Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[481: 匿名さん]

駅前というより、北向きは線路前だから音の影響は多少なりあると思いますよ。
まぁ、それも含めての価格設定になるでしょうから北向きの低層は安いと思いますが、将来的に資産価値は期待できなさそうです。あと、今回のモデルルーム跡地にタワーマンションも建設されるでしょうから、眺望や日照も今以上に悪くなるでしょうね。

[482: マンション検討中さん]

エレベーターが非常用入れて4機しかないのは心配。515戸で今時こんなもんでしょうか。

[483: 通りがかりさん]

>>482 マンション検討中さん
ガーデンでは非常用入れて7機で600戸だったと思います。正直少ないですね、、まあその分管理費、修繕積立金は安くなると思いますが。

[484: マンション検討中さん]

>>483 通りがかりさん
ありがとうございます。やはり朝の出勤時はエレベーター待ちが少しストレスになりそうですね。

[485: 匿名さん]

間取り見ましたがこれはちょっと・・
全体的に玄関周りにゆとりを持たせたしわ寄せかリビングが狭い。柱の食い込みも目立ちます。
これはここだけの話ではないのですがカウンターキッチンはある程度広いリビングに適していて
１０畳そこそこのリビングに無理やり付けるものではないと思う。
特に気になる間取りについて購入希望の方の参考に苦言を呈しときます。
下記以外の間取りでもリクエストあればお答えします。

M55・・・突っ込みどころ満載。キッチン壁付けにしてるのに真ん中のカップボード？要らない。
　　　　 リビングにわざわざ廊下作ってどうするの。
　　　　 おかげでリビングが隣の６畳寝室に毛が生えたぐらいでダイニングテーブル置く場所ない。

M71A・・・エントランスや廊下にゆとりがあるのは高級感があるので一概に悪いとは言わない。
　　　　　 でもこれはなくないですか、優雅なエントランス～ホール～幅広リビング廊下の先には
　　　　　 実質７畳程度のリビング。

M59A・・・一見窓が多くて素敵に見える、あくまで一見。
　　　　　他の角部屋にも言えることですが三角リビングは実際より相当広くないと使い勝手が悪い。
　　　　　具体的に言うと一般的な長方形で１２畳の使い勝手だと三角は１５畳は欲しい。
　　　　　眺望が良ければ我慢できるかもしれないが北向きによりお見合い？厳しい。
　　　　　他の居室も柱の食い込みが激しくベッドをちゃんと置けるのか怪しいレベル。


　　　　

[486: 匿名さん]

515戸で実際に利用できるエレベーターが3機だとしたらかなり少ないですね。
私が以前住んでいたタワマンは約630戸で6機（高層3機 低層3機）で約100戸あたり1機割り当てられていたので混雑時間帯の待機時間を考えると心配です。

[487: マンション検討中さん]

エレベーター、非常用入れて４機は少ないですね。
非常用入れて６機のタワーマンションに住んでいたことがありますが、朝エレベーターが来ないときのイライラは相当なものでした。

[488: 匿名さん]

エレベーターは戸数よりも、階数をエレベーターの数で割ってはかるのがよろしいかと思う。

[489: 匿名さん]

ガーデン買えた人は正解でしたね。

[490: 通りがかりさん]

わざと否定的な事を言う人も出てくるのですね、なるほど。
ただ、この掲示板見ていると、周辺環境・マンション自体の事ともに、確かに！と思うことも沢山あって…結局は自分で納得するしかないのですね〜。
北側は、いくら南武線が東急線よりうるさくないとはいえ、目の前が線路だからキツイでしょうね。
南側は、やはりヨーカ堂が将来どうなるかによりますよね。

[491: マンション検討中さん]

3階南西側に保育園が入りますが、園庭からの騒音などは、どのくらいの階まで響くのでしょうか！？あまり南東側までは来ないかなぁ。
お隣のプラウドにも同じように保育園ありますよね。

[492: 通りがかりさん]

南武線のあとがきになる人は、線路向かいのマンションで内覧があれば見てみることをお勧めします。以前見たマンションは前オーナーさんが自身で2重サッシにしてました。
流石に音はあまり気にならないレベルですが窓を開けると音が気になりますね。

[493: マンション検討中さん]

エレベーター
グランドウイングが38階506戸で6台プラス1台
ここのは3倍速いとか?

[494: 匿名さん]

240/m あればok

[495: 匿名さん]

コストカットが現れてますね…

[496: マンション検討中さん]

まぁ、今のご時世からしてコストカットは避けられないでしょう。原価高だから。販売価格も武蔵小杉だけ高くなったのではなくて首都圏全域で高くになっていて、あの大船でさえ駅直結とはいえ平均坪単価360だからね。どうかしてるよ。
武蔵小杉の全てのパークシティに搭載されている全熱交換型第1種換気も入らないのでは？
この仕様は稀有だからないのが普通でけど。

[497: 匿名さん]

>>494 匿名さん

残念！ここは全台210/mです。
ま、38階ならそれで十分。問題は台数だよ。

[498: 匿名さん]

>>496 マンション検討中さん

ここも全熱、ガラスはlow-eはパークシティと共通

[499: 匿名さん]

投資には立地ですよ 立地は素晴らしい

[500: 匿名さん]

>>491 マンション検討中さん

プラウドの南向き住戸を平日昼間に内覧すれば、ある程度体感出来そうですね。

[501: 匿名さん]

>>482 マンション検討中さん

130戸／台（非常用含む）は周辺タワマンでも前例が無いほど高い集約率なので、朝の混雑は覚悟する必要がありますね。
台数的にも低層と高層共通かしら。

[502: 匿名さん]

こちらの図面が正しければ全階共通で３台っぽいですね。

https://norman.jp/kawasaki/post-436/

[503: マンション検討中さん]

>>501 匿名さん
低層階に住むと、エレベーターを待ってもいつまでも乗れない…ということになってしまうのですね、、、
一台一台の大きさは、どうでしょうか。ベビーカー等が数台乗ると、キツイ感じですかねー

[504: 匿名さん]

５００戸以上の数でエレベーターが３台だと結構キツイです。
混雑時間帯とかエレベーターが止まっても満員で乗れないのは困りますね。。

[505: 匿名さん]

おっ、はやくもブログ査定されてるゆるまささんと言うブロガーの人いますね。
『ちなみにだけど、武蔵小杉駅ナンバーワン物件であろう駅直結のマンション
「エクラスタワー武蔵小杉」は坪単価２８０万円くらいでも買えちゃってるんだよね。
それを思うと、武蔵小杉で坪単価３５０とか４００とか聞くと、「えっ」って気分
になっちゃうんだよなぁ…。』
だそうです。
武蔵小杉全体でエクラスタワーがナンバーワンですね。知りませんでした。
http://yurumasa.com/kosugi3rdavenuetheresidence/

[506: マンション検討中さん]

ナンバーワンの価値は何を指標にするかで大きく変わりますよ。

グランドウイングは駅直結で仕様もよく、平均坪単価も売り出しは約300程度だけど、東急線の線路に近すぎたり、横須賀線までは距離があったり。

ミッドとステーションは東急線、南武線、横須賀線にもバランスよく3分圏内だし、売り出しの価格はいまとは比べられないほどお得で、でも約10年経つのでリフォームを必要な時期だったり。

エクラスは当初パチンコ屋が入ることで誰もがそれを気にしていたし、横須賀線までは多少距離もあったり。


ザ・ガーデンはとりわけウエストは横須賀線利用者からすればだいぶ遠かったり、買い物スポットが再開発地域に比べるとまだ発展途中だったり。

[507: 匿名さん]

過去の売出価格で語ってたらなんも買えないよ。時価で語ろうよ。

[508: マンコミュファンさん]

シティタワーがあと3邸残ってますよ。
どうですか？(笑)

[509: マンション検討中さん]

住友いいよね
グランツーリスモ近いしね

[510: 匿名さん]

えくらすはないよ。なんであんな好立地に貧相なマンション建てたんだろう。デザインと仕様がひどい。

[511: 匿名さん]

>>508: マンコミュファンさん

立地と仕様、築年数のバランスを考えるとシティタワーは最強。
南エリアには（たぶん）これ以上建たない ＝ 南エリアでは常に一番新しい
というのはリセールでも強い。

唯一にして最大の欠点は値段。笑

[512: 通りがかりさん]

そのエクラスさんの修繕積立金の大幅増はなんだったのでしょうか？

[513: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉買う金あったら
山手線内側に低層マンション買ってる。ここ数年の異常気象どう考えれるかって話だよ。
お金の使い方

[514: 匿名さん]

知り合いから、予定価格表を見させてもらいましたが本当に高い！
場所とコンセプトは素晴らしいですが、そう簡単に完売しなさそうですね。

[515: 匿名さん]

連投してる奴キモいから

[516: 匿名さん]

>>507 匿名さん

気持ち悪い。

[517: 匿名さん]

>>514 匿名さん
うるせえよクズ野郎
お前が売れ残りだよ

[518: 匿名さん]

>>511 匿名さん
シティタワーは共用施設が無くてつまらないだろう。スタディルームで本読んだり、風呂入りに行ったり。タワーマンションなのに居住空間が専有部に限られてる。

[519: マンコミュファンさん]

>>518 匿名さん
まあ釣りかもしれないけど・・

十数年後にそれが一番効率が良いかもって気付くんだよな・・・って真面目に返してみる

[520: マンション検討中さん]

シティタワーは75平米がマックスの広さなので。ファミリー向けでは将来的に狭く感じますね。

[521: 匿名さん]

>>511 匿名さん

シティタワーも現在の修繕積立金が平米百円以下という爆弾を抱えていて、大変怖いんだけど…

[522: 匿名さん]

>>520 マンション検討中さん

75平米？地下のトランクルーム込みで言ってます？

[523: 匿名さん]

>>518 匿名さん

大規模マンションは共用部がメリットの一つなのは間違いないけど、風呂みたいな水モノは遠慮したいね。

[524: マンコミュファンさん]

>>521 匿名さん

それは怖いね。確かに平米100円以下は安すぎでプランニングを疑うね。
まあタワーは何処でも30年以降は未知数だから時限爆弾を抱えている様なもんかも・・

[525: 匿名さん]

>>522 匿名さん
ごめんなさい。トランクルーム込みで72平米マックスでした。

[526: 匿名さん]

>>521 匿名さん

ただシティタワーは800世帯ありますからね。
他の1.5倍くらいですから、その分積立金安くてもいけるという計算なのでは？
もちろん、マンション自体もデカイので修繕費もそれなりでしょうが、
世帯数のスケールメリットがそれを上回れば問題ないわけで。

まあ、正直先の事は分からないのはどのマンションも同じかと。

[527: 匿名さん]

>>526 匿名さん

794戸のミッドスカイタワーは平米200円超えですよ？だいぶ先の世界が異なるように思えます。

[528: 匿名さん]

>>503 マンション検討中さん

基本11人乗りですね。普通の大き目とは言え、籠3台とは大胆なコストカットをしてきましたね。見学者は殆ど気づいてないですよ。

[529: 匿名さん]

>>516 匿名さん
民度の低い輩は書き込みすんな！

[530: 匿名さん]

>>524 マンコミュファンさん

シティタワーは￥87円/平米のようですね。

[531: 匿名さん]

住友は初期の管理費が破格に安いことが多いから参考にならない。

[532: 匿名さん]

>>517 匿名さん
気持ち悪いとかクズ野郎とか連投しているお前の方がよっぽどゴミ野郎だよ！
買いたくても買えない僻み野郎は失せろ‼

[533: 匿名さん]

>>488 匿名さん

階数で割っても、1台当たり12フロア超えはキツイよ…

[534: 匿名さん]

>>527 匿名さん

築10年のMSTと3年のシティタワーを比較してもあまり意味はないかと…。

MSTの場合、修繕費回収の仕組みを改正して
金額を一定にする代わりに一気に高くした経緯があります。
http://www.midskytower.com/50years

通常は5年ごとに段階的に上がっていくので、
シティタワーもいずれ平米200円はゆうに超えます。

MSTのやり方には一定の支持があり、
他のタワマンでも採用するケースがあるようですが、
永住目的ならそれで良いものの、10年くらいで売却する前提の人にとっては
当然段階的に上がる方が良いわけです（自分勝手ですが）

また、MSTは黒字を見込んでいますが、万が一将来足りなくなってしまった場合、
「金額一定」で納得していた住民が金額アップを受け入れるのは容易ではない気がします。

[535: 匿名さん]

>>534 匿名さん

分かり易い解説ですね〜。有り難うございます。
ということはシティタワーは10年以上住むと、それまで安かった修繕費のしわ寄せを喰うわけですね？

[536: 匿名さん]

>>535 匿名さん

「シティタワーは」というか、普通マンションはみんなそうでしょ（笑）

シワ寄せも何も、スタートからMAX上がる時までの計画表を最初に見せられます。

[537: 匿名さん]

>>536 匿名さん

シティタワーも普通のマンションなんですね…No. 1と言うので期待してしまいました。

[538: 匿名さん]

住宅ローンの金利が上昇しそうなので固定にするか変動にするか悩み中。。

[539: 匿名さん]

350万なら選手村と同じくらいかな。。

＞住友不動産によると、選手村のマンション群は、分譲戸数でみると、タワーマンションが次々に建てられ、駅の混雑などが問題化している武蔵小杉（川崎市）で０６年以降に売られた計約７２００戸の約６割に当たる。一方、すでに選手村近隣には５０階以上のタワーマンションが林立し、同じ中央区内には、さらに５棟の計画がある。

　人口減の時代でも、入居者は集まりそうだという。同研究所の松田忠司主任研究員は「晴海は都心に近く人気が高い。ディベロッパーも一斉には発売しないとみられ、値崩れせず順調に売れる可能性が高い」とみる。１億円超の物件も多い周辺の超高層マンションは完成数年前から売約が相次ぐ人気ぶり。大手不動産幹部も「都内は当面、人口増が続き、高所得層の需要も旺盛。金利が急上昇する気配もなく、『選手村』も問題なく売れる」と楽観的だ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180912-00000048-asahi-bus_all

[540: 匿名さん]

今、住んでいるマンションは１３０戸でエレベーターが２基ついているが、５００戸以上のタワマンで３基って絶対に少ない！。宅配会社とかベビーカーが乗ってたらかなり厳しいと思う。

[541: マンション検討中さん]

ウチも約130戸に2基のエレベーターです。でも、ウチのマンションのよりはるかに性能の良い物でしょうから、単純に比較は出来ないですが…。
ところで、非常用って、常用と兼用ではないのでしょうか！？普段使えるのは、やっぱり3台？？

[542: マンション検討中さん]

先日中古を内覧したミッドスカイタワーは798戸に対して8基なので、単純計算で100戸に1基。1-34階 で3基、34-59階で4基、さらに引っ越しにも対応した大型1基ありましたよ。

[543: マンション検討中さん]

非常用エレベーターを本当の非常時にしか使わない建物は稀ですよ。
法律上防火扉で隔離できるようにして非常用と名乗っているだけなので。

[544: 匿名さん]

タワマンのエレベーターは日常生活で必要不可欠なので3基では絶対に少な過ぎる。
立ち退きに費用と時間がかかった影響のコストカットだとしたら残念なマンションだ。

[545: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん
ミッドは実際には9機です。隠れた場所にさらに1機あるんですよ。各階からのゴミ搬送用ですけど。

[546: マンション検討中さん]

ここの販売って、期分け販売しますか？訳あって年明け4月ごろに契約したいのですが。一回で全て売り出しますかね？

[547: 匿名さん]

>>545 匿名さん

普段使えるエレベーターが何機あるかが重要

普段使いできないエレベーターがたくさんあるとコストだけかかって損では？

[548: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん
全て普段使いできますよ。
ゴミ搬送用も管理職員の方々が綺麗に使ってくれてるので私はたまに使ってます。

[549: 匿名さん]

非常用エレベーターを日常的に使用したら非常用エレベーターの意味がないと思う。

[550: 匿名さん]

タワマンの非常用エレベーターは宅配便がメイン使用であと引っ越しとかペットとか、警備員、掃除夫など一般住人以外が使う事が多い。

[551: 匿名さん]

>>541 マンション検討中さん

図面を見る限りは、非常用エレベーターは一般用と並んでて普段使いし易い作りにはなってると思います。古いマンションみたいに防火扉で仕切られてることもないようです。
朝晩はこれ含めて4台での運用を想定してると思われます。ベビーカーやペット連れはこちらですね。
ただ、これならせめて一般用エレベーターは13人乗り位にして欲しかったですね…

[552: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん

半分近くは次回以降の販売が確定してますね。

[553: 匿名さん]

>>549 匿名さん
その認識は間違ってるよ。

[554: 匿名さん]

>>551 匿名さん

非常用エレベーターが普段使いし易いレイアウトだと、エレベーターホールから業者利用が目立つのはちょっとなぁ

[555: 匿名さん]

>>547 匿名さん
それはそのとーり！

[556: 匿名さん]

>>542 マンション検討中さん

タワーマンションは100戸に1台が一般的な中で、それより少ないとちょっと不安ですよね。

[557: 匿名さん]

IoT対応が殆ど皆無だったのが悲しい。。。

[558: 匿名さん]

電気は始めから一括受電か、ガーデン同様自分で好きな電力会社は選べないね。
今って一括受電してどれくらい電気代下がるのかなぁ。

[559: 匿名さん]

自分が住んでいる武蔵小杉のタワマンの場合、非常用エレベーターは、宅配や警備員、清掃員、引っ越し業者以外にもペット連れの時、粗大ゴミをカートで下ろす時、屋上テラスに上り降りする時など住人もよく使います。

[560: マンション検討中さん]

>>558 匿名さん

そんなに変わらない気がします
結局、一括受電の業者が入るから中間マージンが発生するし、一般の住民は自由化の恩恵を受けられず自由に選択できないんだよね
自由に選択できれば一割減だったりポイントを貯めれるけど…

災害になったら業者はすぐに来れないだろうから復旧は遅いだろうね

なんていうか、一昔前のトレンドなのかな

[561: 匿名さん]

>>560 マンション検討中さん

電力自由化で選択した電力会社だと送配電設備は東電がやってくれるけど、一括受電は受電業者が設備も管理するの？？

[562: 匿名さん]

440戸で5基の41階建タワマンに住んでますがエレベーター待ちますよ。
ここは4基しかないって本当ですか？
正気の沙汰ではないですが…
ゴミ収集用のエレベーターは4基の他についてますよね、流石に。

[563: 匿名さん]

502さんのリンク先見ました
ゴミ収集用のエレベーターがなくて4基ですか…絶句。。

[564: 匿名さん]

3基のエレベーターだと、中層階より下が不便になりそう。

[565: 匿名さん]

「コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンス」って長い名称で住所を書く時に面倒臭い。
もっと短くできなかったのか。

[566: 匿名さん]

低層階と上層階用で各３基の計６基。
さらに配送業者、引っ越し業者用１基。
その他ごみ収集やペット同乗用が低層と高層用で各１基の計２基。
総計９基。
これくらいは必要なんじゃないのか？

うちのマンション４７階建。

[567: 匿名さん]

>>564: 匿名さん

低層高層で分かれてないとしたらなおさらですよね。
デパートとかでよくある、３台とも上の方にいてなかなか下に降りてこない・・・
というのが日常だとちょっときついかも。。

[568: 匿名希望さん]

エレベーター点検の時は、普段使うエレベーターが6基でも実際の稼働は4基になる為結構込み合うのに（高層階1基、低層階1基ずつ交代での点検。ちなみに戸数はここのマンションより若干少ないです）、3基のうち1基がエレベーター点検になったら大変な待ちになるでしょうね。夜中にエレベーター点検入るなら別ですが。

[569: 匿名さん]

ここ見てると他のタワマンからこのタワマンを検討してる人が多いみたいだけど、武蔵小杉の他のタワマンからここへの買い換えを検討してるって事でしょうか？
よそから見ると最近の武蔵小杉って通勤地獄とか保育施設が足りないとか急激に人口が増えた故のネガティブイメージが強いのですが・・・

[570: 匿名さん]

だめなとこばかりみてもしょーがないので、共用部の良いとこもピックアップ。

各階ゴミ置き場への扉が共用廊下から2重となっているところは、三井不動産らしい優しさが表れていてよいところですね。宅配ボックスや食配ステーションが各階に設置されているのも目新しいです。大型の拠点防災倉庫が中層階（27階？）に設定されているのも配慮されてます。鍵はGWT同様タッチレスで入館可能でとても便利そうです。

[571: 匿名さん]

>>568 匿名希望さん

エレベーター点検は平日昼間と相場が決まってるけど、平日昼間はそんなに利用は集中しないでしょ。

[572: 匿名さん]

>>569 匿名さん

そんなのはマスコミが面白おかしく誇張してるだけで、住んでる住人からしたら実際は些細なことで、得られる便利さからは離れ難い気持ちの表れなんでしょう。

[573: 匿名さん]

>>565 匿名さん
そればっかりは再開発組合のセンスが…

[574: 匿名さん]

>>565 匿名さん
「コスギ スリーエレベー ザ・コムンデス」でどうかな？

[575: 匿名さん]

>>571 匿名さん

平日昼間は小学生の帰宅時間と幼稚園のお迎えの時間帯に混雑します。お仕事で日中マンションにいらっしゃらない方には関係のない事なので、お気になさらなくても大丈夫じゃないでしょうか。

[576: マンション検討中さん]

>>575 匿名さん
小学生の帰宅&幼稚園お迎え時間のピーク時に、エレベーター点検なんてされたら…このマンションではキツそうですね。赤ちゃん連れてベビーカーで…とか、つねに余裕を持って行動しないとお迎えに遅刻しかねない。
各階への食配ステーションや宅配BOXの設置は、ただでさえエレベーター足りないのに、余計に混雑を招きそうだから、必要なかったような…

[577: 匿名さん]

各階に宅配BOXってまじですか？？
すごいですね・・・この規模のマンションで前例はあるのでしょうか？
便利なことには間違いないですが、メンテとか大変そう。。

ここは共用施設も充実しているので、管理費が気になりますね。

[578: 匿名さん]

エレベーターエレベーターってここ希望者は高齢者ばかりなの？
同規模のタワマン住んでる(500戸台エレベーター9機)けど若い世代は健康兼ねて階段利用がメインだよ。
階段に慣れれば普段はエレベーターの存在を忘れるよ。

[579: 匿名さん]

578は無視してください 笑

[580: 匿名さん]

なぜ無視…ちなみにみなとみらいの海沿いのタワマンね。
みなとみらい住人が健康志向なだけ？