、（単一世帯だけの物件では不要な）追加の設備、配慮、ルールといった
追加分ってのがどうしても出てくる。壁を分厚くしたり遮音性を高くしたり、一つの住戸の水道・ガス・電気系統が
他の部屋に影響しない、などなど、独立性を可能な限りは高めていかなければ、「一個の物件」として成立できない。
つまりは、共同生活上支障があるわけだ。

当然ながらそれをしっかり担保して独立性を高めれば高めるほど費用があがってしまう。当然だ。
また、それをしっかりやればやるほど、1)が薄れる。独立性を高めるってことは旧力的なところを言えば物理的完全に独立した
部屋になるわ毛で、その分だけより大きな空間を必要とする。
マンション形態ってのはそれを極力シェアすることで利用効率を上げるわけだから相反する。
ちょっと前に話題になったかぼちゃの馬車っていうシェアハウスがあったが、ああいうシェアハウスってのがいわゆる
「共同住宅を成立させるため」の設備を極力排除した一例だろう。

で、このマンションは１と２を同時に実現するために、いわゆるメゾネットタイプ、長屋方式ってのを採用した。
横のフロア繋がりではなく縦で分断した長屋形式にしてるのには理由がある。
通常のマンションなら横繋がりのフロアの積層構造。上と下にはそれぞれ別の住戸（＝別の世帯）
が、メゾネットだからここは上も下も同じ世帯だ。つまりは、そこに共同住宅を成立させるための手厚い配慮が
いらない。床の遮音性も高くする必要性もない。水系統だってそう。
漏れても縦で閉じる（その住戸だけ）
加えて縦で切ってるから、１戸は複数階で構成されてることを意味する。
複数階ってことは、住人がいる場所が分散するってことを意味する
そして隣の住戸も同様に複数階なのだから、当然両者で分散しうる。
ってことは、通常１フロアしかないマンションの場合は隣住戸との仕切りも
手厚い保護がある。
が、このマンションの場合は分散しうるがゆえに、おそらく通常マンションのそれよりも
壁や遮音性能は低いと目される。同じ性能にする必然性がそこまで高くないから。
リビングなり水回り系もうまくその階差をつかって隣接住戸と被らないようにしてるだろう。
これは住民への配慮ではなく、分散させておけば２）を実現しやすいからっていう作り手側の都合

ただ、これを実現させることで実際建物がやすく作れることは事実。そしてそれは売価にも反映されるので
買いやすい金額になることもまた事実。なので自分はこれはアプローチの違いなだけで良し悪しの問題ではないとおもう。
ただ、売り金額が安い、ってことは価値（リセール）もまた安いってことではあるのでそこは注意が必要。
お得なのではなく、その価値で手に入れた、というだけの話である。

ここの良さはやはりこの駅近立地にある。上物がどうであれば立地が良ければそれだけで立地からくる利便性とその価値は
担保される。個人的にはそういう意味では上物はどうでもいいので自分は購入する予定
ちなみに余談だがかぼちゃの馬車も郊外の不便なところに建てられてるところは全く借り手持つ数に空室だらけだが
中にはちゃんと好立地に位置しているやつもあり借り手はやはりつく。いくらシェアハウスとしての要件をしっかり満たしていない
物件であっても、やはりそうなる。
それだけ立地ってのは重要だし、逆に立地を重視するとその価格のほとんどがそれになってしまうことはこれはもう
織り込んで割り切りるしかない。

[40: 匿名さん]

>>39 匿名さん
論じてくれてありがとう。
でも、他の板にも書いてるのもそうだけど、もうちょっと端的に書いてくれると助かる。
ちょっと読みにくいな。

[41: 匿名さん]

メゾネットのデメリットって何かありますか？
最近のオープンは初期のメゾネットコンセプトやめて割りと普通のマンションをてがけてますよね？

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
生活しずらい
住めばわかるよ

[43: 匿名さん]

メゾネットの大半は東京都の安全条例で接道条件が悪くマンション建築（共同住宅）が法規的につくれないため長屋形式として全住戸から直接外に出られる作りにせざるを得ないためメゾネットになるのです。
ウェブサイトではメゾネットをあたかも「ウリ」にしていますが、そうせざるを得ないだけです。

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
法律上の規制緩和でメゾネット仕様(重層長屋)なのはその通りだと思います。
が、別にそれを知らなくてもメゾネット仕様が苦肉の策なのは皆さん知ってる話かと。

土地を活用する、という観点においてはこういう規制緩和なり除外される項目をうまく使ってる作り出すのは別に合法的にやってるだけで別に良いかと思いますね。買う側は選択肢として増えるだけで買う、買わないはその人次第。
再建築不可とか(現行法では)容積率オーバーみたいなのも同じですね。とらえかた次第。

で、ここの話を言うと容積率最大化のためにメゾネット仕様なだけではなく地下も作っての積層化。よって間取り仕様にだいぶ無理がある住戸が出てくるね。
が、そういうのを折り込める人向けだしそういう人しか住まないよ
で、住まう対象がかなり限定されるってのは読みやすいけどね(不特定多数の汎用化より)

まず老人すまないでしょ、ここ（笑）隠居世帯が住まないのは結構助かる。隠居世帯さんは家に長くいがち。音に敏感になりがちでクレーマー化しやすい。
小さな子連れもいないと思うね。シングラーかDINKSぐらいっしょ、ここ。
自分大好きで隣人に関心がないから隣人トラブルが少ない。一般受けしないから。
大衆的で豪に入れば郷に従え、的な考えの人は買わないと思うけどな。そういう人にとっては立地以前に辛いだけ。

[45: 匿名さん]

階段分実質的な有効面積が削られるのか、平米数の割りに部屋数が取れてない印象ありますね。子連れ向きでは無さそうですね。値段にも依るでしょうが、買ってすぐに賃貸出す人やしばらく二人暮らしした後賃貸にする人も多そう。

[46: 匿名さん]

立地がいいから賃貸でだしても借り手に困らないだろうね
資産活用としてもここはお買い得
やはり立地

[47: 匿名さん]

資産活用でお買い得かどうかは価格次第ですよね。

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
かなり安いらしいんだよね、それが。
ま、上に立体的で階段と廊下、あと実質通路になるところも多そうだから延床面積だけでは判断出来ないけどね。6000万円なら買いでしょうな

[49: 匿名さん]

6000万？

[50: 匿名さん]

坪単価350万円程でしょうね
ま、最初は380万とかで出してくるかもですがそれだと売れ残るから下げでしょうね。