Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りすがりさん

山手線を入れておかないと…、いきり立って
難癖つけてくるのが、登場しますよ！

[82: 評判気になるさん]

>>81 検討板ユーザーさん

いや、山手線は別格として。
まあ、山手線の上半分は微妙だけどね・・

[83: マンション検討中さん]

ここの商業施設は公共的なものになりそうですね。個人的には蔦屋家電あたりが来て欲しかったですが^ ^

http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujoho-kosugi3chome.html

[84: 匿名さん]

しかし、なんで三角なんだろうね？
しかも北側が底辺なのも変だと思うね。
普通、逆だろう。

[85: 匿名さん]

最新のパースだと三角ではなくV型で
東西はエクラスとプラウド
北は将来的に隣接するタワマンから
視界を少しでも稼ぐ為に振ったのだと思う。
四角くしちゃうと真西真東真北眺望がタワマン になっちゃう。

[86: 匿名さん]

しかし、今から余計な話かもしれませんが、エルシー跡地予定のマンションは南と北は完全に塞がれますよね。
いったい何を「売り」にして販売するのか？
ＪＲ駅ビルと一体にして大型商業施設にでもしてくれた方がよほど良いと思うのですが。

[87: マンション掲示板さん]

>>86 匿名さん

私は一体化すると、思ってますが…
小杉ビルディングと一緒に。
一体化出来なくても、
デッキ等で繋がると思ってます。
あくまで推測。
その方が高く売れるし。

[88: 匿名さん]

確かに立地は素晴らしいですね。
ここは長期優良住宅ですか？

[89: 匿名さん]

＞＞85 匿名さん
でも結局南西方向しか抜けてないですよね？　

[90: 匿名さん]

残念ながら長期優良認定されません。

[91: 匿名さん]

ヨーカドーも一体開発されれば良かったけど応じなかったのかな

[92: 匿名]

>>91 匿名さん
グランツリーで投資したからね。
同じエリアの追加投資は互いに客を相殺するので効率は良くないと判断したと思う。経営視点で考えればまあそうだろうね。

[93: マンション検討中さん]

このような商業施設や広場が沢山あるマンションは管理費が普通のマンションより高いでしょうか？

[94: 匿名]

>>93 マンション検討中さん
商業施設はその施設も管理費出すから大丈夫です。まあ、テナントが入らなければ出ませんが、この立地ではその心配はないでしょう。広場も大して負担にはなりません。
1番管理費が跳ね上がるのが、温泉とかプール、あとジムね！

[95: 匿名さん]

武蔵小杉に人が戻りつつあるからここも高いだろうね。

https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/201805_07/citytower_mu...

[96: マンション検討中さん]

>>94 匿名さん
なるほど！ありがとうございます。このマンションの共用施設はどんなものができるのか楽しみです。

[97: 匿名]

>>95 匿名さん

スミふの営業さん、お疲れ様です。

[98: 匿名さん]

眺望は望めないよ
特に北向き。南西は抜けるが昼過ぎずっと直射に晒され西日が相当厳しい
ただロケーションの良さは駅上のエクラスに次いでNO2なので高値でも売れる
エルシィ跡地はデッキ直結だけど所詮北口で南側は完全お見合い

[99: 匿名さん]

グランドウイングとかは駅近すぎて電車の音がうるさいっていいますが、ここは大丈夫でしょうか？

[100: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん
えっ、No2ですかね？？
横須賀線、湘南新宿ライン使いにくいですけど。。

[101: マンション検討中さん]

　駅直結のエクラスタワーより劣るのはもちろん、それに準ずるグランドウイングタワーや、
東横線、南武線、横須賀線全てに近いミッドスカイタワー、ステーションフォレストタワーよりも一段劣ると思う。

[102: マンション検討中さん]

超個人的な交通利便性ランキング。
（数字は公式や不動産サイトなどから引用。間違っていたらすみません）

１：ミッドスカイタワー　　東横線1分・南武線1分・横須賀線3分
２：ステーションフォレストタワー　　東横線2分・南武線3分・横須賀線4分
３：エクラスタワー　　東横線1分（直結）・南武線1分・横須賀線7分
４：グランドウイングタワー　　東横線1分（直結）・南武線4分・横須賀線6分
５：Kosugi 3rd Avenue　　東横線2分・南武線1分・横須賀線7分
６：シティタワー　　東横線4分・南武線7分・横須賀線4分
７：リエトコート　　東横線5分・南武線8分・横須賀線2分
８：プラウドタワー　　東横線4分・南武線4分・横須賀線10分　
９：ザ・ガーデンイースト　　東横線5分・南武線4分・横須賀線10分
10：コスギタワー　　東横線7分・南武線8分・横須賀線3分
11：ザ・ガーデンウエスト　　東横線6分・南武線5分・横須賀線11分

どの路線をメイン使いするかにもよりますが、総合的にはこんな感じかなぁ、と。。
（MSTの南武線1分は？ですが、公式に記載あり・・・）
エルシィ跡地タワーができたらKosugi 3rd Avenueの上に食い込みますかね。

[103: 匿名さん]

武蔵小杉にタワマンって１０個しかないんだっけ？

[104: 通りがかりさん]

20階以上なら。。。
レジデンス ザ 武蔵小杉 24階
シティハウス武蔵小杉 22階
ブリリア武蔵小杉 20階

[105: 匿名さん]

エクラスが一位だよね。

[106: 匿名さん]

交通利便性ランク？？
いかに駅に近いかランクでしょ

[107: 匿名さん]

直結ってやっぱり良いんですか？
ガーデンもペストリアンデッキ直結になるらしいですけど。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん
ガーデンは直結というより連結

[109: マンション検討中さん]

>>107 匿名さん
連結しても遠いいことに変わりわない。

[110: 匿名さん]

デザインのダサさはエクラスが抜きん出てるな。
デザインならグランドウイングが素敵だけど、メインエントランスがグランツリーと向き合いで、マンション前のあの人並みはひくな。

[111: 匿名さん]

>>102
これって東急線中心の順位だよね。
横須賀線にすると全く変わるのが面白いかも。

[112: 匿名さん]

ここはエクラスタワーの分譲価格と比べると何割り増しで販売ですか？

[113: マンション検討中さん]

今のエクラスタワーの中古価格から経年劣化分を足して立地条件が悪い分を引くのが良いと思います。

[114: 匿名さん]

普通に考えて10年後評価される順番は、エクラス＞ここ＞プラウドになるのは駅への距離を考えれば当たり前。
エクラスは横須賀線まで6～7分で他のタワマンよりアクセスしやすいのも評価ポイント。

あとは周辺施設の好みで、エクラス、ミッドタワー、グランドウィングのいずれか選べばいい。
武蔵小杉の地元の店にあまり期待しないのなら、上記のタワマン以外にもステーションフォレストやレジデンスも入る。
シティタワーやリエトコートやコスギタワーはやや距離があって使いにくい。

[115: 検討板ユーザーさん]

>>114 匿名さん

あなたがプラウド贔屓の人で、住友がお嫌いなんですね、ってことが伝わる見解ですね…

[116: 匿名さん]

>>114 匿名さん
プラウド入るかなぁ…

[117: 匿名さん]

>>114 匿名さん

コスギタワーはともかく、リエトとシティタワーが使いにくいってことはないのでは。
さすがに東横直結には負けるけど、その分東横・横須賀線のどちらにも近いっていう南特有のメリットがあるし。
築年数も考えると、10年後市場で3rd Avenueと競うのは、エクラス、シティタワー、GWTあたりになりそう。
MSTとSFTは立地最強とはいえ築20年というのが市場的に果たしてどうなのか。。。

[118: 検討板ユーザーさん]

利便性はエクラスと三井3兄弟！ここはその次かな。
デベイメージは三菱>三井>東急>野村≧住友
目立つのはシティ。まあ、好き嫌いは分かれるデザインだけど・・オフィスビルみたい。(笑)

[119: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングでは、

グランドウイング＝ガーデン＞ミッドスカイ＝ステーションフォレスト＞リエト＞プラウドタワー＞シティタワー

となっています。距離だけでなく総合的に判断するとこのランキング通りだね。

[120: 匿名さん]

ガーデンは入らない。
笑わしおる（笑）

エクラス＞ここ＞プラウドと書いたのは、南西エリアだけの話。
誤解を与えたようで申し訳ない。

東横線、南武線、横須賀線の３駅に囲まれた南東エリアが武蔵小杉最強なのは当然。
エクラスは正確には南東エリアではないが、南東に加えても問題がないので書いた。

この３路線があることが武蔵小杉の評価を高めたのであって、南西エリアや北エリアは問題外。
横須賀線使わないことを決めた永住目的で買うのなら、南西エリアでも北エリアでも問題はない。
それ以外は、評価して買うのは他人であり、３路線を使えることが評価されることを考えれば南東エリアに他が劣るのは当然。

[121: 匿名さん]

とんだ偏見ですな。
住環境でいえば圧倒的に北口。
南口はガヤガヤしてるし、駅直結は電車の音がうるさい。

[122: 検討板ユーザーさん]

シティやプラウドがリエトに劣るのもあり得ないし、そのランキングはちょっと怪しいですね〜

[123: 匿名さん]

マンション偏差値ランキングとはなに？

[124: 匿名さん]

検索したら有りました

[125: 匿名さん]

>>123

これです。

https://www.mansion-review.jp/ranking/evaluation/#result

[126: マンション検討中さん]

ちなみに有名資産方式だと資産価値が高いのは神奈川北エリアではシティタワーが1番らしい・・・。ほんまかいな(笑)。

https://www.sumai-surfin.com/product/okishiki/

[127: 匿名]

>>126 マンション検討中さん

なんか野村と住友ばっかで臭うな、その資料・・・。

[128: マンション検討中さん]

>>127 匿名さん

ですね。

[129: 匿名さん]

住まいサーフィンの相場が明らかにおかしいのは定説です。

[130: 匿名さん]

もう他はいい。
ここの事について、語らないか。良いところも今ひとつの事とかも・・・・。

[131: 匿名さん]

下の商業施設は素晴らしいよね。
賑やかなマンションになるんじゃないかな。

[132: 検討板ユーザーさん]

確かにここの1階は広場もあるし、雰囲気良くなりそうですよね。恐らく、商業エリアの中心地になるんでしょうね。

[133: 匿名さん]

地権者の店がそのまま入るんでしょ？
外観はしゃれていても、中身は以前の商店街の店。
あとは居酒屋のチェーン店もなったっけ。
何を夢見ているのだ？

それにグランツリー、ららテラス、東急スクエアで軒並みのチェーン展開資本は入っている。
この３施設への入居を決断しなかった資本が、こんな地権者の店が入り乱れたあべこべな施設への入居を決めるかな？

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

残念ながら同意。
せっかくの立地なんだから、単なる寄せ集めじゃなくて
コンセプト決めて目新しいお店をガンガン誘致してくれたら面白いんだけどなぁ。

でも強いていえばTSUTAYAには少し期待。
マンションの共用部に書籍や音楽の面で協力しているみたいだし、
個人的には「蔦屋書店」の形で生まれ変わってくれたら新しい目玉になる気がする。
武蔵小杉は魅力的な本屋が全然ないので。。。

[135: 匿名さん]

紀伊国屋書店と中原ブックセンターで事足りている身なので、いまさらツタヤに期待していないが、代官山みたいな店舗にするなら誘引力になるとは思う。

蔦屋書店の対面にはパチンコ屋。
このあべこべも武蔵小杉ならではですな（笑）

[136: 匿名さん]

この立地で地権者も元の商売をそのままは続けないでしょ。今頃、三井がコンサルつけて、新商売の提案や目新しいフランチャイズの斡旋に動いていると思うけどねー。

[137: 通りがかりさん]

>>136 匿名さん
とても楽観主義ですね。
期待し過ぎないほうがいいよ。

[138: 匿名さん]

ここの構造は、免震ではないですよね。制震かな？それとも耐震？

[139: 匿名さん]

免振でもなくて長期優良でもないならガーデンの２／３くらいの価格じゃないか。

[140: 匿名さん]

>>139 匿名さん

なわけねーだろ(笑)

[141: 匿名さん]

ここの小学校と中学校の学区域はどうなるんだろう？

[142: 匿名さん]

日吉大規模複合開発プロジェクトっていう総計画戸数１３２０戸も気になる～。
販売時期もコスギサードアヴェニューと近いし比較できそう。
https://www.proud-web.jp/mansion/pc-hiyoshi/

[143: 匿名さん]

日吉なんて検討にも値しない。

[144: マンション検討中さん]

検討中なんですが、ここって子育て世代（特に赤ちゃん）にはどうなんでしょう。
南武線の線路に隣接するのも気になるんですが、
おそらく竣工のタイミングに前後してエルシィ跡地のタワマン工事が始まりますよね？？
下手したら入居後2〜3年、工事の騒音に悩まされる日々が待っているのでは・・・。
もしくは、そんなの気にならないくらいの遮音等級で迎え撃つ感じなんでしょうか。

[145: 匿名さん]

子育て世代なら、土地も資材も高騰して狭い部屋で売り出したりこれから売り出すものを検討するより、中古で広いのを検討された方がいいと思いますよ。

お子さんの数にもよりますが。
同じ三井でも初期のと今とでは広さが全然違います。
子育て優先なら、まるっこ公園の近くの野村の物件や新丸子のスミフの物件など幅広く検討された方がいいと思いますよ。

[146: 検討板ユーザーさん]

ここに限らず、今は建築費が高騰し、販売価格がとんでもないことになるから、デベはこれまでより平米数を減らし、場合によってはグレードもワンランク下げるか、若しくはオプション扱いにしてなんとか価格調整をしているね。

[147: 匿名さん]

>>142 匿名さん
今どき駅徒歩9分プラス3分は気にならないですか？

[148: 匿名さん]

>>144 マンション検討中さん

線路側は二重サッシで迎え撃つんじゃないですか？電車の走行音が微かに聞こえるかなぐらいになります。

[149: 匿名さん]

>>141 匿名さん

北口のガーデンと同じ、小学校は新設の小杉小、中学は中原中ですね。

[150: 匿名さん]

ここの商業施設がどうなるかだが、あまり期待できそうにないかな？

コモンズのレベルは、小杉にしては相当頑張ったと言われてたが、蓋開ければ連日盛況
大衆に毛が生えた程度だが、正直このレベル同等以上の飲食が入ってくれることを望む。

もう、共稼ぎ若夫婦ご用達の大衆店は腹いっぱいだよ、溢れすぎ。

[151: 匿名さん]

新設小学校は、ここ別かもしれない
まだ決定ではない

[152: マンション検討中さん]

>>150 匿名さん
このあたりの再開発組合にテナントを期待してはいけないです。
いったん立ち退いたお店が戻ってきますからプラスアルファ程度の新テナントでしょう。

[153: マンション検討中さん]

立ち退きしたテナントって何がありましたっけ？ 川崎信用金庫は覚えてますが・・

[154: 匿名さん]

>>144

それを考えると売出価格は安いかもしれませんね。
エルシィ跡地タワーが完成して静かになったら、価格上がってる可能性ありますね。

[155: 匿名さん]

マンション価格の7割を占める建築費が数年前より40%上がってしまったままなのはどうしようもない事実なので、昔の感覚で坪280ぐらいか妥当と思っても、それが同じ内容でも360ぐらいになってしまうことは予め見込んでおくしかないですよ。
土地も10%上がってるしデベも慈善事業じゃないから、それ以下で売り出されることはまずないでしょう。これは価格戦略云々ではなく、もうその値段でないとやっていけない状況だということです。武蔵小山と似てます。

[156: 匿名さん]

>>151 匿名さん

確定した学区内に新たに立つのに別になるのはおかしな話。99パーセント有り得ない。

[157: 名無しさん]

エクラスやプラウドと同じ。
小杉小と今井中だと思いますよ。

[158: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ここは新設小学校じゃない。ほぼ決定。
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/3949/

[159: マンション掲示板さん]

>>158 匿名さん

この記事をどう読んだら、そう読み間違える？ 新設小学校です。

[160: 匿名さん]

新設小学校なんじゃないっていう意味じゃない。

[161: 匿名さん]

日本語は難しいアルね。

[162: 通りがかりさん]

http://www.city.kawasaki.jp/880/page/0000080750.html

・第６号
・決定資料

これを見る限りは新設小学校でしょうね。

新築マンションが増えてキャパの問題で学区がめちゃくちゃ変動する地域もありますが、ここはきっと新設小なのでは

[163: マンション掲示板さん]

じゃない↑ じゃない↓ 難しい。
まぁ、新設です。

[164: 匿名さん]

小学校、病院などのインフラ含めて、ガーデンがダントツでいいと思う。
次がシティータワーでしょう。
エクラスは仕様が悪すぎる。壁が薄く上階の音が響きまくる。一年前に1500万アップで売りましたが、実需ではオススメできません。

[165: 匿名さん]

>>134 匿名さん

最近できた中目黒の蔦屋書店は、規模も中途半端で、もはや話題性もありません。
ただの暇潰しスペースという印象。

ところがこれを武蔵小杉らしく幼児や子供たちも騒げるNew蔦屋書店であれば、新規性も話題性もグッと上がります。
何もCCCがやらないなら中原ブックランドでも紀伊国屋でもビジネスチャンスだと思いますけどね。

[166: マンション掲示板さん]

>>164 匿名さん
ガーデンは不便だししたから出る梁が酷いので検討から外しました。

[167: 匿名さん]

ガーデンがダントツとは偏った見方だな。ガーデンの中古を売りたい、早く売りたいのかな。

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん

ガーデンダントツでいいよ〜。
北低層抽選で外れて撤退。貸してよし、住んでよし、売ってよしの3拍子。
エクラスは実需的には残念、時期もあるけど、まあ儲かったけどね。

[169: 匿名さん]

偏った見方のかたの主観はスルーしますよ。

[170: 匿名さん]

ガーデンの中古売れてないよ。

[171: 匿名さん]

ガーデンがダントツ最下位ってことでしょ（笑）
片腹痛い。
まーここもそんないいってわけでもないけど。

[172: 匿名さん]

武蔵小杉の中古タワマンの在庫が多すぎる。
明らかに供給過多でしょ。
今後も大規模なタワマン開発も控えている事だしね。

[173: 匿名さん]

ガーデンを再販価格で買うなんて馬鹿馬鹿しい！

[174: 匿名さん]

ガーデン素晴らしいですよ。
将来性、スペック含め文句なしに武蔵小杉ナンバーワンですね。
とはいえ、こちらも素晴らしいでしょう。ナンバーワンになれるだけのポテンシャルはあるかと思います。

[175: 匿名さん]

>>172 匿名さん

どこと比べて多過ぎるの？適正在庫がいくつか知ってるの？

[176: 匿名さん]

ガーデンを買って失敗した人が紛れ込んでるね。

[177: マンコミュファンさん]

>>176 匿名さん
どこかのマンションブロガーも書いてるけど今新築マンションを買うのは富裕層の娯楽ですね。土地代、人件費、資材等の高騰で同等の品質のマンションが数千万高くなってるんですから。

[178: 匿名さん]

ここも最近のマンション同様に狭い部屋が多いんだろうな。

[179: 匿名さん]

>>177 マンコミュファンさん

最近は中古も高いよ。そりゃそうだ。今住んでいる所を売却しても新しく住む所の資金も今は高いからね。
要は、利便性のあるところは今後は中古も高い！

ガーデンは知らんが、武蔵小杉エリアの時点で少なくとも一定の需要はあると思う。言うほど凄くも無く、かといってそれ程悪い訳ではない。

[180: 匿名さん]

坪単価はガーデンより高くなるのは間違いない！