Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3967: マンション検討中さん]

まあこのコロナで先行き不透明な時に買う必要あるかと言われると躊躇するよね
待てる人なら見送って待つの一つの手だとは思う。
新築もまだ北口の三菱ツインタワーとエルシィ跡地は残ってるし。中古でもいいってなら尚更買い急ぐ必要はない。

[3968: マンション検討中さん]

まあそう言って買えない人はいつまで経っても買えないよね。欲しかったら買う、欲しくなかったら買わない。それでよし。

これからマンション価格が上がるとか下がるとか変わらないとか、小賢しく素人が考えても当たりはしないよ。

[3969: マンション検討中さん]

べつに誰も上がるとか下がるとか言ってませんよ(笑)
不確実な世の中なので、リスク回避するのも一つの手ですよねって言ってるだけです。
欲しいなら買うってだけの判断軸で買うのは流石に思慮が浅いなと思いますよw
安い物件ではないんですから、不動産市況が上がった場合、下がった場合、現状維持の場合、金利が変動した場合のシミュレーションくらいはしてリスク許容度に収まってるかくらいは考えた方がいいですよ。
それを事前に考えた結果買うもしくは見送るのと、何も考えずに欲しいから買ったのでは大違いだと思いますが。

[3970: マンション検討中さん]

欲しい物件が駅徒歩1ー2分であれば、買っていいと思います。これくらいのグロス帯だと残債の減りもかなり早いので。そもそもがキャピタルゲインを狙っての観点なのであればこの物件に限らずどこのエリア見てもかなり困難だと思いますし、
あくまで住みながらの資産形成という観点でいえば良い選択肢であると思いますね。

ここの立地で価値がべらぼうに下がっていくのであれば、他のマンション群はもっと笑えない状況になり、そうなると銀行からしても不良債権が増えるだけなので、そんなことにはならないかと。

[3971: 匿名さん]

今後、令和築の駅近マンションは希少価値が出ますよ。

[3972: 匿名さん]

購入者だけどさっき内覧会に行ってきていいマンションだと思ったよ
買ってよかった

[3973: 匿名さん]

>3971

逆じゃない。平成後期設計はコストダウン仕様ってことで敬遠されるかも。

[3974: 匿名さん]

>>3969 マンション検討中さん

至極おっしゃる通りだと思いますが、そんなの当たり前では？
リスクを考量し、問題なく返済できそうで、それでもって買いたい気持ちがあれば買うのがいい。

2008年頃からマンションは下がる！と言い続けて、いつまでも買えない人が知人にいます。待つことも大切だけど、待ったからと言っていい結果が得られるとは限らない。
今検討している人は、返済が大丈夫かをよく考えた上で、自分の気持ちに素直に行動すべし。

[3975: 匿名さん]

>2008年頃からマンションは下がる！と言い続けて、いつまでも買えない人

物価ではなく結果的にマンションだけ上がる要因を作った安倍総理は退場。さあ、どうなるか。

[3976: マンション検討中さん]

>>3970 マンション検討中さん

価値が下がって云々は取得価格次第でしょ
他のマンション群も安く買えていれば全体が同率に下がっても痛みは少ない
残債割れはしないかもしれないが、5000が4000になるのと8000が6500になるのとでは後者の方が打撃
将来売るなら相場より高い家賃で住んでしまったという結果になる
あと、ここは地理的に逆流したら売るに売れないから完全住みきり前提じゃなきゃ手を出すべきじゃない

[3977: 匿名さん]

>>3976 マンション検討中さん

> あと、ここは地理的に逆流したら売るに売れないから完全住みきり前提じゃなきゃ手を出すべきじゃない

それを言うと関東はハザードマップ該当地域だらけだけどな。
あんまり指摘されないけど、港区内陸もハザード該当地域はあるし、世田谷の高台と言われているところも該当しているところがある。

実際、昨年の10月以降も武蔵小杉の中古マンションはしっかりとした価格で動いているしね。レインズ見ていれば分かる。

完全すみきりじゃないと、みたいなことを言っているとどこも買えなくなるよな。

[3978: 匿名さん]

＞完全住みきり前提

終の棲家のつもりでも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じたときに売れないと身動きとれなくなる。リセールのことは菅げえておかないと。

あるいは買ってはいけないといってるのか。

[3979: マンション検討中さん]

>>3977 匿名さん

東京は地下水路やスーパー堤防でまだましなところもある
ここの問題は単なるハザードだけじゃなく下水合流式が最大のネック
停電くらいならいいがSFTの二の舞になれば摘む
彼らは気の毒だが、掲示板見てると売れないとかエントランス出るのも恥ずかしいとか、そうなってしまう
それを覚悟&気にしないなら買えばいい

[3980: 通りがかりさん]

なぜタワーマンションに住みたい人はいるでしょう？
自分の土地ではなくて自由に住めない。
理由不明。

[3981: マンション検討中さん]

>>3979 マンション検討中さん
何もご存じないようですが、東京都の８割は下水合流式ですよ。

https://www.gesui.metro.tokyo.lg.jp/about/pdf/currentproblem.pdf

[3982: 匿名さん]

>>3973 匿名さん
東日本地震前後で差が出るのでは？前は地震で痛んでいる恐れもありますし.....。

[3983: 匿名さん]

>3982

３・１１を体験してる物件は少なくとも震度5強には耐えられることが証明されている。杭不足マンションは３・１１をきっかけに調査が始まったところもある。

[3984: 匿名さん]

ここ境界梁ダンパー使ってる。これって大きな揺れでは自身が壊れて揺れのエネルギーを吸収する。熊本地震のように大きな揺れに2度襲われたらどうなるか。3・11の後に広まった技術なのでフィールド実験中。

[3985: マンション検討中さん]

>>3981 マンション検討中さん

地下水路ないのに合流式なのが問題なのでは？

[3986: マンション検討中さん]

>>3985 マンション検討中さん

じゃあその地下水路があれば二子玉川とか多摩川沿いの地域は問題ないの？
そもそも東京23区全てに地下水路があると思ってるの？

小杉の水が溢れたのは水門を閉じなかったのが原因で、台風１９号の降水だけだったら周辺のタワマンの貯留槽で十分対応できたと思うよ。

[3987: マンション検討中さん]

>>3986 マンション検討中さん
タワマンとか周辺施設の貯留槽も含めれば対応可能。

[3988: 匿名さん]

>>3984 匿名さん

資格持ちの専門家の方ですか？
因みに免震こそフィールド実験のようなもんですよ？

[3989: 匿名さん]

>3988

その通り。受電盤を地下に設置していたことと同じくタワマン自体がフィールド実験中。

[3990: マンション検討中さん]

タワマンではないが高層オフィスなら東日本大震災が起きる数十年前からあるんだから実験もクソもないだろう
水害問題はタワマンに限らず戸建て、低層板マンも当てはまるし地盤問題なら支持層まで杭を打ち込んでるタワーマンションの方が戸建てより安心だろ

[3991: 匿名さん]

>>3972 匿名さん

参考にしたいので、いいマンションと思われたポイント教えて欲しいです

[3992: 名無しさん]

>>3972 匿名さん
僕も気になります

[3993: 契約者]

内覧会後の感想について書いてみます。

因みに南東側の部屋です。

よかった点

・東横線駅まで2分かかると書いているが、自分の歩きでは2分もかからない
・エレベーターが思ってたより結構早い
・商業施設と直結で便利
・サードアベニューの周りの道に植木が多くて綺麗
・多様な共用施設
・ベランダからみなとみらいのビル群が見える
・色んな方位にエントランスがある

残念だった点

・38階のラウンジが思ってたより狭い
・4階にも住居空間のいれるのはケチ
・部屋からの景色の一部がマンション群になる
・メインエントランスが思ってたよりしょぼい
・メインエントランスの外に置いてある造形物(バターナイフ)要らない(本当に要らない)

[3994: 匿名さん]

>>3993 契約者さん

ありがとうございます。
残念な点も書いて頂いていて参考になります。
外から見ただけですがエントランス狭そうですよね。エレベーター、ホール等も実際は狭いのではと思いました。
シティタワーやプラウドタワーのような豪華さは無さそうですね。

[3995: 契約者]

>>3994 匿名さん

よく言えば、メインエントランスは高層オフィスビルに入ってるホテルの入り口を思って頂ければと思います。
例えば、日本にあるコンラッドホテル、セントレジス、プリンスギャリーホテルの1階の入口のような、狭いけど高級な雰囲気です。エレベーターで上がってもロビーはありませんが。笑

[3996: 匿名さん]

>>3994 匿名さん

シティタワーのエントランスは別格ですが、エントランスは小さいながらも高級感ありましたよ。パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズよりも私は好きです。

[3997: 匿名さん]

エントランス水の音が素敵だと思います！確かに狭いかもですが、ホテルのエントランス感があります。管理用エレベーターからゴミを出したりするのですよね…ホテルライクからのゴミ出しが残念ですが、配慮してもらえるのかしら

[3998: 匿名さん]

水を使った共用施設って意外と金食い虫で費用削減のために数年後に枯山水なんてことも。

[3999: マンション検討中さん]

個人的にはバターナイフ好きだけど。。

エントランス類は、好き嫌いでそうですね。二層吹き抜けみたいなのを求める人には向いてない。個人的には家にまでそこまで求めないかな。

[4000: マンション検討中さん]

まあここは立地が素晴らしいので共用施設とかエントランスの豪華さで勝負する必要ないからね。

[4001: 匿名さん]

>>3998 匿名さん

このマンションの水盤の大きさなら大した費用にはならなさそうですけどね。

[4002: 匿名さん]

エントランス好きです
シンプルだけど高級感あってあと想像していた以上に外観がよかったです

[4003: 匿名さん]

季節外れのサクラ満開。

[4004: 匿名さん]

>>4003 匿名さん

気に入らないなら書き込まなければ良い。

[4005: 名無しさん]

外観いいよね
エクラスとウィングはほぼ駅と一体って感じで外観とか気にしたことなかったけど、サードアベニューは広場から徐々に目線が上がっていく感じが良い

イトーヨーカドー邪魔だなぁって思っちゃうけど、テナントもダイソーとか日用的な感じで使い勝手いいから無くなって欲しくはないかな

[4006: 匿名さん]

ヨーカドーはここの再開発計画が持ち上がった時に地権者として加わることも
可能でしたが、自ら対象外にしたので無くなることはおそらく無いかと。

[4007: 検討板ユーザーさん]

ヨーカドーというか土地建物は現在はリートの所有みたいです。
http://www.jpr-reit.co.jp/portfolio/detail/83.html

ちなみに昔は東京機械製作所の所有でした。
東京機械製作所は武蔵小杉周辺でグランツリーも含め多数のビル、マンション用地を所有していたんですが大赤字で全部手放した感じですね。

[4008: 匿名さん]

こちらのマンションって耐震等級は有しているのでしょうか？
すでに他で出ておりましたら申し訳ございません。

[4009: 匿名さん]

>>4008 匿名さん

耐震等級1です

ここの住民は冷たいな
水害系の話になるとすっ飛んでくるのにまともな質問には答えず
それとも頭お花畑でそんなことも知らずに答えられないのかどこに書いてあるかも知らないとかか

[4010: 匿名さん]

>>4009 匿名さん

冷たいも何も6月に送られてきた保険の見積書を見れば分かるじゃん笑

[4011: 通りがかりさん]

>>4009 匿名さん

落ち着いて下さい。病的です。

[4012: 名無しさん]

>>4010 匿名さん

恥ずかしいからやめてよ
普通は住宅性能評価書でしょ

[4013: 匿名さん]

>>3977 匿名さん
ハザードマップで浸水リスクのない場所を選ぶのはいくらでもできる。
浸水想定区域でも売らないといけないマンション営業はそんなの気にするなというが、こいつらは客の生活なんかどうでもいいクズだからな。
ハザードマップで災害リスクのない場所を買うのは必須だろ。

[4014: マンション検討中さん]

ハザードマップで浸水リスクのない場所を選ぶのはいくらでもできる(ドヤ)

[4015: マンション検討中さん]

揚げ足とるようでなんだが、災害リスクがないとこなんてこの日本であるのかねぇ？
結局は、リスクとメリット、価格のバランスだと思うけど。当たり前だけど、古来発展してきたところは多かれ少なかれ水場の近くよ？

[4016: 匿名さん]

そそ、災害に限らないけどゼロリスクの物件なんて皆無じゃないかな。高台の物件推されても、大概利便性が激落ちするしな。何をどこまで許容するか次第で選択肢は様々。

[4017: 匿名さん]

確率が高すぎるでしょ
武が悪い賭けだよ
負け確定じゃん

[4018: 通りがかりさん]

>>4017 匿名さん

負けとか、勝ちとか。。。
毎回劣等感で大変ですね。

[4019: 匿名さん]

また浸水系の話ですか…飽きました
最終期は高倍率になるのですかね

[4020: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4021: 名無しさん]

>>4019 匿名さん

飽きる飽きないの話じゃないんだけどな

[4022: マンション検討中さん]

逆に問いたい
川崎市が作成しているハザードマップで武蔵小杉一帯に水害リスクがあるのはみんな知ってる話なのに更に何を話したいの？

[4023: 匿名さん]

>>4020 マンション検討中さん

本当にそうです。
比較考量して決めるだけの話。

[4024: 匿名さん]

前向きな検討者が多そうでなにより
みなさんローン事前審査出してる感じですか？
抽選日はドキドキですね

[4025: マンション検討中さん]

ローン仮審査も問題なかったので今週住戸登録予定。
最終期はどのあたりの部屋が人気なんだろ？

[4026: 匿名さん]

完売後に再販はでないかしら？

[4027: マンション検討中さん]

三井は再販値上げする。
今買うのが正解。

[4028: マンション掲示板さん]

東角の部屋を検討しているのですが、皆さまはどこの部屋を検討されているのでしょうか？

[4029: 匿名さん]

再販ってキャンセル住戸？　狙うならキャンセル待ち登録しておいた方がいいよ。

[4030: 匿名さん]

完売後にキャンセルが出たらデベもさっさと売り切って切り上げたいから値上げなんてするケース無いと思うけどな。

早くしないと高くなるから決断をって煽るのすみふステマのパターン。三井ステマもまね始めたか。

[4031: 匿名さん]

ザ・タワー横浜北仲みたいに売物件がたくさん出ないかな。

[4032: 匿名さん]

北仲はバーゲンセールだったから転売しても利益出る。ここは無理でしょ。

[4033: 名無しさん]

>>4030 匿名さん
武蔵小山はキャンセル住戸を１割以上値上げして再販していますが

[4034: 匿名]

>>4030 匿名さん
パークコート浜離宮もキャピタルゲートプレイスも値上げして売ってましたね。

[4035: マンション検討中さん]

でもここは、三井の後発があるから、さくっと売りたいんじゃない？ただ後発の相場に影響与えたくないから安売りもせずというところかな。

[4036: 名無しさん]

>>4035 マンション検討中さん
後発はだいぶ後なので関係ないのでは？
武蔵小杉の相場が値上がりすれば高く売るし、上がらなければそのまま売るだけでしょう

[4037: マンション検討中さん]

>>4036 名無しさん

エルシー跡地は販売はそんな先ではないでしょ？
駐車場はすでに閉鎖してるし、来年春くらいには販売開始とかじゃない？竣工は2023とかでしょうけど。

[4038: マンション検討中さん]

エルシィ跡地を含めた駅前広場の再編成は三井の開発と歩調を合わせて10年かけて整備していくことが川崎市から発表されたけど、マンションが建つのはいつだろうか。少なくともあと5年くらいはかかるんじゃないかね？
営業に聞いても具体的な時期は決まってないとしか言われなかったよ。

[4039: マンション検討中さん]

さらにさらに、2026年に三菱のツインタワーが大量に供給されるんだし、わざわざ時期を被せて販売する必要もないから、2027年くらいから販売開始して竣工は2030年近くくらいにになるんじゃないかなあ。
駅へのペデストリアンデッキ直結を実現させてからの方が高く売りやすいだろうし。

[4040: マンション検討中さん]

そののんびり感でやるなら駐車場は営業するはずだけど。。

[4041: 通りがかりさん]

川崎市に確認したら4月に公表された北口駅前再開発計画案のパブコメの取りまとめは今月か来月に公表されるようです。

[4042: マンション検討中さん]

私が登録した部屋に登録いれるなよ！絶対入れるなよ！

[4043: 匿名さん]

>>4042 マンション検討中さん
me too
お互い抽選に当たります様に！
（同じ部屋だったりしてw)

[4044: 口コミ知りたいさん]

登録ってどの程度はいってますか。
パークタワー勝どきやプラウドタワー東池袋なんかは大盛況で激戦のようですが。
一応マンマニさん推奨なんでこっちもそれなりなんでしょうか。

[4045: マンション検討中さん]

まあ第１期の物件と竣工済みの最終期を比べてもねー。ここも残り1割くらいでしょ？

[4046: 住民板ユーザーさん6]

>>4040 マンション検討中さん
だいぶ前から営業してるよ。やってなかったのは2?3週間くらいよ。

[4047: マンション掲示板さん]

どの辺の部屋が人気なんですかね、、

[4048: 匿名さん]

前向きにこちらで検討なさっていて、最終期に登録された方が当たります様に！住民板でお会いできるといいですね

[4049: 匿名さん]

最終期は北向きが多いですね。

[4050: 名無しさん]

北向きは両サイドからバルコニーが向き合っているのが気になるので見送る事にしました。

[4051: 通りがかりさん]

>>4039 マンション検討中さん

三菱ツインは2026年供給で決定なのですか？？
たしかに1500戸もの供給とわざわざ被せる必要は無いですよね。

[4052: 名無しさん]

>>4048 匿名さん
皆前向きに検討するから登録出すんだけど
そのうち誰かは外れるのに何言ってんの

[4053: マンション検討中さん]

三菱地所のツインタワーは↓の記事にもある通り2026年に竣工予定です。
コスギサードの重要事項説明にも三菱のツインタワーが2026年に竣工予定との記載があります。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52491403.html

[4054: マンション検討中さん]

抽選まであと2日！
3倍くらいに落ち着いてるのだろうか？自分の出した部屋の倍率聞いてもボカされてよくわかってない。

[4055: 匿名さん]

>>4054 マンション検討中さん
あと、2日ですね！ドキドキです…
うちの倍率はその時時点ですが、ハッキリ教えてもらいました
明日に事前確認の電話で最終倍率を聞く感じかな

[4056: マンション検討中さん]

なにあの遊具みたいなの。
まるで田舎のショッピングモールか、廃れたテーマパークみたい。

[4057: 口コミ知りたいさん]

三井の見解を説明して欲しいですね。
賛否両論のバターナイフと違い、大多数の人間から批判をされるということは、製作側もヤバいと知ってた訳で「どうせ認めない」だろうけど…。
問題なのは変更した事ではなく、何故、把握しているだろうと思われる著るしい変更を説明しなかったのかですね。

[4058: 匿名さん]

まともなデベなら変更は契約者に承認求めるけど三井はやってないのかな。もしやってるのならみんなで承認しないとか。

[4059: 匿名さん]

オブジェ、今朝撤去されたみたいだけど、住民板で話題になってから、まだ間もない。

業者を手配するにも時間がかかるから批判が多かったからという訳でもないかも。設置して何か不具合があったから持ち帰って補修するだけだったり。まだ、続きはあるかも。

[4060: 住民さん]

>>4059 匿名さん

自分もそう思います。
戻ってくるの許せない。

[4061: 住民板ユーザーさん7]

多分そうですよね。自分もそんな気はしています。三井さんも折角良いマンションを作ったのだから最後の最後で台無しにするのはやめて欲しいものです。

[4062: 口コミ知りたいさん]

>>4055
しかし面白いですね。
三井の公式HPでは予告のみで販売の具体的な内容は今のところ表示されてません。
秘密主義なんでしょうか。
ポータルだとSUUMOだけ出てますね。

最終期1次
登録受付日／9月19日（土）
登録受付時間／10：00AM ~1：00PM
抽選日時／9月19日（土）1：30PM
今回販売戸数 32戸
価格 4734万7975円~8465万6571円
最多価格帯 8400万円台（6戸）
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 41.99m2~79.83m2

[4063: 匿名さん]

>秘密主義なんでしょうか

予告広告出したら本広告出して周知してから販売開始ってのがルール。今日中に出すつもりなのかもしれないけど、出さなかったら面白いでは済まない。

[4064: 匿名さん]

32戸ですか、これが全て売れたら残りは10-20戸ってとこですか？1LDKがやはり残りそう？

[4065: マンション検討中さん]

1L、2Lはわからないけど3LDKは1戸を除いて全て明日の抽選で販売される模様。

[4066: マンション検討中さん]

>>4065 マンション検討中さん

多分東角は人気でしょうね。
実際に眺望もそこまで悪くないし。