Kosugi 3rd Avenue The Residence

[匿名さん]

コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1108/

所在地：神奈川県川崎市　中原区小杉町３丁目600番（地番）
入居時期：2020年8月下旬
総戸数：519戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造・地上38階建、地下2階建

交通：
東急東横線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
東急目黒線「武蔵小杉」駅　徒歩2分
南武線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
横須賀線「武蔵小杉」駅　徒歩1分
湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅　徒歩1分

間取：1LDK～4LDK
面積：41.99㎡～100.29㎡
売主：三井不動産レジデンシャル・東急不動産
施工会社：大成建設
管理会社：管理組合結成後管理会社へ委託

[3687: 検討中]

>3657さん
訂正します。このマンションのスラブ厚の件、コンクリのスラブで300mmでした！！シティタワーは中空洞ありのボイドスラブで320mmなので低重量系の遮音性はこちらのが上かな。。戸境壁はシティタワーと同じです。

[3688: 匿名さん]

スラブ厚は高層階よりも低層階の方が厚いみたいですよ。

[3689: 匿名さん]

境界梁ダンパーって大きな揺れに対して自身が壊れてエネルギーを吸収する。問題なのは壊れることが前提なのに補修費用が長期修繕計画に組み込まれていないこと。自然災害は計画できないからね。補修費用をどう調達するかが問題になるよ。

[3690: 検討中]

>3689さん
それって制振ならタワマンは全て当てはまりますか？自然災害加味して修繕費用組んでる所もあるんですか？？地震は心配です。

[3691: 匿名さん]

自身が壊れてエネルギーを吸収するタイプの制震がでてきたのはここ２、３年かな。低降伏点ダンパーも原理としては同じ。

ちなみに乾式壁は3・11の時結構壊れている。免震・制震にかかわらず。その時に補修費用調達の問題が起きている。

[3692: 匿名さん]

乾式壁が壊れる問題は補修費用だけでなく、戸境壁って防火の役割を担っていること。地震の後に火が出たら。３・１１は幸いお昼時間の後だった。

[3693: 口コミ知りたいさん]

乾式壁は地震で崩壊するようなものではないですよ。ジョイントにクラックが入るくらい。
防火性能に問題はありません。

それより下水の方が問題ですねここの場合。

[3694: 匿名さん]

>3693

クラックで済むとは限らない。耐力壁ではないから耐震基準の対象外。

[3695: 匿名さん]

そんなことに拘ってたらタワマンなんて住めませんけど、毎度色んなマンション掲示板へ出動ご苦労様です。

[3696: 匿名さん]

張りぼてのリスクちゃんと説明して販売すればいいことなんだろうけどね。それとも高い買い物なのに調べないほうが悪いのか。冠水騒ぎと同じ構図。

[3697: 口コミ知りたいさん]

>>3696 匿名さん
買えないだけだろ

[3698: 匿名さん]

酸っぱいブドウって言いたいんだろうね。うふっ。

[3699: マンション検討中さん]

検討してる人だけ書き込めばいい。

[3700: 検討板ユーザーさん]

テナントの情報が早く知りたいですね。

[3701: 匿名さん]

検討はしてるよ。ダメ物件つかまないためのね。

[3702: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワマンは電気設備などはやはり地下にあるところが殆どですか？？あの台風以来水害の被害に遭わない為に、今後のタワマンは水没しずらい場所に設置するような流れになるようなのですが、、ここは止水板のようなものと遊水場所??があるようですが水害は少し心配です。。万が一電気系統がやられた場合、隣の商業施設の電気をかりるようです。（こちらは電気設備等が二階かなんかにあるようです）

[3703: 匿名さん]

>3702

隣から借りるといっても十分な余裕があるはずはないから一部のエレベーターを動かせるといった程度じゃない。

[3704: 匿名さん]

>>3702 マンション検討中さん
商業施設付きマンションの強みですね！
ここは計画停電の対象外エリアでもあるので、災害時にエレベーターが止まることは少なそうで安心しました。

[3705: 匿名さん]

田町のグローバルフロントタワーは重力排水を売り物にしていた。
電気を使ったポンプがいらないとかだった。。
確か2階に汚水槽か何かがあった記憶がある。

[3706: 匿名さん]

>>3617 匿名さん
新スタバ、ららテラスでしたね！
コアパークに設置される飲食施設ってどこになるのでしょうね。スタバもマックも出来たばっかりだからそれ以外かな。

[3707: 通りがかりさん]

第5期27戸出ましたね。

[3708: 検討板ユーザーさん]

>>3707 通りがかりさん

順調ですね。

[3709: 匿名さん]

このあいだ発表された国交省の地価LOOKでも武蔵小杉地域は依然として上昇傾向のようです。

>>なお、令和元年10月の台風19号による当地区の商業地の地価への影響は認められない。人口増加を背景に武蔵小杉駅での乗降客増加傾向や周辺での待機児童問題が顕在化しているものの、当地区の良好な利便性を考慮すると今後も堅調な店舗・オフィス需要が見込まれることから、将来の地価動向は引き続きやや上昇すると予想される。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001328696.pdf

[3710: 匿名さん]

浸水リスクの調査実施を　政府の指針原案　今年春に策定へ
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20200218-00000592-san-soci

[3711: 匿名さん]

>>3671さん
川崎市の学区設定の詳しい資料参加になります！地域のまとまりを持たせる為、丁目単位での学区設定との事だったんですね。ということは、エルシィ跡地も日本医大の跡のタワマンも小杉小学校ではないとの事ですね！こちらに購入決めて良かったです。そしてペデストリアンデッキが出来れば横断歩道渡らなくて通わせられるなんて知らなかったです！子供の安全を考えるととても安心です。

[3712: 匿名さん]

週刊誌レベルの暴落記事は武蔵小杉のタワマンが買えない低所得者が溜飲を下げるためのものでしかない。
ムサコマダムは健在。

[3713: 匿名さん]

>>3711 匿名さん
普通に考えてその２つのマンションは小杉小だと思いますよ。
デッキではここはつながりません。

[3714: 匿名さん]

>>3713 匿名さん
普通に考えると、議事録にあるようにその2つのマンションは学区外だと思います。
特に現状が大きく変わらない限りは。なぜなら今の想定に、両マンション共に入っているから。お役人は基本計画現状維持だよ。

[3715: 匿名さん]

>>3713 匿名さん
ここに限らず学区って近いかどうかで決められてるわけじゃないよ

[3716: マンション比較中さん]

マンマニさんが更新してます。

https://manmani.net/?p=29897

https://www.youtube.com/watch?v=UBL4b1wIcH0

[3717: 匿名さん]

>>3713さん
直でデッキでは繋がらないことは知っています。エルシィ跡地マンションからデッキで繋がれば、高架下通ってデッキを渡るだけなので信号もなく安全だと考えました。
また学区設定は割と最近なので、今後立つマンションの事も含めての設定だと思います。上にあげている方の参考資料読めば分かります。

[3718: 匿名さん]

>>3731さん
補足ですが、資料には地域のまとまりを持たせる為、丁目単位での学区設定とありました。よって今後建つマンション3棟のみ小杉小と言うことはあり得ず、それならば一丁目在住のお子さん全てが小杉小学校に変更となると思います。

[3719: マンション]

中古価格は下がってるけどね。武蔵小杉タワマン。

[3720: 検討板ユーザーさん]

>>3719 マンションさん

レインズ見ていってる？成約価格下がってないよね

[3721: 名無しさん]

>>3719 マンションさん

三流経済誌の見過ぎ！笑

[3722: マンション検討中さん]

小杉のタワマンが欲しくても買えない連中は値下がりを期待しているのが多すぎる。
それだけ、人気と需要があるって事！
やっぱり、東横線の特急停車駅は人気あるわ。

[3723: 匿名さん]

>>3716 マンション比較中さん
マンマニさんも3rd買ったんですね！！！
動画途中からの登場、ビックリしました！
情報ありがとうございます！

[3724: 匿名さん]

ここに限らず、マンマニ氏は自分や仲間達が買ったマンションを時々ブログで持ち上げている。企業から金は貰っていないかもしれないが、自分たちの利益につながる行為で、あまり行儀が良くないと思う。

[3725: マンション検討中さん]

確かに見ていて気持ちのいいものじゃないな
低地で浸水リスク高いのは事実なのに必死に養護してるし
ハゲ散らかしてるし

[3726: 匿名さん]

>>3723 匿名さん
昨日の動画では現在住んでいるウエスト売却中だそうです！こちらに買い替えですね?！

[3727: 匿名さん]

まぁマンマニが買うってことはメリットあるからだろうしいいことなんじゃない

[3728: 通りがかりさん]

>>3726 匿名さん
ウエスト売却中というのは、どちらの動画か教えて頂けますか？
スムログで仕事用の部屋を別で持ちたいと仰っていたので買い増しだと思ったのですが。

[3729: 匿名さん]

>>3728 通りがかりさん

生配信のですが今でも見れましたよ。

[3730: 匿名さん]

マンマニって幕張なんて買っちゃってるからね。駅遠が投資でペイするとは思えない。マンマニが狙ってるってむしろネガ。

[3731: 匿名さん]

>>3730 匿名さん
マンマニが幕張で買ったのは48階最上階で7倍付いた部屋だぞ。利回り6%は堅いらしい。

[3732: マンコミュファンさん]

榊氏のがよっぽどひどい。有料のマンション資料購入したことがあるが、誰にでもわかるような薄っぺらい内容の記事でドン引きした。

[3733: 匿名さん]

>3732

騙される方も悪い。

[3734: マンコミュファンさん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[3735: 名無しさん]

>>3720 検討板ユーザーさん
レインズ掲載絶対では無いよ
俺の過去売買物件は8割掲載してないし

[3736: 検討板ユーザーさん]

>>3735 名無しさん

日本語が分かり辛い。
それにしても、レインズ見てないなら尚更中古価格が下がったって言える理由が分からないよね。下がっていて欲しいっていう願望があるのはわかるけど。

[3737: マンション検討中さん]

https://www.jiji.com/sp/article?k=000000255.000028482&g=prt

さて…

[3738: 匿名さん]

>>3737 マンション検討中さん
ちょうど良いですね！！
注目されて無駄に叩かれるのはウンザリ。

[3739: 匿名さん]

レインズに掲載されている価格の妥当性に関する疑問です。
レインズには、売り手の販売希望価格が載せられていて、最終的に値下げした場合でも、当事者が値下げ後の価格に修正しないようなケースはないのでしょうか。それとも全ての掲載事例は、売り手の希望価格などは一切関係なく、最終的な合意価格だけが取引価格として記載されているのでしょうか。
以前、ある業界関係者から、販売希望価格が値下げされた場合でも、当事者がその値下げ分を修正しないので、レインズに反映していないケースもあるように聞いた記憶があるので、常々疑問に思っていました。

[3740: 匿名さん]

>3739

成約事例の掲載は当然成約価格。

[3741: 匿名さん]

3739です。
REPLY感謝します。
レインズ掲載価格は、全て成約価格で、そもそもレインズに販売希望価格の掲載はないということ理解しました。知り合いの業界関係者の理解違いか、私の聞き間違いかと思います。お手数をお掛けしました。

[3742: 横浜西区民]

関東の人口4261万に対し、有効回答は7000人。意味ある？　特に馬車道が愛されている街2位って笑いました。（どうせ三井と丸紅の広告だろうが）治安悪い関内の向かい側で、駅周りは生活に便利な店なんかないです。結局、買い物しようとしたらキャバクラや風俗店がいっぱいある関内に行かなきゃいけない。

[3743: マンコミュファンさん]

日程表が届きました！
今の所、予定通りの12月中旬頃から入居開始となるそうですね。私の場合は持ち家の売却もあるので今年から来年にかけて忙しくなりそうです！皆さんは何月に引っ越したいかご希望はありますか？？

[3744: 住民板ユーザーさん7]

売却順調に進むと良いですね！

[3745: 評判気になるさん]

>>3740 匿名さん
で、誰が検証？本当か分からないよね

[3746: 匿名さん]

TBSでSFTの冠水時のマンション内の様子の映像が流れてたけど、最初はエントランスから入る水を土嚢を積んで防げてたんだけど、夜になって地下ピットの水が溢れてきて地下室を冠水したみたい。そしてまだ駐車場は未だに使えず。

受電設備が地下になくてもエリアの排水ができなかったら、被害はあるかもね。

[3747: 匿名さん]

コロナ騒動やらいろいろ逆風がある中で第５期２次ですね。
鑑みて着実に売れている感じでしょうか。。

≫登録抽選受付期間2020年3月13日（金）~2020年3月13日（金）
抽選日2020年3月13日（金）抽選時間16:30
販売戸数7戸
販売価格47,743,486円（1戸）~81,354,593円（1戸）
間取り1LDK（3戸）・3LDK（4戸）
専有面積43.46㎡（3戸）~74.57㎡（1戸）

[3748: 匿名さん]

この物件に限らず、どこも売れないだろうな?

[3749: マンション検討中さん]

https://vdata.nikkei.com/newsgraphics/land-value-map_analysis2020/

地価は持ちこたえましたが、景気後退懸念からマンション市況落ちそうでここに限らず手を出しにくいですね。

[3750: マンション検討中さん]

随分健闘してる方だと思います。
豊洲のブランズや晴海は厳しそうですね。

[3751: 匿名さん]

あれれ。。
続けてすばやく第5期3次(4戸)抽選が20(金)あったんですねー
ほんと最近は住友不動産方式を臨機応変に取り入れてますね。。

[3752: 匿名さん]

第5期4次も5戸販売ですね。

[3753: マンション検討中さん]

残りは40戸程度でしょうか。北向は単価が安いのでそれなりに売れてるみたいですね。ただ、やはりファミリータウンで1LDKは最後苦戦しそうです。デベも、苦戦するのわかってても単価アップのために一定数1LDKいれなきゃいけないのがつらいところ。。

[3754: 名無しさん]

コロナショックで大幅な値引き販売を期待しております！

[3755: 匿名さん]

三井不動産は在庫を持つ余裕があり、売り急いだりしないので、無理に値下げしてでも今すぐ売ろうとはしないと思います。

[3756: 匿名さん]

下げるとしたら内々でバルク売りで処分するだろうね。

[3757: 匿名さん]

第5期4次を最後にあとは9月まで販売しないみたいですね。

[3758: 通りがかりさん]

ついに最終期となってますね。
残戸数からして入居直前の方が売り易いという判断かも知れません。
とは言え今後コロナ騒ぎがどうなってるかにもよるでしょうが。

[3759: マンション検討中さん]

残りは、40プラスアルファというところでしょうか。そろそろエルシー跡地の開発に向けて動き出すんじゃないでしょうか？

[3760: マンション検討中さん]

最終期はいつ頃販売予定でしょうか？
すぐ完売になりますかね？

[3761: 匿名さん]

>3760

コロナ次第でしょ。

[3762: 住民板ユーザーさん1]

周囲の工事の目隠しがとれてきましたね。

[3763: 名無しさん]

報道発表資料　令和2年（2020年）4月24日
「小杉駅北口駅前まちづくり方針（案）」について意見を募集します

http://www.city.kawasaki.jp/templates/press/500/0000117035.html

[3764: 通りがかりさん]

中古で最上階出てますね。

https://www.nomu.com/mansion/id/RB634023/?mode=mk

[3765: 匿名さん]

>>3764 通りがかりさん
中古って言うか転売だよね
値段の釣りあげ半端ない

[3766: 匿名さん]

>>3765 匿名さん
建物完成していませんからまだ未入居です。
キレイキレイ

[3767: 匿名さん]

>>3765 匿名さん

当初の販売価格が分からないと上がった感が
わかりません

[3768: 口コミ知りたいさん]

>>3767 匿名さん
事業協力者住戸なので価格はわかりませんが、少し狭い北東角で1億6千万円ぐらいなので分譲で販売してたらむしろもっと高そう。

[3769: 匿名さん]

>>3768 口コミ知りたいさん
ならオススメですね
買える人はレッツゴー

[3770: マンション検討中さん]

入居日いつ頃の予定ですか？

[3771: 匿名さん]

ここの下駄に何の店が入るか興味あるけど、新しい情報出てこないね。ララテラスやグランツリーも撤退してる店多いし、外食はしばらく苦しいだろうから苦戦？

[3772: マンション掲示板さん]

エニータイムフィットネス
めがねのオーサカ
TBC
は看板ついてたから間違いないね。

[3773: 匿名さん]

もしかしたらドトールコーヒーも。。。

[3774: 匿名さん]

テナントはいつオープンするのでしょうか？

[3775: 匿名さん]

>>3774 匿名さん

7月下旬予定です。

[3776: マンション検討中さん]

71Bを検討しているのですが、向かいのお部屋とかなりお見合いになりそうでしょうか？ご存知の方教えていただけますと助かります。

[3777: 住民板ユーザーさん5]

>>3776 マンション検討中さん

内覧会始まったら、三井の方に写真でも撮ってもらうのはいかがでしょうか。

[3778: マンション検討中さん]

>>3777 住民板ユーザーさん5さん
外から見るとまあまあお見合いなっているように思いましたが、確かに三井の方にお願いして確認する方がいいですよね。アドバイスありがとうございます。

[3779: マンション検討中さん]

店舗はまだ決定していない区画がありますね。
商業施設のオープンまでには何とかして決めるとは思いますが。

[3780: ご近所さん]

初心者です。
いまゲストサロンがクローズで、電話かけても自動応答しかないですが、次期販売開始まではなにも受け付けないことでしょうか？急用ですぐに不動産購入したいです。
前期の売り残しがないですか？
何戸残っていますか？
最終期は先着順になりそうですか？スーモから見ると1214が良さそうです

[3781: 匿名さん]

>3980

物件概要に先着順販売の記載がないから、今の販売はないのかな。

三井は販売が進まないといったんモデルルームクローズして竣工してから現地モデルルームで販売再開ってのをやることある。今秋、最終期ってあるからそのパターンかな。とりあえず資料請求しておけば、販売するとき連絡してくるはずだよ。

すぐに不動産購入といってもここの入居って秋だよ。入居を急ぐなら中古か完成物件をあたらないと。

[3782: ご近所さん]

>3781

ありがとうございます！
中古も検討中ですが、いいものはほとんどオーナーチェンジです。。

[3783: 匿名さん]

>>3782 ご近所さん
自分がオーナーになればいいのでは？

[3784: 匿名さん]

中古は表に出てくるの待ってないで、仲介業者に条件提示して待ち登録しないといい物件はゲットできないよ。表に出てくる時点で、待ちの間ではけなかったということ。

[3785: 匿名さん]

>3783

オーナーになっても賃貸住人がいたら追い出せない。日本の法律って店子のほうが強い。

[3786: 匿名さん]

>>3784 匿名さん
賃貸住宅も一緒ですね