レーベン環状通東THE RESIDENCEってどうですか？

[マンション比較中さん]

レーベン環状通東THE RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kanjodorihigashi/

所在地：北海道札幌市東区北14条東15丁目25
交通：札幌市営地下鉄東豊線「環状通東」駅徒歩1分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.09平米～77.93平米（MB面積、トランクルーム面積含）
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社NIPPO
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

周辺に住んでおりますが見渡す限り建物は何処も問題無いですよ！

道路に陥没している箇所がありますが急ピッチで修復しています。

[42: 匿名さん]

東15丁目通りは陥没すごいですねえ。
道路被害はアクセスの重要な問題ですから、ここに書くことに問題はないでしょう。
東区にある程度の住宅被害があったことも、新聞記事等で取り上げられていますが、東区といっても広いので必要以上に心配することはないでしょうね。

[43: マンション検討中さん]

このあたりは地盤が弱いですよね。
マンション本体は傾くことはないでしょうけど、
周辺が陥没したり液状化したりするでしょうね。
なんせ泥炭地ですから。

[44: 匿名さん]

今回の東区の陥没は地盤と言うよりも、地下鉄工事の影響ではないでしょうか。
断定できるわけではありませんが、北区の34条付近でも同じ様なことになっていますので。
その意味でこのマンションを建てるときには基礎部分の調査はしっかりしてもらう必要があるかもしれませんね。

[45: 匿名さん]

清田区の陥没多発エリアは、川を地下化した暗渠に沿って起きたという説もあるようですし、地下鉄との関連もあるのかもしれません。
が、地下鉄自体は市内10区中7区に走っているわけで、その中で北34条駅付近や東15丁目屯田通がボコボコ凹んだのには、やはり地盤の要素が無いわけではないと思われます。

[46: 匿名さん]

今日、TVで専門家の意見が出ていました。
もともと、少し沈降していたのではないかと。
地下鉄を作るときの工法として、開削工法を行なった際に埋め戻しを行うため、その影響が出た可能性があるとのことでした。

７区を地下鉄が走っていますが、工事時期や周辺状況に応じて工法が違っています。
東豊線の今回の場所は開削工法の様ですが、月寒近辺は住宅地もあり違った工法らしいです。
南北線も24条〜麻生は工事時期が違います。

もちろん、周辺地盤の影響もあるでしょうが、地下鉄直上の道路に影響が出ているのは工法の影響の寄与が大きいと考えるのが妥当ではないでしょうか。

ただし、札幌の液状化マップを見ると北区、東区は起こりやすいとされている区域です。
もっと震度が大きいと、他の住宅地部分でも液状化が起こるとは思います。

[47: 匿名さん]

北24条-麻生間を含めて、札幌の地下鉄はほぼすべて開削工法で作られている。東豊線の一部だけが例外で、豊水すすきの-学園前間がシールド工法、美園-月寒中央間が山岳トンネル工法。だから「開削工法で作られた地下鉄が下を走っている通り」はたくさんあるわけで、その中で東15丁目屯田通だけが長区間に渡って大規模陥没を起こしたのだから、工法の因果性が高いとするのには無理がある。

というか、そもそも、推測で原因がどうのこうのというのは意味が無い。
事実として、この物件の周辺道路で陥没が大規模に発生したということが重要。
原因がなんであれ、抜本的な対策が為されないならば、また大きな地震が来ればまた陥没するということ。

[48: 匿名さん]

ここの近所、南北の通りだけじゃなくて、東西の通り（環状通）も陥没したんですか？

[49: 匿名さん]

地震当日見ましたが、東西方向は交差点からマンション予定地横の地下鉄入口あたりまでの歩道が陥没や隆起が起こってましたが、南北方向と比べれば被害は大きくない感じでしたよ。

[50: マンション検討中さん]

地震後、マンション周辺の道路はボコボコでした。
とてもショックでした。

[51: 匿名さん]

毎日通りがかりに見てますが、かなり頑張って修繕されてると思います。
しかし、これって元通りにしてるだけなんでしょうか。なにか、「もう一度震度6が来たら、今度は大丈夫」的な何かの処置をしてくれてるんですかね？

[52: 匿名さん]

2年前の博多駅前陥没事故の時は、セメントを混ぜた特殊な土で埋め戻して再沈下を防いだそうですが、それはその土を製造できる企業が福岡にあり、また陥没事故対応に業務を特化してくれたからです。今回は全道的な地震被害の一部ですし、陥没規模もはるかに小さく、復旧時に特別な処理はしていないでしょう。

[53: 匿名さん]

祖父母の世代から札幌に住んでいます。
東区はヤチ？が生い茂る湿地帯で、開拓が非常に困難で開発が遅れたと、言っていました。
江別などから埴土したり、そもそもの土は泥灰何だそう。東区のほとんどがそうらしいです。
公務員として東区の開発の仕事もしたそうです。
東区が地盤よくないのはもう周知の事実だから、賃貸ならいいけど、購入するなら豊平区や白石にすれば？と言っていましたね。
祖父は鬼籍なのですが、祖父の話は参考になるなぁと今更ながら思いました。

[54: 匿名さん]

今日、栄町駅前屯田通り中央部分、新たに陥没してたよ。

[55: 匿名さん]

やっぱり埋め戻すだけだと良くないね。

[56: 匿名さん]

また地震、東区と白石区だけ震度4…
やっぱり東区の物件は考え直します。
今東区の賃貸ですが、建物の倒壊はなくても時々揺れてストレスです。

[57: マンション検討中さん]

東区は、地盤が悪くて有名ですよ　もともと泥炭地ですし　だから揺れる揺れる＾＾；
昔から住んでいる方には当たり前のことだから、何をいまさらという感じでしょうが

[58: 匿名さん]

また周辺道路陥没しましたか？

[59: 匿名さん]

58 (笑)陥没していませんよ。

[60: 匿名さん]

>>58 匿名さん
補修したアスファルトが日に日に沈んでいて、元のアスファルトとの境に割れ目と段差が出来ています。
不安のあまり東区の土木センターに電話しておきました。
陥没まではいってません。

[61: 近隣さん]

最近の地震、東区のみ震度３とか４とか多いですが、もう慣れました？

[62: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[63: 匿名さん]

外観デザインがおしゃれだなというのが第一印象です。
間取りや設備が良くても、マンションの替えとも言えるのが外観。
モダンな感じがして、女性には特に好まそうですし、
最寄り駅まで徒歩1分という好立地マンションなのも魅力的だと思いました。

[64: マンション検討中さん]

以前は好立地でいいなと思ってたけど地震の影響を考えるとマンションは問題なくても心配になるよね。中央区は高いなりの理由があったのね。予算的にとても無理だけど…

[65: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[66: 匿名さん]

むしろマンションの方が、支持層まで杭が打ち込まれているし、
地震対策もできているので、それはそれで安心難じゃないかなと思います。
何かがあったときの補修も
みんなで分担になる、というのもあるし。
地震の対策に関しては、本当に考え方次第になるのだろうけれど。

[67: 匿名さん]

ここは第3期まで販売時期にきているのに、どうして価格がオープンにされないんでしょうか？

[68: 匿名さん]

最寄り駅が徒歩1分という近さ。
商業施設なども近く、家族で住むための条件が揃っていると思います。
１フロアに３戸とプライバシーがしっかり守られていることと
全て角住戸ということで安心して住みやすいマンションかなと感じました。

[69: 匿名さん]

今、第3期2次販売開始になるということです。

駅まで徒歩１分を売りにしている物件ですが

３０邸しかない小規模マンションなのに、少し売れ行きはゆっくりな気がします。

角住戸１００％で全フロア３邸。かなりプライバシーが守られると思います。

問い合わせされた方はいらっしゃいますか？

[70: 匿名さん]

6月の第1期はほぼ即完だったわけですが、9月の地震で周辺の地盤に不安が生じたことがブレーキになったのでは？

[71: 匿名さん]

また周辺道路陥没しました？

[72: マンション検討中さん]

先日の地震はどうだったのでしょうか？

[73: 匿名さん]

東区は地盤が悪いので心配します。立地的には駅から近いし良いですが、先の地震でもこの辺りは道路は陥没しましたし、今後どうなるか？

[74: 匿名さん]

軟弱地盤は、心配よね。地震マップ見ないと心配します。

[75: 検討板ユーザーさん]

東区でこの強気の値段設定は度肝を抜かれました。ちょっときついなー

[76: 通りがかりさん]

>>75 検討板ユーザーさん

気になりますね。坪200万超えですか？

[77: 匿名さん]

>>76
第3期1次まで完売していて、2次はまだ価格が出ていないので分かりません。
直近の第3期1次の平均坪単価は185万円です。

[78: 匿名さん]

地下鉄駅ぼぼ直結とはいえ、環状通東ですからかなり強気な価格ですよね。
希望があった順に売っていくと聞いたので、早い話が先着順みたいですね。
中がいかにハイスペックだったとしても、地元民なら買わないだろうなっていう印象です。

[79: マンション検討中さん]

>>76 通りがかりさん
190万くらいだったと思います。
高すぎ

[80: 通りがかりさんAAA]

地下鉄徒歩1分はとても魅力的だったのでお話を伺いに3月中旬ごろに行きました。昨年の地震の件が心配でしたので、地盤はどうなんですか？と確認したところ担当の方に地盤は固いので大丈夫ですと言われました。後、価格を最後まで教えてくれませんでした。こちらも三時間くらい話聞いて、予算も伝えたのにまた次の日にでも源泉徴収を三年分持って来てくださいと。その時には価格伝えられますと言われました。頭にきてもう行きませんでしたけどね。

[81: ご近所さん]

駅直結って羨ましいし憧れます。。

[82: 購入経験者さん]

80さん、地盤が固いかどうかの考え方は、「支持層」と呼ばれる地盤の強固な層までの距離が地表からどれくらい深いかで測られます。
札幌の場合、一般的に山側（中央区宮の森や西区山の手あたり）のほうが地盤が固く、川側（豊平区や白石区、沼地の多い北区・東区）は弱いです。
例えば、円山のマンションだと、以下のように直接基礎でマンションを建てることが可能です。
一方で、地盤が弱いとされる地域は支持層まで深く杭を打ちこんでマンションを支えます。最後に載せた画像がレーベン環状通の杭打ち概念図です。
一般的に言って杭の長さが短いほうが地盤が良いとされます。

[83: マンション検討中さん]

>>80 通りがかりさんAAAさん
それは酷いですね。

[84: マンション検討中さん]

ここが立地的にも設備的にもストライクなのですが、モデルルームへ行ったかた、感想どうですか？値段もどのくらいなのか気になります。

[85: 匿名さん]

たからの水っていうのは、浄水器がついている的なことなんでしょうか。見た感じ、生活用水にいたるまですべてがその水になっているようです。
お風呂とかの鏡のカルキ汚れみたいなものが
軽減したりするのかなぁ？とも思ったり…。
もっと詳しい情報などは、これから追々出てくるような感じでしょうか。お値段も含めて。

[86: 名無しさん]

>>85 匿名さん
>たからの水っていうのは、浄水器がついている的なことなんでしょうか。

そうです。
株式会社サイエンストレーディングの技術です。
https://i-feel-science.com/water-system/
http://j.tokkyoj.com/data/C02F/3137167.shtml

[87: 匿名さん]

販売がかなり苦戦していると思われます。
先ず、掲示板の書き込みですが、販売関係者と思われる方の書き込みが多すぎます。
次に、価格を開示しないのは、先に入居した方から不満が出るのを防ぐためでしょう。地震の影響もあり、当初の価格設定では分譲が難しいからだと考えます。
現時点で、地盤についての客観的なデータは、札幌市が公表しているハザードマップのみであり、ここは中央や南と比較すれば、明らかに地盤が悪く、液状化のリスクが高いです。
それなのに、販売側が地盤に問題がないと説明したとすれば、かなり問題がありますし、それだけ焦っているのだと思います。
10年後、このマンションは坪いくらで売れるでしょうか？これから買う方は、その辺を冷静に判断したほうがいいのではないでしょうか。

[88: 購入経験者さん]

82です。
80さんは購入やめちゃったのかな。
87さんがおっしゃるように、液状化リスクは札幌のハザードマップを見るのが確実です。
下にこの東区一帯のハザードマップを抜粋しておきます。見て分かるように本物件の液状化リスクはレッドゾーンになります。

ただ、82でも書いたように、マンションは杭打ちが確実であれば、地震がきて周囲が液状化しても建物としては安泰です。
気になるのは、レーベンさんのサイトの画像では杭を何メートル打ったかが不明な点です。直径1100mm～1500mmの杭を25本打ったとは書いてあるのですが、それが何メートル（言うまでもなく東区のこの場所では何十メートルという桁でしょうが）なのか長さがわからない点です。レーベン環状通の杭打ち概念図として82に添付した画像もよく見ると、実際の長さの概念図でなく、途中が破線２本で省略されているんですよ。
この長さは契約前の重要事項説明書には必ず書いてあるはずなので、この際、販売側は、はっきりと「地下何十メートル下にある固い地盤の支持層まで杭を打ったから心配ない」って言ってくれたほうが信用できると思うのです。

[89: 80の通りがかりAAA]

82番さん
地盤の説明ありがとうございます
地盤の心配ももちろんありましたが、周辺環境確認してみると大きめののスーパーなどが近くにないのも気になりました、後は担当者の強引な営業が1番の要因ですね。
駅近はとても魅力的ですが。
中央区の某物件を購入しました。

[90: 匿名さん]

マンションの場合、杭打ちのためのデータを取るために地盤調査は必ず行う。地盤調査結果を確認すれば支持層の深さはわかる。地盤はどうですかと聞いてデータを出してこないデベから買ってはいけない。

[91: 匿名さん]

>88

支持層まで杭を打っていても液状化するような軟弱地盤だと揺れが大きくなって建物へのダメージは大きくなる。地盤としていいとされているのは支持層まで１０ｍくらい。

[92: 匿名さん]

液状化すると地中の配管が壊れるなんてこともありうる。上下水道が止まったら籠城も出来ない。

[93: マンション検討中さん]

資産価値がない物買ってもどうしようもない。やはり今は、札幌駅半径1キロ圏内がベストだと思います。

[94: 匿名さん]

各部屋の広さやキッチンなどの設備も良いなと思いますが、
その中でもいいなと注目したのは、バルコニーの広さ。
ガーデニングを楽しめて、リビングから外を見るととても癒されそうです。
資産価値云々を心配されている方も多いようですが、
駅に近いだけで十分かなと個人的には思いました。

[95: 匿名さん]

>>94 匿名さん
(バルコニーでの？)ガーデニング許容マンションですか？

[96: マンション検討中さん]

バルコニー広いマンションは、他にもありますよ。今の事だけ考えず10年後どうなっているかですね。北海道は冬が長いからバルコニー使う時期はほとんどありません。

[97: 評判気になるさん]

いつまでたっても価格を公開しないし、連絡したら現地に出向かないと価格は教えませんとのこと。販売会社の姿勢が伺えます。

[98: 周辺住民さん]

近所に住んでいますがチラシが投函されていました
周辺は病院が多いので、気にされる方は非常に心強いと思います
ただ、店や住民などおしゃれな雰囲気はないので、生活にハリを求める人には・・・
不便に思うことはないですが、おいしいごはん屋さんやカフェがないので引っ越しを考えています

[99: 通りがかりさん]

売れ行きも悪そうだし値下げも考えているから価格を公表しないのですかね。
たぶん立地、内容、購入層を見誤った結果かなと。

[100: マンション検討中さん]

余裕のある人は、この辺のマンションは買わないでしょうね。

[101: マンション検討中さん]

この辺買う購入層には価格が高い気がする。

[102: 匿名さん]

資産価値考えたらこの辺りは買わないでしょうね。

[103: 匿名さん]

レーベンは強気すぎる。

[104: 口コミ知りたいさん]

>>101 マンション検討中さん
いくら？

[105: 口コミ知りたいさん]

>>84 マンション検討中さ
営業担当が最悪で行っても価格を教えてくれませんよ

[106: 匿名さん]

じゃあなんで強気だって分かるんだ？

[107: 通りがかりさん]

かなり初期にギャラリーに行ったので記憶が曖昧ですが、2LDKで3000万超えていた気がします。
環状通東で、この間取りで、この価格はないなと思ってすぐ選択肢から消したので…
当時はだいたいの価格表があって、見せてはくれましたけど、今は見せてくれないんですね。

[108: マンション検討中さん]

札幌駅北口近くのマンション価格より、坪10万位高いですよ。

[109: 匿名さん]

「札幌駅北口近くのマンション」ってどこのこと？
デュオヴェール札幌北大前やプレミスト札幌ステーションアクシスより10万も高かったら、坪210万とか220万とかだけど、そんなに高いの？

[110: eマンションさん]

>>109 匿名さん
そのくらいするよ。

[111: 匿名さん]

>>110 eマンションさん
今月中旬に発売予定の第3期2次は最終分譲だと思いますが、2LDKと3LDKが各1戸ずつのはずです。
つまり、全30戸中28戸が既に成約しており、その28戸の平均坪単価は185万円くらいです。
最後の2戸だけ、いきなり坪210万～210万円なんですか？

[112: 評判気になるさん]

あと2戸であれば、販売は苦戦しなかったということですね。
道外の人が投資目的で買ったんでしょうか。
現地のことを知らない人からすれば、地下鉄徒歩1分で札駅にも近い当物件は魅力的に映るでしょうし。

[113: 匿名さん]

全30戸しかない物件だもの完売するでしょうね。あの辺なら、投資目的はないと思います。

[114: 匿名さん]

小規模マンションでも、イマドキ早くに完売するところは少ないと聞きます。

もう２邸のみということであれば、かなり人気なのでしょうね。

投資よりもファミリーや夫婦で住むことを目的で購入されているのかなと思います。

[115: 匿名さん]

ここの場合は、他の方も触れられていますが、実需でと考えていらっしゃる方が多くなってくるのかなと予測。
人気があるということは
ここが販売になるのを待っていた方が多かったのだろうなぁ
何より、駅の真上っていうのが相当大きい。
冬場も駅までのアクセスに全く困らないっていうのは大きなメリットですよ！

[116: 匿名さん]

駅に近いのはメリットだけど、所詮環状東だし、地盤悪いし、買い物も不便だし、トータル的に立地は悪いと思います。

[117: マンション検討中さん]

駅近っ！！！！ｗｗｗ

[118: 評判気になるさん]

＞117 マンション検討中さん
近いというか真下。

[119: 匿名さん]

他の駅も徒歩10分以内ですし利便性いいですね。
以前住んだことがあるけれど、徒歩1分は便利でしたね。
メトロだと地下に潜るので1分という感覚はありませんでしたが。
こちらは共用部分がオシャレ。
モダンな感じがします。
角住戸率100％か。

[120: 匿名さん]

地下鉄だと、駅の入口まで1分でも、ホームに行くまではもうちょいありますものね。それでもやっぱり便利なことには代わりはないと思います。
冬場のことを一番に考えていくっていうのがこのあたりの家探しのポイントだと言われますが
ここの場合は地下鉄駅に近いっていうのが何よりも大きな条件。
間取りもわりと普通ですので、
そこも良いところではあると思います。

[121: 通りがかりさん]

かなりの頻度で本物件に関するEメールとメール便が届きます。
でも、肝心の価格は一切書いてないという…
これでは、買い手が不安でモデルルームに行けないのではないでしょうか。
10月に入り売れ残った場合、価格は公表せざる得ないと思いますが、どうなんでしょうか。
その方が安く買えそうなので、とりあえず待ちかな。

[122: eマンションさん]

物件は良いけど、売主と管理会社は最悪！

[123: 匿名さん]

>物件は良いけど、売主と管理会社は最悪！

何かあったのでしょうか。
物件も立地もほんとに良いと思います。
ただ、総戸数が少ないので、今後修繕積立が上がりやすいとか
マイナス面は結構あるのかなとは思いました。

[124: 匿名さん]

モダンな感じが上品でまずポイント高めです

[125: マンコミュファンさん]

タカラレーベンさん 完売おめでとう御座います！

[126: 通りがかりさん]

近くに住んでるが、あまり入居してる雰囲気がない。。。実は完売してないのに完売として、キャンセル待ち募集して買わせる魂胆？

[127: 評判気になるさん]

＞＞124さん
毎日帰る場所だからモダンな落ち着きがあるマンションだと安心しますよね。

[128: 匿名さん]

126さん そんな事を態々しないでしょ！(笑)
購入したいと問い合わせしたら？完売しましたといわれますよ。

[129: マンション掲示板さん]

明かりが少ないのは、賃貸があるからです。
2Lの部屋が10万円で募集中です。

[130: eマンションさん]

入居後の感想聞かせて下さい。評判通りでしたか？

[131: 評判気になるさん]

タカラレーベンさんのマンションの入居後の満足具合、実際どうですか。興味あります。