Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[941: 匿名さん]

ザガーデンと比較すると分かり易いですね。
専有部の仕様は少し上げてるけど、制震、コンクリート厚や災害対策とかの基本部分で明らかにスペック落としてます。モデルルームでも、その辺りの展示はありませんでした。
まあ駅近とデザイン性で売れてしまうでしょうし、中古になっても強いでしょうが。
眺望を気にしなければ、エルシー跡地の方が地権者にボラれてない分、良い仕様になるのでは。

[942: 匿名さん]

>>941 匿名さん
ガーデンは立地が悪いから仕様よくしないといけなかったんだよね。だがリフォームでどうにもならないあの腰高窓は最悪仕様だが。

[943: 匿名さん]

>>941 匿名さん

コンクリート厚はどの辺でしょう？少なくとも床スラブコンクリート厚は大差なかったと記憶してますが…

[944: 匿名さん]

>>942 匿名さん

エレベーター台数もリフォームどころかリノベでもどーにもならんw

[945: マンション検討中さん]

まだエレベーターの話してんの？駅徒歩1分なのにエレベーター待ちの数分も我慢できない人が多いんですね。戸建てにしたら？

[946: 匿名さん]

>>945 マンション検討中さん
駅徒歩1分は南武線ね。東横は2分。
しっかり見ましょうね。

[947: 匿名さん]

>>943 匿名さん

ガーデンが315から325に対し、こちらは200から300。
薄い部分がくせ者。

[948: 評判気になるさん]

>>945 マンション検討中さん

駅近だからギリギリに出たいのに、エレベーターが何分待っても来ないまたはスルーされてくのを毎日経験してたら、嫌気がさすのが目に見えませんか？
せっかく駅近なのに、駅近のメリットを感じないなんて。

[949: 匿名さん]

上のリンクにあるように仮にエレベーター一機2000万なら500戸で割れば４万、二機追加しても８万。
6000万の部屋が6100万になるならともかく6010万になるだけならエレベーター増やしたほうが良いのでは。

[950: 匿名さん]

>>949 匿名さん

エレベーターってそんな安いんすか？

[951: 匿名さん]

スペースは？メンテナンス費用は？
考慮いれてる？

[952: 匿名さん]

>>949：匿名さん

たぶん、そこまで単純な計算ではないような。笑

まず、スペース的な問題もあるんじゃないでしょうか。
もし1基増やすために一部屋削る、もしくは狭くしないといけなくなるとして、
それが階数分となると全体では数十億単位の損益になってしまいます。

あとは管理費の問題。
こちらは共用部に結構力を入れているので、おそらく管理費が比較的高くなります。
それを少しでも抑えるためにエレベーターの台数を減らすことは
十分ありえるんじゃないでしょうか。

上記はただの推測ですが、
いずれにしても購入者が食いつく物件価格・管理費にまとめるために、
デベとしてはエレベーターを捨てる判断をしたということかと。

個人的には「削っちゃいけないところを削ったな」という感想ですが、
買う前に「4台は少ない」ということに気付ける人の方がおそらく少ないと思うので、
普通に問題なく売れるんでしょうね。
ビジネスなので、所詮は売ったもん勝ちということです。

[953: 評判気になるさん]

>>952 匿名さん
初めてタワマン買う人は、そんなもんかで済みますからね。
でも住み替え検討者、まして既存タワマン在住であれば、すぐに気づく点ですから、賢く検討をやめるだけです。

[954: マンション検討中さん]

うちもエレベーターの数が気になりました。少ないのと、高層低層と別れていないのは、不便ですよね。エレベーターは毎日のことなので、待ったり、乗れないっていうのはストレスだと思います。

[955: 匿名さん]

タワマンに住むなら高層階が良いと思って検討していましたが、エレベーターの件がネックになって購入意欲が下がりますね。

[956: マンション掲示板さん]

激しい耳鳴り！こりゃ相当デカイぞ、かなりデカイのが、M6以上のがここらでくる胸騒ぎがすらから、みんな気をつけれよ！いいか、気をつけろ！

これを俺は恐れてたんだ、耳鳴りが治まらないんだ、そして地底からは、長い眠りからさめた巨神兵が、静かに呻き声をはじめたような、身の毛もよだつようなのが、深い地底からは伝わってくる！

激しい耳鳴り、こりゃ相当デカいぞ！

[957: 通りがかりさん]

>>956 マンション掲示板さん

久しぶりにナマズさん

[958: 口コミ知りたいさん]

>>955 匿名さん

エレベーターは上に上がってから下がるわけですから、むしろ、高層階の方が乗れる確率は高まりますよ。38階建なら、30階以上とかできるだけ上の方に。ただ、満員になるまで各階停車とかなかなか1階までたどりつけないストレスはあるでしょう。急いでいるときは尚更！

[959: 検討板ユーザーさん]

高層階は、とりあえず乗れはしますよね。満員になるまで各階停止のストレスは有ったとしても。
問題は中〜下層ですね…いつまで待っても乗れないとか、朝からストレスかもしれませんね。いつ乗れるか分からないという点が、自分は1番こまるな〜。
実際住み始めてみないと、どうなるかは分かりませんが。
やはり最も混むのは朝の通勤時でしょうか、通学の子供達も沢山居るでしょうね…

[960: 匿名さん]

>>959: 検討板ユーザーさん　

>実際住み始めてみないと、どうなるかは分かりませんが。

これが怖いですよね。。
極端な話、何回も見送らないと乗れないとか、毎朝何分も待たないといけないとか、
使うに耐えられないような状況になって理事会などで不満が出まくったとしても
はっきり言って対策の取りようがないですからね。

こういうのって売主側（施工側）は何か事前シミュレーションとかするんでしょうか？
いくらコストカットとはいえ、住民から総攻撃されるリスクもあるわけで、
かなりの確率で「問題ない」と判断できないとGO出せないですよね、普通。。

[961: 匿名さん]

モデルルームでさえエレベーター3つあるよ。、

[962: 匿名さん]

対策取れますよ。
例えばですが「マンション住民健康化プロジェクト」と銘打って階段の積極利用を促す。
そして特定の階にスタンプラリーを設置する。
台紙が埋まったら管理人室で景品（例えば管理費から出す）プレゼント。
20％ぐらいの住民（特に低層階住民）が階段利用すれば随分変わると思います。
寝たきりの老後を避けるために少しは頭と体力を使いましょうよ。

[963: マンション検討中さん]

タワマンで階段推奨って面白いですね…。
低層階でなかなか乗れないときはあえて上に上がってから降りるって方法がありますね(笑)

[964: 匿名さん]

階段利用で住民が皆痩せると定員以上はいけるか!?
一石二鳥ですね。

定期点検も大変そう。夜中しか出来ないのでは？

[965: 通りがかりさん]

>>963 マンション検討中さん

いろんなアイデアありますね。それはオプションとして、、、
ただ、この高値でそんな努力までして買う価値があるかを見極めるとよいと思います。
そこまでしたとしても欲しいなら買う、違うと思えば離れればいい。

いろんなタワーマンションや検討版見ていますが、エレベーターでここまで懸念されてしまうマンションはみたことないです。

[966: 匿名さん]

あえて最新をスペックダウンすることで同系列の年代別中古と選択バリエーションを持たせ、同時に中古販売の回転率も上げてしまおうという、したたかな戦略が見え隠れしている。流石は三井レジ。

[967: 匿名さん]

生活習慣の中ではある程度規則性が生まれるものです。
住民の通勤、通学時間はほぼ一定なので、毎日少しずつ時間をずらしながら研究を重ね、ピンポイントな好タイミングを見付けるのもまた楽しいかもしれません。

[968: 匿名さん]

>>965 通りがかりさん

府中寿町のタワーが、ほぼ100戸にエレベーター一基で大荒れしてた

[969: 検討板ユーザーさん]

>>966 匿名さん

なるほど。小杉には三井の既存タワーが沢山有りますもんね。
私もその戦略にハマってました…まぁ当たるとも限らないので、中古も見ざるを得ないのですが。
次の新築の時期が未定だからなぁ。。

[970: 匿名希望]

>>960 匿名さん
住み始めてからエレベーターの不満が出まくって噂も広まり、将来もし部屋を売却しなくてはいけなくなった場合、なかなか売れないとかのレベルではないといいんだけど…特に2LDK以下とか。立地でカバーできるのかしら。

[971: 匿名さん]

ここみたいにエレベーターが少ないタワーマンションがあるからタワマンはエレベーター待ちが長いという悪評が広まるんですね。
私は小杉の別のタワマン在住ですが、あまり待たないのでエレベーター待ちでストレスに感じることはあまりないのですが、たまに同僚から待ち時間を聞かれます。うちは長くないけどそういうところもあるのかね、と答えてますけど。

[972: 評判気になるさん]

>>968 匿名さん
府中は検討論外地域で全く知りませんでした。
100戸に1基で大荒れ、ここは519戸で4基ですから、それより完全に下回っていますね。

[973: 匿名さん]

プラウドタワーが49階建450戸で高層低層共通運用の5+1機でしょ。知人に聞いたらあまり待ち時間が気になったことはないとは言ってたけど。
ガーデンウエストは53階建613戸で高層低層分離の6+1。
これらに対し、いくら速いエレベーターで揃えたとはいえ、さすがに38階建519戸に対し3+1機で足りるはずないと単純に思うのだけれど。三井はどういう計算をしたのだろう。

[974: 匿名さん]

同スケールのタワマンで、低層高層共用のエレベーターを
同じ台数で使っている事例があれば参考になるのですが。。
全国で調べれば少なからず存在するんでしょうか・・・？？

しかし武蔵小杉の場合は子育て世代が突出して多く、
また、この物件もその辺りをメインターゲットにしていると思われ、
ベビーカーやお子さん連れなど、物理的にエレベーター内でスペースを必要とする
世帯が多くなる気がします。

果たしてそこまで計算しての判断なのか否か・・・。

[975: 匿名さん]

38階建260戸もしくは18階建て519戸って考えたとしても絶対に3基では足りない。それに、基本的に3＋1基で考えるよりは現実的に3基で考えるべきだと思います。非常用エレベーターを日常用として利用するのを認めているのは、ある意味エレベーターの台数が足りない事を販売側も認めているようなものだと思います。

[976: 匿名さん]

エレベーターリスクを考慮すると、中層階は購入する気にならないな。

[977: 匿名さん]

>>975 匿名さん

まさか通勤時間帯にゴミ回収はしないでしょうから、計算の前提としては4台ということでいいんじゃない？他マンションの非常用エレは裏のヤードにあるので朝夕は使えないんだから、その方が比較としてはフェアでしょ。
それでも4台は少ないと思うし、さらに言えば、住民も乗るエレベーターを、遠慮して傷つけないようにひやひやしながら使わなくてはならないゴミ収集の人が気の毒だと思う。

[978: 匿名さん]

前向きに検討していましたが、エレベーターの件を考慮すると現実問題厳しいのかなという事で今回は見送らすことにしました。やはり、タワマンでエレベーターが少ないのは致命的でしたね。

[979: マンション検討中さん]

>>977 匿名さん
前にどなたかも発言していましたが、ゴミは臭いの問題も軽視できないです。

武蔵小杉の某タワマン住んでいますが、ゴミ用エレベーターはかなり臭いが染み付いてて臭います

[980: 匿名さん]

>>979 マンション検討中さん

ディスポーザーがあってもですか？
ペットの匂いとかもあるんですかね。

[981: マンション検討中さん]

ここを購入したら、エレベーター問題が表面化し転売や賃貸に苦労するということでしょうか？

[982: 匿名さん]

>>980 匿名さん

519戸もあってゴミ回収が臭わないと思いますか？

[983: マンション検討中さん]

>>980 匿名さん
ディスポーザーももちろんあります。でも、臭い。簡単にいえば、ゴミ収集車の臭いです。

[984: マンション検討中さん]

子育て世帯のオムツも臭いますからね。心配ですね。

[985: マンション検討中さん]

>>973 匿名さん

同じ三井で、38階建のＧＷＴが506戸で低層高層別で6＋1基ですから、わかりやすいスペックダウンです。

[986: 匿名さん]

それでも新築、駅近という甘い誘惑。

[987: 匿名さん]

一番最初に見た価格表よりも全て数万円値上げしていましたが、強気に出ましたね。

[988: 匿名]

>>987 匿名さん
たしか普通の部屋でほとんど8万円の値上げだったような…
掲示板なんかの評判なんぞ気にせず(笑)、小杉駅近の強気で突き進んでいますね。

[989: 匿名さん]

>>988 匿名さん
普通の部屋で8万程度のせこい値上げでも広い部屋もあるし、519戸あれば、5〜6千万儲かりますね。

[990: 匿名さん]

8万円って、中途半端なせこい値上げしたなぁって印象でした。恐らく販売促進費用分を乗っけているんでしょうね。

[991: 周辺住民さん]

この物件が購入できる層にはあまり関係ない話ですかね？？

マンションバブル終焉に可能性ついて
https://ameblo.jp/goodlife-k/entry-12409861681.html

[992: 匿名さん]

>>991 周辺住民さん

なんかタイミングのずれた内容ですね。
ここで書かれていることは既に起きたことであって、これから起こることではないです。その結果が今の状況です。
すなわち、中小規模、中小デベ、郊外物件が淘汰され、結果として大手の寡占状態の中販売される人気地域の駅前タワーだけが高値でも売れるということになっているわけです。

[993: 匿名さん]

制震ってなんかメリットあるの？今時珍しいよね

[994: 匿名さん]

>>993 匿名さん
メリットはありますよね？
必ずしも免震が良いとも言い切れないみたいですし。

[995: 匿名さん]

>>994 匿名さん

南北軸が非対称だから、免震の効果を出し難いとは思う。でもコストダウンが最大の理由だろうけど。

[996: 周辺住民さん]

免震最強なんて思ってる人がまだいるんだ。

[997: 匿名さん]

>>996 周辺住民さん

免震最強だよ。当たり前。
他の手法にも良いところがあるなどというのは単なる負け惜しみ、言い逃れ。
所詮はコストダウンの言い訳に過ぎない。本当のことが知れ渡ってしまたら困る人も多いからね。
「買っても借りてもトントン」などという戯れ言と同じ。

[998: デベにお勤めさん]

免震って大きな地震のたびに弱点が露見してるけど。３・１１の時は長周期地震動、熊本地震では長周期パルス。長周期地震動は対応済みだけど、長周期パルスは未対応。

[999: 匿名さん]

では都心の高額タワーはなぜ制震じゃなくほぼ免震なんですかねぇ、やれやれ。

[1000: 買い替え検討中さん]

官民上げて免震推進してるからね。原発と同じ構図。巨大地震で沈没。

[1001: 匿名さん]

免震は直下型の大地震がきたらヤバイでしょ。
免震装置のメンテナンスはかなり高額だしね。それに武蔵小杉の地盤は良くないですよ。

[1002: 匿名さん]

大阪地震は6弱直下型地震でしたが、免震の被害聞きません。

[1003: 買い替え検討中さん]

アクティブ制御の制震だと免震より優位かな。

[1004: 買い替え検討中さん]

>1001

地震のこと考えたら小杉は対象から外すだよね。

[1005: 買い替え検討中さん]

>1002

震源付近に免振タワマンないでしょ。

[1006: 匿名さん]

素人が何をわめこうが、同時代製の技術の比較では免震が他の全ての耐震•制震構造より優れている。
反論は一切認めない。聞く価値はない。

[1007: マンション比較中さん]

免震信者か。

[1008: 購入経験者さん]

耐震等級３の制震と耐震等級１の免震、どちらが壊れにくいかわかるよね。

まあ、免震は耐震等級判定しなくなったのがお役所のごまかしなんだけど。耐震等級判定していたころ、ほとんどの免震の物件で耐震等級は１だった。揺れないから、上物の建物の強度を落としてるんだよね。

[1009: 匿名さん]

耐震等級３の免震に住んでますがほとんど揺れませんし何より安心感があります。
ちなみにここは耐震等級や強度はいかほどなんでしょう？
誰でも気づくエレベーターを削るような徹底したコストカット方針からして
断トツで金がかかる上に素人にはバレにくい躯体に金をかけているとは思えないんですよね。

[1010: 通りがかりさん]

>>1009 匿名さん
耐震等級3の免震は珍しいですね。どちらのマンションですか？？とても興味あります。

[1011: 匿名さん]

免震だと免震階1F無駄になるけど制震は丸々使えてコストは有利だね
あと小杉は直接基礎だからメチャ有利でしょ。杭無いから経年劣化しないし
でもその辺の情報がウェブサイトにまるで無いね

[1012: 匿名さん]

みなとみらいのとあるタワマンですよ。
今と時代が違うとはいえ丁寧に作られた良い建物です。古さも感じません。
みなとみらいの中でもどれも似たように見えて仕様は大きく違います。
小杉のタワマンは詳しくないですが幸い？これだけ本数が建っているので
新築に固執せずしっかり比較することをお薦めします。

[1013: 匿名さん]

>>1011 匿名さん

場所による。ここは杭基礎。

[1014: マンション比較中さん]

免震で耐震等級３ってみなとみらいのMMTFくらい。

[1015: 匿名さん]

揺れなかったけど乾式壁壊れちゃったんじゃなかったっけ。

[1016: 周辺住民さん]

耐震等級３の免震ってオンリーワンのマンションに住んでいてなんで検討板見てるんだろう。修繕積立がアップして住み替え検討かな。うふっ。

[1017: マンション検討中さん]

耐震等級って構造部分が対象。非構造部分の乾式壁は壊れちゃっても設計上問題なし。

３・１１のあと耐震等級３を信じて失敗したって書き込みがあった。

[1018: 匿名さん]

資産運用が趣味というかマンション、特にタワマンが好きなんですよ。
北仲も買いましたし。賃貸に出す予定ですが。
良い物件があればとチェックしていますが新築は中々厳しい御時世ですね。
この近くだと今出てる日吉駅の新築は仕様が比較的良くてお薦めです。

[1019: マンション検討中さん]

MMTFのころはマンション買って運用ってできたけど、最近の物件は無理でしょ。北仲ですか、ババにならなければいいんだけどね。

[1020: マンション検討中さん]

運用に関しては、２０００年半ばで、みなとみらい近辺だとナビューレがダントツ。制震だね。

[1021: 匿名さん]

ここ基礎縦杭なのか？
自分の知る限りエクラス、プラウド、シティ、ガーデン、GWTは直接基礎だった
ここだけ何故ピンポイントで杭なのかイミフ
しかもここだけ制震だし地震で揺れると思うし杭は地下水で腐食して確実に劣化する
マジで根本的な所からコスト切り詰めてるのか？

[1022: 匿名さん]

北仲はババどころか駅直結のランドマークなので鉄板ですよ。全ては需要と供給ですから。
ただ仕様はぼちぼちなので住みたいというほどではなく今のところ賃貸でいいかなと。
住むのでなければ免振でも制震でもそこまで気にする必要はないかもしれませんね。
ナビューレは制震が評価されているわけではなく横浜駅は駅近タワーが少ないのもあって
需要が非常に高いですね。
ちなみにナビューレは免振にしたくてもできない地盤だったような、違ってたらすみません。
仕様は昨今のようなコストカットはなく、三菱地所らしい素敵な物件ですね。

[1023: 匿名さん]

直接基礎はガーデンのみ

他は中間免震

制震

耐震

[1024: 匿名さん]

ナビューレは横浜駅には近いけど、周りにオフィスビル等が出来てプライバシー保てているのかな。

[1025: 匿名さん]

直接基礎か杭かは、地盤で決まるのかと思っていました。
コストカットで杭にするわけではないのでは?

[1026: 匿名さん]

https://style.nikkei.com/article/DGXMZO97095140Z00C16A2000000?channel=...
こちらを参考にすると、免震も制震もどっちもどっちな印象ですね。
圧倒的な利点が見出だせないなら安い方がお得という考え方もできます。
同じタワマンでも物件の位置や間取りでも影響度は変わって来るでしょうから、
もはや凡人が気にしても仕方がない程度の話かと思います。

[1027: 匿名さん]

>>1021 匿名さん

こいつの知識レベルは偏差値40未満。

[1028: 匿名さん]

>>1024 匿名さん
ナビューレが横浜駅に近いって言っても、デッキ直結距離はガーデンウエスト並みだけどね…

[1029: 匿名さん]

>>979 マンション検討中さん
非常用エレベーターが臭うのはゴミ回収のせいではなく、養生フェルトマットをケチって交換してないからですよ。。。

[1030: 匿名さん]

横浜駅＞武蔵小杉駅
そごうを通る導線＞エルシイを通る導線
数本しか建っていない＞乱立

[1031: 匿名さん]

11人乗りのエレベーターに乗ってみたが、やはり狭かった。
せめて、18人乗りのエレベーターを3基にするべきだったと思う。
11人乗りのエレベーター3基では絶対に足りないと改めて実感しました。

[1032: 匿名さん]

>>1030: 匿名さん

>横浜駅＞武蔵小杉駅
そうかなぁ。資産価値は当然横浜駅の方が高いだろうけど、
都心へのアクセスも考えたら実需では武蔵小杉の圧勝な気がする。
あと横浜駅はゴミゴミしすぎていくら店や路線が多くても相互移動が結構ストレス。
（※個人の感想です）

>そごうを通る導線＞エルシイを通る導線
駅 → ポルタ（そごう手前の地下街）→ そごう → ベイクォーター → 自宅
よく通る動線ですが、いくら良い施設経由でも精神的に遠い。人も多すぎる。

>数本しか建っていない＞乱立
これはたしかに横浜の方がいい。


横浜駅は日本有数のメガステーション。
良くも悪くもデカすぎる。
武蔵小杉は発展途上の準ターミナル駅。
良くも悪くもコンパクト。

並べて比べるには性格が違いすぎる気がします。

[1033: 匿名さん]

私も横浜へはよく行きますが、あの混雑だけはどうにかならぬものかといつも思います。
普通に歩くだけでもストレスを感じ、ましてやベビーカーだとエレベーター待ちの連続で移動も大変。

[1034: 匿名さん]

横浜駅周辺やみなとみらいは素敵だけど、観光地に住むってことは土日の混雑を許容しなきゃいけない。

[1035: 匿名さん]

普段使いが南武線ならエルシイ経由は近いけど横須賀線なら遠いですよ。
私はそごうやショッピングモール、商店街等を経由して帰るほうが楽しいし近く感じますが
この感覚は人それぞれですね。

[1036: 匿名さん]

地下15ｍくらいに固い地盤があるのに、なぜ直接基礎じゃなくて杭基礎なんだろう・・・コストダウンになるとも思えないし、何か構造的に直接基礎に出来ない理由があるのかな・・・。

[1037: 匿名さん]

地下駐車場でも作るのでない限り、必要もないのに余分に2層分も掘ったらかなり高くつきます。杭の方が安い。
単純にそれだけのことです。

[1038: 匿名さん]

>>1034 匿名さん
コスギに住むってことは平日の混雑を許容しなきゃいけない。

[1039: 匿名さん]

土日は武蔵小杉に遊びに行きましたが、どこの店も混んでいて落ち着かないですね。
平日朝のラッシュの混雑や土日の店の混雑を考慮すると住み心地は良いとは思えなくなりました。
良いのは交通アクセスでしょうけど、アクセスがいいだけに人が集まり混雑が解消されない街も大変だなと感じました。

[1040: マンコミュファンさん]

>>1039 匿名さん
小杉在住ですが、土日は混みこみのグランツリーには行かないようにしています。
でも平日はよく行きます。ちょっとした買い物、子供の学用品、なんでもすぐに買えて便利です。

休日は東急バスで二子玉川に行くことが多いです！