Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3801: 周辺住民さん]

地権者ばかりで全く魅力のない再開発となりました。新たなお店を誘致しないとオープンしても入ること無さそう。期待していただけに正直がっかりです。

[3802: 匿名さん]

セントア武蔵小杉と同じで魅力の無い再開発だと分かっていたので仕方無いです。
武蔵小杉で商業は期待薄ですね。

[3803: 通りがかりさん]

小杉は他からの集客が見込めないから難しいよ
個人的には子供がいるから小杉小学区と文化センターあるだけでメリットなんだけど

[3804: マンション比較中さん]

集客見込めるような店舗があると人が多過ぎてマンション居住者が利用しづらくなっちゃうから、どこにでもあるような実用的な店舗だけの方が居住者にはプラスだったりする。

[3805: 通りがかりさん]

実物を見ましたが、下の商業施設のデザインは素敵でしたね。マンションの意匠はシンプルでしたが。

[3806: 販売関係者さん]

地権者以外のテナント誘致、発表はまだまだこれからですよね
集客力が高すぎるテナントは必要無いと思いますが

[3807: マンション比較中さん]

ドトールがドトール珈琲店になって戻ってこねーかなー。中原ブックセンターは建替え店舗のみになるのかな？？TSUTAYAも復活するならそっちか？？

[3808: 匿名さん]

何戸ぐらい残ってるんだろう？

[3809: 通りがかりさん]

こちらのマンション買えなかったものです。中原ブックセンターの上が、分譲マンションになったりしないかなーと思っています。

[3810: マンション検討中さん]

スーモで何部屋か売りに出てますね?

[3811: 匿名さん]

内覧会影響あるかな。ゼネコン社員も立ち会ったりする。

大成建設の15人感染　都内の建設現場でクラスターか

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6365514

[3812: 口コミ知りたいさん]

>>3811 匿名さん
現場が異なれば影響ないでしょうね。

[3813: 匿名さん]

ピンポイントで指摘されてる。

新型コロナで露呈したタワマンの弱点　真っ先に暴落するのは武蔵小杉か

https://news.yahoo.co.jp/articles/cf93b9e34edb9a2105bc7ce61dc6e3c148dd...

[3814: 住民板ユーザーさん5]

またいつもの榊じゃん

[3815: 購入経験者さん]

ドトール戻るなら星乃珈琲がいいな
同じドトール・日レス傘下だし

[3816: 匿名さん]

この住宅ジャーナリストって10年前からタワマン暴落するって言ってる人だっけ？？
そんな人が更に友人とやらから又聞きしたっていう、隣の部屋の話声とか生活音が聞こえるってどんだけ信憑性あるんだか。。。住戸内の部屋の話と混同してんじゃないの？？
是非実名でマンション名挙げていただきたい。
少なくてもそんなタワマン、武蔵小杉じゃ見たことも聞いたこともない。

[3817: 匿名さん]

>>3816 匿名さん

タワマンで隣の生活音が聞こえるなんてそんなことないと思うのですが。あっても普通の板マンと同じレベルだと思う

[3818: 匿名さん]

乾式壁ってパネルを貼り合わせ。遮音性は隙間を少なくしてなのでカタログスペックの遮音性は高くても実際は施工による。あと、振動や地震で揺れて隙間が空いてくることも。

板マンはコンクリだから経年変化はない。

[3819: 匿名さん]

あと、壁にくぎ打っても、隙間ができちゃう。戸境壁って共用部分だから本当はダメなんだけどね。

[3820: タワマン住民]

壁の厚さや材質より隣と上がどんな人かによりますよ。
今まで何回もタワマンと低層マンに住んだことありますが、騒音で困ったことは一回もありません。
周りにタワマン住んでる人も何人かいますが、隣の生活騒音で悩む人見たことありません。

[3821: 匿名]

>>3813 匿名さん

本日は地域スレからこちらに出張ですか？笑

[3822: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3823: 無名]

真ん中の広場エスカレーターあるからまっすぐ道またげばすぐ東急スクエア入れるのに道路の柵が凄く邪魔してる。なんとかならない？

[3824: 無名]

>>3823 無名さん
確かあの柵が無ければこのマンション殆ど駅直結なのにね！小松ストアーへも道路横切るだけの10m.
今のままだとぐるーっとまわって100m.

[3825: マンション検討中さん]

>>3816 匿名さん
そうそう！東横寄りの中古はほとんど購入時と同じ位かそれ以上の価格になっているかと

[3826: 匿名さん]

>3825

アベノミクスマンションバブルに助けられてるだけ。小杉だけじゃないし。これ以上金利下げられないしコロナもある。これからはきついでしょ。

[3827: 匿名さん]

>>3825 マンション検討中さん

売出価格はね
安い時に建った駅直結はともかくツインタワーも成約は下げてる

[3828: 匿名さん]

完成して、改めて良いマンションだと思いました。低層階の抽選で外れたけど笑

[3829: 無名]

確かに真ん中の広場は動線悪いから資産価値さがるね！

[3830: 無名]

主婦ならほとんど雨に濡れないで小松ストアーに行けるのに柵のために傘さしてとうまわり??、毎日のことだから大変。ちゃんと引き渡し前に三井に市と交渉させるべき。

[3831: 名無しさん]

フロアガラスコーティング70平米で17万ぐらいだったけどそんなもんですかね？
カーテンのオーダーとか色々忙しい

[3832: 住民板ユーザーさん5]

>>3831 名無しさん

めっちゃ安いですねw

[3833: 名無しさん]

>>3832 住民板ユーザーさん5さん
え、そうなんですか？
知り合いが使った業者三社に見積もりとって16から21万って感じでしたよ
結局性能評価表の内容見て決めました
内覧会同行と水回りのフッ素コーティングも付いてましたよ

[3834: ご近所さん]

このマンションの外観がはっきりしてきましたが、小杉のタワーで一番かっこいいと思います。何よりも王将が近いのがうらやましいです。この後エルシー（三井）板マンらしい、と日本医大隣接の三菱とまだ続きますが、どれが買いなのでしょう？

[3835: 評判気になるさん]

>>3834 ご近所さん
エルシーは敷地面積が小さいし南向きにがっつりサード が建っているのでどのような建て方するんでしょうね。　日本医大隣接は、駅からちょっと遠いかな。
サードのキャセル待ちが無難かな。

[3836: 住民板ユーザーさん5]

>>3833 名無しさん
たぶんうちが頼んだところと同じとこな気がします

[3837: 匿名さん]

ここは高架下近くの一番低いところに地下駐車場への入り口があることが心配ですね。浸水して風評悪化したら一発アウトですから。

[3838: 住民板ユーザーさん1]

>>3837 匿名さん
地下の駐車場って、一時利用者用ですよね？浸水するほどの悪天候の中、わざわざ来る客なんているんでしょうか…

[3839: 匿名さん]

>>3838 住民板ユーザーさん1さん

車の心配ではなく、その浸水で電源設備やられたら住み心地も住居の資産価値も最悪です。
東側よりは海抜？高いですが、あちらは分譲価格が安く多少値崩れしても問題ないです。
一方、西と北は築浅で高めの分譲価格です。それでもプラウドとガーデンは価格上がっていますが、ここはそれらより低い位置にあり真っ先に浸水リスクありながら地域最高値(シティタワーは別)の分譲価格で買うわけで、浸水して価値が下がれば目も当てられません。
そのリスク対比、駅近で利便性が高い新築ながら制震でエレベーター少ないコストカットマンションが無難といえるかは人それぞれの価値観次第かと。

[3840: マンション検討中さん]

>>3839 匿名さん
仰ることはわかりますし、リスクを擁護するつもりはないですが、微妙に錯誤するような言い方はどうかなと思います。
-何故かシティタワーを例外扱い
-東側マンションの分譲価格が安かったのは当時の市況の話で、現在は築年数分安い程度の価格で築年数と新築分を考慮するとサードが必ずしも高いというわけではない
-真っ先に浸水リスク、というのは武蔵小杉の中のさらに一部の中での話で、実際には以前のようにJR駅側が低地でそちらに水は流れていくので、真っ先にという言い方は誤解を招く
-プラウドとの差は微々たるもので、昨年被害をうけて追加対策をした（と聞きました）サードと比べてどうか？

[3841: マンション検討中さん]

エルシー跡地は、JRが買収したビルの再開発次第では化けるかもしれませんね。ただ、一般的には再開発は後発ほど高くなりますし、建設費も高止まりで、サードより安くはならない気がしますね。三菱は駅から離れる分高仕様でぶっこむか、価格を下げるかが注目ですが、最後の新築、を売りに粘って売りそう。。

[3842: 住民板ユーザーさん1]

>>3839 匿名さん
うーん…駐車場は地下二階で、発電機室は地下一階なのでよほどのことがないとダメにならない気がしますし、東側より高い位置にあるこちらがダメになるような状況であれば近隣のタワマンも全部ダメになってると思いますけどね…

[3843: 近隣住民]

>>3839 匿名さん

プラウドも地下の下水口から水が溢れて水害あったよ。それで、エレベーター半日くらい止まってたよ。ちゃんと現地の不動産と色々回ったかな？

免震が制振より高いから安全という勘違いは建築業界で笑われるよ？

もしかしてシティに住んでる人？シティも浸水寸前だったよね？

[3844: 匿名さん]

>>3840 マンション検討中さん

・シティは小杉は仕様や間取りが圧巻、他地域でも住友流の高値販売前提なので外しました。
・いくらで買ったものがいくらの価値かの話をしています。サードは今の市況維持か上昇前提でも東側は多少下がっても資産価値維持です。
・東は上記の通り浸水受けてもリセール耐性があります。前回の浸水は山王水系の逆流で東からやられましたが上流で決壊となれば西や北を通ってくるわけで、低いサードあたりに流れてくる懸念があります。プラウドは仮に被害受けても分譲価格低いので影響はサードより軽いです。

>>3843
個別のマンション名を出して被害実績を書かないようにしました。出てしまったので書きますがそこより低いここは大丈夫と言えないと思います。
免震云々は地震耐性を言っているのではなくコストカットという話をしているだけです。免震の問題点はあるものの中古市場では免震の方が人気ですし。

繰り返しになりますがだからダメではなく、利便性や新築重視の方はそれでもいいですし、価値観によって無難かどうかは人それぞれだと書いただけです。

[3845: 検討板ユーザーさん]

>>3844 匿名さん、
資産価値維持云々書いてますが、分譲当時の価格を持ち出して、下落耐性有りというのは意味がなくないですか？検討版ということは、今の市況で今の価格でどちらが資産価値維持しやすいかという観点でみるべきです。そりゃ私も分譲当時の価格で買えるならそっち買いますって。

[3846: マンション検討中さん]

ここって住民板含め、確証バイアスかかった頭ん中お花畑住民が多いよな

[3847: 匿名]

>>3846 マンション検討中さん

ここじゃなくてマンコミ全部がそうだよ

[3848: 匿名さん]

あらら中規模だが東急のタワー(160戸)も来るんだね。

[3849: 匿名さん]

長谷工タワーなのがちょっと。。。

[3850: 検討板ユーザーさん]

シティも浸水した?しかけたって聞きましたよ。グランツリーから横須賀線の側のがヤバかったですよね。
プラウドは住民の友達が言ってましたが、地下の駐車場?駐輪場は少し水入ったってききました。