Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3927: マンション検討中]

北側の音を聞きに行きましたが、王将の辺りを電車が通過するとガタガタ聞こえますね。それがどこまで許容出来るかがポイントかと思いました。通勤時間帯ピークの電車が多い時間は気になりますが、南武線は思ったより本数が少ないのと、東横線の音とはちょっと違うなと感じました。こればっかりは人の感じ方が違いますので、仁義を通して内見を要望してみてもいいかもしれません。

[3928: マンション検討中]

>>3924 匿名さん
2LDKだからですかね？

[3929: マンション検討中さん]

昨年のような台風・大雨被害への対策を、行政も考えてはいるようですね。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/5048/

[3930: マンコミュファンさん]

>>3928 マンション検討中さん
むしろ2LDKは売れ線でしょう

[3931: 匿名]

>>3922 匿名さん
榊淳司は価値のない情報を金に変える現代の錬金術師ですからね

[3932: 匿名さん]

>>3929 マンション検討中さん

25mプール分を10分かかる排水ポンプ4本て焼け石に水な気が…しかも山王だけやっても上流で起きたら意味ないですし。
エリマネも内水氾濫リスクに言及してるし、さらには↓もあるし。
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO61533290V10C20A7000000
ここも同じ対策して欲しいけど今年の台風シーズン過ぎた後で全員引き渡しになるまでは管理組合で決められないのでしょうか。

[3933: 匿名さん]

>>3930 マンコミュファンさん

新築マンション高値時代の60㎡台2LDKはわかりますが、在宅勤務でもう1部屋欲しい人がいる中で76.59㎡の2LDKは逆行している気がしますね

[3934: 評判気になるさん]

>>3933 匿名さん

別に良くね。在宅とか関係ない人が買う。

[3935: 通りがかりさん]

川崎市の中核都市だし、今時国の補助もあって災害に予算ってめちゃめちゃ付きやすいから行政による対策はされていくよ
駅前も綺麗でショッピングモールがある東横沿線の街なんて武蔵小杉以外ない、てかそれだけ歴史のない街だから災害もあるけどね

[3936: 匿名さん]

https://mobile.twitter.com/BranzTowerTYM/status/1295678433205161985

ここも水密扉つけて欲しかった

[3937: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3938: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3939: 口コミ知りたいさん]

最終期で申し込みを検討しています。
電車の混雑が気になるのですが、
・武蔵小杉?新宿（湘南新宿ライン等）新宿9時10分頃着
・武蔵小杉?登戸（南武線）登戸8時10分頃着
・武蔵小杉?新宿三丁目（東急東横・副都心線）新宿３丁目9時頃着
これらの混み具合についてはどの程度かご存知の方いらっしゃればお教えいただけませんでしょうか。

もちろん自分で乗って確かめるのが一番なのですが、仕事の都合で暫く行けそうになく、よろしくお願いします。

[3940: 本人]

>>3936 匿名さん

確かこちらの物件も水侵入防止用の扉が何箇所かに設置されると聞きました。
他にも商業施設から非常用で電気も引っ張って来れようにし、電源設備も地下一階(本来ならは地下二階)に設置するらしいです。

[3941: 通りがかりさん]

>>3939 口コミ知りたいさん
JRも東横線もまず座れませんし、指定されてる時間はいずれもピーク時間かと思います。その中でも南武線は少し我慢すれば2,3駅で降りる人が多いかな？といった感じですかね。今はコロナ禍なのでやや人が減っていますがそれでも混雑している感じですね。

[3942: 匿名さん]

南武線は武蔵中原で富士通関連社員が大勢降りますからね。

[3943: マンコミュファンさん]

>>3939 口コミ知りたいさん

その時間帯なので空いてはないですが、押し込まないと入れないような混雑はありません。
中目黒以降は特急でも運良ければ座れることありますし、私はそこまでストレスなく通勤しています。

[3944: マンコミュファンさん]

>>3943 マンコミュファンさん

東横線→副都心線限定の回答でした。
説明不足ですいません。

[3945: 口コミ知りたいさん]

>>3939 口コミ知りたいさん
横須賀線のホームは確かに遠いですが、その中では海老名から来る埼京線直通が比較にならないほど空いてます。
新しいルートなのでまだ相鉄沿線から新宿に通勤する住民があまりいません。新川崎も止まらないでやってくるので武蔵小杉から座れる可能性もあります。

[3946: マンション検討中さん]

今日からモデルルーム再開のようですね?

[3947: 匿名さん]

一般の方は塀が撤去されいきなり商業施設が現れてびっくりされているみたいですね。
南武線沿いの北側も区役所方面へ向かう車道が出現すればさらに印象が違ってくるでしょう。

[3948: マンション検討中さん]

店舗は、住民入居後に全てオープンなのでしょうか？
公開広場前の店舗スペースが、広くてカフェレストランのような気がしますが、ご存知の方いらっしゃいますか？

[3949: マンション検討中さん]

>>3948 マンション検討中さん
KOSUGI CAFE nappa69ではないでしょうか

[3950: 匿名]

>>3949 マンション検討中さん
nappa69は二階だったような

[3951: マンション検討中さん]

>>3950 匿名さん
そうだったんですね。
ありがとうございました

[3952: マンション検討中さん]

みずほ銀行は、入居しないのでしょうか？

[3953: マンション掲示板さん]

>>3952 マンション検討中さん
みずほも入りますよ

[3954: マンション検討中さん]

え、nappa69移転するんですか？

[3955: 匿名]

>>3954 マンション検討中さん

2号店のようです。
https://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/4944/

[3956: 住民板ユーザーさん1]

店舗は11月グランドオープンなので、それまでにはどこが入るか発表あるでしょうね！

[3957: マンション検討中さん]

最終期に購入を検討している方っていますか？価格って、初期と比べてどうなんですかね？

[3958: マンション掲示板さん]

>>3957 マンション検討中さん

消費税が上がった影響はありますが、極端に上げたり下げたりはしていないと思いますよ。
三井や三菱地所はそういう意味ではとても良心的。住友とは違います。

[3959: マンション検討中さん]

>>3958 マンション掲示板さん

教えていただき、ありがとうございます。それほど変わってないとのことで安心しました。
ただ、今買い時なのか悩んでます。政権も変わり、今後の金利、コロナによる不況、などなど。周辺の武蔵小杉の中古マンション価格の値下がりもウォッチすると70m2台で6000万円台なども出てきており、気にしています。

[3960: マンション検討中さん]

中古は築年数に応じて減価しますからね。1.5%/年くらいの価格の落ち込みは、値下がりというより年相応です。武蔵小杉も初期のタワマンからは大分年数がたってますから、6000万代もあるでしょうね。

[3961: 匿名さん]

>3960

建物は経年劣化するけど簿価みたいに単純に減価しないところが難しいんだよね。不動産は相場の影響を大きく受ける。

首相退陣でアベノミクスマンションバブルが終焉するのか。

下がるなら、コロナの影響でローン支払いに困った人が投げ売りってことで中古のほうが先だろうね。新築物件は完成在庫になってから値下げ、新規売出し物件を下げるのはそのあと。

[3962: マンション検討中さん]

>>3961 匿名さん
いや減価は、市場価格の話ですよ。
株に比べると不動産の景気による上がり下がりなんて大したことないと思う。下がっても1割くらいじゃない？コロナでローン払えなくなって投げ売りとかよく聞くけど、実際現象として、データあるんかな？

[3963: マンション検討中さん]

>>3962 マンション検討中さん

コロナが理由だとローン支払い一旦停止は銀行に言えば大丈夫。
急いで任意売却という事にはならない

[3964: 匿名さん]

アベノミクスの低金利で不動産は4割上がってる。金利が上がったら下がるよ。

[3965: 匿名さん]

減価というのなら中古物件が新築分譲時よりも高く売れてるケースはどう説明するのかな。

[3966: マンション検討中]

>>3959 マンション検討中さん
買い時かは勤務先やご家庭のライブイベントによって異なりますので、なんとも言えませんが、今の時期は気になるところですよね…横須賀線側のマンションは下がってきていますが、東横線側のマンションはまだまだと言った感はあります。マンションの好みもありますので、中古物件を内見して見るのが1番ですが、最終期で時間もないので、この機を逃して（新築に対する）もいいかを考えて検討される方がいいかも知れません。

[3967: マンション検討中さん]

まあこのコロナで先行き不透明な時に買う必要あるかと言われると躊躇するよね
待てる人なら見送って待つの一つの手だとは思う。
新築もまだ北口の三菱ツインタワーとエルシィ跡地は残ってるし。中古でもいいってなら尚更買い急ぐ必要はない。

[3968: マンション検討中さん]

まあそう言って買えない人はいつまで経っても買えないよね。欲しかったら買う、欲しくなかったら買わない。それでよし。

これからマンション価格が上がるとか下がるとか変わらないとか、小賢しく素人が考えても当たりはしないよ。

[3969: マンション検討中さん]

べつに誰も上がるとか下がるとか言ってませんよ(笑)
不確実な世の中なので、リスク回避するのも一つの手ですよねって言ってるだけです。
欲しいなら買うってだけの判断軸で買うのは流石に思慮が浅いなと思いますよw
安い物件ではないんですから、不動産市況が上がった場合、下がった場合、現状維持の場合、金利が変動した場合のシミュレーションくらいはしてリスク許容度に収まってるかくらいは考えた方がいいですよ。
それを事前に考えた結果買うもしくは見送るのと、何も考えずに欲しいから買ったのでは大違いだと思いますが。

[3970: マンション検討中さん]

欲しい物件が駅徒歩1ー2分であれば、買っていいと思います。これくらいのグロス帯だと残債の減りもかなり早いので。そもそもがキャピタルゲインを狙っての観点なのであればこの物件に限らずどこのエリア見てもかなり困難だと思いますし、
あくまで住みながらの資産形成という観点でいえば良い選択肢であると思いますね。

ここの立地で価値がべらぼうに下がっていくのであれば、他のマンション群はもっと笑えない状況になり、そうなると銀行からしても不良債権が増えるだけなので、そんなことにはならないかと。

[3971: 匿名さん]

今後、令和築の駅近マンションは希少価値が出ますよ。

[3972: 匿名さん]

購入者だけどさっき内覧会に行ってきていいマンションだと思ったよ
買ってよかった

[3973: 匿名さん]

>3971

逆じゃない。平成後期設計はコストダウン仕様ってことで敬遠されるかも。

[3974: 匿名さん]

>>3969 マンション検討中さん

至極おっしゃる通りだと思いますが、そんなの当たり前では？
リスクを考量し、問題なく返済できそうで、それでもって買いたい気持ちがあれば買うのがいい。

2008年頃からマンションは下がる！と言い続けて、いつまでも買えない人が知人にいます。待つことも大切だけど、待ったからと言っていい結果が得られるとは限らない。
今検討している人は、返済が大丈夫かをよく考えた上で、自分の気持ちに素直に行動すべし。

[3975: 匿名さん]

>2008年頃からマンションは下がる！と言い続けて、いつまでも買えない人

物価ではなく結果的にマンションだけ上がる要因を作った安倍総理は退場。さあ、どうなるか。

[3976: マンション検討中さん]

>>3970 マンション検討中さん

価値が下がって云々は取得価格次第でしょ
他のマンション群も安く買えていれば全体が同率に下がっても痛みは少ない
残債割れはしないかもしれないが、5000が4000になるのと8000が6500になるのとでは後者の方が打撃
将来売るなら相場より高い家賃で住んでしまったという結果になる
あと、ここは地理的に逆流したら売るに売れないから完全住みきり前提じゃなきゃ手を出すべきじゃない